关于南加州房地产的前景（11）——虽在异乡非异客 且把南加做故乡 续 作者：老朽 6，总体来说，不管是现在还是将来打算在橙县定居，上面几篇提到的不同区域都可以选择。即使五，六十岁退休，仍有一段路程要走，还是应该选一个理想的区域，理想的房子，继续享受二，三十年的精彩人生。但是，参天大树终将成为衰草枯杨，暴风骤雨化为几度残阳。 有人星夜赶科场， 有人辞官归故乡。 人生七十古来稀，为今已觉不新鲜，莫道桑榆晚，微霞尚满天。但七十多岁后要认真想想生活的安全，便利问题。地大豪宅将成生活负担，金钱名利已成过眼烟云，儿女情长也会随风而逝，蓝颜红粉恰似空梦一场。 尔湾南边一个城市是laguna wood，这是一个完全退休人士居住的城市。一栋大楼，或一个社区划归退休很常见，整个城市这么做还真有点孤陋寡闻。这个城市的居民住宅区是完全封闭的，14道大门设下关卡，闲人免进。一个社区可以闲人免进，这里是一个城市闲人免进。进入大门后，有独立住宅，共度住宅，以及高层住宅，和别的城市没什么不同，只是没有商业活动。市里除了有最基本的游泳池，网球场等，有27个洞的高尔夫球场和马场，当然少不了各种俱乐部，还有图书馆和剧场。想学绣花缝纫做木工吗？报个名好了。喜欢旅行的，更容易找到同好，会有组织的去不同地方。许多老美会买辆RV自由自在四处跑，这里预备了专门的停车场。国人热衷打麻将，没问题，已经有很多同袍先行一步凑一起喝米汤划拳，图个热闹，更多华人加入在一起玩个地久天长。各种活动可以说数不胜数，每个人都能找到自己的兴趣爱好，放屁吹灯，各练一功。 laguna wood有自己的公交系统，虽然自己开车更方便，但如果不想开车，一般出自己家门不远就是公交车站，公交车只为这里的居民服务，途径医院，邮局，餐馆和附近的大shopping mall以及超市商场。 两人只要一方够五十五岁就可以住进去，房价其实并不贵，一房一浴七百尺也就十万起。几年前曾有机会几万块就能买一个，当时这样的房用来自住年龄不够，说实话，用来自住有点太简陋，出租的话管理费太高，不划算。房子好的也有达百万的，不能忽略的是管理费问题，最贵的高层豪华公寓会一千多块一个月，可以说是五星级宾馆的标准。贵有贵的道理，很多费用都包在里面了，像是公交，房屋维修，服务等等。有的房子考虑到残障人士，大门拓宽，浴室和房间打通，便于轮椅进出。在这种环境中生活，会感觉人生又重新洗礼，对美好生活的恋恋不舍，祖国早已渐行渐远，枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。夕阳西下，断肠人在天涯。 曾经跟着前老板当马仔，他的朋友有很多住养老院的，南北加州的一些养老院都看过，有些办的已经很好了，比如旧金山的一个，就像我住过的学生宿舍，每日有三餐相当不错的半自助，象征性的收一块钱，周边的老人也可以吃，一到饭点就排起长队，现在可能会稍贵点。有的人中午饱餐一顿后带走一个苹果就当作晚餐，着实让人同情可怜。养老院时不时举办一些活动，比如讲座，旅游，倒是有声有色，但是和laguna wood相比，就是坐吃等死的节奏。 靠人不如靠己，退休后的社安基金只能维持最低生活水平，要想以后住laguna wood，过无忧无虑的惬意生活，除了要努力赚钱，还必须未雨绸缪，未焚图薪。我自己做事情喜欢长计划，短安排，从容不迫，留有余地。虽然可能是二十年以后的事，但已经开始盯住这里，

关于南加州房地产的前景（10）——虽在异乡非异客 且把南加做故乡 下 作者：老朽 4，因为人口的增加，而土地再不能衍生出来，所以土地的使用就要精打细算，建筑商也是追求最大的回报，以前一块地盖一个房，现在就盖两个。半亩地，两万尺，可以用来盖两千尺的房五个。但是，有钱的王八大三辈，你手里有的是钱，可以买下块地，就盖一个豪宅自己住。 新的独立房有新的好处，房子质量高，现代化，住的舒服，但是地小，在橙县只要是新盖独立屋，基本上是两层的，周边房子的尺寸，样式是王八排队，大盖齐，没有特色。在自家房子的二层推窗望去，对面邻居行酒交欢，滋声浪语，满园春色，尽收眼底。而旧房，年代越久远，地相对来说则越大。一般的人到了天命之年，不会追求太大的地，只想退休后能住的舒服，过的舒服，房子和地太大会成为负担。而刚过不惑之年，事业上颇有斩获，在购房上一方面要满足自己的需求，另一方面还想折腾一下，就是所谓的又想要公羊，又想喝羊奶，异想天开。呵呵，这可不是异想天开，讲个故事， 1995年经手过北橙县buena park的一栋房，是1930年盖的，户主是一老太太，在此房出生，要搬到养老院。1930年买下的价钱是$700，九五年以六十万卖出。有人会说，你丫的太扯了，我能不能活到六十五还很难说呢。这活没错，问题是新的业主把房子推到，盖了十几个unite apartment收租，您说他要是现在卖掉，赚多少钱? 人死了，房子烂掉，地还在，而且是一大块地。橙县北部的anahaim,fullerton,buena park以及尼克松的出生地yorba linda都是些老城市，有的房子虽然破旧不堪，但是一大块地值钱，就像上面的例子，自己住够了，还能再发一笔。到底值多少钱要看zoning，如果是在居民区的R1,就只能盖一个房子。什么叫一个房子?你可以盖出二十个房间，但只能有一个厨房。就算是R1，因为房子破烂不堪，常常会有好运气低价买到，如果你喜欢折腾，正好物尽其用，或者推到重建，或者耕耘院落，大显身手。俗话说，三十如狼，四十如虎，五十赛过金钱豹，正当虎狼之年，精力充沛，欲火攻心，不妨汗滴禾下土，日日皆辛苦。加州的气候不但适合人，也适合植物，种瓜得瓜，种豆得豆，瓜果梨桃，琳琅满目，加上树木花草，精心耕耘，等闲识得东风面，万紫千红总是春。 不过，很多人不喜欢折腾，图享受，图闲情逸致，图无忧无虑，怎么办？ 5，橙县最贵的房子是在沿海几城市，newport beach大名鼎鼎，还有huntington beach,laguna beach,dana point等。班副讲话了，真喜欢newport beach。您圣明，您的口真正，您可真有米！橙县这么多好地方，海滩城市五六个，专挑好的，您真是独眼龙挑女婿，一目了然。 几个海滩城市里，newport beach最贵，是富豪们最喜

关于南加州房地产的前景（9）——虽在异乡非异客 且把南加做故乡 中 作者：老朽 一般来说，有六十万到一百万之间都可以在橙县找到理想的独立屋，有一百五十万就更好办了，完全可以财大气粗抢新娘，腰缠万贯坐东床。四十万以下就要考虑共度屋condo，对于计划退休者来说应该是好的选择。二，三十万的condo也有，应该做为投资更好些。房子不必太大，容易打理，安全性好，有HOA管理，便于出门旅行。凡是造访过南加州的，对交通拥堵颇有微词，特别是早晚高峰期，橙县的情况好一点，县政府曾经打出一条橙县所有freeway都有carpool的广告。 尔湾这个市位于橙县中心，几条高速穿过，离洛杉矶国际机场一小时路程，离拉斯维加斯四小时路程。有一个中型机场john wayne airport往东南西北的纽约，休士顿，夏威夷，西雅图都有直飞，很方便。洛杉矶国际机场给人的感觉是乱烘烘你方唱罢我登场，急扯白脸如丧家之犬，匆匆忙忙恰似赶丧。而约翰 韦恩机场则是人在旅途，悠然自得，从容不迫，心情舒畅，只把他乡做故乡。 尔湾目前的状况不光是中国人蜂拥而至，各族裔的人都趋之若鹜，不包括墨裔和非洲裔，因为房价贵。所谓的贵要看和谁比，和湾区比根本就是马尾巴穿豆腐，提不起来。有些带安全警卫的社区，规划之好，一下就能俘获购房者的芳心。难道尔湾成了琼花碧草，人间天堂不成?非也！尔湾其实就是一个总体规划十分完善的城市，没有任何特色。不夹杂个人成见，实事求是的讲，白人比例越来越低的话，区不可能越来越好，虽然很多人是携巨款来买房，有钱人多的地方，周边地区不会差哪去，但是人的素质不是用钱来衡量的，不是一天两天练就出来的。在公共场合，国人的一些坏毛病，比如大声喧哗，颐指气使开始显现出来。如果你对吃中餐没有严重依赖，想讨个更清净的地方，怎么办？ 3，尔湾往南的几个城市，aliso viejo,mission viejo,laguna hills,rancho santa margarita是很好的选择。介绍一个不太被常人所知道的地方，coto de caza,这是一个很大的社区，位于rancho santa margarita。在山的峡谷里面，一道大门卡住进出口，进去后浮岚暖翠，繁花似锦，有点曲径通幽处，禅房花木深，采菊东篱下，悠然见南山的味道，可谓洞天福地，世外桃源。出了社区便是商业中心，生活便利，周边治安良好，居民安居乐业，一个人工湖和山峦交相辉映让人弦管相随，流连忘返。 多年前从北加来到南加，曾经梦想住在这里，但是，当时的情况必须先生产后生活，为了便于管理自己的生意，一定要把家安在橙县中部，这样才能做到所有地方都在半小时路程之内。心想来日方长，等到将来完全把生意交别人管理，再回来这里，现在看来不可能了。第一不想早早退休，第二割舍不下目前的居住环境，生活太方便了，第三，即便将来退休，还有一个更好的地方可以选择，暂时打住，放后面再说。 上面第一张照片是rancho santa margarita，coto de caza附近。第二张是2012年五月在这里买的一个condo

关于南加州房地产的前景（8）——虽在异乡非异客 且把南加做故乡 上 作者：老朽 南加州是一个你一住下就不想离开的地方，话虽这么说，但是五，六个大县，一两百个城市，两千多万人口鱼目混杂，有些地方非但不适合居住，闲极无聊之时，无事生非之日，懵懵懂懂误入黑虎堂，会摊上无妄之灾，所以良禽要择木而栖。 总的来说，内陆圣伯，河边两县地广人稀，房价相对沿海的洛县，橙县和圣迭戈县要便宜很多，气候也差很多，夏天炎热天气持续时间较长。还有一个不得不提的是大地震带，san andreas fault南北通透，对许多人来说是挥之不去的阴霾。多数华人，不仅仅是华人，各族裔的人更喜欢沿海三县。沿海三县，los angeles,orange,san diego，橙县最小，和洛县，圣迭戈县相比较居住环境，橙县胜出一筹。南加地震问题以前写过，不再赘述。 子曰，知之为知之，不知为不知，是为知也。洛县和圣迭戈县不敢信口开河，让知之者来说，我可以简单说说橙县的情况。 橙县，目前三百多万人口，三十几个城市，位于洛县和圣迭戈县之间，首个迪斯尼乐园所在地，人均生活水平高，是加州除旧金山外第二个负担不起住房的countuty，(也许有误，多年前数据)整个县，所有城市没有一处是黑人聚居区，不像洛杉矶县有几个城市是以黑人为主。那么，橙县较差的几个县，比如santa ana,stanton等，有人说santa ana是jose满街跑，即便如此，官方统计，墨裔人口只占一半，(估计不止，非法移民没计算)而洛县有的城市的墨裔超过百分之九十。 橙县分北，中，南三大块。北部临近洛县，城市开发较早，旧房多，房子比南部便宜，离洛县中国人集中地方以及西来寺近。有事没事的就喜欢在国人圈子里鬼混的，或者割舍不下那边的华人社团，狐朋狗党，可以选这里，anaheim是较大的一个城市，周边几个城市属于穷白区。 中部是橙县重心，著名的south coast plaza在这里。最富贵的城市是newport beach，华人的新宠儿irvine也在这里。中部的族裔比较杂，越裔区有westminster，韩裔区是garden grove，还有上面提到的墨裔区。 南部城市的白人比例大，橙县有几个城市的白人比例超过百分之九十。 下面粗线条的解释一下选择方向，至于细到某个社区，那太费周章了，而且那是地产经纪的事情，能不能找到个懂行，敬业的经纪要看你的造化。 1，超级富豪的需求。不想细说，几笔带过，但毕竟有这样的市场。我以前写过南加州有两个金字塔，其中一个塔尖就在newport beach，有的高档社区里的

关于南加州房地产的前景（7） 作者：老朽 房地产是区域性很强的生意，不可能放之四海而皆准，别的地方没有实战经验不敢妄自菲薄，只谈南加。有一个事实，房价的涨跌不以人的意愿而改变方向，你认为已经高不可攀了，它却仍有人在攀，湾区的房价还能高到什么地步很难说，但是，现在看不到下跌的迹象。 历史的篇章不能翻回去，现在怎么办？南加州的房价和几年前相比上涨了百分之三十到百分之百，很显然，机会丧失了。接着上回的例子，那个房子即使房租涨到了现在最少$1600，两百块钱的租金涨幅和房价翻倍不可同日而语，现金进去利润也非常微薄。但是，仍然会有人入场，这一地区的房价还没有达到零八年的最高点三十五万。 再次强调我的观点，每次房价的上涨必须冲破上次的最高点，而下跌不会跌过上次的最低点。以目前房租的涨势，达到每月$2000，少则五年多则十年。房价冲破最高点少则两年，多则五年。冲破后会达到四十万还是五十万或更高就很难讲了，没有什么不可能。山高自有客行路，水深自有渡船人。 九十年代初刚到美国时，前老板在湾区hillsborough现金五十六万买下一豪宅，南加州还有三栋各近五十万的豪宅，哪一栋房子不是翻了好几倍?不是什么人都能成为富豪，富豪的言谈举止，行事作风有其独到之处，有时几句话让你茅塞顿开，而且没有什么长篇大论，正所谓，水深流去慢，贵人言语迟。像以前提到过的钱放银行等于冰在太阳下面晒，小财不出大财不入等等，乃金玉良言。现在我也学会了，大道至简！不知道有没有大龄青年在看我的帖子。别看你博士硕士啥的，做起学问口若悬河，侃侃而谈，一去相亲便笨嘴拙舌，左顾言它，不知道你想表达什么，别说是漂亮姐，就是柴禾妞也弃你而去，其实只需十秒钟就可以搞定妹子！ 你好，我月薪过万不打老婆不碰黄赌毒房子车子存折写你名字我妈会游泳你若难产我保大。 有理智的大姑娘也不会非嫁财如马云，貌似潘安。世界上哪那么多白马，找个驴凑合凑合得了，别等到有一天驴都被抢没了，剩一堆骡子，下一代的问题你咋办？ 扯远了，还是说正事。前老板五十多万买的房子，生前自己享受，死后留给子孙，歪脖子拉小提琴，两全其美。他老人家不经意的一句话我至今记得，房子价钱一涨起来，离赛谱！二十年后变成四百万你信不信?反正我信了。这里有很多在湾区的，好几个人私下和我有过交流，不妨查查，hillsborough山顶房，看到san mateo bridge，五千多尺的房，零点六英亩的地，今天值多少钱? 从此可以看出什么是富者愈富，而且不需要做什么，只要你在富人这个道上，on the right track就行了。而穷人基本上永远逃不出个圈子，逃出来的是少数。子曰：好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇，知斯三者，则知所以修身。我的房客里有几个人懂这个道理呢？所以就摆脱不了租房子住的命运，这个下篇再谈。至于中产阶级，时时刻刻疲于奔命，一不留神就滑入穷的深渊，个别的会鲤鱼跳龙门，绝大多数处于逆水行舟，不进则退的状态。 最关键的一句话：知耻近乎勇！ 房地产有其周期性，只不过周期有长有短，如果是像老牛拉破车那样上涨就会拉长周期，要是魏武挥鞭，操之过急，很

关于南加州房地产的前景（6） 作者：老朽 虽然已经写完，又见新问题，就补充几句。 一，不知道买在哪里。一看就知道不是想当职业地主，想买个房保值，或者是现在有一份不错的薪水，属于我说的第二种投资房地产中所谓带个师字的以及同等水平，有闲钱的。每个人的情况不同，需求也不同，所以不可能有一致的答案，还是讲经历和实例，供参考。 从北加到南加，先住huntington beach，十五年前搬到irvine，当时的考量是为了房地产生意。橙县分北，中，南三大块，尔湾居中。经过几年摸索，洛县，圣迭戈县，河边县和圣伯县跑过几十遭，最后给自己定下一个铁律，只在橙县，三十分钟之外路程的不动，因为我是自己管理，时间也是钱，日积月累下来的时间可以做很多事情。当时生意刚起步不久，原则上还是先生产，后生活，有钱先投资，自住房将就点。房地产投资我说了算，家里的事情领导说了算。太座有两个要求是必须的，没有商量。第一，必须是新房。第二，必须有安全警卫把大门。当时的财力状况要符合这两个条件，只能牺牲房子的尺寸，所以先买一个townhouse，几年后财务状况改善换单一住宅还是这两个条件。 自住房和投资房不同，自住房首先考虑的是自己喜不喜欢，有钱难买乐意。但是，就是自住房，除了自己喜欢外，将来的升值潜力要考虑。每天出门，看到巡逻车闪过，心情好极了。像这样的社区，房子抗跌性强，上次金融危机时，许多地方的房价一下跌了百分之三，四十，而这些新社区，特别是有安全警卫的小社区，就像被金钟罩罩住，房价基本上是岿然不动。我那些出租房虽然房价剧跌，但有房租收，也不受影响，只不过是做梦跳井，虚惊一场。尔湾公司在南橙县的几个市开发了不少新社区，房子越盖越好，每次看到新的样板房都难舍离去。符合太座这两个条件的和随便买一个房相比，同一年同样的价钱，几年后，房价差别就出来了。刚有人问新房的前几年，房价会小跌，所以自住房最好买五到十年的。小跌有可能，你要是不在乎新房尽管找deal，还是有相当一部分人必须要新房。即使location的关系，买不到新房，太多的人不能容忍别人住过，也不喜欢别人的格局，往往会大修一遍，花的钱加上来反超新房。 当年，遇到一个同胞，在中部什么地方，还有十几年退休，计划退了后搬到南加来住，先买一个再说。手里有闲钱，放银行没任何意义，买个房先租出去，根本不在乎租金，多少都没关系，怎么也好过银行利息，现在房价涨了三倍。以后还会怎么涨不敢说，但房地产这事很简单，坛子上的啥教授说过，凭直觉！股市学问深奥 完全不可以凭直觉，巴黎血案后，多少人说周一开盘要大跌?完全不是那么回事！南加这地方一年四季有八个月一件T恤衫就够了，现在快到感恩节仍然是一件T恤。从大陆来的，不光是大陆来的，香港，台湾，韩国，日本，中东，南美，欧洲等有什么地方的气候能好过南加?再看看南橙县新开发的社区，大马路基本上是左右各三条线，住宅，商业，办公各区各自分开 整齐划一，街上车水马龙，商铺人声鼎沸，凭直觉就知道房地产的前景。相反，衰草枯杨，陋室空堂，举目萧瑟，惨淡凄凉，麻溜的避之不及，远走他乡。 所以选房子可以凭直觉，无需瞻前顾后，挑来挑去反而挑花了眼。比如男人都是视觉动物，没听说谁会对一个黄疸病秧子一见钟情，癞蛤蟆都想吃天鹅肉，占花魁之心岂止卖油郎。可是谁承想 漂亮姐不下厨房、下厨房的五大三粗孙二娘、养眼西施没主见、有主见的闻不到女人香，刘玄德也镇不住舞枪弄剑孙尚香、王熙凤有女

关于南加州房地产的前景（5） 作者：老朽 最后探讨一下职业和半职业地主在南加州房地产投资。 用现金买房职业地主会采用，但职业地主更会运用杠杆原理，借贷款来获得最大回报，当然也看在什么情况下，比如手里的现金足够，利率暂时不满意，现金买卖在房地产交易中能抢得先机，我也干过几票，买回后再考虑贷款的事不迟。目前南加各县都有商机，投资出租房首先要考虑老墨聚居地区，老墨是最买不起房的族裔，租房市场以及管理最容易，房价也最便宜。老墨多数胸无大志，随安而遇。第一代移民还没有胆量和闲工夫吸毒搞帮派，整天忙忙碌碌为了生计。洛县橙县目前房颇高，但只要下功夫去找，还是能发现一批。洛县墨裔超过百分之九十的城市超过十个，上网查查便能理出头绪。房子装修要简单实际，我把浴缸上的玻璃门换成帘子，甚至洗碗机也拆掉，省的以后扯皮。对洛县没仔细研究，不敢乱讲，感觉是机会更多，因为有着几倍于橙县的地域。 很少有人一上来就是职业地主，一般会从半职业衍生过来。两个人开始都打工，然后有一个慢慢把心思用在当地主上，多数情况下是先保住一分高额薪水。我自己的情况有点特殊，从一开始就王八吃秤砣，铁了心要当地主，就没心思去打工。再加上太座硕士毕业有一份不错的工和薪水，我的生意刚刚起步，小小几个破房怎入的了高智商的法眼。人家上班可以说是舒服无比， 早点热腾腾上桌，午餐便当备好才是夫人请起，虽说是早九晚五，却不用管柴米油盐，家庭教育，餐厨也无需糟糠之妻。不过舒不舒服要看和谁相比，怎比的了我每日一个回笼觉，然后再满世界溜溜达达，在房地产市场敲敲打打，寻寻觅觅。也赶上天时地利，几万块钱的房子如过江之鲫，抓住机遇，奋力一搏，往后的日子自然是随心所欲。 这年头，老板特别抠门，对员工锱铢必较，刻薄吝啬，越看越像乞丐；乞丐出手阔绰，山珍海味，广厦美轩，越看越像老板。你能分得清，谁是老板，谁是乞丐吗？挂着腊肉却吃斋，实在难熬，不如归去，从此涸辙之鲋，相濡以沫，并手抵足，同舟共济，现如今日起三竿，夜晚鏖战连续剧。 以前行文，口无遮拦，对女士多有冒犯，今天为你们出出气。 女人这辈子吧，挺难，都说女子无才便是德，可是没人想要；学问高了，弄个博士，没人敢娶;活泼点吧，说你招蜂引蝶;矜持点吧，说你装逼；想臭美，捯饬几下，说你像个妖精;不捯饬，说你没女人味;自己挣钱多，男人望而止步;让男人养吧，说你傍大款;生孩子吧，怕被老板炒鱿鱼;不生吧，怕被老公炒鱿鱼。其实男人没有好东西， 有才华的长的丑、长的帅的挣钱少、挣钱多的不顾家、顾家的没出息、有出息的不浪漫、会浪漫的靠不住、靠的住的又窝囊，不窝囊的就有本事，有本事的又去包二奶，不包二奶的有可能不举。所以女人要对自己好一点，别为了钱把命搭进去，你死了马上 就会有二奶小三抢上位，花你的钱，住你的房，玩你的男人，睡你的床，还会撕你的照片，打你的娃。那么，自己先当地主婆，让老公继续打工，暂且让丫的受点累。 其实，目前在美国大多数地方房地产投资都可有所作为，只不过不像南加州占尽了人和，天时与地利，房屋呈金字塔结构十分明显，顶级豪宅让富人趋之若鹜，普通住宅有中产阶级争先恐后，最低端的陋室贫房更有无数劳动人民求之若渴。鲲鹏展翅，鹰击长空，蛇虫鼠蚁，钻墙打洞，各有所需，选择不同。归根结底在于南加州适合人类居住，人往高处走，水往低处流。 说到干旱，还真没看出来旱在哪里，整天嚷着节约用水，政府连水库蓄水的法子都不去想，说明不是燃眉之急

关于南加州房地产的前景（4） 作者：老朽 先回答跟帖的问题。 1，line of credit.这只是贷款的一种方式，不管用什么方式，只要能贷到钱，而且你有本事用借来的钱能滚出更多的钱，这是赚钱的最高境界。有些人有本事，有一技之长，但是没有资本，巧妇难为无米之炊，两手攥着空拳头，没办法创自己的事业，搞自己的生意。就拿餐馆的大厨二厨甚至常年跑堂的来说，做梦都想开个自己的小餐馆，可是每月两三千块钱的工资从哪里能弄出开店本钱，银行肯定不借你，找亲朋好友，拉屎啃鸡腿，张不开口。有人说能拿到1.75头两年的利率，还是拿湾区来说事，你有本事搞得到五十万，每月利息连一千都不到，简直就是天上掉钱下来，五十万的condo不易找到，七十万以下的没什么难的，租金是三千到三千五没有问题，如果前两年的1.75利息不变，怎么算也是现金流。管两三年后干什么？房租也是增长的，再说能搞到五十万，七十万的，你的自住房起码也是一米两米，能住一米两米房的年收入也不会十万八万，能赚二，三十万的每年累计出几万也不困难，利息高上去了就还掉点本金，反正借钱要还，一般十五年后开始强迫还本金。还掉一部分本金，减少每月还贷压力，保持现金流状态。湾区房地产现在是有钱人在玩，有现金，还是那句话，买房收租比放银行吃利息强，湾区房地产在目前阶段的确比较困难。往上看房价上升，因为已经是极速升到高端，短期能有多大作为难判断。往下算出租回报率，一星半点，借贷款的话可能弄出负数。武大郎扛盘子，上下够不着。美国其他地方运用杠杆原理还不至于，但是借贷搞出租房要量力而行，不能瘦驴拉硬屎，尽量避免蹲马桶嗑瓜子，入不敷出。 在北加的各位不知道湾区房地产有多疯狂吗?大家看到的是近几年风涨，长期的涨势更加叹为观止。我欲乘风归去，又恐琼楼玉宇，高处不胜寒！举个例子。 1985年，那时我还没来美国，我的前老板在hillsborough买了一个房，五千多尺，0.6亩的地，五十万。十几万的头款，当然，有钱人嫌麻烦，没两年就把钱还了。我想说的是，如果不还，到今天刚好三十年结束，现在的市值是五百万，也就是用十几万搏出五百万！简直就是中彩票！还贷就当是租房子好了，利率是固定的，借四十多万每月还贷也就两千。这么大的房子在hillsborough今天一万块一个月也未必能租下来，旧金山两房的condo都租三千多，就以平均五千一个月，三十年下来的房租扔掉了两百万。一边是赚五百万，一边是扔掉两百万，加上一个have nothing。欠账分好账和坏账，以前写过的，最明显的是信用卡的账不能欠，赊着账比长大疮痒痒。房贷，尤其是低利率的长期贷款要留着，舅舅搂着外甥女，舒服一会是一会。 2，节省开支。这我真没有什么好办法，除非你对和房地产有关的方方面面全能一手操办。 一，有房地产经纪执照，佣金不流外人田，这个好办，考个下来好了，有执照的人手里会有更多的资源。 二，自己会修理，能拿下个建筑执照最好，执照难点，不一定非要，但有照可以名正言顺的领着人开始打家劫舍。房屋的一般修理真没什么大不了的，主要还是看你有没有这个意愿，别以为女人不行，我就用过一个古巴的娘们，虽无李逵之躯，却有鲁班之艺，不论大活小活都是光屁股裹脚，干净利索。我刚来美国从学车子换机油开始，其实就省个十

关于南加州房地产的前景（3） 作者：老朽 房地产投资者基本有三种， 1，财团大鳄。商业，公寓，土地等所有有利可图的大宗商品都逃不出他们的魔爪，和我等小门小户没多大关系，但是要密切注意其动向，他们的一举一动可做本地的风向标，要见风使舵，不可一意孤行。把这一类放一边去，谈论那些东西不过是望梅止渴，画饼充饥。 2，富裕家庭。一般带个师的，像是工程师，设计师，律师，医师，会计师,IT软件师，教师，中小学教师差点，教后面最好有个授，以及其他行业像是开餐馆，公司主管，做生意做的不错总有点闲钱的。 3，职业和半职业地主。包括在职的和尚未评定职称，正在努力的。坛子上从初生牛犊到老骥伏枥都包括，富人榜上的也在内。坛子上的富人榜还到不了大鳄级别，到了那级别就不来坛子上逗闷子，来这逗闷子还是觉得自己穷，我以前写过的段子说，只有当你觉得你的园丁穷，你的司机穷，你的保姆穷和你的厨子也穷的时候你就不穷了，到那时候就不来坛子瞎逛了。 先说第二种， 当人们摆脱了贫穷阶段，手里有点闲钱，如果没有胆量和本事去炒股，钱放银行不甘心，退休账户，401k遥遥无期，获利有限，还不是实实在在的东西，那么自然而然就会考虑买房子的问题。这些人有自己正经的行当，投资房地产属于搂草打兔子，捎带着。放羊捡羊粪，两不耽误。在房地产投资的方式上只图简单，容易，在好区买房，找个好房客，别搞是非。所以现金砸下去，或者大笔头款，不在乎赚多赚少，不往里填钱就行，期盼的是房子升值。 这种人投资房地产，不用别人教，水到渠成，钱到房成。在南加州，虽然目前的房价已经高上去，但用现金买房就好办了。拿橙县来说，在一般不好不坏的区随便买个房三，四十万的三，四个卧室单一住宅不是难事(洛县和圣迭戈机会更多，内陆县二，三十万就可以)，单一住宅租两千五百轻而易举，减去开销能有近两千块钱落袋，几十万放银行里的利息能生出几个小崽子来? 湾区的兄弟，姐们，也别说没机会，手里有现金的话，或者你自己的房子动不动就是一米两米，何不用line of credit拿半个米出来，半个米月付不超过一千五。三，四十万的condo你如果不愿下功夫，或你没本事找，找半个米的condo可没什么难的，租三千以上也没什么难的，赚不多也还是有的赚。再回的以前探讨过的问题，若干年后你还清贷款，房价升值到一百万，另外你的同僚炒股一赚到一百万，你是愿意给你的后代留下一百万的股票还价值一百万的房子?同等价值，房子是有租收的，若干年后的房租岂能和今天与之比拟。 旧金山是咱落脚之地，梦开始的地方，走在街上神清气爽，至今梦索回肠。世界级的都会只有纽约一地，房价傲世群芳，突然间杀出个旧金山与之叫板，不能不说她有魅力。房地产这东西叫近朱者赤，近墨者黑，房价越贵，居民的质量就越好，流氓地痞就会被挤压出去，接着房价房租就乘胜追击。有人说湾区的房价已经冲破零八年的最高点，没有上升的空间。长期看一定会上升，短期内还有没有作为不敢说，但是房租的上升现在仍是滚滚洪流，不可阻挡。美国别的地方的房地产没做过研究，对周边地区的观察可以说拉斯维加斯没人有地，人是穷人，地是贱地。湾区是有人没地，人是富人，地

 关于南加州房地产的前景（2） 作者：老朽 生孩子，明明知道痛，可却还是要生， 投资，明明知道有风险，该投还是要投。房地产和股市相比哪个风险大?和尚脑袋上的虱子，明摆在那里！但是南加州还有一个地震的话题，如果是这个原因而裹足不前就大可不必。德州，佛州隔三差五就闹一次飓风，也没见谁为此搬离。因为有地震，保险问题就要提一提，买还是不买我不能瞎出主意，我只说说我自己怎样处理这个问题。  与房屋相关的保险有,mortgage insurance,home insurance,liability,fire...flood insurance,earthquake insurance,等等各种。  在生意的起步阶段，只要不是强迫性的，就坚决不买，有钱就投资，没那闲钱补笊篱！出了事情要钱没有，要命一条，反正是赤手空拳，白手起家，赢就身心俱泰，输也让它酣畅淋漓，赌它一把，看看不买保险能有啥古怪稀奇。路曼曼其修远兮，吾将上下而求索。 做最坏的打算，谋最好的机遇。  不得不买的没办法，比如说借的是conventional loan 没有要求就不买。FHA贷款要捆绑mortgage insurance，那只能随它去。earthquake insurance最少自付额的是$25000，费用相当贵，心里实在不乐意。 如要买便宜的，自付额从$50000起。开什么玩笑，五万块我可让个小房子平地起。保险公司雇了一帮精算师，斗不过的，医疗保险也一样，不管你选什么计划，别以为能占便宜。  南加州的地震最危险的地方是有一条san andreas fault，北从eureka起经旧金山，南下到san bernardino,palm springs，在这条线周边的地震险就贵，洛县和中北橙县离开了一定距离，保险费便宜些，橙县尔湾以南脱离了地震带，地震险最便宜。怎样证明不会发生地震?没法证明，但可以根据过去一百多年没有发生高级数的地震来划分区域，南橙县就属百年不遇大震的地区。即使在地震带上，旧金山上世纪初被摧毁过，八七年大地震把海湾大桥震毁，现在的湾区房地产还不是欣欣向荣，蒸蒸日上，为什么？因为适合人类居住。黄石公园倒是风景秀丽，见不到有人会因为害怕地震而往黄石公园周边迁移。加州房屋有着严格规定，二层以下均为木质结构，一般地震都可应付，除非地动山移。若遇到地动山移，我的小命都不知在哪里，几个有房贷的出租房谁还顾及！有关地震带以及周边房子保险费用可去查CA Earthquake authority。  当生意步入正轨，盈利到了一定程度时，交税又是个烦人问题，与其把

关于南加州房地产的前景（1） 作者：老朽 良禽择木而栖，黎民择地而居，南加州是一个你一住下就想留下不想走之地。全美三亿人口，南加诸县两千两百万有余。此乃官方数据，相当数目的非法移民没有统计。  南加的人口增长率在全国范围内是一枝独秀，但全南加人口总和不过一个上海，还是属地广人稀，沿海和内陆的房价会有很大差异。一个地方的房地产除了人口，经济因素外，要想看到什么前景，应该观察本地区有没有出现金字塔的结构，也就是说有没有顶级豪宅，一两栋不行，要有一个群体。如果有，金字塔就会越堆越大。比如南加明摆着的两个金字塔，洛县是beverly hills ，橙县是newport beach，围绕这两个塔，从最下面起的房价就不断的往上攀登。穷人离了富人没关系，照样混日子过得好好的，富人离了穷人就不是什么富人，富人要有穷人衬托方能显出富的道理。没有富人地方的房地产就是一盘散沙，没有凝聚力。有富人的地方，房地产就会有稳定结构，投资人可根据自己财力找到目标看齐。  加州中部的fresno county，也算的上是一个大县，百分之九的人靠救济度日，基本上属于混吃等死的节奏，期盼房地产上涨，尼姑看嫁妆，下辈子的问题。南加的inland empire河边和圣伯两县是大洛杉矶地区的延伸，是金字塔的底部，如果没有金字塔的光环，比fresno也好不到哪去。问题是现在有这个金字塔，大家都争先恐后往上爬，堆的越高，低部的基座就越大，肯定会影响周边地区房价往上攀比。  再次强调一下，这里是投资理财，不是我爱我家。我爱我家可以非理性，有钱难买乐意。投资理财是以获取最大回报为宗旨，不可感情用事。如果从一开始就把个人喜好参杂到做生意的过程中去，可以说是娘胎里长胡子，未老先衰。  有些人手里有三，四十万询问南加投资在哪里，这些人起码有一，两百万资产，可以说有点实力，这样的投资选择范围较大，您本身也不是菜鸟，我可不敢班门弄斧，误了您的先机。我写的东西基本是针对初级阶段，缕出个头绪，武大郎养夜猫子，什么人玩什么鸟。初级阶段，就要紧盯现金流，尤其是有贷款在身，不能指望未知的预期。一旦达不到预期，每每以添油战术往里面加钱，不久会折了锐气。  几万块钱做头款从河边，圣伯两县寻找二十万以下的投资房应该比较容易，condo and single family home两者各有利弊，condo会有两百以上的管理费，价钱便宜的单一住宅基本是在烂区。  应该先搞清楚什么是condo and single family，房子的区分只有这两类。townhouse,high rise building，triplex等等都是归属于condo,而single family的定义为四周的房屋没有邻居相接，并有一定尺寸的土地。没有一定数量的土地，就算房子四周和邻居分开，也只能是

此次活动只是对客户朋友回报的一部分，我们对客户朋友的回报将是持续与终身的。我们已经站在行业致高点，我们有能力持续终身反哺信任与支持的客户朋友。在自由资本主义社会，打造一个诚实丶守信丶共赢丶持续丶有序的房产交易丶投资丶开发平台，将是愚夫毕生的追求。路漫漫其修远兮，吾将上下而求索！谢谢支持愚夫的客户朋友们，正是因为您们的支持，愚夫用三年时间，创造着洛杉矶地产界销售的传奇。2016年销售已经突破千万美金，今年总销售额突破两千万，逼近三千万，或将不仅仅是梦想。愚夫或将创造——“五年，从屌丝到亿万房产经纪”的传奇！而这一切，皆是因为您们的支持与信任！感恩与回馈，常怀于心！

简单说说昨日的聚会 在大家的支持下，昨日共有四十多人，九个车，早上九点从大洛杉矶地区不同城市驶往大熊湖，上午十一点多，陆续到达指定集合地点。 这些朋友都是愚夫的客户与准客户，特别说明一下，客户就是已经找愚夫买房了；准客户就是与愚夫已经有着良好互动，互相了解，正在看房选房中。 因为精力有限，保证队伍的纯洁性，愚夫拒绝了近二十人的申请。关键原因是愚夫对这些朋友一无所知，贸然提出就要加入聚会，愚夫深感抱歉，只能说一声对不起了。 这种聚会每年会有一到两次，愚夫相信，2017年春节的聚会或将突破百人。这类聚会，愚夫只对客户或者准客户朋友开放，希望大家理解。 昨日大家陆续到齐后，周末时分，老美餐厅生意火爆。不过，运气不错的是，我们集中坐在了二楼一大片区域。 在大家用餐之时，愚夫安排了一个助理先行预订船只，周末人多，自己开动的船只已经全部订完，我们只能选择其次，购买了大船42个位置，随船游览大熊湖一个半小时。 游湖活动从下午两点开始，三点半结束。湖光山色，掩映在群山之中。 游湖活动结束后，大家一同驶往圣盖博谷“万利”大道——四川一号，晚餐结束后，本次聚会平安圆满结束。 最后再次谢谢大家的支持！ 海纳愚夫 2016年8月7日 星期日 于美国洛杉矶

这是愚夫回报客户朋友的一部分，因为愚夫对客户的回报是持续与终身的。【图片】

感恩与回馈——2016夏季大熊湖游 为回报广大客户朋友们的支持与厚爱，为大家搭建一个广泛交流的平台。海纳愚夫地产移民投资团队组织客户、准客户朋友到大熊湖周末划船旅游一天。 时间：2016年8月6日 周六 集合地点：圣盖博希尔顿酒店广场，或者大熊湖游客服务中心 出行方式：可以自驾车，也可以随团队车 海纳愚夫地产移民投资团队负责此次旅游所有费用，包括中午及晚餐费用，大熊湖船舶租金费用。中午在大熊湖吃西餐，午餐后湖泊划船四个小时，回到圣盖博谷吃中餐，或者火锅，大家商量决定。 有时间一同前去的客户、准客户朋友，请与愚夫联系报名参加。 海纳愚夫 2016年8月 于美国洛杉矶

慢慢看，不急。【图片】 || 回复：十一愚夫重新开个帖吧，这篇帖要翻好久

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Irvine

一百零九、 这是一家位于Valley大道与阿尔蒙蒂市，中西合璧的快餐，有各种各样的食物，每人消费不到十美金。由于价格公道，消费低廉，菜品丰富，因此吸引了各个族裔的人群在此消费，常常人满为患，需要排队等候就餐。 黄媛媛与王伯当几乎同时抵达餐馆门口，他们相视一笑，牵手走了进去。此时餐馆空位已经为数不多，在服务生的引导下，他们找了一个空位坐了下来。 “今天接客人顺利吗？”黄媛媛开口问道。 “一切顺利，已经安排他们住下了。” “他们素质如何？是第一次来美国吗？” “客人素质不错，从深圳过来，第一次持投资移民签证登陆美国。这次登陆，完成身份转换，买房安家。” “真有钱啊，登陆美国就买房。” “是啊，他们与我们当时登陆美国，已经不可同日而语了。” “这个客人不会像以前，忽悠您免费看房洛杉矶一日游吧。” “应该不会的，客人非常大气，谦卑，有礼有节。虽然有些行为习惯，与美国还格格不入，比如严重浪费，但是，相信随着时间的推移，他们一定会有所改变。” “从明天开始，我将先陪同他们熟悉与考察洛杉矶华人置业的几个重点区域。” “需要我帮忙的地方吗？” “暂时不需要，但是，我会将您引荐给他的太太及两个孩子，希望您有空闲时，陪她们多多了解与认识洛杉矶。” “明天我也想陪您去看房，好吗？” “您明天没有工作安排？” “是的。虽然我以贷款经纪业务为主，但是，我也获得了地产执照，想更多了解房产市场，有利于提高我工作的知识面，也顺便可以拓展人脉资源，见识一下大陆来的土豪究竟怎么样，好吗？”黄媛媛以期待的眼神看着王伯当。 王伯当不忍心拒绝：“好吧，那我们明天开商务车，一起去酒店见他们吧。但是，您必须答应我一个条件。” “什么条件？”(未完待续)

尔湾，不仅在大洛杉矶地区，也在全美久负盛名，适合人居。它不仅是华裔新贵移民群体置业的首选，也成为了世界其它地方移民美国置业的首选。