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谢谢！【图片】

好或者不好，百人百态，所以，有人看空，也有人看多，这才是正常的市场。

五十三说美国买房——对最近洛杉矶房产市场的一点看法 文：海纳愚夫 洛杉矶作为全美第二大城市，美国西部第一大城市，终年阳光灿烂。以及临太平洋的优势，吸引了全世界的人到洛杉矶定居，因此，洛杉矶的房市非常火热。 由于地震的威胁，洛杉矶建筑一直是摊大饼的方式，以一二层木制房屋为主，导致洛杉矶城市群跨越很大，各个区域房价差异也异常巨大。同样一栋房子，在不同的城市可能差距数倍甚至数十倍。 所以，很多朋友问我洛杉矶房价怎么样，坦白说，这个问题很难回答。 洛杉矶房价经历2008年大跌，2009年到2012年，长达四年的底部盘整，2013年猛烈上涨，2014与2015年的持续上升，房价已经上升到一个相对高度的平台。 从愚夫参与市场交易现状看，目前市场处于平台整理状况。虽然没有了前两年的多人争抢，竞相抬价。但是优质房源，开价公道，进入市场，还是很快会被买家买走。 而市场上优质房源供给量并不大，所以，对于买家来说，可选择余地也并不大。优质的房源，依然存在多人竞买的格局。 很多人希望房价能够大幅下跌，但是，从当前供需来看，房价大幅下跌的可能性并不大。2008年的大幅下跌，金融危机是始作俑者。而目前美国本土居民贷款购买房屋，要求非常严格，需要提供工作、收入、纳税、信用证明，而且是根据个人偿还能力，倒推贷款额度。这一要求，限制了大量的刚性需求，但是另一方面也避免了2008年的悲剧再次重演。 百年不遇的美国房市危机，对很多人来说，或许一生也只能遇见一次。 美国房市重启的升势，或将因为美国经济，公众收入，市场需求等因素而放缓。而从洛杉矶的交易现状看，众多城市的房价早已超越2006年的高点。也就是说，金融危机对洛杉矶房市来说，已经成为了过去时。 从外部看，中国投资移民群体，留学移民群体大量涌入洛杉矶，这部分人群带着财富登陆洛杉矶，这对洛杉矶房市来说，必将起着巨大的支撑作用。 美国最近四十年房价走势图谱 【图片】 2015年11月25日  于洛杉矶 洛杉矶买房卖房找愚夫——买卖房屋专业、职业、敬业，服务客人用心、贴心、舒心美

五十二说美国买房——美国房产交易中有哪些主体？ 文：海纳愚夫 在美国房产交易过程中，参与交易的主体主要包括卖主、卖方经纪人，买主、买方经纪人，贷款银行及贷款经纪人，第三方公证行，英文叫做ESCROW，房屋检查公司，保险公司。 卖主，即市场房源供给方。卖主有权决定选择谁做自己卖房的代理人，根据市场状况决定自己房屋的成交价格，以及选择卖给谁。在房屋交易完成后，支付百分之四到六个点的佣金，由买卖双方的经纪人分配。 卖方经纪人，即卖主的代理。在卖家的委托下，卖方经纪人将卖家房源拍照，文字编排，突出房屋卖点，结合文字与图片将房源挂上专业经纪网站，即可面向圈内所有经纪人开放销售。 卖方经纪通常会与卖家签订独家代理销售合同，销售周期通常两个月，即60天。如果60天没有完成交易，卖方有权解除销售代理，也可以继续代理销售，由双方协商决定。卖方经纪获得独家代理权后，只有付出努力将房子销售出去，才能获得佣金。 买主，即市场房源的需求方。买主有权决定选择谁做自己买房的代理人，根据市场决定自己购买房屋的成交价格，以及选择购买什么样的房屋。 买方经纪人，即买家的代理。接受买家的委托，在市场上根据买家的条件寻找相应的房源。代理买家与卖方谈判房屋交易条件及价格。买方经纪通常会与买家签订一份代理合约，避免买家找多个经纪人同时看房，造成无效劳动。 买方经纪人为买家提供完全的市场资讯，避免买家买到高价房，协助买家办理房屋交易过程中的手续。只有达成交易，买方经纪人才能获得佣金。 贷款银行及贷款经纪人，如果买家不是全款购房，就需要贷款银行提供资金。通常贷款银行也有专业办理贷款的经纪人，帮助处理相关文件及手续。也有专门的贷款中间机构，这些从业人员都必须有有专业贷款经纪执照。 公证行，即ESCROW。专门办理房产交割手续的第三方机构，非政府组织，完全公司化运作。买卖双方达成书面交易协议后，进入公证行办理交割手续。买家订金、首付款或者全款、银行提供的贷款，进入公证行帐户，由公证行按照双方约定办理房屋交割。 公证行厘清房屋的产权，从交易金额中先行扣除房屋可能的负债，如国税局房屋税金，卖家银行贷款，房屋维修费用等，剩余金额再进入卖家帐户，保证房屋产权的干净。分割完成后，再到市政府完成房屋产权转移登记，将钥匙交付买方，以及分割买卖双方经纪人的佣金并完成支付。 房屋检查公司，作为房屋交易过程中的第三方，在买卖双方达成交易协议后，房屋进入公证行，买家委托房屋检查公司派专业执照人员对房屋进行检查，由买家支付房屋检查费用，买家根据检查结果，决定自己下一步的交易行为。 保险公司，房屋在公证行办理交割手续时，通常都需要完成房屋的保险手续，投保哪一家保险公司可以由买家自己决定，也可以由公证行推荐。如果属于贷款购买房屋，贷款银行要求必须购买保险；如果是全款购房，买家可以不投保险。但是，买方经纪人通常会建议买家购买保险，如果买家不购买房屋保险，买家需要签署文件，不追究买家经纪人的责任。 美国房产交易经过上百年的发展，制度已经非常完善。买卖双方通常不会见面，由双方经纪人居中协调的制度，充分保证了交易的平稳、有序、良性。

愚夫正在利用闲暇时间写作《愚夫美国说故事》，主要讲述美国的历史故事，我相信它一定能够给今天的旅美华人带去正能量。愚夫经常与朋友探讨，在美国历史的进程中，涌现了很多像华盛顿、富兰克林、杰斐逊、亚当斯、林肯、罗斯福等有担当的历史人物。他们顶天立地，勇于担当，具有责任心，富有正义感，他们很好的诠释了什么才是真正的政治家！也正是他们，推动着美国成为了如今人人向往的国度！希望《愚夫美国说故事》能够得到大家的喜欢，并将首先在本站连载。

还没有呢，一定搜索出来看看。谢谢！

是的。

三百多万美金，

房子太大，吸人阳气，并不太好。

三百多万美金。

358万美金。

2015年刚刚建好的新房呢。

五十一说美国买房——为何发生订金被没收 文：海纳愚夫 愚夫在从业两年多的时间中，已经超过五次接到读者朋友的咨询，询问订金被没收，应该如何应对？ 在愚夫的交易生涯中，也曾经发生客人订金处于被没收的危险状态，愚夫沉着应对，兵来将挡，水来土掩，化危险为紧急，化紧急为平安，最终客人没有损失一分钱，完成了交易。 在美国买房过程中，这些危险状态是如何发生的呢？ 先说说愚夫的亲身经历，客人在找愚夫买房前，已经咨询贷款银行，贷款没有任何问题。但是，在买房过程中，客人再次汇款进入自己的帐户，希望能够购买价值更高一点的房屋。这一点，愚夫完全理解。 但是，愚夫非常清楚，根据美国贷款流程规则，在办理贷款前，必须保持银行帐户两个月的干干净净。特别是不允许资金再进入贷款申请帐户，因为一旦进入，贷款银行会叫您证明资金来源的合法性，防止洗钱行为。 贷款申请者是很难说清楚与完全证明的，这是导致贷款被拒的重要原因。 在贷款条件移除前，我们也没有及时书面OFFER解除合约，导致客人不能退出交易，订金处于危险状态。 在这个过程中，客人有一些责任，但是，愚夫认为，责任应该完全由愚夫团队承担，愚夫已经做好赔偿客人订金损失的准备。在征询客人与卖家意见后，客人希望买下此屋，卖家也想卖掉此屋，不想再折腾。 经过愚夫居中协调，在客人帐户干净后，重新申请贷款，接受每天100美金的罚款，由愚夫团队承担罚金。经过近两个月的重新努力，终于皆大欢喜，成功完成交易。 这一笔交易，为愚夫及团队上了生动的一课。在后来的交易过程中，愚夫在助理审核后，都会再次严格审核每一条附加条款，确保每一笔交易安全无虞。 国人喜欢吃快餐，而且中美房屋交易规则完全不一样，因为惯性，国人喜欢拿中国那一套参与美国房屋买卖。什么刷卡买房，提着现金买房，这些在美国都是行不通的。 美国作为资深资本主义国家，各种制度相对非常完善，对资金管理非常严格，在资金监控上严防洗钱、逃税等行为。 而在贷款办理时，有很多条件限制，比如银行存期要求，帐户往来要求，收入证明，信用证明，工作证明，凡此等等，每一个细节都必须时刻注意。 据圈内资深经纪朋友讲，因为国人不大喜欢守规矩，往往凭着一张贷款预审证明就去竞价购屋，而忽视贷款真正批复的时间、要求与条件。而部分经纪人也急功近利，忽视交易过程中存在的风险，最后，导致贷款不能按期批准，而美国作为一个契约社会，违约就应该承担相应责任。订金被没收，也就理所当然了。 洛杉矶买房卖房找愚夫——买卖房屋专业、职业、敬业，服务客人用心、贴心、舒心美国海纳愚夫地产移民投资团队  微信：1397154975  

华人在美国（5） 文：海纳愚夫 随着中国大陆改革开放三十多年的发展，旅美华人人口结构发生重大变化。 从清政府的广东沿海华人劳工，到东南亚、港、澳、台湾华人群体，旅美华人群体与素质都在发生着根本性的变化。 中国大陆改革开放，打开国门后，大量的大陆留学生踏入美国，成为旅美华人的生力军。而福建侨乡大量的偷渡客，也成为了美国华人一个重要的群体。 福建人在美国的中餐业占有很大市场份额，特别是快餐业，因此需要大量的劳动力，福建乡党因此形成了一个巨大的利益偷渡链条。前两年客死美国监狱的大姐大萍姐，在纽约出殡时，自发的数十辆豪车送葬队伍，曾经在美国新闻媒体轰动一时。 因为，萍姐改变了很多福建乡党的命运。在福建侨乡，旅美华人在家乡修建的一栋栋豪宅，就是当地人千方百计偷渡美国最好的广告。 很多福建偷渡客冒着生命危险，穿越多个国家，耗时数月，从墨西哥边界入境美国。一进入美国，就成为餐馆最廉价的劳工资源。 然后编造各种故事，申请政治庇护，运气好的，三五年后，洗白身份，获得绿卡，还清偷渡费。运气差的，获得工卡，在美合法打工，然后进入漫长的美国移民诉讼期，经过十年八年，获得身份。 倒霉蛋最后因为各种原因，在美国完全黑了下来，比如因为邮路不畅，错过美国移民上庭时间，最后进入遣返程序，很难再找到翻身可能，就只能在美国打黑工，混一天算一天。 大陆留学生通过工作，获得工作签证，熬上五六年获得绿卡。当然，也有很多人是通过与美国公民结婚，获取身份，这是最快捷的途径。 随着时代的变迁，旅美华人人口结构也在发生着巨大的变化。 由于大陆人口基数的绝对优势，进入2000年以后，大陆人后来居上，成为了旅美华人中最大的来源地。 而旅美华人人口，也由1848年的数百人，发展到今天的数百万人。据美国人口普查统计，在2013年，拥有美国公民或者永久居留权的华人已经超越400万。 自2010年后，旅美华人每年以10万以上递增。目前完全黑在美国的华人接近三十万，留学生群体不下数十万，而且逐渐呈现低龄化趋势。 而通过投资移民进入美国的大陆华人，每年以8000多个家庭的速度进入美国，这些群体的进入，将进一步改变美国华人的人口生态。他们带着资金，头脑，还有年青的下一代，进入美国，必将为美国华人群体带来新的活力。 （全文完） （洛杉矶买房卖房找愚夫——美国海纳愚夫地产移民投资团队 微信：1397154975/hainayufu666）

华人在美国（4） 文：海纳愚夫 1950年代，移居美国的华人，大多以从大陆逃到台湾、港、澳，为追求平稳生活，再从这些地方移居美国，他们大多是一些具有权势与财富的华人。 1952年，美国通过移民及归化法，废除对华人及其他种族移民限制，但是保留对国家及地区的移民配给制，规定每年移民名额不超过27万人。 而全球华人每年105人的移民名额远远不够。 1960年代，随着台湾经济的起飞，大量台湾学生留学美国。1965年，美国通过新的移民及国籍法，以专业能力作为移民资格，中国地区每年增加到2万名额。包括台湾、香港、澳门及东南亚的华人，都在这个名额范围内。 自此美国华人移民群体发生根本转变，由过去的底层劳工向高薪技术移民方向转变。随着华人第二、三代的成长，参与美国政治生活，华人逐渐融入美国主流社会，影响美国政府对华人的政策。 随着中国大陆与美国的建交，1980年代开始，众多大陆留学生登陆美国。而两万华人的移民配额，囊括了中国大陆、台港澳地区。在美台湾人通过游说美国国会参众两院，在1982年为台湾争取了额外的两万移民配额。 而在美台湾华人、留学生，由于吸取了美国的民主自由制度，他们担起了推动台湾社会进步的责任，由于蒋氏家族在台湾的独裁统治，致使众多台湾人无法回到台湾。 这些群体，也逐渐成长为美国社会华人的精英。 在1980年代，由于台湾社会处于转型动荡期，大量台湾华人开始移居美国。位于洛杉矶的蒙特利公园市，就是台湾人最早的聚集城市。因此，蒙市也落下了“小台北”之称。 今天的蒙市，已经成为了华人的天下，围绕丁胖子广场周边，已经很难看到几个外国人了。 1983年，陈李婉若成为了首位华裔女市长，而蒙市议会在1980年代，就有四位华裔女议员。 当然，在1959年夏威夷华裔第三代邝友良，便代表共和党当选为美国联邦参议员，成为了华人参政美国最早最高职位的纪录。 1996年，骆家辉成为第一位华裔州长；1999年，吴振伟成为第一位联邦参议员；2001年，赵小兰成为第一位华裔女性劳工部长。随着华人参政意识的提高，华人在美国社会的地位也大大提高。 而随着华裔人口结构的变化，华人在美国的工作，也由传统的餐饮向高薪技术行业发展。华人在美国的科技领域也取得了巨大成就，众多华人先后在多个领域获得了诺贝尔奖。