海纳愚夫：说说当前房市兼谈卖房与租房 火热的美国房市在八月终于降温了！ 从去年一月开始，到今年八月，笔者带领团队累计成交43栋，2017年成交22栋，2018年一月到八月成交20栋（其中一栋退出了交易）。 这一年多来，经历与见证了洛杉矶房屋市场的火热，房屋交易一直处于卖方市场。一栋好房子上市，就会面临多个买家竞争的局面。 美国房市，从九月开始，将进入一个相对平淡的交易季节，等待2019年的春暖花开。 进入淡季，买房人变少，但是，市场上优质房源相应也减少很多。 就美国房市大趋势而言，美国房价本轮上涨远远没有到顶。 笔者早在三年前就通过美国房市近四十年的历史走势预测，下一个房市低点或在2025年前后出现。美国房价上涨慢，跌价快，2022年前后或将成为美国房市本轮上涨的顶部时间。 前不久，笔者在与一位客户的朋友聊天中得知，他们在参加一个交流论坛时，美国哈佛大学教授也认为美国房市本轮将在2022年见顶。 从时间、幅度、价位看，美国房市已经进入中盘上升时，最后的冲刺还有待时日。 仁者见仁，智者见智；兼听则明，偏听则暗。这世界就是因为不同看法，才构成了世界的缤纷多彩。也正因为不同看法，构成了每一个人不同的生活与命运。 目前市场相对的趋冷，对刚性买家来说，不是一个坏消息。参与市场博弈，或许更能获得相对多的主动权。 美国买房，包括任何投资行为，不想亏钱，趋势第一。战略错误，战术再正确，都会南辕北辙。 再说说卖房与租房。 笔者团队现在管理投资出租屋已经有四十多栋，从近几年的管理出租经验看，房屋越新相对越好出租，5、6、7月最好出租，房屋上市租金开价公道出租越快。 不论卖房还是出租，一到两周必须完成，时间越长，对卖方或者出租方来说，越不利。在笔者托管的出租房屋中，笔者拥有绝对的定价权，这是因为多年的专业与服务积累的经验与信用所决定的。 将在外，君命有所不受。因为时差关系，面对市场瞬息万变的机会，必须马上决定的，我都会拍板决定。当然，我会时刻站在客人立场换位思考，如果我是屋主，我会如何决策。 没有人是傻子，是否维护客人权益，是否站在客人立场考虑问题，或许可以忽悠客人一时，但是日积月累，付出的必将是用金钱无法衡量的信誉。 随着业务量的持续增长，买房客人在增加，委托卖房的客人也在增加。美国卖房，开价非常非常重要，高开低走，极有可能将一个好房子卖臭，最后难以成交。 市场就是一只无形的手，它随时在调节市场价格。所以，对卖房客户朋友而言，笔者建议，上市时间最好在4到7月。4至7月是美国房屋交易的旺季，美国人因为工作、学习，在这几个月，变动相对频繁。 房屋上市两周内必须挑选一个真实的买家，通常一个周末开放参观后，在下一周就应该从出价Offer中选一个最真诚的客人。 

海纳愚夫：法拍屋暗藏风险与对策 在最近法拍屋工作过程中，笔者数次往返橙县（Orange County）法拍屋现场。在橙县三个拍卖现场，笔者发现了不少职业竞拍人。很多参与竞拍者，工作上既是对手，生活中又成为了朋友，有趣而好玩。 法拍屋投资是美国一个比较成熟的行业与产业，由于全现金交易，所以，这也是一个资金需求量巨大的行业，玩的就是钱。 笔者两次成功竞拍，竞争异常激烈，最后拼的就是魄力，你敢不敢比别人加价更多！ 法拍屋有哪些隐藏风险呢？ 首先是隐藏的债务风险。一栋房子通常可能欠多家银行的钱，而分为第一顺位债权人、第二顺位及第N顺位债权人。第几顺位债权人的拍卖委托，决定了竞买人的债务责任。 所以在拍卖一栋房子前，需要对拍卖的房子进行产权调查，搞清楚债务明细，弄清拍卖委托人的顺位次序。搞清楚这些状况，就能明白竞价时的大致顶部。 其次房子是否发生过凶杀，正常死亡与非正常死亡情况。美国是一个信息完全开放的国家，这些信息可以通过当地警局记录进行查询。 笔者经常说，捡小便宜者必吃大亏。任何时候，我们都必须尊重常识。在竞拍时，很多房子无人问津，如果你认为这是便宜，就跳坑里去了。所以，流拍是经常发生的事情。 如果一个房子竞争激烈，好东西大家都会喜欢，竞争自然产生，竞拍下这类房子，通常只是赚钱多少的问题。 这也是规避重大风险，最基本的常识。 2017年7月 于美国洛杉矶

今天以近64万美元，又顺利拍买到一栋市值75万美金左右的房子，这是第一笔超越50万美金追随愚夫法拍屋团队的资金。未来三年，打造洛杉矶法拍屋投资精英团队，是愚夫最重要的目标之一。房地产作为一个吸金行业，建立安全、可靠、专业、职业的投资平台，将智慧、人品、能力、资金、房产，有机结合。打造一个共同利益体，实现共赢互惠互利。愚夫相信，一个给他人带去快乐的人，他一定是快乐的；一个给他人带去财富的人，他一定是富有的；一个给他人带去幸福的人，他一定是幸福的！ ——与朋友们共勉！ 2017年7月20日【图片】

2017年7月6日  今天顺利取得法拍屋的钥匙，历时三个多月，依据美国相关规则，经过法庭程序，终于获得房屋，花费律师费用共计1310美元。房屋购买价格318000美元，目前市场价格40万美元左右。今天第一次进房子看了一下，房子格局很好，两室两卫一厨两厅一前院，一车位车库。房子临近湖边，两分钟到达湖边小径，环境优雅，社区漂亮，学区一流。附图片【图片】【图片】【图片】【图片】

今天屋主终于现身，我们代理律师先与他协商，以他尽快搬离为最高原则，我依然同意付他一定补偿，但是屋主拒绝接受。法官传讯，他以没有收到法院传票为由，拒绝执行搬家令。但是我们证据确凿，在律师的抗辩下，法官不支持屋主的理由，屋主自知理亏。法官建议我们双方再次协商，在律师丶助理配合下，与屋主商议达成协议：屋主在7月6日前搬出，清空房屋。否则，赔偿我们5000美元，而且屋主不得以任何理由解除这个协议。法拍屋工作进入一个新的阶段。 2017年5月25日 于美国洛杉矶

海纳愚夫：法拍屋驱客进入法律程序（有图有真相） 在给出租客开出很好的搬离条件后，租客并没有领情。经过交流，起初租客希望购买这处房子，但是，或许因为资金与贷款问题，租客缺乏购买能力而作罢。 在规定时间到达后，我们准时启动法律程序。去Orange County完成了产权登记，为接下来进入法庭程序做准备。 今天进行了第一步动作，在驱客专业人员指导下，发出了两份通知，一份亲自送达这处房子，以照片为证；一份通过邮局送达，以邮寄凭据为证。 专业驱客服务机构，与专业律师合作，整个驱客程序，明码实价，童叟无欺。书面通知信函35美金，见支票，自己送达。 驱离费用，圣贝纳迪诺县（San Bernardino County）715美元，橙县（Orange County）775美元，包括法庭费，送件费，驱赶令，警方服务费。这个流程通常在两个月，30%的法拍屋能够在这个阶段完成驱逐。 如果进入法庭开审阶段，由法官审核判案，费用250美元；如果由陪审团判案，费用8000美元，一次至少一个月，40%到55%的法拍屋能够在此阶段完成驱离，耗时需要六个月左右。 此外还有屋主如果进入破产程序，需要费用1400美元，每次六周，共计三次，耗时累计1到1年半，有5%的法拍屋需要这样长的时间。中间如果有听证，需要增加费用300美元。 美国作为法制国家，一切按照相关法律程序进行。屋主最终将被驱离，拍买人最后获得房子。中间的时间成本，是每一个参与者必须去承担的风险。 在房价上行过程中，拍买者几乎没有风险；在房价下降过程中，拍买者风险会比较大。当然，基于拍买价与市场价巨大的差距，房价下跌，拍买者可能最终不能获利，而房价上行，拍买者将获利颇丰。    

是的，三年后，他就会独自去飞翔了，谢谢。