美国房产交易直播之二 ——海纳愚夫 不得不遗憾的告诉大家，虽然我们开价72万美金，高于所有竞争对手。对方经纪人也明确表示将说服卖家尽速签回合约。 但是，由于朋友第一次参与美国房产交易，对愚夫建议开出的72万美金，一击而中的价格表现出了犹疑，加上一些不懂专业朋友的意见，感觉我们出价高了，要求我们联系卖家再看房屋。 卖家或许感受到了我们的迟疑，以及我们未能及时提供银行存款证明与贷款预审信件，最后时刻，卖家选择了其他买家，而导致我们功亏一篑，被淘汰出局。 当然，愚夫不觉得遗憾。能够在交易过程中陪伴朋友在美国房产市场成长，愚夫是感到幸运而且幸福的。 因为这种情况在愚夫的交易生涯中时刻发生，这是大陆特有的文化与人文环境所决定的。所以，愚夫非常理解朋友的犹疑，并在今天再次陪朋友查看了Orange城市的一些房源，但是，没有找到比72万美金性价比更高的房屋。 美国作为一个完全市场化的国家，出现多人竞买的房屋，正说明房屋的价值所在，在这种时候，要击败竞争对手，在合理范围内，要敢于果断加价。愚夫的交易经验也是今年在钻石吧与阿罕布拉的两次竞买过程中，因为加价幅度过小而失败，不断总结得来的经验。 作为一个专业的经纪人，当市场机会出现时，愚夫深知，机不可失，失不再来。在今年帕萨迪纳的一栋房屋交易过程中，愚夫帮助一对素质非常高的年轻朋友，干了非常漂亮一仗。 也是基于这位年轻朋友留美多年，已有美国房产交易经验，对美国房产交易以及房屋价值有正确认识，听从了愚夫的建议，直接全价现金满足卖家要求，及时屏蔽所有竞争对手出现，而买下了一栋物超所值的房屋。 市场情态，瞬息万变。 卖家在卖一栋房屋时，当没有更多买家出现时，如果他想及时卖出，而且符合他的预期，通常卖家会答应唯一买家。而当多个买家出现时，没有卖家不想自己房子卖出更好的价钱，这是人性所决定的。这时，当然对买家就不利了。相互竞争的结果，就是加价，谁出价高，谁就获得最终的胜利。 愚夫交易生涯中，最大的加价是一栋最终成交210万美金的房屋，加价了三十万美金。 当然，美国作为二手房源市场，几乎每天都有新的房源出现。愚夫将随时关注市场的供给面，帮助朋友买到理想的房子。 愚夫目前正接受多个朋友的委托，有50万美金，100万美金，180万美金，300万美金左右等多个案子。但是，市场上优质房源总是非常有限，所以，需要等待机会。 愚夫将继续把这个案例以文字的方式，继续直播，为在美国买房的朋友带去启迪与帮助。 2015年9月

美国房产交易直播之一 ——海纳愚夫 为了让圈内朋友更好了解美国房产交易规则、程序与过程，愚夫对近期一笔房产交易过程进行文字实录直播，并将配上图片与链接。希望能为将在美国买房的朋友提供些许经验，谢谢大家的关注！ 上周，接受一个朋友的委托，寻找Orange四房三浴以上房屋，愚夫搜索了Orange四十到八十万美金之间，上市不久的房屋，选择了其中八套，见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=39061230732&from=singlemessage&isappinstalled=0（有两套已经售出） 在本周二，9月22日预约到现场查看了其中六套，一套因为卫生间只有两个而放弃，一套需要十月份才能开放参观。在查看其中六套过程中，有一套即1478朋友非常喜欢，但是卖主已经接受OFFER。 接下来在看1815时，这个房子所有人都看中了，四房三浴三厅一厨，两车位车库，前后院，建筑面积2400平方英尺，占地面积9862平方英尺，开价689000美金，9月15日刚刚上市。见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=39012801970&rn=0&portalAction=item&from=singlemessage&isappinstalled=0  这个房子也是愚夫在看房生涯中，难得见到的好房。从位置，房型，结构，装修风格，都是非常不错的房子。 当然，作为专业经纪人，看房子不是看房子优点，房子的优点都能够看到。重要的是找出房子的不足，愚夫发现，房子朝西，是这栋房子唯一的不足。 当然，美国二手房交易，不可能十全十美。愚夫再查房子的交易历史，2006年成交纪录价格是788000美金。2006年的屋主因为2008年金融危机，房子被拍卖，成交价格521000美金，2008年的屋主一直持有到现在。 而从装修风格看，屋主的品味很高。其系一个越南华侨商人，已经居住美国数十年。 朋友决定现金买下，当即决定出价。但是，由于资金进入美国的问题，短期内资金无法全部进入，而只能放弃。而选择汇丰银行贷款，需要存期两个月。 此事暂时搁浅。 

致想了解洛杉矶房产的读者朋友们 文：海纳愚夫 很多读者朋友因为从来没有参与过美国房产交易，对美国房产交易程序，美国房产市场格局一无所知。 愚夫为了满足这些读者朋友的需求，解决这些朋友的疑问。愚夫愿意利用空余时间为这些朋友进行美国房产交易扫盲。 只要这些朋友来到洛杉矶，联系愚夫，事先预约，愚夫将通过网络与电视，现场演示美国房产交易的程序，普及美国房屋买卖知识。 并根据个体需求，现场演示如何选房，如何查看，如何估价，如何出价，如何交易。并找出您目标购房城市的上市房源，以及您目标范围内的房源，供您了解市场状况，为您决策提供参考。 以上服务完全免费。当然，愚夫保留选择服务对象的权利，愚夫希望与真实，懂得感恩，有情有义的读者朋友来往。 在愚夫的工作过程中，遇到一些不讲游戏规则的购房人。当然，这些人影响不了愚夫的心态，因为愚夫不怕他人所负，愚夫害怕的是负人。 当然，愚夫常说，人以类聚，物以群分。对于那些不守游戏规则的读者朋友，愚夫将让他们逐步消失于愚夫的朋友圈。 愚夫希望自己圈子中的每一个朋友是善良的，真实的，遵守游戏规则的，有情有义的，懂得感恩的。 愚夫一贯的人生信条是，交友，互帮互助，诚实守信；经商，互惠互利，诚实守信。 因为工作关系，愚夫身边有很多官一代、富一代朋友，也有很多官二代、富二代朋友，他们都非常有礼貌与修养，谦卑平和，尊重他人。愚夫一向认为，德不配位，必有灾殃；君子爱财，取之有道。 愚夫坚信，得道多助，失道寡助；愚夫也相信，自己的圈子将像波浪一样，越滚越大。 愚夫圈内的资源，也必将与愚夫的客户朋友们共同分享。您想获得更多，一定要先付出更多。一味索取，不愿奉献，终将枯竭。 （洛杉矶买房卖房找愚夫——美国海纳愚夫地产移民投资团队 微信：1397154975） 2015年9月30日 于洛杉矶

四十六说美国买房——说说愚夫的选房思路 文：海纳愚夫 美国房子百分之九十以上都属于二手房，在美国买房很难找到一模一样的房子。因此，选房、看房在买房过程中就非常重要了。 经济基础决定上层建筑，适合任何领域。在与客户交流时，我首先要问客人买房的预算。当然，很多国人或许刚开始不适应。如果预算不明确，或者干脆不回答的客人，愚夫一般不会去浪费自己的时间。 洛杉矶地产经纪千千万万，买房卖房的客人千千万万，人以类聚，物以群分。选择，是双向的，愚夫坚信，有缘人千里来相会，无缘人见面难相识！ 明确了预算，愚夫将在价格范围内选择区域。美国房屋的升值，房型（如独立屋或者康斗、公寓）不是决定性因素，区域才起决定性的因素。 愚夫的思路是先确定区域，再确定房型。同样的价钱，在好区可能只能买一个不错的康斗，而在相对差一点的区域或许就能买一个不错的独立屋，愚夫会选择前者。 区域确定了，房型确定了，接下来，愚夫选房有几不要，一是紧邻高速与主干道不要；二是路冲与转角不要；三是紧邻医院、教堂等不要。因为愚夫视这些为硬伤，这些房子通常出售周期都比较长。中国人避讳这些硬伤，老美也一样。 区域、房型、位置确定后，接下来，就是房屋结构了。一个结构好的房子，当我们走进去时，会流连忘返，她会给人舒适、舒服、坦然的感觉。愚夫相信，好的感觉给大家都是一样的。而不好的感觉，每一个人却不一样。 而房屋结构差的房子，当我们进去时，或许一分钟都不愿意多停留。 确定房屋结构后，接下来就是房屋装修的风格与品味。美国房子的装修风格，因居住主人的千差万别，可以说也是风格迥异。有的品味极高，而有的品味极差。 当然，房屋的价格范围、区域、房型、位置、房屋结构，这些因素我们无法改变，但是，装修是可以调整的。 由于美国房屋市场变化很快，昨天还在市场上的房屋，或许今天就没有了。所以，在房屋选择时，我们必须适应市场，根据市场状况及时调整自己的战略与决策，我们才能买到相对适合自己的房屋。 美国买房，没有百分之百的满意。愚夫以为，在买房过程中，需要考虑未来预期升值与便于出售即可。一栋好的房子，只要价格公道，符合市场，会有很多人青睐，当然及时出手也就不是什么困难了。 （未完待续 四十七说美国买房）

四十五说美国买房——美国房市报告之一篇 文：海纳愚夫 美国房市最近三年如火如荼，经历了疯狂上升，到平稳上升，最近趋于相对平稳。 为了大家更直观的感受美国近几年房市走势，愚夫对洛杉矶顶级华人区，并且具有代表性的区域，圣马力诺（San Marino）与雅凯迪亚（Arcadia）两个城市最近八年的成交，进行了数据梳理。 成交，就是市场最真实的反映。从历史成交数据中，我们可以去感受美国房市的一个波动，以便作出自己的决策。 作为自由资本主义市场，经济周期性的波动，就是因为大家看法不同，有人看空，就有人看多，通过市场的博弈，对财富进行二次分配。这二次分配，就是智慧与能力、眼光的较量。 以下是两个城市最近八年的历史成交数据，供需要的朋友们参考。 圣马力诺（San Marino）历史交易数据：2008年成交111栋，最小成交额800000美金，最大成交额340万美金；300万以上成交3栋。2009年成交125栋，最小成交额863000美金，最大成交额455万美金；300万以上成交14栋。2010年成交114栋，最小成交额818888美金，最大成交额620万美金；300万以上成交15栋。2011年成交130栋，最小成交额688000美金，最大成交额668万美金；300万以上成交13栋。2012年成交148栋，最小成交额750000美金，最大成交额470万美金；300万以上成交12栋。2013年成交141栋，最小成交额900000美金，最大成交额888万美金；300万以上成交23栋。

四十四说美国买房——美国房价往何处去？ 文：海纳愚夫 美国房价在2006年见顶后，经过两年的顶部盘整，在2008年开始百年不遇的大跌。跌至2009年，部分城市最大跌幅达到70%多，全美平均跌幅接近40%。 全美房价在底部盘整三年多，从2012年开始缓慢爬升，2013年上半年，开始快速拉升，走出了三年多的泥潭。仅2013年，平均升幅达到30%多。 经历2014年，2015年两年的上行后，目前部分区域已经超越2006年的历史高点。 接下来，在全美面临加息，货币紧缩之际，美国房价将往何处去？相信这是很多人关心的问题。 错过2011年前后底部的购房人，追悔莫及。而且有部分群体，还在期待房价下跌。 从笔者的交易经验看，作为一个专业经纪人，笔者研究了美国房价的百年走势。一百多年来，美国房价一直呈现稳步上行趋势。当然，每一次上升后，七到十年之间，全美房价都有一定幅度的回调。 而2008年的大跌，百年不遇。由于次贷危机引起的美国房价下跌，史无前例。经过数年的修复，美国在房屋贷款等金融政策方面，进行了严格监管，再次出现2008年的状况，几率极小，至少数十年内难以见到。 而从历史看，每一次下跌后，美国房价都会后浪高过前浪，稳步推升。 从今年交易看，美国房价依然稳步上涨。今年七月据CoreLogic发布的数据，南加7月房屋销售量达到了9年来新高，房屋中位价格较去年同期上涨5.5%。 当然，南加房屋一直领先美国房价指数，而且从某种角度说，也是全美房市的风向标。 笔者今年上半年参与的数栋房产交易过程中，也明显感觉到房市的火爆。仅以帮助客人在帕萨迪纳买的一栋康斗为例。 在明确客人的需求后，我们带着客人，连续一个月现场看了帕萨迪纳，50到70万美金之间的所有上市房屋。选出了客人看中的多栋房屋，参与竞买。其中一栋报价61.5万美金的房屋，通过竞价，达到71万美金。 另外几栋报价也明显高出

四十三说美国买房——投资美国房产胜过黄金 文：海纳愚夫 最近中国股市暴跌，给中国股民、投资者上了很深动形象的一课，这仅仅是中国系统性金融危机的一次预演而已，好戏还在后面。 把这次中国股市暴跌说成是一场战争的开端，也不为过。我们很荣幸，能在有生之年看到一场看不见硝烟的战争。战争已经开始，但是整个战役应该会持续二到三年，最终的目标是要进行一场生死博弈，至于谁生谁死，各位读者朋友自己去悟吧。 当然，结局已经没有悬念，这是世界历史赋予索罗斯的重任，他必将被铭记在世界金融、历史与人类的史册。 说说为什么投资美国房产胜过黄金吧。 美国作为世界老大，自1864年南北战争结束后，世界经历了一战、二战，但是战火从来没有延烧到美国。 南北战争结束后，美国本土遭到最大的攻击就是“911”，但是，攻击美国的组织与个人，最终受到的惩罚，我想世界人民都看见了。这就是美国，这就是伟大的美利坚。 看美国百年房产走势，一直是稳步向上，虽然中间偶有回落，但是也不过短短两到三年便会回补，并一浪高过一浪。 美国房产的稳步上升，由两个主要因素决定，一是美元的贬值，二是美国的人气。 美元指数虽然有周期性的循环，但是，美元长期性的贬值一直存在，只是幅度较小，而美国房价一直对冲美元贬值。 美国作为世界民众心中的天堂，作为世界民众移民的首选国家，决定了美国的人口一直是向上增长，从需求看，也决定了美国房价的坚挺。 愚夫在洛杉矶结识的大佬朋友，无一不是与房地产有关。从八十美金到亿万富豪的创富神话，也是与地产息息相关。 一位在洛杉矶从事地产建造与投资的亿万兄长，常常给我说，美国房产是最大的吸金行业，说我干上了这行，今后对其它行业不会有兴趣。 当然，愚夫打造的产业链上，房产是一个基石，也是最重要的产业链。我的余生将与房产买卖与投资，结下不解之缘。 投资美国房产，不仅享有长期稳定的升值回报，还享有出租收益的现金流。而且，活跃的美国房产市场，保证了随时可以交易变现。而且，也可以通过发达的美国金融体系，将房产抵押融资。当然，因为交易成本的高昂，美国房产不适合短期投资。 而持有黄金，不仅面临持有成本，而且可能面临贬值风险，黄金也无法产生现金流。 而从过去三十多年美元指数的大格局看，美元升值预期已经成立，而且时间将持续数年，美元指数突破历史高点，都有可能。 所以，大量的中国人涌进美国房产市场，或许，我们就能够明白这是为什么了。 一边是虚高的泡沫巨大的有毒资产，一边是具有升值预期的优质资产，聪明人都知道自己该选择什么。 北京今天价值一套300

银行会收回房子进行拍卖。

是的。但是现在美国房价已经收复全部失地，开始新一轮上升。

谢谢关注！

四十二说美国买房——在美国买房可能遇见什么坑？ 文：海纳愚夫 有读者朋友咨询愚夫，在美国买房可能遇见什么坑？我想这也是大家都想知道的问题。以愚夫的交易经验，以及在行业内的见闻，大致归纳如下一些坑，希望能引起在美国买房朋友注意。 第一坑，买价过高。美国房屋价格，在上市前，由卖主与卖方经纪人协商后，制定一个上市价格。 有高开低走，低开高走，平开平走，三种开价方式。第一种开价，通常是脱离市场状况的，当然，通常卖家销售欲望也并不强烈，能卖则卖，不能达到预期价格，就不卖。如果实在想卖，那么就降价。当然，不可避免会出现一些不懂市场行情的买家及买家经纪，急于成交，买下高价房。一个愿打，一个愿挨，这就是市场。 避免出现这种状况，通常需要经纪人对周边近期成交了然于胸，市场成交才是硬道理。相同区域，相同房型，相同大小的房屋市场成交状况，是美国房屋买卖交易过程中参考的主要指标。 所以，买家在参与房屋买卖过程中，不要急躁。尽可能将目标区域相似上市房源看过遍，货比三家，熟悉市场，就不会被不良经纪人忽悠，也可避免出价过高而后悔。 第二坑，买到死人房或者凶杀房。这不是耸人听闻，这种事情在圈内时有发生。根据美国地产法规规定，卖家当然有责任与义务披露这些信息。但是，中国买家因为语言不通，这类房源又比市场同类房源便宜一些，人性决定谁都想省钱，再遇上急于成交的不良经纪，中国买家也就稀里糊涂的在信息披露上签上自己的大名，买下一处问题房。 想诉诸法律，但是看着自己签上的大名，在一个讲证据的国家，律师只能告诉您，忍忍吧，谁叫自己当时认为还捡了个便宜呢。 天上没有馅饼掉下来，但是天上一定可能有陷阱掉下来。您的经纪人，因为心中有愧，从此也会从您的视野中消失掉。 很多朋友找愚夫买房，一开始就告诉愚夫，能不能便宜点，优惠点。愚夫只能笑笑，因为愚夫也来自一个神奇的国度，能理解这种神奇的想法。愚夫会用行动去告诉这些朋友，美国的便宜真的很难捡，无时无刻不有贪婪的资本盯着市场的机会。愚夫能以相对客观、公正的价格，来满足客户朋友的需求，这就是愚夫最大的目标。愚夫以为，捡便宜就是吃亏，吃亏就是捡便宜。 第三坑，订金不退。根据美国法律规定，在买卖双方签署成交合约后，买家有权在七天内无条件反悔。当然，不是所有经纪人都会将这些信息披露给自己的客人，谁也不想只做一些无用功。毕竟，只有成交，经纪人才能获得佣金，劳动才有回报。否则，都是瞎忙活。 特别是牵涉贷款购房条款时，通常在合约签署21天后，买家必须移除限定的贷款购房条件。而由于一些客观原因，买家此时可能并没有获得最终贷款批准文件，如果移除条件，买家订金就将处于危险境地，因为如果买家贷款最终不能批准，那么买家订金将被没收。 有经验的经纪人，会时刻关注条约的细节条款，随时与卖方协商，调整条款，保护自己的买家。但是，由于利益驱动，买家订金被没收，买方经纪人同样可以分走一些。所以，遇上没有责任心，还有点利益熏心的经纪人，买家只有哑巴吃黄连了。 第四坑，买到好城市的烂学区房。由于美国每个城市紧密相连，相邻的两个城市，一个很好，一个很烂。 比如，在洛杉矶雅凯迪亚市与阿尔蒙蒂市，两个城市相连。雅凯迪亚属于顶级学区，而阿尔蒙蒂就完全不在一个档次。但是

抱歉，尽量改正。

是的。 || 回复吾望:报税真的是技术活

您的经纪人没有对市场进行分析，导致您开价过高，为一坑；买到死人房，为二坑；贷款最终不能批准导致订金退不回来，这个时常发生，此三坑。 || 回复gogolar:我比较想看关于房子交易过程中的可能存在的坑，楼主 

四十一说美国买房——美国房产中介揭秘之一 文：海纳愚夫 由于美国已经经历上百年的市场经济，市场竞争机制非常完善，市场完全公开、透明。表现在美国房产这个领域，那就是美国所有上市房源面向全球开放。 在加州，所有经纪人都共享一个交易平台——CRMLS，通过这个交易平台，可以查询加州房产的交易历史，价格评估，房屋金融贷款状况，以及房屋所处的交易状态等。 美国房产经纪人竞争制度，非常残酷。经纪人的服务意识，专业水平，人脉资源，将直接决定经纪人职业生涯的长短。美国地产经纪多如牛毛，但是，真正能够在这个行业生存下去的不到百分之二。 由此可见，这个行业竞争的激烈程度。据统计，在十个刚取得房地产执照的经纪人中，半年后，就剩下七个，三个已经不干了；一年后，只剩下四个，又有三个干不下去了；剩下的这四个多少都有些强项，也有业绩；但三年后，其中的三个要么不干了，要么做半工，只有一个成为优秀的经纪人或者开了房地产经纪公司。 与很多中国朋友接触，特别是想在美国房产市场分一杯羹的朋友。他们试图改变美国地产交易的游戏规则，也即去中介化。以愚夫的从业经验，以及对美国房产市场的观察，这一点是不可能行得通。 美国是一个规则至上的国度，美国房产市场多年交易形成的完善的规章制度，我们凭着中国经验去挑战它，基本没有可能。 圈内有个大哥，近几年来，每年房产交易金额都在数百万美金，他从事美国房产建造三十多年，在房产买卖领域，他也没有去中介化而去降低所谓成本。在与他探讨这个问题时，他说中介是规避自身风险，保护自己利益的最好方式。 也有很多国人想当然，直接找到卖方经纪，认为可以降低成本。其实，这是羊入虎口，而不自知。根据美国地产法律规定，同一个经纪人在获得买卖双方同意后，可以做双方经纪。但是，试想委托一个知道双方底牌的人来帮助您打牌，结果会是什么呢？然而，通常只要不是贪婪的经纪人，也不会去做双方经纪，因为，这样也会将自己置于非常危险的境地。 经纪人能否找到独家代理的房源，能否找到真实可靠的客人，直接决定经纪人能否在这个行业生存下去。很多经纪人取得执照后，一年两年，甚至多年不能成交一套房屋，比比皆是。最后，不得不选择黯然神伤的离开这个行业。 一个人的成功，百分之十五靠专业知识，百分之八十五靠为人处事的技巧。技巧是什么？技巧绝不是投机取巧，耍小聪明。而是踏踏实实，实实在在，为客人提供全方位的服务。 （洛杉矶买房卖房找愚夫——美国海纳愚夫地产移民投资团队  微信：1397154975） 

四十说美国买房——四十万美金在洛杉矶能买什么房 文：海纳愚夫 洛杉矶以DOWNTOWN为中心，华人区分布在DOWNTOWN的东边，主要以十号高速一字排开。 有众多朋友问，四十万美金在洛杉矶能够买一个什么样的房子。愚夫以自己的从业经验，来简单说说，供读者朋友们参考。 在华人老区蒙特利公园市、圣盖博市、阿罕布拉市，40万美金只能买到1200平方英尺左右，二到三房的康斗，房龄在30年左右，比较老旧了。如果还要精选位置与环境，那么可能到45万美金左右。 而在华人老区雅凯迪亚、天普市、帕萨迪纳，由于这是圣盖博谷地区最好的学区，40万美金只能买一个两房的公寓了，面积在1000平方英尺左右，房龄在30年到40年之间，而且基本有硬伤，比如靠近高速、主要交通干线等。 如果四十万美金想在圣盖博地区购买独立屋，只能选择在墨西哥裔居住区域，柔丝蜜市、阿尔蒙蒂市、鲍德温公园市，在这三个市还能买上三房左右，1200平方英尺上下的独立屋。 如果再往东边移动，距离DOWNTOWN越远，房价相对就越低。 在库卡蒙格市，40万美金的选择余地相对就大很多。在这个中等收入居住为主的白人城市，40万美金能够买到一个非常不错的康斗，面积可以提升到1600平方英尺上下，房龄20年以内，而且位置还能够不错。 由于这个城市的面貌、房屋性价比都非常不错，所以近几年来，有很多华裔在这个城市安家置业。 在华人新区罗兰岗一带，40万美金只能买到一个二到三房的康斗，而且房源相当有限。由于罗兰岗在华人新区商业中心的地位，40万美金以下的房子曾经绝迹。 而在紧邻罗兰岗的核桃市学区，钻石吧市，40万美金能够买到1000平方英尺上下，2到3房的康斗，房龄在30年以内。 而在华人新贵区尔湾，四十万美金只能买到1房的公寓了，面积大约在900平方英尺上下。 大洛杉矶地区包括五个县郡，在远郊区域，40

三十九说美国买房——中国人美国买房攻略之二 文：海纳愚夫 现代社会，由于互联网的功能，全世界信息已经四通八达。 美国地产经纪有自己的专业网站，每位加入协会的地产经纪，每一年都需要交一笔不少的费用，才能进入这个专业网站。在加州我们专业经纪人是以CRMLS网站为专业平台，查询房源、交易纪录、房屋历史等数据。 而美国对公众开放的地产交易网络信息平台，主要以REDFIN与ZILLOW为主，无论您身在美国还是中国，随时都可以进入这个网站查询当前市场上的房源信息。当然，由于这个网站的信息没有专业网站准确。因此，在找好目标房源后，可以找专业的经纪人确认。 愚夫很多客人朋友都是从这两个网站找到自己的目标房源，再联系愚夫确认后现场看房，这样目标性更明确，更易找到自己心仪的房子。 当然国内很多朋友会认为自己的英文不行而看不懂，其实借助百度翻译，您很快就会掌握这些英语单词，查找房源的同时，还学习了英语，何乐而不为呢。 通过这两个网站，您不仅可以了解美国上市房屋信息，学习英语，还能更快熟悉美国房屋市场交易情况。当您真正进入美国房屋市场参与买卖时，如果遇见不良的地产经纪时，他们想忽悠您也不可能了。而且，您也能够通过一些细节来判断所选择经纪人的人品、专业能力等。 房屋买卖过程中，在前期资金准备工作完成后，最难的就是房源的选择。美国作为一个以二手房交易为主的市场，房屋资源具有不可复制性。所以，在寻找到理想房源时，必须结合当前市场果断决策，机不可失，失不再来。 在房源确定，买卖双方达成价格交易协议后，房屋进入公证行（ESCROW），办理交割手续。通常，作为买家有七天的无理由反悔期。也就是在七天内，买家可以退出，但是卖家不行。当然，在卖方市场状况下，对买家来说，占不了什么便宜。好房源，有的是人等着要。 但是，在买方市场时，特别是在房屋价格处于下行期间，对买家来说，无疑是占有优势。比如，如果在七天内，房屋下跌厉害，买家可以退出。 七天内，完成房屋检查后，买家必须移除以房屋质量为由的退房理由。当然，买家有权利以房屋质量与卖家再一次讨价还价，卖家可能接受也可能不接受降价请求。通常在卖方市场时，或者卖家并不急于脱手时，买家在此时提出的降价要求不易行得通。 如果卖家急于出手，通常才会做出一些让步。由于美国房屋木制结构的特性，所以，年代较久远的房屋都有一些白蚁虫害，这通常都由卖家进行查杀。如果房屋是贷款购买，通常贷款银行需要看见专业机构的查杀报告，才会批准贷款。 当然，如果房屋出现争抢竞价现象，卖家也可能不接受杀蚁要求，那么买家要么选择接受，要么选择退出。 而贷款购屋，通常在21天必须有一个贷款批准信件，如果此时银行不能给予最终批准贷款文件，那么必须及时与卖家协商，要么要求卖方再给时间，要么及时退出交易，而保证购房定金的安全性。 在房屋进入公证行后，买家必须及时与自己的贷款经纪进行沟通，随时跟进自己的贷款进度。因为，据愚夫所知，一些不负责的地产经纪，为了尽

三十八说美国买房——中国人美国买房攻略之一 文：海纳愚夫 无论是在与读者朋友，还是与准备在美国买房的客户朋友探讨时，发现他们对在美国买房总会有很多困惑。愚夫能够理解这种困惑，也能够体会这种困惑。 愚夫作为一个专业地产经纪人，作为洛杉矶房产市场交易的参与者，同时，我也是一个消费者。为了帮助更多朋友解答、解除一些困惑，我将不仅站在地产经纪人的角度，也将站在一个消费者的角度，用愚夫自己的视野来透视在美国买房的一些攻略，提供给读者朋友们参考。 《孙子兵法》上有一句话叫做：兵马未动，粮草先行。在美国买房，我们首先要确认一个投入资金的范围。确定了资金范围，那么接下来必须将资金进入美国，全资也好，贷款也罢。资金进入美国，首先要有一个美国国内银行的账户。 开具美国银行账户，美国各个银行的要求是不同的，有些银行需要美国身份，如大通银行；有些银行凭外国护照、中国驾照、一个美国地址，即可开户。如：美国银行、花旗银行、华美银行等等。 资金进入美国账户后，如果贷款，需要将头款加交易费用存入美国账户满两个月（备注：以最后一笔资金入账之日算起），在这期间，账户可出但是不能进钱，否则将在贷款办理期间遇到麻烦，甚至可能办不下贷款。 确定了资金范围，接下来就是选择区域。无论在美国，还是在洛杉矶，区域直接决定房价，居住区域直接决定您的品位。 同样的价钱，要好区域，那么，房子要求相对就必须降低；选择好了区域，就是房型。同样的价钱，同样的区域，是买康斗还是独立屋呢。那就看我们需要屋内舒服，还是屋外舒服。当里外都能满足需求时，当然选择独立屋；如果我们的资金只能满足屋内更舒服，那么我们可能就只能选择康斗。 美国房子的区域直接与学区、与房价成正比关系，通常好区更容易良性循环，房价更坚挺，保值增值功能更强。 同样的价钱，在好区域能买一个不错的康斗，那么在相对差一些的区域，可能就能够买一个不错的独立屋。那么在愚夫面临这种选择时，愚夫会毫不犹豫选择在好区买一个康斗，而不会选择后者。 或许这就是战略与战术的选择，战略第一，战术第二。当然，每一个人的价值观是不同的，所以，每一个人的决策当然也不一样。 房价确定，区域确定，房型确定，那么接下来就是选择房屋结构，房屋结构直接决定我们每天身处这个环境中是否感到舒适。 愚夫在不长的职业生涯中，看房已经接近千套。好房总会让人眼前一亮，感觉非常舒适。房屋结构包括采光、布局、高低等元素。 我们常说，买房是一种缘分，什么样的人住什么样的房。愚夫在看房过程中，发现有品位的房子并不多，当然，有幸的是，在品位不多的房源中，愚夫帮助客户朋友们还买下了不少这类的房子。 美国作为一个二手房源交易频繁的市场，房子买卖直接由市场的冷热所决定。当交易处于卖方市场时，好房源通常会供不应求而出现争抢抬价状况。要避免争抢抬价，当市场机会出现时，就必须当机立断，取得主动权。 而这就需要买家知己知彼，才不会做出错误的市场决策，而贻误战机。 未完待续：三十九说美国买房 

三十七说美国买房——洛杉矶地产交易月度报告之二篇 文：海纳愚夫 随着夏季的到来，全美地产交易也是日趋热络，交易价格与交易量均创新高。 作为一名专业的地产经纪人，在不断寻求交易量突破的同时，愚夫也在不断寻求专业能力的突破与发展。洛杉矶地产交易月度报告，将是愚夫在地产交易职业生涯中，坚持向读者朋友们提供的一个参考资讯。 接下来，我们还是以数据说话，来看看大洛杉矶地区房屋市场的交易情况。 截至2015年6月1日，整个大洛杉矶地区五县郡，目前共有房屋36876栋在市场上交易，其中300万美金以上豪宅1720套，100万到300万美金的5869套，100万美金以下的29338套。与上月同期相比，各项数据都明显增加。 2015年5月，整个大洛杉矶地区五县郡，共计完成交易（Closed Sale）14107套；300万美金以上成交178套，100万到300万美金的成交1335套，100万美金以下的12605套。从成交看，100万美金以下的，比上月略微减少；100万美金以上的，比上月略微增加；整体成交量与上月相差不大。 （备注：愚夫在搜索设置范围时，100万，300万可能会出现重复计数，所以会有一些数据误差。所有数据资料都来自于加州地产经纪人专用网站crmls.org） 我们再来继续看看愚夫主要专注于的R3类土地，截至2015年6月1日，整个大洛杉矶地区五县郡，共有R3类上市土地89块，比上月同期少7块。 2015年5月成交R3类土地仅仅只有一块，位于洛杉矶（Los Angeles）县郡，阿尔蒙蒂（

三十六说美国买房 文：海纳愚夫 近期成功CLOSE两栋房屋，其中一栋从开始选房到完成交易，仅仅一个月就全部完成。另外一栋因为贷款问题，从选房到完成交易，持续了四个多月，总算功夫没有白费。 还有一栋因为贷款被拒，因为客人远在中国，无法更换贷款银行，只得中止交易，帮助客人退回了购房定金。未能成功帮助客人达成心愿，完成购房交易，有点遗憾，也深感歉意。退回的房子在重新上市后，很快被再次售出。 持续四个多月的房子交易，是一个经典案例，它是愚夫近千万美金房产交易中，给愚夫最多交易经验与教训的一处房产交易。当然，在这个过程中，最感激的是嫂子与兄长的信任，能让我们在危机中不断应变与沉着应对，最终成功完成交易。 在交易过程中，帮客人买到理想房屋，不因交易意外受到任何损失，我们做出的适当让利承诺不因任何原因改变，是愚夫对自己，也是对团队成员的基本要求。每一个人都会或多或少有所疏忽，或者犯错，但是，我们不能因为客人的疏忽或者犯错而推卸责任。因为客人不可能知道，自己在交易过程中犯错可能导致的后果，但是作为专业人员的我们，应该清楚明白。我们有责任与义务事前预示与防范，事中预警与提醒，避免出现不良的后果。 愚夫深信，一个负责任的人，一个成功的人，绝不会找借口，只会找方法。勇于担责，是愚夫对自己，也是对团队成员的基本要求。当然，愚夫深信，只要不抱有私心，不急功近利，我们以专业知识、能力与智慧，处处站在客人立场着想，就不可能犯下一些低级错误。 愚夫深信，凡事预则立，不预则废。这次交易曲折，就是因为准备工作不足。由于美国金融管理的严格，很多中国习惯在美国行不通，但是新的移民群体，或许需要一个适应过程。 愚夫需要特别提醒的是，在美国贷款购房的朋友们，在买房申请贷款前，一定保持自己账户的干净，即在贷款申请前，保持有两个月银行账单的干净，特别不要出现进帐记录；在贷款申请过程中，同样需要保持自己账户的干净，并保持自己信用的干净。 我们一个小小的失误，就可能导致贷款不能按时批准；贷款不能按时批准，就可能导致我们的订金处于危险境地，让我们很多工作处于被动境地。 美国是一个规矩众多的国家，就是这些规矩，让来自世界各地的移民，能够在这块土地和平、和谐的相处。不守规矩，不论您背景多么深厚，在这块土地都是扯淡。众多官二代、富二代在这块土地撒野，其结局必然是受到惩罚后再被遣返，永远不要再踏入这块土地。 近期有不少读者朋友问我，美国房市还会不会大跌？愚夫凭着自己的交易经验，以及对美国房市历史走势的研究与了解，随着美国经济的持续好转，美国房市没有大跌的可能性。而且现在的成交价格，随着时间的推移，这种价格不会再现。 目前市场上好的房源，基本很快就成交了。不要以为买家很傻，美国作为一个完全市场经济国家，市场决定一切。参与买卖的双方，特别是买家，多看几次房源，多出几个OFFER，就明白市场是一种什么状况了。 当然，美国房市是不适合短期投机交易的，适合长期投资持有。美国房市的长期趋势，愚夫是站在坚定看好一边的。这是由美国房市的历史走势，美国经济发展趋势，美国移民国策所决定的。 未完待续：三十七说美国买房+