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海纳愚夫：走近圣马利诺，进入厚重的历史！ 圣马利诺（San Marino）位于洛杉矶圣盖博谷，属于华人老区商业范围。 这座名城与圣盖博（San Gabriel）、阿罕布拉（Alhambra）、帕萨迪纳（Pasadena）、阿凯蒂亚（Arcadia）接壤。 圣马利诺建于1913年，由美国铁路大王“亨利·亨廷顿”，以及二战时期美国著名陆军上将“乔治·巴顿”将军家族共同建立。亨廷顿图书馆已经成为了该市标志性的历史性建筑。 每次与客人走进这座城市，都能够感受到美国厚重的历史文化。这个移民国家虽然历史短暂，但是，她对生活的传承，在住宅文化上体现得非常明显。 百年豪宅，在这个城市并不鲜见。大树林立，古树参天，植被茂盛，一座座具有历史韵味的房屋掩映在绿树成荫之间。 笔者陪同客人步入屋中参观，常常不得不惊叹一座座近百年房屋保存的完好。 在这个由高端白人居住为主的城市，随着历史的变迁，大量亚裔移民的涌入。经过百年发展，如今已经成为高端亚裔移民的首选。据美国官方数据，目前该市亚裔居民已经超过百分之五十，而其中华裔又占有绝大多数。 圣马利诺城市的房屋总共仅4400多栋，而且全部属于独立屋。这个城市的房价因为豪富阶层的支撑，常常处于只涨不跌的格局。优质房源上市，通常会出现竞价现象。 2008年到2012年美国房市最萧条的时期，圣马利诺房市也具有超越市场的抗跌性。因为需求与供给面始终处于不平衡的状态，因为资源的有限性，决定了圣马利诺房市的坚挺。 经过笔者持续不断的观察，目前想在圣马利诺买到一栋差不多的房屋，预算需要在三百万到五百万美金之间。 圣马利诺房屋年代久远，大多建于三四十年代，占地面积大，多数占地在一万平方英尺左右。 该市居民多为律师、会计师和医师等高专业程度的中上阶级白人，入住的亚裔、华裔居民，多以商人为主。圣玛利诺因此有着“小比佛利山庄”的美名。 雷西公园与亨廷顿图书馆公园，是圣马利诺天然的氧吧。一所高中，一所初中，两所小学，都属于全十分学区，分布在亨廷顿（Huntington）大道两旁。 临近的帕萨迪纳亨廷顿朗廷酒店，是圣盖博谷区域最高端的酒店。该酒店具有庄园的风光与气质，该酒店常年宾客盈门。 距离华人老区圣盖博市核心商圈“Valley”大道，也仅十多分钟车程。与老美历史文化名城帕萨迪纳也仅一街之隔，中西文化，互相交融。 随着加州寸土寸金时代的到来，房大地大的建筑风格，或将进一步成为历史。 

海纳愚夫：如何在美国才能买到一栋好房子？ 第一，准备充分。兵马未动，粮草先行。美国是一个金融管制特别严格的国家，提着美钞现金在美国买房，根本不可能。无论是贷款买房，还是全现金买房，资金都必须首先进入美国境内银行的账户内。再从美国境内银行账户进入公证行（Escrow）专用账户，最后由公证行根据产权负债情况，对资金进行分割，保证买卖双方的利益。 贷款买房就相对更加复杂，购房首付款资金进入美国银行账户后，必须提供一个月或者两个月干净的月结单。不同的贷款银行，对干净的月结单期限也不一致。 美国贷款买房，香港、澳门、加拿大、澳大利亚、新西兰等自由资本主义国家或地区银行的月结单，美国贷款银行也认可。但是，在最后交割时，资金也必须按照指定，先进入美国境内银行，再进入Escrow专用账户，最后进行分割。 特别强调一点，依据笔者的交易经验，美国贷款买房能否快速批准的关键点，就在于能否提供干净的月结单。 第二，熟悉市场。美国是一个信息完全公开、透明的社会，房产交易市场概莫能外。社会公众可以透过Zillow、Redfin等网路平台，了解认识美国房产市场。 如何了解？一是多看市场供应房屋的报价情况；二是观察市场成交情况；三是观察房屋的历史交易状况。 对市场熟悉了，就能够为后面参与市场博弈提供支持。 第三，精准选房。美国在售房源，由专业经纪人通过照片上传专业经纪会员网站Crmls后，经过授权，Zillow、Redfin等公众平台再广泛传播。 房屋照片与实际情况相差无几，如果过分美化，买房客人现场观看后，也不会满意，工作也是白搭。真实客观，利人利己。 通过照片，通过谷歌地图，我们可以清楚看到房子朝向、基本格局、屋况等情景。符合基本要求，我们再现场查看，省时省力。 优质房源通常在上市三十天内的房源中选择，如果超过三十天未能售出，房屋多少会有一些问题。比如要价过高，或者靠近主干道、高速公路，或者路冲，或者格局不好等硬伤。 由于传统观念，华人购房，大多喜欢讲价。然而，美国买房，优质房源，一旦上市，就会被多人盯上，只要开价公道，就会出现多人竞价，一旦竞价，成交价格就可能高于卖主开价。 发现一栋优质房源，避免出现竞价格局，只有尽快满足卖家开价要求，获得交易权，屏蔽其他买家参与抬价。获得了交易权，就获得了主动权，因为作为买家，还有选择退出交易的权力，而卖家却没有后悔的权力。 这就是美国买卖房屋的规则，在规则范围内，充分利用有利于买家博弈的规则优势，掌握交易主动权。 当然，能否精准出击，前提就是资金准备必须充分，对市场熟悉了解。当机会出现时，我们才有可能把握住。因为，机会往往转瞬即逝！ 房子选好了，后面的交易都属于程序化，诈欺现象在美国属于重罪，只要遵守基本游戏

海纳愚夫：想参与购买洛杉矶法拍屋投资的朋友们看过来 为扩大业务，深耕洛杉矶地产市场，愚夫首期准备募集资金60万美金，在美达地产投资有限公司名下，设立信托投资账户（Trust Account），专门用于投资购买大洛杉矶地区法拍屋。 愚夫团队负责操作选房、房源调查、参与竞买、驱逐房主、房屋装修、房屋出售等工作。首期募资，每笔交易利润，愚夫团队与投资团队五五分成，每笔交易周期大约在三到四个月之间。 每一位投资人最少投资金额五万美金起，年回报率大约在10%到20%之间。每一笔交易完成，即分配当期利润。 投资者如果需要退出投资，任何一笔交易周期完成，即可选择退出，获得本金与当期利润。 有意参与的朋友请与愚夫联系确认，首期募资达到预定目标金额后，愚夫就会通知投资者汇款到指定专用信托账户，专款专用。 任何投资者均可以全程观摩愚夫团队从选房到竞买、装修、出售全部过程。一切皆向投资者全程公开、透明化，这是愚夫团队的底气，也是投资者利益、权利、安全的重要保证。 信托资金账户随时接受投资者的监督，每一个账户预计每年周转三到四次，每完成一次交易，从完成竞买到房屋出售，即向投资者派发红利。 有意向投资的朋友请联系愚夫，联系方式：微信：1397154975电话：626 703 5506邮箱：[email protected] 美国美达地产投资有限公司海纳愚夫地产移民投资团队 2016年11月 于美国洛杉矶 后记： 愚夫将这则信息在“海纳地产客户朋友服务群”、“美国房产交易课堂微信群”、“华美银行开户群”发出后。即获得三位兄长对愚夫的信任与支持，其中两位是已经找愚夫买房的客户朋友，一位是将要买房的客户朋友。有两位兄长表示钱已经在美国账户上面，没有用处，可以各出资30万美金，愚夫非常感激。 但是，为了今后更好的发展与壮大，愚夫首批募资准备吸引六到八位志同道合的朋友进来。这些朋友将分享这个投资资金发展与壮大的成果，初步想法是第二次融资帐户200万美金，我们将与客户实行55%与45%分红，多出5%的分红将由第一批投资客人按资金比例分享；第三批及以后融资将按60%与40%分红，多出10%分红，将由第一批投资客人按比例分享其中7%，第二批投资客人分享其中

海纳愚夫：2017年度春节客户聚会通知 2016工作年度已经接近尾声，我们今年已经实现15栋的房产交易，交易金额接近1500万美元。至本年底，相信这个数据还会继续刷新。 为感谢广大客户朋友的信任，回馈广大客户朋友，为新老客户朋友搭建一个广泛的交流平台。 2017年度春节聚会将于2月3日，农历正月初七，星期五下午四点开始，十点结束。 我们将力邀在洛杉矶所有新老客户朋友全部参加，与愚夫合作的律师、会计师、各大银行贷款经纪及客户经理、保险经纪、房屋检查、维护维修人员等。 今年聚会客户可能近百人，基于场地所限，我们初步计划，今年春节的聚会将继续安排在圣盖博市，全统广场海鲜半岛酒楼进行。 这就需要辛苦居住在尔湾、奇洛岗、约巴林达、库卡蒙格、拉文尔等较远城市的客户朋友们了。辛苦您们！谢谢您们！ 提前发出通知，愚夫希望客户朋友能够提前做好日程安排，能够按时参加这次聚会。本次聚会所有费用，将由美达地产投资有限公司承担。 持续不断回报广大客户朋友，实现共赢与发展，将是美达地产投资有限公司永续不变的目标。我们还将在新港滩（Newport Beach）投资一套度假公寓，可以步行到海边，提供给客户朋友洛杉矶海边度假使用，每位客户朋友每年可以免费享受三天。 美国美达地产投资有限公司海纳愚夫地产移民投资团队 2016年11月 于美国洛杉矶

海纳愚夫：客人为什么找您买房卖房？ 美国地产经纪，可以用多如牛毛来形容。因为考取一个地产经纪执照，也就是三两个月的事情。所以，很多在美国的人都拥有地产经纪执照，但是，很多拥有执照的人，可能一生也未能成交一套房子。 笔者曾经听闻一个故事，有一位女生费尽心思，终于考取了地产经纪执照。于是在某网站广告揽客，并给自己配备了名车，装得很高大上的样子。 很多购房客也就循着广告而来，坐着这位女生的名车四处看房。一年下来，她接待的顾客只看不买，看了一两次后，客人统统销声匿迹了。 此后，该女生赶紧撤下了广告，接到看房电话都很紧张。并撤退到洛杉矶周边一个小城，倒房去了，自己买来自己卖。 这种情况，在全美地产经纪中比比皆是。很多人怀着激情与梦想踏实这一行，理想很丰满，现实很残酷。最后，连养活自己都成为了奢侈。 笔者三年前从进入这个行业起，就一直在思考，客人凭什么找笔者买房？没有强大的人脉资源，在这个行业根本没有生存下去的可能！ 凡事都讲究核心竞争力，笔者的核心竞争力是什么？如何与多如牛毛的地产经纪去“PK”？如何在“PK”中脱颖而出？ 三年来，笔者不断刷新着销售的纪录，创造着销售的奇迹。其实，这世界没有奇迹，只有轨迹！ 细心的读者或许会发现，真实与诚信，专业与服务，从踏入美利坚的第一天起，笔者就开始创立这个品牌。 笔耕不辍，持之以恒，三年的坚守，2016年终于迎来了销售大突破。 笔者接触了很多美国地产经纪人，他们以为自己拥有一本执照，就敢自诩专业人士，工资以小时计要多少美金。不仅幼稚，而且无知，最后被淘汰出局，成为必然。 做人为做事之本，信义为立业之本；智慧为命运之本，有恒为成功之本。 如果我们经常思考，客人为什么找我们买房卖房？只有找到这个答案，成功才有可能。 如果我们自己是一个购房客人，我们会寻找什么样的经纪人呢？正直、诚信、专业、用心服务，应该具有这些基本品质。 博弈，这世界无处不在。如果客人与经纪人互相去猜，互相去戒备，又如何在市场中去达成交易，实现目标！ 或许，只有我们时刻去想想，客人为什么找我们买房卖房，换位思考，感同身受，我们才能找到真正的答案，我们也必能从激烈的市场竞争中脱颖而出。 专业知识，用心服务，人脉资源搭建，是客人找我们买房卖房的根本缘由。 （海纳愚夫，洛杉矶专业地产经纪，网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》，微信：1397154975）

海纳愚夫：从交易实践看美国房价 时间进入2016年11月，美国房市已经进入传统交易淡季。市场上优质房源在减少，交易量也将逐步萎缩，直至来年春暖花开。 但是，传统淡季并没有影响笔者交易量的持续放大。成交、成交、再成交，是2016年的关键词。 美国房价此轮上涨始于2013年，因为2009至2012年长达四年的底部盘整，2013年美国房价迎来了报复性的增长。 2014、15、16年，美国房价高歌猛进，持续上升。但是，依然距离2006年美国房市历史高点还有空间。从美国房市历史走势看，房价一浪高过一浪，成为未来走势之必然。 在交易过程中，笔者发现，还有很多房子，在低于2006年高点交易。 而从美、加、澳、新，四个典型移民国家的房市看，其他三个国家房价已经在2006年的一倍以上。如果观察四个国家的货币现象，我们会发现，美元相对加元、澳币、纽币，已经进入升值周期，我们正在面对全球货币回流美国。 房地产不仅是一种满足公众居住的商品，也是一种金融投资品。全球美元回流美国，美国房价会往何处去？ 美国经历2008年的金融次贷危机，很多人担心美国会再来一次，再次引起房价大跌。但是，从目前格局看，这种趋势短期将难以见到。 因为，2008年后本国居民贷款购房者，需要查收入，查报税纪录，查信用纪录，查工作证明。信用低于640分，很难贷到购房款。而且，贷款银行会根据以上纪录，倒推贷款额度。投机取巧，获得贷款，非常困难。对申请不查收入的购房者，首付比例高达百分之三十到四十。 这些群体面对危机的应付能力，与2008年前首付比例为零的购房者，没有可比性。美国经济、就业，持续复苏，全球移民涌入美国，房价短期如何逆转？ 因为人性的贪婪与侥幸，也注定了资本主义经济危机的周期性。但是，无论从幅度，从时间上看，美国房价还在半山腰，还在中盘进行时。 笔者前不久在网上看到流言说，2017年世界三大最毒资产——美国的股市，日本的债市，中国的房市，这或许值得投资者们的警惕！ 世界格局，瞬息万变；三十年河东，三十年河西；人无远虑，必有近忧；生于忧患，死于安乐！ 全球资产配置，或许值得每一个深谋远虑者深思。很多时候，选择或许大于努力，因为选择比踏实苦干，更加需要智慧与魄力。&nbs

海纳愚夫：如何把握美国房产买卖合约中的关键点？ 美国房屋买卖，规则完善，一切都是按章办事。在美国房屋交易过程中，因为房屋交易合约已经完全格式化，我们需要重点关注哪些关键点呢？ 第一，交易价格。通常在Offer过程中，买卖双方都可能对价格做出让步，互相妥协，方能达成相互认可的交易价格。当然，也有很多一口价，即卖家开价就是最终成交价格。 第二，移除房屋检查条款。这一条标准合约通常是17天，但是可以根据交易周期进行调整，笔者在交易过程中最短有缩为三天。即在17天或者三天内完成房屋检查，也即在17天或者三天内，买家可以后悔退出交易。达到17天或者三天，买家如果选择交易继续，必须书面移除后悔条款，也即买家不能以房屋质量等问题为由退出交易了。 第三，移除贷款交易条件。标准合约通常是21天，但是笔者在交易过程中，通常会要求三十天，这样会给买家申请办理贷款充足的时间。如果在规定时间内，贷款被拒绝，买家可以退回订金，安全退出交易。 第四，完成交易时间。也即关闭公证行时间，通常在45天。笔者会根据客户资金情况，适当要求延长或者缩短。贷款交易时间相对较长，现金交易，笔者最短一周时间完成全部交易。 第五，关注附加条款。在Offer过程中，如果卖家有特别要求，通常会在附加条款中出现。比如，移除贷款条件，通常需要买家书面回复。但是卖家为了防止买家拖延时间，有时会加注一条，在贷款规定时间内，不论买家拒绝或者同意，都必须及时提供书面通知，否则视为买家同意，不得退出交易，违约将没收订金。 第六，房屋检查状况及白蚁虫害状况。房屋检查结束后，会有一个图文并茂的检查报告。买家通常会要求卖家根据检查报告，修复房屋存在的问题。一般房屋都有白蚁虫害状况，根据房龄大小，程度不一。在交易完成前，卖家都必须进行查杀，并有相关报告文件。 第七，房屋告知文件。卖家需要将房屋相关状况，即涉及房屋地质灾害、房屋是否发生自然或者非自然死亡事件等，卖家必须如实告知买家，否则将视为欺诈。 美国房屋交易合约，经历百年发展，已经非常完善。格式化合约，充分考虑到买卖双方的利益。当然，从规则上，更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险，保证买家只要按规则行事，不会买到问题房。违背规则，比如找卖方经纪直接交易，可能因小失大。  （海纳愚夫，洛杉矶专业地产经纪，网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》，微信：1397154975）

从工作中寻找乐趣，把看房子选房子当成看美女选美女，您会发现每天生活充满快乐与激情！【图片】

海纳愚夫：美国买房选屋的一些技巧 美国上市在售房源，浩如烟海。每天都在不断更新，上上下下，让人眼花扰乱。如何从这浩如烟海的在售房源信息中，选出优质的房源呢？ 三年多的从业经历，从最初的菜鸟，到现在的专业。从理论到实践，再从实践到理论。愚夫总结了一些优选房源的技巧，供大家参考。 首先，从上市时间上来做判断与选择。 优质的房源，通常会在刚刚上市的房源之中。上市越久的房源，必然存在某些重大硬伤或者缺陷，要么价格过高，要么房屋本身存在某些无法改变的硬伤。如路冲、靠近高速或者主干道、格局不好、采光效果差等等。 价格公道、屋况不错、无重大缺陷的房源，通常会出现多人争抢，很快被卖掉。 其次，看开价与房屋大小。 这是判断房屋性价比的关键因素。同一区域，不同房源，每一个屋主卖房预期不同，开价也千差万别。高开、低开、平开，在于卖主的诚意。有些卖家急于卖房，开价就会偏低；有些卖家不急着卖，就会高开。当然，我们一定要去寻找有诚意的卖家，这样更容易达成交易，并买到符合市场价值的房子。 第三，通过地图看房屋地理位置。 位置、位置、还是位置。这是买房的关键因素！通过地图，我们就能看到房屋所处的位置，是否靠近高速，是否靠近主干道，是否“T”字路口（即路冲），所在区域图形是否规整等等。位置，是我们无法改变的，所以，在选房时，我们不仅要从小处着眼，也要从大处着眼；不仅要谋局部，更要观全局。 第四，通过图片看房屋状况与格局。 一个房屋屋况的好坏，直接决定着交易的速度。人性中的惰性，注定很多买家不愿意去买一个屋况差的房子，自己来折腾。而一个房子的装修风格，往往倾注卖家数十年的心血。 格局的好坏，采光的效果，决定人呆在房子里舒适的感觉。 第五，查看房屋历史交易记录。 美国房屋交易信息完全公开，一栋房子，如果交易频繁，这种房子，应该避免参与。交易历史越简单的房子，卖家住得越久的房子，才是首选。 第六，查看房屋所属学校。 每一栋房子，所对应的小学、初中、高中，及每一所学校的学区评分，直接反映所在区域的品质。分数从1分到10分不等，8分以上，就算优质区域。很多墨西哥、黑人族裔为主的居住区域，学区分数在5分上下，甚至更低。 第七，现场查看，货比三家，必不可少。 房屋图片与现场感观，通常会八九不离十。但是，现场参观，同等区域与价格进行类比，便可一目了然，心中有底。 成功者找方法，正确的方法，事半才能功倍。看准了房源，不可犹豫，市场时机，通常转瞬即逝。我们在选择卖家的同时，卖家同时也在选择买家。

海纳愚夫：美国大选，互相揭短 四年一度的美国大选接近尾声，越到尾声，竞争越趋白热化。 民主党的希拉里与共和党的川普，各自战胜党内对手，成为驴象之争的主角，竞逐美国总统大位。 希拉里从总统夫人，美国国务卿，再到代表美国民主党的总统候选人，她是一个典型的政客，理性、睿智，当然，也不失虚假与伪善，她身上具有政客的典型特征。 川普作为一个成功的地产商人，富可敌国。而他却充满率真，说话时常信口开河，言谈常常引起轩然大波，作为一个非典型政客，这些表现不足为奇。 这种竞争格局，在美国总统竞选中，还真不多见。从竞选刚刚开始，民主党认为希拉里可以躺着选赢。但是，由于希拉里的“邮件门”，以及健康状况的曝光，川普民调大幅提升。 美国的民主政治，其实质也是一种金钱政治。美国作为一个精英统治，以商立国的社会。在美国，如果没有在个人事业与经济上取得成功，想去玩政治，门都没有。 政治与经济，密不可分。 从竞争格局的演变，希拉里似乎已经成为权贵与守旧者的代言人。而川普，更多成为了不满社会现状、底层屌丝、渴求改变者的代言人。 在民主自由社会，富人有钱，穷人有选票。富人与穷人的博弈，通过钱与选票，来达成某种程度上的平衡，实现社会的共赢。 美国是一个典型的强者社会，海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。只要是真正的强者，在这个社会一定可以发光发热。但是，两百多年稳定的资本主义制度，这个社会机制已经非常完备，社会制度与规则也非常完善。投机取巧与钻营，已经绝无可能。 所以，绝大多数人都成为了这个社会的一颗螺丝钉，要想改变现状，非常困难。而川普的出现，似乎给予了很多人希望。 但是，政客的话，大多不值得相信，为了获得选票，政客什么话都敢说，什么承诺都可以做。至于算不算数，选票到手，上台再说，最终结果，还要看各方的利益博弈。 希拉里与川普的互相揭短，相互攻击，是民主政治选举的常态。对于竞选者，社会不仅会拿放大镜来看，而且时时会拿显微镜来照。所以，参与美国民主政治选举，对于追求享乐，注重个人隐私的人来说，绝对不是一件好事。 但是，人生的欲望无止境，人生的追求更无止境，这就是人性。 对于成为美国历史上首位女总统，我相信对希拉里而言，或许比自身的健康更具诱惑力。 入主白宫，成为世界警察头子，对川普而言，或许比赚多少钱，泡多少妞，诱惑力大百倍。 互相的揭短，相互的比烂，也是民主社会选举的一大奇观。 金无足赤，人无完人。完人是圣人，圣人通常会成为歹人，歹人为非作歹，因为披着圣人的外衣，往往会有很多帮凶。所以，对待完人与圣人，最好敬而远之。 我欣赏共和党的大社会、小政府，欣赏希拉里的理性与睿智，欣赏川普的率真。要让我投票，真还不知道如何投。 但是，无论是谁最终当选，美国这架马车，还是会沿着既有轨道

海纳愚夫：三谈交易的感觉 宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。 这世界有从出生就是贵人，但是，没有从出生就是高人。高人一定来自于千锤百炼，历经沧海桑田。 人的一生，可以没有文凭，但是，不能没有知识与见识。 人的一生，漫长而短暂。说漫长，从入世到离世，平均三万多个日日夜夜，从婴儿到少儿，从少儿到少年，从少年到青年，从青年到中年，从中年到老年，难免有难熬的感觉。 说短暂，相对于历史长河，我们不过于其中的一瞬，犹如划过夜空的一颗流星，扯得有点远。 美国房产交易，因为上百年完整市场经济的发展，让这个行业已经非常成熟。市场公开、透明、有序。 美国作为一个规则至上的社会，学习规则，熟悉规则，应用规则，在规则范围内，灵活运用，合理合法变通，这是每一个具有智慧的人，在这个社会更好生存的根本。比尔.盖茨，巴菲特，概莫能外。 参与美国房市交易三年多来，潜心学习，用心研究。将理论运用于实践，再从实践中总结经验，不断学习，不断提高。交易的感觉，因此形成。 每一笔成功的交易，都必须经历与客户的交流、客户的选择、房源的选择，谈判价格、交易附加条款，掌控整个交易流程。 这不仅需要大局观，更需要注重每一个细节。因为，成功需要很多因素，而失败只需要一个因素。 从千百个咨询者中，找出有效客人，到完成交易，不仅需要智慧，更需要人生的经验。而经验，只能来自于丰富的人生阅历。 做一行，需要爱一行，钻一行。因为爱与钻，我们将获得专业的知识与技能，而这一切都是成为高人的基础。 拥有专业的知识，过人的能力，如果缺乏基本的做人准则、原则与底线，讲究利益至上，而且不择手段，那就只会祸害他人，祸害社会了。 近君子，远小人；可以得罪君子，但是不可以得罪小人。对待小人，敬而远之。 大千世界，人与人之间，就像物理世界的分子一样，不断运动，如果能够相遇，那是多大的缘分！我们唯有做到的就是珍惜缘分，换位思考，具同理心，感恩惜福。 对于我们的客户朋友，他们就是上帝与衣食父母，时时充满感恩与回馈，我们的路必将越来越宽。 （海纳愚夫，洛杉矶专业地产经纪，网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》，微信：1397154975）

谢谢，洛杉矶见，不见不散！【图片】

海纳愚夫：再谈交易的感觉 成功需要很多因素，而失败只需要一个因素。 美国一笔房产交易的完成，需要多个方面的协作。买家、卖家、买卖双方经纪、公证行（Escrow）、保险经纪、贷款银行经纪、房屋检查公司、白蚁检查公司等多部门合作。 美国作为一个完全的市场经济国家，市场就像一只无形的手，无处可循，但又随时可见。 卖家在面对买家挑选的同时，也在同时挑选着买家。市场格局，随时可能风云变幻。 透过市场表象，要看透背后的博弈，需要的是悟性。博弈，不仅仅是利益与力量的较量，更是一种心理的绞杀。 知己知彼，百战不殆。对人性的了解，对市场的熟悉，是参与市场博弈成功的关键因素。 一笔交易，有时就像一场战争，特别是在面对多人争抢一套房子时，如何从博弈中脱颖而出，而且还不能多花冤枉钱。 有的交易需要速战速决，有的交易需要不慌不忙，不同的市场情态，需要不同的交易策略，才能在交易过程中把握主动权。 卖家的开价，卖家的诚意，是实现一笔交易最重要的因素。这些都需要透过一些表面的数字，去悟透卖家的心理状态。 目标是否明确，资金是否到位，买房是否坚决，这些都代表着买家的诚意。 真诚是人与人交往的基础，藏着掖着，不仅是没有诚意的表现，也是缺乏信任基础的表现。缺乏真诚与信任，很难实现交易，大多浪费时间。 在市场博弈过程中，只有买家与其经纪人相互充分信任，才能占有先机。而信任的基础来自于互相了解，来自于对彼此价值观与世界观的认可。 只有思维同步，做事方法一致，参与市场博弈，才不会出现分歧，才能取得理想结果。 这也就是物以类聚，人以群分。什么样的人，吸引什么样的人；什么样的人，与什么样的人在一起。 四年多的坚持写作，积累了跨越世界各地的人脉资源，为事业的发展打下了坚实的基础。有读者朋友说我是作家2.0版，写作与卖书没有成功获益，但是，卖房却取得了成功。 四年多的坚持，写作对我而言，仅仅是一个爱好。它是我表达自己思想与价值观的重要载体，它让我在面对朋友与客人选择的同时，也慢慢掌握了选择朋友与客人的主动权。 写作让交易变得更加频繁，写作也因为交易而更加丰满。而交易的感觉，因为写作更上层楼。 2016年9月 于美国洛杉矶 （海纳愚夫，洛杉矶专业地产经纪，网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》，微信：1397154975）

海纳愚夫：再谈交易的感觉 成功需要很多因素，而失败只需要一个因素。 美国一笔房产交易的完成，需要多个方面的协作。买家、卖家、买卖双方经纪、公证行（Escrow）、保险经纪、贷款银行经纪、房屋检查公司、白蚁检查公司等多部门合作。 美国作为一个完全的市场经济国家，市场就像一只无形的手，无处可循，但又随时可见。 卖家在面对买家挑选的同时，也在同时挑选着买家。市场格局，随时可能风云变幻。 透过市场表象，要看透背后的博弈，需要的是悟性。博弈，不仅仅是利益与力量的较量，更是一种心理的绞杀。 知己知彼，百战不殆。对人性的了解，对市场的熟悉，是参与市场博弈成功的关键因素。 一笔交易，有时就像一场战争，特别是在面对多人争抢一套房子时，如何从博弈中脱颖而出，而且还不能多花冤枉钱。 有的交易需要速战速决，有的交易需要不慌不忙，不同的市场情态，需要不同的交易策略，才能在交易过程中把握主动权。 卖家的开价，卖家的诚意，是实现一笔交易最重要的因素。这些都需要透过一些表面的数字，去悟透卖家的心理状态。 目标是否明确，资金是否到位，买房是否坚决，这些都代表着买家的诚意。 真诚是人与人交往的基础，藏着掖着，不仅是没有诚意的表现，也是缺乏信任基础的表现。缺乏真诚与信任，很难实现交易，大多浪费时间。 在市场博弈过程中，只有买家与其经纪人相互充分信任，才能占有先机。而信任的基础来自于互相了解，来自于对彼此价值观与世界观的认可。 只有思维同步，做事方法一致，参与市场博弈，才不会出现分歧，才能取得理想结果。 这也就是物以类聚，人以群分。什么样的人，吸引什么样的人；什么样的人，与什么样的人在一起。 四年多的坚持写作，积累了跨越世界各地的人脉资源，为事业的发展打下了坚实的基础。有读者朋友说我是作家2.0版，写作与卖书没有成功获益，但是，卖房却取得了成功。 四年多的坚持，写作对我而言，仅仅是一个爱好。它是我表达自己思想与价值观的重要载体，它让我在面对朋友与客人选择的同时，也慢慢掌握了选择朋友与客人的主动权。 写作让交易变得更加频繁，写作也因为交易而更加丰满。而交易的感觉，因为写作更上层楼。 2016年9月 于美国洛杉矶 （海纳愚夫，洛杉矶专业地产经纪，网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》，微信：1397154975）

美达地产——您美国房产最忠实的守护者 美达地产投资有限公司注册成立，英文名称：Meda Realty Investment Inc. 由海纳愚夫（微信：1397154975）先生创立。 公司将集房产买卖出租、房产管理服务、房产投资代持、房产经纪培训、公寓投资开发等业务为一体。 房产投资代持，主要针对不能赴美，而又有美国房产投资需求的朋友专门设立。针对这部分业务，投资人可以直接将资金汇入公司帐户，再按客人需求购入美国房产，公司提供买卖、出租、管理一条龙服务。 房产买卖出租，管理维护服务，是公司的基础业务，目前我们这类客户已经遍及大陆多个省市区，台湾、新加坡、加拿大等地方。 房产经纪培训，公寓投资开发将是公司未来持续延伸发展的业务。 我们团队具有狗的忠诚，是客人美国房产最忠实的守护者；我们也具有狮子的威猛，在专业上精益求精，开拓进取。欢迎客户朋友洽谈合作，谢谢大家的关注与支持！ 海纳愚夫地产投资团队 2016年9月 于美国洛杉矶

海纳愚夫：美达地产——美国房产代持问答 1、美达地产投资有限公司推出的美国地产代持是什么概念？ 答：愚夫在工作中，经常遇见一些中国大陆客户朋友需要购买持有美国房产，但是苦于身份、签证等多种原因，不能够来美国开户、选购美国房产，于是，愚夫创立的美达地产推出了美国房产交易、代持、管理系列服务。希望能够为有这部分需求的朋友，提供称心满意的服务。 2、具体如何操作呢？ 答：第一，客户朋友将购房资金汇入美达地产投资有限公司专有账户，并将汇款凭据通过电子邮件方式发到美达地产官方邮箱，我们将结合账户资金与客户凭据，建立客户专有资金账户。 第二，我们将为客户提供市场上最优质的房源，结合客户需求，按照美国房产交易流程来完成交易。房产可以由客户单独持有，也可以由公司与客户共同持有，或者公司代为客户持有。 第三，无论任何持有方式，我们都将严格按照客户指令行事。保证客户财产的安全，严格保密客户的资料。 3、客户将支付或者产生哪些费用？ 答：第一，买入房产时，交易佣金是由卖家支付，客户只需要支付房产交易的手续费用，大约在房产交易额的百分之一，这些费用明细，我们都将在交易完成后，及时发给客户过目，做到帐目清楚，客户心中有数。 第二，客户在卖出房产时，需要支付大约房产交易金额百分之四到六的交易佣金，具体比例由客户决定。 第三，客户在卖出房产后，赚钱部分需要按照美国税法支付相应金额税费。 第四，客户在持有房产时，需要支付的费用有房产税，洛杉矶地区地税每年大约在房价交易金额1.2%上下；房屋保险费，每年大约在800美元上下；房屋出租管理费，在每年租金收入的百分之五左右。 第五，房屋维修费用，这需要根据屋况来决定，通常在1980年以后建造的房子，如果购屋时严格检查，保证房屋没有任何问题，这笔费用可以忽略不计。 4、如何保证客户朋友的房产安全？ 答：美达地产投资有限公司由旅美华人作家海纳愚夫（微信：1397154975）先生创立，所带领团队在大洛杉矶地区年房产销售金额数千万美金。优质的服务与良好的口碑，销售额节节攀升，其服务的华人客户朋友已经遍及世界各地。 “利以义制，名以清修”，山西晋商的名言，一直是海纳愚夫先生的座右铭。在海外华人世界打造具有“瑞士银行信誉与口碑”的地产产业链，是海纳愚夫先生毕生的梦想。 美达地产将以实际行动，良好口碑，时间积累，去赢得世界各地客户朋友的支持与信任。 5、如何规避美国税法与洗钱法的风险？ 答：我们将有美国专业会计师与律师作为后盾，来保证我们的行为符合美国法律准则，符合企业

美达地产——您美国房产最忠实的守护者 美达地产投资有限公司注册成立，英文名称：Meda Realty Investment Inc. 由海纳愚夫（微信：1397154975）先生创立。 公司将集房产买卖出租、房产管理服务、房产投资代持、房产经纪培训、公寓投资开发等业务为一体。 房产投资代持，主要针对不能赴美，而又有美国房产投资需求的朋友专门设立。针对这部分业务，投资人可以直接将资金汇入公司帐户，再按客人需求购入美国房产，公司提供买卖、出租、管理一条龙服务。 房产买卖出租，管理维护服务，是公司的基础业务，目前我们这类客户已经遍及大陆多个省市区，台湾、新加坡、加拿大等地方。 房产经纪培训，公寓投资开发将是公司未来持续延伸发展的业务。 我们团队具有狗的忠诚，是客人美国房产最忠实的守护者；我们也具有狮子的威猛，在专业上精益求精，开拓进取。欢迎客户朋友洽谈合作，谢谢大家的关注与支持！ 海纳愚夫地产投资团队 2016年9月 于美国洛杉矶

谢谢！【图片】

关于南加州房地产的前景（12） 作者：老朽 房地产是区域性很强的生意，不可能放之四海而皆准，别的地方没有实战经验不敢妄自菲薄，只谈南加。有一个事实，房价的涨跌不以人的意愿而改变方向，你认为已经高不可攀了，它却仍有人在攀，湾区的房价还能高到什么地步很难说，但是，现在看不到下跌的迹象。 历史的篇章不能翻回去，现在怎么办？南加州的房价和几年前相比上涨了百分之三十到百分之百，很显然，机会丧失了。接着上回的例子，那个房子即使房租涨到了现在最少$1600，两百块钱的租金涨幅和房价翻倍不可同日而语，现金进去利润也非常微薄。但是，仍然会有人入场，这一地区的房价还没有达到零八年的最高点三十五万。 再次强调我的观点，每次房价的上涨必须冲破上次的最高点，而下跌不会跌过上次的最低点。以目前房租的涨势，达到每月$2000，少则五年多则十年。房价冲破最高点少则两年，多则五年。冲破后会达到四十万还是五十万或更高就很难讲了，没有什么不可能。山高自有客行路，水深自有渡船人。 九十年代初刚到美国时，前老板在湾区hillsborough现金五十六万买下一豪宅，南加州还有三栋各近五十万的豪宅，哪一栋房子不是翻了好几倍?不是什么人都能成为富豪，富豪的言谈举止，行事作风有其独到之处，有时几句话让你茅塞顿开，而且没有什么长篇大论，正所谓，水深流去慢，贵人言语迟。像以前提到过的钱放银行等于冰在太阳下面晒，小财不出大财不入等等，乃金玉良言。现在我也学会了，大道至简！不知道有没有大龄青年在看我的帖子。别看你博士硕士啥的，做起学问口若悬河，侃侃而谈，一去相亲便笨嘴拙舌，左顾言它，不知道你想表达什么，别说是漂亮姐，就是柴禾妞也弃你而去，其实只需十秒钟就可以搞定妹子！ 你好，我月薪过万不打老婆不碰黄赌毒房子车子存折写你名字我妈会游泳你若难产我保大。 有理智的大姑娘也不会非嫁财如马云，貌似潘安。世界上哪那么多白马，找个驴凑合凑合得了，别等到有一天驴都被抢没了，剩一堆骡子，下一代的问题你咋办？ 扯远了，还是说正事。前老板五十多万买的房子，生前自己享受，死后留给子孙，歪脖子拉小提琴，两全其美。他老人家不经意的一句话我至今记得，房子价钱一涨起来，离赛谱！二十年后变成四百万你信不信?反正我信了。这里有很多在湾区的，好几个人私下和我有过交流，不妨查查，hillsborough山顶房，看到san mateo bridge，五千多尺的房，零点六英亩的地，今天值多少钱? 从此可以看出什么是富者愈富，而且不需要做什么，只要你在富人这个道上，on the right track就行了。而穷人基本上永远逃不出个圈子，逃出来的是少数。子曰：好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇，知斯三者，则知所以修身。我的房客里有几个人懂这个道理呢？所以就摆脱不了租房子住的命运，这个下篇再谈。至于中产阶级，时时刻刻疲于奔命，一不留神就滑入穷的深渊，个别的会鲤鱼跳龙门，绝大多数处于逆水行舟，不进则退的状态。 最关键的一句话：知耻近乎勇！ 房地产有其周期性，只不过周期有长有短，如果是像老牛拉破车那样上涨就会拉长周期，要是魏武挥鞭，操之过急，