一百零八、 “那我们明天先从华人老区圣盖博谷开始吧，请问刘先生的购房预算是多少呢？” “不高于两百万美金。” “那好，我明天先安排老区一些经纪人可以直接开锁的房子，我们一起先感受一下洛杉矶的房价，便于您及时调整预期与决策。” “好的，那辛苦您了。” “您们先好好休息一下，我先离开了，有什么事情可以随时电话，或者微信联系我。” 刘施洋将王伯当送到酒店大厅，握手告别。 王伯当回到办公室，打开电脑，进入加州地产经纪专业网站，将华人老区南帕萨迪纳、圣马力诺、雅凯蒂亚三个顶级区域，一百万到二百万美金的房源搜索了出来，他从中找出了一些不需要预约，直接开锁就能够进去的房源。 他清楚，因为时差关系，刘施洋的时间无法确定，如果提前预约，将可能陷入被动。而那些不需要预约，自己凭专业经纪人可以直接开锁的房屋，时间就能够自由把握，也能够达到让刘施洋了解洛杉矶房屋市场的目的。 王伯当在三个城市，找出了十栋可以自己开锁的房屋，价格在一百万到二百万美金之间。安排好预期的工作后，王伯当一看时间已经接近下午六时，他拨通了黄媛媛的电话。 “亲爱的，下班了吗？在干嘛呢？” “马上准备离开办公室，您忙完了？” “是的，我们找个地方一起坐坐，好吗？” “好啊，正想联系您呢，我们去哪儿？” “我们去阿尔蒙蒂一家中西合璧的自助餐吧，如何？” “好，半小时后，我们在那儿见。” 挂断电话，王伯当简单整理了一下办公桌，关闭电脑，走出办公室，来到地下停车场，开车驶入VALLEY大道。此时，Valley大道已经车流滚滚，车行速度非常缓慢。 王伯当清楚，此时是洛杉矶上下班高峰时期，堵车已经成为了常态。从办公室到餐馆，平时只需要一刻钟的时间，上下班时，可能需要半个小时。  (未完待续)

一百零七、 “洛杉矶的中餐馆，很多没有酒牌，也没有所谓包间。也就是最近几年，大量投资移民群体登陆洛杉矶，洛杉矶中餐业才往高大上方向发展。” “洛杉矶有多少华人呢？” “据有关数据，全美共有四百多万华人，整个大洛杉矶地区大约有华人五十多万左右，主要集中分布在近二十个城市。” “大洛杉矶地区有五个县郡，包括洛杉矶、文图拉、橙县、圣贝纳迪诺、里弗赛德。共计一千多万人口，人均一辆汽车，美国是名符其实汽车上的国度。” “随着中国移民的大量涌入，中餐业近两年进入蓬勃发展阶段。生意好的中餐馆常常需要排队，异常火爆。” 他们一边吃一边聊，七个菜剩下了近一半。 “没有想到，洛杉矶的中餐菜量这样大。” “打包带走吧。” “不用了。” “如果不打包带走，又如此浪费，会受到鄙视的。”王伯当提醒道。 “那打包吧，小费付多少呢？” “通常在总价的百分之十五到二十。” 结完账，刘施洋将打包的剩菜全部扔进了路边的垃圾桶。因为，他们从来没有吃剩菜的习惯，更何况餐馆吃剩下来的。 王伯当默默地看着这一切，心中有一种说不出的味道。 将刘施洋一家人送到酒店后，王伯当与刘施洋商量了接下来几天的行程。刘施洋希望王伯当陪同他先了解洛杉矶华人置业的几个主要城市，亲身感受一下这几个城市的氛围，他与家人更喜欢哪个城市，再确定在哪个城市置业安家。 王伯当建议他们先休息几天，倒倒时差，刘施洋说没有关系，可以一边工作，一边倒时差。因为时间很有限，此次登陆只能够停留一个月，希望能够尽快将房子买下来。  (未完待续)

八十七说美国买房——细说美国贷款买房（必看） 文：海纳愚夫 美国贷款买房，是大部分朋友买房的常态，全现金购房毕竟还是小众。 美国作为一个规则至上的国家，贷款买房同样有着众多规则。了解规则，认识规则，熟悉规则，我们才能够更好的应用规则，让贷款买房的金融成本降至最低。 美国购房群体，有着各种各样不同的身份状态，外国人B1/B2签证、L1签证、移民绿卡签证、绿卡身份、公民身份、工卡身份，各种不同身份状态，贷款规则、利率都是千差万别。 因为大陆移民群体的不断涌入，特别是新贵投资移民群体的进入，都将面临第一次置业。不论投资移民群体，亲属移民群体，特殊人才移民群体，只要是移民签证登陆美国，此为条件一；条件二，没有报税，也即在报税前置业；条件三，头款的40%，在美国国内任意银行，存期两月以上，并且能够提供两个月干净的月结账单，即可申请3%左右，固定五年以上超低利率。这是新移民登陆置业唯一一次享受超低利率的机会，三个条件，缺一不可，机不可失，失不再来！ 举例说明，如果甲某6月22日在华美银行户头开立，在此后一个月陆续汇入40万美金，在7月22日后，再也没有资金进入，那么，华美银行就能够为甲某提供7月22日到8月22日，8月22日到9月22日，两个月干净的月结账单。记住，请将资金存入支票帐户，因为华美银行储蓄帐户月结账单三月连，这样就需要多一个月才能够提供干净的月结账单，将影响购房时间。 甲某在9月15日即可开始选房看房，房屋价值最大额100万美金，在9月22日后达成交易协议，房子进入Escrow，即公证行。开始办理交割手续，通常三十天即可完成交易。 而B1/B2签证贷款，由于只有部分银行开展这类贷款业务，目前利率已经飙升至5%左右。针对这部分贷款买房朋友，愚夫目前可以做到4.875%，固定三年利率，头款50%需要在美国任意银行存期一个月以上，提供一个月的干净月结账单。 以上两类贷款，都需要提供国际信用报告，移民前所在国的工作收入证明。 有很多移民朋友登陆前持B1/B2签证贷款购房置业，建议持移民

一百零六、 希尔顿酒店位于华人老区最大商业广场——全统广场的正对面，因为它独特的位置优势，常年客人爆满。 希尔顿酒店是洛杉矶华人老区圣盖博谷相对高端的酒店。 居住在这座酒店，与在中国没有两样。出门就能见到大量的华人，吃到地道的中餐。有时会让人产生怀疑，这是在美国吗？ 在地下停车场停好车后，王伯当领着刘施洋一家人来到登记注册大厅，由于王伯当已经事先凭信用卡帮助预订了两个房间，所以他们顺利完成了入住手续。 来到五楼房间，刘施洋夫妇入住了一个大床房，两个孩子入住了一个双人标准间。刘施洋打开窗帘，对面就是全统广场的全景图。 刘施洋一家简单洗漱整理后，与在大厅等候的王伯当，一起步行穿过Valley大道，来到全统广场二楼的餐饮区。 他们找了一家中餐馆坐了下来。 “王先生，今天由我请客，感谢您亲往机场接我们全家，辛苦您了。” “刘先生，您太客气了，应该先由我来尽尽地主之谊吧。” “下次吧，喜欢吃什么尽管点。” “洛杉矶中餐馆菜量比国内大，我们五个人点四个菜足矣。” “那怎么行？既然王先生客气，那就我来点了。”刘施洋翻开菜单，点下了七个菜。 王伯当一再阻止，也没有抝过刘施洋。五个人，七个菜，已经是刘施洋平时吃饭最节俭的了。要在国内，哪能不来十个以上的菜呢。 “王先生，喝点什么呢？我们来点酒吧。” “这家饭店可能没有酒牌，不能卖酒。而且我还要开车，也不能喝酒。” 问过服务员，告知只有啤酒牌。刘施洋没有勉强王伯当，独自来了一瓶啤酒。 菜不断的上来，刘施洋才发现，这菜量与国内相比，不是一般的大。 他们一边吃饭，一边闲聊。 “全统广场是洛杉矶华人区最大的商业广场，这里每到周末，车辆停放都非常困难。” 王伯当继续说道：“每到周末，分布在大洛杉矶地区的华人，有留学生、高级白领、私营企业主等，都喜欢到全统广场及Valley大道周边的中餐馆呼朋唤友，聚会热闹。” “所以，每到周末，Valley大道西起Atlantic，东至Rosemead，车流量都特别大。这一段路跨越三个城市，有阿罕布拉、圣盖博、柔丝蜜。” “在全统广场周边，不足一英里范围内，就有三家华人超市，168、

美房美景，美不胜收，有的房子已经具有百年岁月，充满了历史的韵味与沧桑！【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】

美景、美房、美女、美人【图片】

一百零五、 人到中年，二次移民，而且是移居跨越太平洋的彼岸，是刘施洋从未曾料到的，这或许就是命运，这或许就是无常的人生。 王伯当一边驾车，一边向刘施洋一家介绍洛杉矶的概况。大洛杉矶地区由五个县郡组成，相当于中国的五个地级市，组成整个大洛杉矶城市群。 各城市之间，由十多条高速连接在一起。有联邦级高速公路，也有州际高速公路，还有城市快速干道。 洛杉矶由于处于地震带，所有房屋都由木制结构建设而成，而且房屋大多低矮，房屋抗震性能特别强。 洛杉矶基本人手一辆汽车，公路交通发达，但是公共交通系统相对落后。在洛杉矶，没有车，就像没有腿一样。 洛杉矶居住着一百四十多个种族，九十多种语言，有来自世界各地的移民。在这座城市，各个族裔聚集在一起，形成各个国家，各个民族的居住圈。 因为大家都是移民，或者父辈，或者祖辈，所以，所谓种族歧视，是不存在的。而且，美国已经从法律与制度上，禁止种族歧视，否则将承担严重的法律后果。 洛杉矶正是以她强大的包容性，以及灿烂的阳光，临近太平洋的区位优势，吸引着全世界的移民来洛杉矶安家乐业。 洛杉矶表面看上去，好像非常一般，像一个大农村一样，但是洛杉矶藏龙卧虎，她其实是一座比城市还城市的城市。 好莱坞影城，迪士尼乐园，圣塔莫妮卡海滩，是洛杉矶闻名世界的旅游景点。 太平洋将洛杉矶与亚洲紧紧联系在一起，所以，洛杉矶成为亚裔移民美国的首选。 王伯当滔滔不绝地讲述着洛杉矶的传奇故事，不知不觉间，他已经从710号高速，转入10号高速。 沿着十号高速往东边行驶不到十分钟，王伯当从New大街下了高速，转向Valley大道，全程不到四十分钟，王伯当就将车驶进了希尔顿酒店地下停车场。 (未完待续)

一百零四、 “您好，我叫刘施洋，来自中国深圳。” “刘先生好，我叫王伯当，幸会！” 在B出口，两只手紧紧握在了一起。刘施洋看上去四十余岁，接近1米8的个头，身材魁梧，神采奕奕，儒雅绅士。 “这是我太太王铭惠，我大女儿刘静铭，小女儿刘静洋。” “您好！”王伯当轻轻握了一下王铭惠伸过来的细手。王铭惠看上去非常年轻，完全不像有两个孩子的妈妈。 “伯当好，五百年前，我们还是一家人呢。”铭惠微笑着对王伯当说道。 “是啊。”王伯当一边回应，一边看着静铭与静洋。“两个小姑娘真漂亮！” “叔叔好！”两个姑娘异口同声。 打过招呼后，王伯当推着行李，引领着四人往停车场走去，并一边与刘施洋说着话。 “王先生，接下来会给您带去很多麻烦，希望您多多关照。” “刘先生您客气了，能够得到您的信任，是我莫大的荣幸，也是我们之间的缘分。我将竭尽全力，为您们全家提供力所能及的服务，不让您们失望。” 此时已近中午，洛杉矶阳光灿烂。王伯当装好行李，待大家坐好后，驾车驱离停车场，驶向105号高速，他将向圣盖博谷，希尔顿酒店驶去。 望着窗外疾驶的车流，低矮的房屋，刘施洋觉得这不是自己想象中的美国。 王伯当一边驾车，一边介绍着洛杉矶的一些情况。王伯当深知，解除一个人来到陌生地方的恐惧，就是让他熟悉。 刘施洋也向王伯当介绍了一些自己的情况，祖籍山东，生在济南，大学毕业，南下深圳，二十余年的打拼，如今拥有一家三百余人的IT企业，应该是在国内过上了曾经梦想中的生活。 但是，人到中年，没有想到会带着全家，背井离乡，再次移居海外。 作为一个商人，刘施洋却喜欢读书，更喜欢研读历史，每次看到中国的历史，刘施洋就对自己未来的命运充满忧虑与恐惧。 最近几年国内政治经济形势的发展，特别是重庆打黑的上演，为刘施洋最终选择移民海外，下了最终的决心。 而国内近三十年来的高速发展，由于不平衡所产生的问题，空气、食品、水源，媒体的报道，常常让人不寒而栗。特别是人心坏了，造成社会的无底线。 作为这个社会的精英，熟悉历史的刘施洋知道，自己也不过是暂时的获益者。而自己的下一代，下下代呢？ 刘施洋深信，在一个没有民主与法制的社会，无论是位高权重的领导人，还是普通老百姓，随时都可能沦为受害者。 

尔湾——更像一座城！ 文：海纳愚夫 一、 因为工作关系，我每月都将在尔湾工作近十天以上，长期开车往返于圣盖博与尔湾两地。 尔湾，近年来已经成为华裔新贵移民洛杉矶置业的首选。作为一个地产经纪人，我常常在思考，这是为什么？ 长期陪同客人看房，我有幸对尔湾新房、旧房，下至几十万，上至数百万美元的房子，参观多次，不敢说对尔湾了如指掌，也可以说非常熟悉。 尔湾北部靠山，南部临海，气候宜人。城市规划布局合理，如同花园一般。居住人口素质高，社区安全，学区顶级。这些不仅吸引着华裔新贵移民在尔湾置业，也吸引着大量的老美在此安家立业。 作为一个写作爱好者，一个地产经纪人，我的客户来自于四面八方，而且大多循着我的文字而来。客人的需求也是多种多样，有的对尔湾赞不绝口，有的对尔湾嗤之以鼻。 人上一百，形形色色。因为客人的不同需求，我也有幸对大洛杉矶地区华人置业区域从陌生到熟悉，从熟悉到了如指掌。 尔湾因为地价昂贵，寸土寸金，也导致房屋之间间距小，独立屋占地面积少。但是，相对于其它像大农村一样的城市，或许，尔湾房屋的特征，更像一座现代化的城市。 在工作中，很多客户朋友问我，如果是我，会选择在洛杉矶哪座城市投资置业？ 就人的群居性而言，以及优选区域，再因工作关系，尔湾或将成为我的首选。 我曾经在以前的文章中，将尔湾比作少女，充满希望与未来。驾车行驶在尔湾，绿树、紫花、公园、湖泊，交相辉映。干净、整洁、卫生、漂亮，溢美之词，再多也不过份。 2016年不及一半，因为读者朋友们的支持，我们在尔湾就完成了三套房子的交易，根据预期，今年我们或将在尔湾实现十套房子的交易目标。 尔湾的房源，从最低二十多万的一室公寓，到上千万的豪宅，梯次分明，投资自住，皆有布局。 尔湾的租房市场，只要价格公道，房屋也将很快租出。据美国权威机构2010年统计数据，尔湾房屋空置率6.2%。我们最近帮助客人放盘一套房子，在三天内就完成了放租。  二、 尔湾也是大洛杉矶地区新建房屋最多的区域，在建新楼盘从数十万到数百万美元不等。 从升值预期看，尔湾房价目前已经恢复到金融危机前的水平，优质房源甚至超过了金融危机前的高峰。因为供应面的充足，尔湾房价大幅快速增长，或许不太现实。 从我参与交易的经验看，尔湾房价或将进入一个缓慢上升的趋势。供应面虽然很大，但是需求量也非常大。 纵观大洛杉矶地区，价格公道、合理的优质房源并不多，而且这些房源一旦出现，便会出现多人争抢竞价的现象。 

谢谢。

是的！待兄弟您莅临洛杉矶时，愚夫陪同您感受这座美丽的城市！

八十六说美国买房——美国房屋买卖故事（16） 文：海纳愚夫 我们在拉文尔看中的房子占地近8000平方英尺，建筑面积2200多平方英尺，封闭社区，上下两层，四房二浴半，三厅两车位车库，上市60余天。 房子最初上市开价近70万美金，卖主后来自动降价到近67万美金，由于此房一直出租，屋况一般。但是，房子采光、格局、性价比是当前市面最优的了。 我们从625000美金开始出价，得到卖家回复658800美金。同时卖家的附加条件是“AS  IT”，也即卖家不承担房子任何维修，白蚁查杀等。 契约社会就是这样，一切都在桌面上，买卖双方自觉自愿。同样的房子在半年内成交价格在70万美金左右。此房价格便宜就在于屋况与装修一般，卖家不愿意再去折腾。 而且作为一个继承房，房子是否发生凶杀，或者病死等事件，因为卖家一直出租，从无居住。卖家无法签署相关责任文件，为了保护买家利益，对买家负责，愚夫团队花钱委托第三方调查机构，对房屋历史进行了调查，保证了房屋居住历史的清白。 J先生对于卖家的回复，从性价比看，基本接受。但是，考虑卖家不做任何维护，我们决定再杀价五千。同时设置了保护条款，如果房屋检查，出现较大问题，我们依然可以退出交易。 最后，卖家急于卖出，再次接受了我们杀价五千的交易条件。房子进入公证行，开始交割。 同时，我们继续关注市面上出现的房源，直到我们放弃后悔条件前，也没有更好房源出现。  在贷款进行过程中，因为J先生头款存期问题，造成贷款延期，在规定时间内，我们无法完成交易。与卖家协商后，我们接受每天一百美金的罚金，由愚夫团队来承担这笔损失，保证买家利益。 基于这些交易经验，这也是愚夫要先审核客户资信能力的缘由。愚夫就能够根据每一个客人资金情况，合理掌控交易进度，避免不必要的损失。 最后，我们延迟九天完成交易，被罚款900美金。当然，与最终完成交易，保护客户定金不受损失相比，这是很小的代价。 在帮助J先生买房子的同时，我们帮助J先生的儿子重新联系了洛杉矶的私立学校，将孩子从不适应的美国中部，转到了洛杉矶。因为孩子需要住寄宿家庭，J先生夫妇选择了将房子出租，待孩子满18周岁后，再入住。 最后，我们以每月2600美金顺利出租，每月定期将租金支票存入J

八十五说美国买房——美国房屋买卖故事（15） 文：海纳愚夫 2015年岁末，夜深人静，雅凯蒂亚某独立屋，J先生还在向太太念愚夫的连载《话说美国买房》。（这是J先生后来给愚夫的描述。） 此时J先生夫妇来美不过一周，他们唯一的儿子小J，曾经是国内某知名球队少年组的主力队员，经常赴全国各地参加青少年联赛，完全可能成为中国足球界的明日之星。 但是，经过慎重考虑，J先生夫妇中断了小J的足球明星之路，把他送到了美国留学。 J先生夫妇希望能够在洛杉矶购买下一套房子，为孩子，也为自己将来能够在洛杉矶有一个家，同时规避人民币贬值的风险。 在找到愚夫之前，J先生曾经找过其他经纪人看房，但是感觉有点不对味。在看过愚夫文字后，与愚夫取得了联系。 J先生儒雅绅士，J太太恬淡静美，通过微信语音与愚夫交流后，我们见面便相约看房。 我们将奇洛岗、拉文尔、圣迪马斯、蒙罗维亚、格伦多拉、克莱尔蒙特等城市的目标房源全部现场参观。由于年末岁初，市场房源供应面非常有限。 我们仅仅在拉文尔与奇洛岗发现两处值得购买的房子，这两个城市，通过71与57号高速相连。两个城市，各有千秋。 拉文尔属于白人中产阶级居住区，白人比例占近75%，家庭中位数收入77000多美金，房屋性价比较高。 奇洛岗也属于白人中产阶级社区，白人占比近51%，家庭中位数收入97000多美金。社区宁静，漂亮。 奇洛岗距离华人新区钻石吧、核桃市比较近，拉文尔距离华人老区雅凯蒂亚近。两个城市的学区也都在9分上下，难分伯仲。 只是奇洛岗有华人超市、中餐馆，华人居住生活会更方便一些。而拉文尔华人生活便利性相对差一些，采买生活用品需要到华人老区或者新区，车程大约二十分钟左右。 通过权衡比较，J先生夫妇一直在两个城市摇摆，犹豫难决。我们多次往返拉文尔与奇洛岗之间，进行比较权衡。我们不可能让每一个客人百分之百满意，但是，我们会付出百分之百的努力，尊重每一个客人在决策过程中的纠结。 因为，买房不是菜市场买菜，可以随便扔掉，重新再来。 

八十四说美国买房——美国房屋买卖故事（14） 文：海纳愚夫 五月三十日登陆洛杉矶的L女士，是第三次来到美国。第一次在2016年初，带着孩子持旅游签证首次到美国，第二次是在三月份持投资移民签证登陆洛杉矶。 第一次登陆美国，便在洛杉矶多个银行开立了数个帐户。回到中国后，便通过亲戚朋友户头将资金汇往美国。 在朋友的引荐下，L女士与愚夫相识。当时她还在中国，此前到洛杉矶看过多处房源，由于与原来的经纪人在沟通上存在一些障碍，所以决定找愚夫做买房代理。 她向愚夫提供了银行资信证明，以及贷款银行预审信件。我们便向三个房子出过Offer，但是因为价格原因，而没有达成交易协议。 三月底持投资移民签证再次登陆洛杉矶后，愚夫陪同L女士及其先生，一同查看了尔湾目标范围内的所有上市房源，进行比较。 最后在两处房子中间，我们选择了其中一处，经过艰巨谈判与妥协，以162万美金，买下一处2014建造的样板屋。 房子交易达成后，开始办理贷款交割手续。陪同考察家具，办理社会安全卡，一切妥当后，她在四月中旬回到中国，等待贷款申请的最后批准。 由于资料准备充分，我们顺利获得一家华资银行的贷款。贷款期限三十年，前三年利率固定4.875%。 五月三十日再次登陆美国后，为了办事方便，而且彼此已经成为朋友，她就住在了愚夫家中。 为了赶工作进度，她五月三十日上午到达洛杉矶，愚夫安排下午便签署了Escrow及银行相关放款文件。 五月三十一日上午向Escrow汇去了40%首付款，并根据新的地址更新了驾照。 六月一日银行放款，Escrow完成了产权转移登记过户手续，房子过户到L女士名下。 由于她已经持有绿卡，而且没有报税，为了降低资金成本，我们与汇丰银行联系确认了重新贷款，年利率在3%不到，利率固定五年。 房子产权登记过户后，帮助她完成了水、电、气等过户手续，把主要家具配置完备，为八月份带孩子定居洛杉矶，做好准备。 六月六日L女士再次离开美国，回到中国，她将房子钥匙交给了愚夫，委托愚夫处理信件，房子维护等相关事宜。愚夫团队定将不辜负每一位客人的重托，做好客户朋友们在美房产守护者的角色。

八十三说美国买房——美国房屋买卖故事（13） 文：海纳愚夫 卖家遇到我们这样的买家，也是非常不容易。特别是对于卖家经纪人而言，这样他们就可以快速完成一笔交易，获得佣金了。 所以，我们成为了卖方的当然首选。但是，对于屋主来说，能否知足，成为成交的关键。 卖方经纪人很快回复，我们是对方的首选，但是屋主在从南美回美国的飞机上，需要晚些时候才能书面回复我们。 卖家给出了两个选择，一个选择是三天完成房屋检查，移除后悔条款，一个月Closed，完成交易，加价一万美金；如果七天Closed，完成交易，加价二万美金。 在与L先生商量后，他问我怎么办，我说我们没有选择，只能二选其一，如果拖延，有其他买家参与进来，价格将飙到上百万。因为我们已经完全了解与熟悉市场，即便卖家加价，目前的加价幅度，依然屋超所值。 作为成功的投机商人L先生，大智若愚，选择接受加价一万美金，一个月完成交易。房子进入Escrow，开始办理交割手续。 L先生是愚夫客户朋友中活得最潇洒，最自在的，目前赚钱最轻松的。他喜欢自由自在，无拘无束的生活。 他两次死里逃生的经历，验证大难不死，必有后福的人生哲理。也正因为这些人生经历，他已经看淡一切。 去年第一次来美国，就租车畅游洛杉矶，不认识英文单词，不熟悉道路与交通规则，但是，敢于尝试，勇于探索，是每一个新移民必须经历的道路。 第二次再来洛杉矶，战略清晰，目标明确，再自行驾车，熟悉洛杉矶华人老区、新区、新贵区。特别是自己置业的奇洛岗一带，多次驾车往返周边钻石吧、核桃市、罗兰岗、哈仙达岗，对周围地形分布完全了如指掌。 在与愚夫的互动中，因为价值观的一致，视愚夫家为自己家一样，我们相处轻松愉快，在一起开心相处了两个多月。 在交屋后，愚夫安排助理为他房子转换了水、电、气等户头。他花了二十余天，对房屋装修做了一些改动，添置了全新家具，购买了新车。 在四月二十八日，将车、房全部托付给愚夫后，离开美国回到中国，准备先行办理留学签证登陆美国，一边陪伴孩子在美留学，一边等待投资移民绿卡。 愚夫期待L先生兄弟携带全家，再次早日登陆洛杉矶，开始在美国新的人生征程！续写老乡之间的情缘！ （未完待续） 

一百零三、 在通往机场的105号高速上，王伯当正驾车驶往机场，他将去迎接一位重要的客人。 在一个月前，王伯当通过微信就与这位客人做了交流，客人告知了他们此行目的。 一是投资移民首次登陆美国，完成身份的初步转换；二是现金购买一套价值一百万美金左右的房子，在洛杉矶安置一个新的家庭；三是两个孩子在美国重新入学，一个上高中，一个上初中。 他们希望得到王伯当的帮助，能够顺利完成美国此行的任务。他们告知王伯当，是循着王伯当的文字而来。 王伯当没有想到，自己的文字这样快速的产生了效果。客人目标明确，思路清晰。 在登陆美国前，王伯当就发了一些目标房源供客人参考。同时，也希望他们能够多了解美国的房产市场，有助于在交易过程中，更好的决策，实现目标。 在与客人约定登陆洛杉矶的时间后，王伯当驱车亲往机场迎接。 洛杉矶国际机场位于洛杉矶市的西南角，靠近太平洋。洛杉矶机场呈U型，U型内是多层停车区，U型外第一层是到达区域，第二层是出发区域。外国公民进入美国，通常在B出口处，即“不三不四”之间。 机场临近105与405号高速公路，405号高速直接到达尔湾（Irvine），距离45英里左右，车程约一个小时；距离华人老区圣盖博希尔顿酒店约30英里，车程40分钟左右；距离华人新区罗兰岗孔雀园约36英里，车程50分钟左右。 洛杉矶国际机场是世界最繁忙的机场之一，来自世界各地的游客进入美国，都可能从洛杉矶国际机场中转。 王伯当将车在机场三号停车区停好后，来到B出口，等待客人一家四口的出现。  (未完待续)

八十二说美国买房——美国房屋买卖故事（12） 文：海纳愚夫 愚夫的四川老乡，姑且称他为L先生，他于二月十日到达洛杉矶，时值春节期间，愚夫非常忙碌。 在来美国前，他与愚夫取得联系，通过俺的一个兄弟，租下了一辆奔驰越野车。这位兄弟在机场接上他，直接把他送到租住的房子。L先生以1500美金租住了一个大套房，准备在洛杉矶住上两个多月，一边选房子，一边熟悉洛杉矶。 L先生住下后，与愚夫进行了会面。因为在来美之前，我们已经有着很好的互动，加上老乡关系，所以，我们没有陌生感。 正月初五，L先生也参加了愚夫每年一度的客户聚会。在忙完较紧急的工作后，愚夫与助理花了一周时间，陪同L先生查看了目标房源。 L先生目标明确，置业城市奇洛岗，价格在130万美金以内，现金购买。 为了帮助L先生更准确详细了解市场，愚夫将奇洛岗70到150万美金的优质房源全部搜索了出来，陪同L先生查看。 几天下来，能够入眼的房源也就三套，其中一套位于奇洛岗最南边，有些偏僻；第二套因为牵涉银行，属于非正常交易，加上屋况原因，也选择了放弃；另外一套，因为Z太太先委托愚夫，愚夫阻止了L先生的竞买，愚夫很感激L先生的理解与尊重。 因为竞争激烈，后来Z太太退出，L先生介入，接受卖家所有条件，击败其他竞争对手，脱颖而出。坦白说，愚夫心怀愧疚，因为如果L先生从一开始就出手，可以以更低价格，更好条件买到此房。 但是，L先生的大度，理解，与不计较，令愚夫很受感动。 在获得此房的交易权后，我们还在继续观察市场，因为我们获得交易权的房子距离L先生预期还是有些差距。 我们在完成房屋检查后第十天，也即移除条件最后一天，一套更加优质，符合L先生要求的房源出现了。 L先生希望退出获得交易权的房屋，在规则范围内，这是完全可以的，只是我们将损失房屋检查费用与Escrow费用，共计500美金左右。 在与助理商量后，助理觉得非常不好意思，无法

八十一说美国买房——美国房屋买卖故事（11） 价格开出后，我们静待对方回复。对方经纪人在调查了我们的资信与贷款能力，僵持两天后，愚夫没有想到，卖家竟然接受了我们的价格，交易达成，房子进入Escrow，办理交割手续。 因为在贷款额度上存在一些问题，我们在贷款条件移除上设置了三十天，完成交易上设置了六十天。如果贷款出现意外，保证客户定金不受到损失，在规则范围内我们可以安全退出交易。 根据报税额度与收入证明，我们在与花旗银行（CITIBANK）和富国银行（WELLS FARGO）贷款经纪沟通后，在贷款额度上都存在一些问题。 Y太太曾经在某中文媒体工作一段时间，认识做贷款的中介公司，她联系了其中一家。与愚夫合作的都是贷款银行经纪，愚夫极少与贷款中介公司合作业务。因为，降低客户成本，是愚夫时刻要为客户考虑的问题。 因为额度问题，我们的交易随时可能中断，被迫退出。只能“死马当作活马医”，愚夫与Y先生一起拜会了贷款中介，在确认了没有前置审批费用，没有贷款点数费用，而且利率也在4%以下，我们开始与这家中介机构进行合作，提供相关文件，办理贷款手续。 再次让愚夫没有想到的是，我们的贷款申请很快得到批准，获得理想贷款额度，而且三十年固定利率在3.85%。 Y先生夫妇顺利购下自己喜欢的房屋，而这栋房子也是愚夫喜欢的风格。 虽然这栋房子仅仅三十七年，但是能够感受到历史的尘埃，岁月的沉淀，充满着浓浓的艺术味道！ 这栋房子也曾经被两个富豪看上，但因为种种原因，都与他们无缘。 这栋房子也是愚夫做得比较轻松的一笔交易，由于工作实在忙碌，愚夫陪Y先生夫妇看房不过三到四次，很多时候都是助理在陪同他们进行一些工作，愚夫很感激Y先生兄弟的理解。 能够比较快速的帮助Y先生达成交易，买到理想房屋，与愚夫对市场的熟悉，以及Y先生夫妇充分尊重愚夫的专业能力密不可分。还有就是运气，当一栋房屋面临多人竞争时，处于弱势的一方通常比较难以买到理想房屋。 美国房屋买卖，开价是一个极有技巧性的工作。不仅要分析房屋的历史，周边成交状况，还要考虑房屋上市时间，卖家心理状态，等等综合因素。这些需要交易经验的积累，以及极强的悟性。博弈，不仅需要智慧与能力，还需要机会与运气。 愚夫祝福Y先生一家顺利入驻新居，祝福Y先生生意兴隆，中美贸易越做越大，越来越好！ （未完待续）

八十说美国买房——美国房屋买卖故事（10） 文：海纳愚夫 两年多来，愚夫最经典的一笔交易是五月十日Closed，位于La verne的一套房子。姑且称买主为Y先生吧，Y先生是与愚夫相识多年的一位兄弟，来自深圳。 三年前，Y先生带着太太与一双儿女，说是受到了愚夫文章的蛊惑，来到美国。愚夫帮助Y先生在阿罕布拉租下了一套公寓，安顿了下来。 Y先生凭着良好的语言能力，以及以前的人脉资源，做起了中美贸易，三年多年，生意越来越大。 连续两年报税收入均在十万美元上下，他们卖掉深圳的一套房子，作为头款，申请了美国查收入、查税收、查信用的贷款。 愚夫在审核了他们的资信与贷款能力后，从三月份开始看房，而他们自己利用周末也经常去看开放屋。 由于经常观察市场，他们发现市场很火爆，自己看上的房子，还没有出手，就被其他买家买走了。 奇洛岗也是他们置业的首选，我们在奇洛岗参与几次竞价，都失败而归。 预算也由六十余万调高到八十万，在他们调整预算后，愚夫带他们看了La Verne 的几套房子。其中一套，武汉大哥与Z先生都先后看过，而且都非常喜欢。 Y先生夫妇一进入这栋房子，也非常喜欢。房子紧邻高尔夫球场，视野开阔，非常漂亮。 房主是一对年迈的白人夫妇，还是一个画家，从1979年房子建好，一直住到现在。他们将房子打理得非常具有艺术气息，温馨而甜蜜。 房子开价789000美金，已经上市六十余天了。房主1979年购买价格145500美金，刚开始上市价格825000美金，房主已经主动降价一次。 去年愚夫在La Verne帮助一位经营超市的兄长，买过同样的一栋房子，交易价格781000美金，而且当时价格谈得非常艰难。 房主主动降价，说明他已经想尽快卖出了。而上市六十余天，愚夫都曾经带过两批朋友看过此房，对不断的看房人，相信房主早已不胜其烦。 而从市面供求看，优质房源非常有限。而我们资金竞争本来不具有优势，如果能够买下此房，完全是好运了。 经过比对分析，愚夫建议Y先生，从76

一百零二、 王伯当一边加快《旅美十年苦与甜》的写作进度，以此获得更多读者朋友的关注，来推广自己的房产业务。一边享受着与黄媛媛甜美的爱情，构想着自己未来小家庭的雏形。 多年漂泊生活，他希望能够与黄媛媛多生养几个孩子，以排解异乡多年的孤苦与寂寞，让自己的子孙后代能够在这个自由的国度开花结果。 当然，王伯当非常清楚自己是幸运的，因为自己的生活完全是自己选择的。十多年来，他见证了太多的人间悲剧。 他的同学中，有很多的官二代，富二代，然而他们出国留学，完全是父母的强迫，并非自愿，来到异国他乡，诸多的不适应，造成一些同学吸食毒品，过量而亡。 也有一些同学尚未成年，就被父母强制送到异国他乡，自小缺乏亲情，以致心灵扭曲，心里变态。 上一代人抱着为孩子好的观念，将自己的思想强加于孩子，人间悲剧，在这块自由土地，不断上演。 当然，也有很多为父母争气，积极自立的孩子，在异国他乡，学有所成，自食其力，成为父母的骄傲。 王伯当奋笔疾书，过去多年，历历在目。而这些素材与经历，无疑为众多希望出国留学移民的朋友带去了宝贵的经验与教训。 王伯当的连载获得了很高的点击率，他微信朋友圈的数量与日俱增。王伯当通过微信朋友圈，不时推荐一些洛杉矶的待售房源，随着时间的推移，找他咨询房产的朋友越来越多了。 王伯当耐心对待每一个朋友的咨询，回答他们的问题。王伯当将这些咨询，视作促进自己的成长。对自己不懂的问题，通过谷歌来解决，如果谷歌无法解决，他就请教张达凯。每一次，张达凯都能够给他满意的答案。 王伯当也很快迎来了自己第一位看房的客人，虽然最后未能成交，不过是一个假买房客人。但是，王伯当依然内心平和，他把挫折当作成长的机会。 然而，皇天不负有心人，经历了多个假买房客人后，王伯当将顺利完成了自己的第一笔房产交易。 (未完待续)