占小便宜者，必吃大亏！

五十说美国买房——说说我们的作业流程 文：海纳愚夫 第一步，审核客人资信证明。 如果是现金购房，资金是否已经到达美国帐户，银行资金文件能够证明所购房屋在资金额度范围内。 如果是贷款购房，首付款是否到达美国帐户，以及是否通过贷款银行预先审核。获得最终贷款批准需要多长时间，避免卖家接受我们的OFFER后，在21天移除贷款条件时，我们进退两难。 所以，我们通常在客人与贷款经纪确认前期资料后，我们会与贷款经纪加强沟通，协同工作，保证整个进程良性、有序推进，保证定金安全，保证客人购买到理想房屋。 第二步，带领客人直观感受市场。 第一次购房客人，通常对市场的感受都是来自于理论与书面。对居住城市的选择，也是凭着朋友或者自己通过文字的一些了解。 我们会根据客人的需求，带领客人进入目标城市感受这个城市的氛围，进入在售房屋参观，深入了解当前市场情况。我们并会向客人介绍目标城市的房价情况，人口构成，家庭收入，种族结构等，提供第一手资料为客人最终确定居住城市做出参考。 第三步，带领客人选择理想房屋 通过带领客人对目标城市考察后，客人通过综合比对，确定最终目标后。我们再带领客人现场查看目标价格范围内的所有房源，通过比对，客人再做出自己的选择与判断。 第四步，为客人提供当前市场情资 选择到理想房屋后，我们提供近似房屋情况与资料，为客人出价提供参考，知己知彼，避免客人买到高价房，保证客人不落入高价房陷阱。美国作为一个信息公开、透明的社会，所有博弈都在阳光下。 理想房屋的交易历史，相似房屋近半年的成交情况，这些都是最重要的第一手资料，我们将提供给客人作为决策最重要的依据。 第五步，为客人完成合约条款把关定案 在出价过程中，根据市场状况提出应对方案，帮助客人达成目标。并在合约条款中，保证客人利益。以及在出现意外情况下，我们所要采取的补救措施，确保万无一失。 第六步，房屋进入公证行完成交割手续 在双方完成交易协议后，房屋进入公证行办理交割手续，客人在三天内汇出定金到公证行帐户。接下来进行房屋检查，寻找房屋毛病，为客人争取更多权利。当然，如果有很多买家争买这个房屋，卖家可能对房屋的任何问题置之不理。客人可以解除合约，退回定金，损失房屋检查费用。也可以选择继续，对房屋质量问题自行处理。 房屋检查完成后，客人需要移除第一个条件，也就是此后客人不能再以房屋质量问题退出交易。如果现金购房，双方通过房屋检查这一关，所有购房资金进入公证行帐户，由公证行进行资金分割，保证房屋产权干净，并完成在市政府的产权登记，房屋进入客人名下。 如果现金，通常两周即可交房，愚夫最快的记录是一周完成交易，客人入住新房。 

夜幕下的美利坚公园【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】

带领客人看的样板房【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】【图片】

中国资本外流之谜：钱是用这8种方法转移到国外的 在中国，由于存在年换汇5万美元的限制，如果想通过正规渠道把国内财富大规模转移到国外，并不容易，但是这个市场上总不缺乏灰色的途径。 “在中国通过秘密途径将资金转移到国外是非法的，”上海财经大学教授奚君羊对彭博表示，“但是政府一直是对此持睁一只眼闭一只眼的态度，直到最近才改变。” 如今在811汇改之后，监管机构对资本外流开始前所未有的严肃起来，不止包括正规途径的换汇受到部分限制，非法的地下钱庄也面临严厉打击。 《中国经营报》曾采访一位参与过央行、外汇管理局调查地下钱庄的一位人士称，由于地下钱庄的隐秘性，联合调研也未能完全掌握地下钱庄的规模情况，但是从办案机关的一些情况汇总来看，大致判断一年国大陆下钱庄的资金规模至少在2000亿美元以上。 今年美国加息时点越走越近，加上8月人民币意外贬值引起了资本外流的压力，美国财政部近日公布的一份《汇率半年度报告》认为，中国前8个月资本外流达5200亿美元。 来自中国的财富最明显的效应便是推高了从悉尼到纽约，从香港到温哥华的房价。以美国为例，美国全国地产经纪商协会数据显示，截至今年3月底的12个月内中国买家在美国住宅的国际买家中占比16%，是最大外国买家，这一年里，中国买家在美国购置房产花费了近300亿美元。同时中国买家对美国住宅的平均花费也最高，达到83万美元，而排名第二的加拿大买家的平均花费仅为38万美元。 《金融时报》曾报道，表示由于中国实行严格的资本管制，每人每年只能汇款5万美元到国外，涌入全球房地产市场的大部分资金看起来在技术上是非法的。虽然存在汇兑更大金额的合法途径，但北京的数家大银行介绍说，他们从来没有为海外房地产买家安排这样的交易。 那么，在中国承诺的2020年实现人民币完全可兑换之前，富豪们是如何将资产向外转移的呢？八种常用的方法如下： 1.香港地下钱庄 据彭博介绍，香港有超过1200家换钱庄，经营着财富转移的业务，手续费大概每100万港元之比银行换汇高1000元人民币左右。 原理是：大陆人A先来到香港开设香港的银行账户，然后然后到换汇店，用自己在国内的人民币账户转账给钱庄主人B在国内的账户，确认到账后，B计算好汇率和佣金，再将等额美元或港元转到A的香港账户里。

华人在美国（5） 文：海纳愚夫 随着中国大陆改革开放三十多年的发展，旅美华人人口结构发生重大变化。 从清政府的广东沿海华人劳工，到东南亚、港、澳、台湾华人群体，旅美华人群体与素质都在发生着根本性的变化。 中国大陆改革开放，打开国门后，大量的大陆留学生踏入美国，成为旅美华人的生力军。而福建侨乡大量的偷渡客，也成为了美国华人一个重要的群体。 福建人在美国的中餐业占有很大市场份额，特别是快餐业，因此需要大量的劳动力，福建乡党因此形成了一个巨大的利益偷渡链条。前两年客死美国监狱的大姐大萍姐，在纽约出殡时，自发的数十辆豪车送葬队伍，曾经在美国新闻媒体轰动一时。 因为，萍姐改变了很多福建乡党的命运。在福建侨乡，旅美华人在家乡修建的一栋栋豪宅，就是当地人千方百计偷渡美国最好的广告。 很多福建偷渡客冒着生命危险，穿越多个国家，耗时数月，从墨西哥边界入境美国。一进入美国，就成为餐馆最廉价的劳工资源。 然后编造各种故事，申请政治庇护，运气好的，三五年后，洗白身份，获得绿卡，还清偷渡费。运气差的，获得工卡，在美合法打工，然后进入漫长的美国移民诉讼期，经过十年八年，获得身份。 倒霉蛋最后因为各种原因，在美国完全黑了下来，比如因为邮路不畅，错过美国移民上庭时间，最后进入遣返程序，很难再找到翻身可能，就只能在美国打黑工，混一天算一天。 大陆留学生通过工作，获得工作签证，熬上五六年获得绿卡。当然，也有很多人是通过与美国公民结婚，获取身份，这是最快捷的途径。 随着时代的变迁，旅美华人人口结构也在发生着巨大的变化。 由于大陆人口基数的绝对优势，进入2000年以后，大陆人后来居上，成为了旅美华人中最大的来源地。 而旅美华人人口，也由1848年的数百人，发展到今天的数百万人。据美国人口普查统计，在2013年，拥有美国公民或者永久居留权的华人已经超越400万。 自2010年后，旅美华人每年以10万以上递增。目前完全黑在美国的华人接近三十万，留学生群体不下数十万，而且逐渐呈现低龄化趋势。 而通过投资移民进入美国的大陆华人，每年以8000多个家庭的速度进入美国，这些群体的进入，将进一步改变美国华人的人口生态。他们带着资金，头脑，还有年青的下一代，进入美国，必将为美国华人群体带来新的活力。 （全文完） （洛杉矶买房卖房找愚夫——美国海纳愚夫地产移民投资团队 微信：1397154975/hainayufu666）

华人在美国（4） 文：海纳愚夫 1950年代，移居美国的华人，大多以从大陆逃到台湾、港、澳，为追求平稳生活，再从这些地方移居美国，他们大多是一些具有权势与财富的华人。 1952年，美国通过移民及归化法，废除对华人及其他种族移民限制，但是保留对国家及地区的移民配给制，规定每年移民名额不超过27万人。 而全球华人每年105人的移民名额远远不够。 1960年代，随着台湾经济的起飞，大量台湾学生留学美国。1965年，美国通过新的移民及国籍法，以专业能力作为移民资格，中国地区每年增加到2万名额。包括台湾、香港、澳门及东南亚的华人，都在这个名额范围内。 自此美国华人移民群体发生根本转变，由过去的底层劳工向高薪技术移民方向转变。随着华人第二、三代的成长，参与美国政治生活，华人逐渐融入美国主流社会，影响美国政府对华人的政策。 随着中国大陆与美国的建交，1980年代开始，众多大陆留学生登陆美国。而两万华人的移民配额，囊括了中国大陆、台港澳地区。在美台湾人通过游说美国国会参众两院，在1982年为台湾争取了额外的两万移民配额。 而在美台湾华人、留学生，由于吸取了美国的民主自由制度，他们担起了推动台湾社会进步的责任，由于蒋氏家族在台湾的独裁统治，致使众多台湾人无法回到台湾。 这些群体，也逐渐成长为美国社会华人的精英。 在1980年代，由于台湾社会处于转型动荡期，大量台湾华人开始移居美国。位于洛杉矶的蒙特利公园市，就是台湾人最早的聚集城市。因此，蒙市也落下了“小台北”之称。 今天的蒙市，已经成为了华人的天下，围绕丁胖子广场周边，已经很难看到几个外国人了。 1983年，陈李婉若成为了首位华裔女市长，而蒙市议会在1980年代，就有四位华裔女议员。 当然，在1959年夏威夷华裔第三代邝友良，便代表共和党当选为美国联邦参议员，成为了华人参政美国最早最高职位的纪录。 1996年，骆家辉成为第一位华裔州长；1999年，吴振伟成为第一位联邦参议员；2001年，赵小兰成为第一位华裔女性劳工部长。随着华人参政意识的提高，华人在美国社会的地位也大大提高。 而随着华裔人口结构的变化，华人在美国的工作，也由传统的餐饮向高薪技术行业发展。华人在美国的科技领域也取得了巨大成就，众多华人先后在多个领域获得了诺贝尔奖。 

华人在美国（3） 文：海纳愚夫 居住在美国的华人劳工，因为独特的生活习惯，以及与美国白人完全不同的文化背景，他们结群而居，旧金山的唐人街因此而来。 而且由于大量华人劳工的涌入，有头脑的华人便开始了从国内进口消费产品，满足在美华工的需求，走上了经商的道路。这一部分华人也成为了美国华裔的先富群体，他们的后代也得以在美国接受良好的教育，为后来第二代，第三代进入美国主流社会，打下了坚实的基础。 1869年，横贯美国东西部的铁路竣工后，大量华工处于失业状态。为了谋取生计，美国社会最底层的工作，全部被华人包揽，很像今天中国社会进城的农民工。 厨师、理发师、缝纫师，号称“三把刀”，是当时在美华人的主要职业。而且，由于加州的排华浪潮，大量美国华人开始向东岸纽约移动，来到这座更加包容的城市，开始追寻美国梦想。 由于广东沿海旅美华工的示范效应，导致大量广东居民想法设法移居美国，这也是广东侨乡形成的根源。 1906年，旧金山7点8级的大地震，唐人街被夷为平地，而由地震引发的大火，不仅烧毁了众多建筑，也将加州政府华人移民的文件全部焚毁。 这场大火为众多依亲移民的广东侨民带来了机会，为了达到移民目的，旅美华人出现了大量的“paper sun”、“paper daughter”，也即所谓的“纸儿子”，“纸女儿”。 加州政府与美国移民局也从中发现了破绽，为应对与审查大量的中国移民群体，美国政府在旧金山天使岛设立了移民审查站。 据史料记载，先后有17万5千多名华人在天使岛经历了移民审查。有些不能通过审查的华人，面临被遣返的命运时，以命相搏，通过吞匙等方式自杀。 从1910年天使岛移民审查站建立以来，在1940年经历一场大火后，这个审查站方才关闭。 而1941年12月7日，日本偷袭美国珍珠港，彻底改变了世界的格局，美国直接加入二战。而中国成为了美国当时在亚洲最大的同盟国，同时将近两万名美国华裔青年主动参军，加入欧洲战场，这些都提振了华人在美国社会的地位。 时任中国国母宋美龄访美，提出美国排华法案不公正，在1943年，时任罗斯福总统签署法案，废除了长达六十一年的《排华法案》，给予了华人每年105个的移民名额，华人得以在美国取得相对平等的地位。 二战结束后，随着国民党退守台湾，中国大陆与美国断交，以及1952年美国通过禁止共产国家的民众登陆美国，大陆居民长达数十年无缘踏上这块

华人在美国（2） 文：海纳愚夫 美国加州旧金山，是早期旅美华人的发源地。而美国另一个城市——夏威夷，则是早期旅美华人另一个重要的登陆地。 广东沿海有着农业技术的农民，大量登陆夏威夷，受雇于当地白人，通常签订两到三年的劳工合约。合约期满，有的劳工选择回到中国，有的留在夏威夷继续谋求发展。登陆夏威夷的劳工，凭着在家乡积累的农业耕作技术，得以在夏威夷立足。 所谓“国父”孙中山的兄长孙眉，就是早期登陆夏威夷的华人劳工之一。孙眉不仅有着普通劳工的技术，也有着普通劳工不具备的头脑，经过数年的奋斗，他从普通劳工混成了夏威夷的地主、“岛王”。 孙中山十三岁那一年，在兄长的帮助下，孙中山与母亲登上了美国夏威夷，与兄长一家得以团聚。从小就不安分的孙中山，在夏威夷求学几年后，开始了在美国华裔中鼓动革命的奔走呼号，成为了一代伟人。 今天的夏威夷，居住着很多早期华人的后裔，他们凭着祖辈数十年的积累，不少人在这个全球闻名的岛屿，拥有大量的土地，成为富甲一方的华人。但是，他们从不显山露水，极端低调谦卑。 大量华人登陆美国，对美国白人的就业造成了严重威胁。美国作为一个民主社会，选民的声音将决定政府的某些政策。 华人劳工大量抢占美国白人的劳动力市场，有选票的白人当然不会答应了。而美国资本家却需要大量华人劳工来降低自己的成本，经过多方博弈，加州地方政府开始了一系列关于歧视华人劳工的立法。 1850年，加州政府制定了《外国矿工执照税》；1852年，制定了《登陆费》；1855年，制定了《人头税》；1860年，制定了《中国渔人执照税》。并针对华人做出了一系列的歧视性规定，1854年，禁止华人在法庭控诉白人；1863年，规定中国儿童不得就读公立学校；1870年，禁止人行道用扁担肩挑重物；1872年，禁止白人与华人通婚。 美国国会从1878年开始的《排华法案》，曾经经历过总统否决，但是最终还是在1882年得以通过。 该法案通过监禁和驱逐的惩戒方式，禁止“被矿井雇佣的有技能或无技能的华人劳工们”在10年之内进入美国，同时，华人不得归化为美国公民。 从此，在美华人劳工开始了长达六十年的黑暗岁月。他们在这个号称全世界最自由民主的社会，开始了最艰难的坚持与坚守。 1888年，《斯科特提案》得到通过，禁止华人返回中国后再次入境美国，等于宣告华人永久不能回国探亲。 1892年，《基亚里法案》得到通过，限制华工入境延长十年，未随身携带身份证明的华人，可立即驱逐出境。1902年，美国国会再将华工入境限制无限期延长。

华人在美国（1） 文：海纳愚夫 作为在美华人中的一员，了解与认识华裔在美国的历史，有助于我们能够更加清晰确定自己在这个社会中的定位。愚夫将从华人进入美国的开始，来讲述华裔先人在这块土地上奋斗与抗争的历史，希望能够给今天旅美的华人带去一些启迪与思考。  华人踏入美国的历史，始于1785年，缘于美籍船长跳船结婚，迫使华人船员在美国停留一年，这也是华人踏入美国的第一次记载。 十九世纪中叶，美国西部的淘金热，开始带动了大量的华人来到美国西部加州的旧金山。据史料记载，从1848年开始，到1849年，来美华人劳工达到791人；到1850年，达到4015人；1852年，达到25000人。经过二十年的发展，到1870年，旅美华人达到63000人。 早期的旅美华人，大多来自广东沿海。迫于生存的压力，他们抛妻弃子，乘船从广东沿海出发，途经澳门、香港，跨越太平洋，经过长达40到60天的远洋旅行，到达加州旧金山，加入淘金大军的行列。 早期旅美华人乘船像猪仔一样，跻身于狭窄的船舱中，恶劣的环境导致很多人在旅行途中，就因为饥饿、疾病死于太平洋的航船上，最后尸骨葬身大海，成为海洋生物的大餐。 如果家乡舒适，没有人愿意背井离乡，冒着生命危险远渡重洋，来到一个未知的国度，去追求一个未知的未来。 十九世纪中叶，太平天国起义，致使广东沿海一带处于战乱之中，民不聊生，苦不堪言。为了生存，他们不得不背井离乡，远渡重洋。早期成功登陆美国的华人，在美一年的薪资，可以供养家乡亲人全家的生存。 趋利避害，乃人之本性。大量在美华人将钱源源不断的汇往中国的家人，形成了很好的示范效应，也因此带动了更多华人抛妻弃子来到美国。 华人骨子里的吃苦耐劳，忍气吞声，很快在加州劳工市场占有了一席之地。从淘金到修建横贯美国东西部的铁路，华人成为了主要的劳动力来源市场。由于华人大量抢占了美国白人的就业岗位，这为日后的排华留下了隐患。 横贯美国中西部的铁路，原计划14年完工，因为华人的加入，实际只花费了七年就完成了全部建设。将从纽约到旧金山的时间由六个月缩短到6天，可以说华人功不可没。 在修建这条铁路的过程中，众多华人为此献出了卑微的生命。由于美国需要大量华人劳工，1868年美国与清政府签订了《蒲安臣条约》，让两国人民可以自由往来贸易与居留。 自此广东沿海居民大量登陆美国加州，当地居民戏称，美国有五十一个州，这个州叫做“广州”。

洛杉矶商道之九篇 文：海纳愚夫 改革开放三十多年，特别是近二十年中国经济的高速发展，造就了一些世界级的富翁。但是，中国企业家、商人因为语言的障碍，信息的闭塞，思维的惯性，众多人失去了跨越国门，走向世界的勇气与信心。 而且众多中国企业家、商人因为制度的原罪，在财富的积累过程中，并不那么干净。很多人是依靠巧取豪夺，官商勾结，一夜暴富。德不配位，必有灾殃。远的不说，近有袁氏兄弟，刘汉兄弟，而他们仅仅只是中国漫长历史长河中的一个缩影而已。 在一个丛林社会，兴旺发达以后，可以呼风唤雨，为所欲为，很多人根本不知道自己姓什么了。上帝让其灭亡，必先让其疯狂。成也萧何，败也萧何。 愚夫喜欢阅读历史，但是中国历史就像一部秽史，让人不堪入目。而中国历史一个典型的特征就是，没有永远的获益者，只有暂时的获益者。而暂时的获益者，大多是未来的受害者，中国历史就是在这样不断的恶性循环。而今天，我们依然在恶性循环的泥沼中不能自拨。 任何社会，都有先知先觉者。大批走出国门，走向世界的中国企业家与商人，就是属于他们中间的先知先觉者。 在西方民主自由世界，资本早已无国界。美国，才是真正世界级巨富的藏龙卧虎之地。索罗斯能够运用金融的杠杆，撬动一个国家的政权，这已经不是传统意义上的战争了。巴菲特能够在投资界叱咤风云数十年，也非中国资本市场大亨所比拟。 华裔熊猫快餐能够征战美利坚，年营收百亿美元。凡此等等，没有一个稳定的社会机制做保障，恐怕都将成云烟。 洛杉矶华人商界，生意做得最好的，不一定是语言能力最好的。语言只是一门工具，思维模式，做人境界，做事方法，才决定一个人的未来与成就。 在洛杉矶，由于更多台湾人、香港人早于大陆人登陆美国，所以，在华人商圈，台湾人、香港人占有相对的优势。而众多大陆人有钱人登陆美国，更多是来消费。 因为他们已经习惯了大陆投资少、回报高、回报快的官商模式，对美国投资高、回报低、回收慢的商业模式，短期内很多人无法接受与适应。 美国作为一个自由市场资本主义社会，经历上百年的发展，竞争已经非常充分，各行各业，已经白热化，所以，获取暴利的可能性几乎极小。 稳定性、均衡型与长期性，是美国投资最显著的特点。任何想短期获得较大收益，都是不可能的，中间必然蕴藏巨大的风险。 而随着中国大陆经济的走低，人民币的贬值预期，美元的升值，以及大陆营商环境的变化，可以预见，将会有越来越多的大陆商人到美国淘金，进行人生的二次创业。 愚夫接触了众多来自中国大陆的企业家、商人，坦白说，经历大陆近二十年市场经济的锤炼，他们能够成为其中的佼佼者，能够在刀尖上跳舞而生存下来，能够来到美国发展，他们的思维模式，思想观念，已非很多老华人可以比拟。 他们缺乏的仅仅只是语言的能力，对美国规则的认知与了解。但是，愚夫相信，只要给他们时间，这些都将不是问题。 或许，我们将有幸见证一个时代的变迁，这是这个时代每一个人的机遇，也是我们的荣幸！ （全文完）

洛杉矶商道之八篇 文：海纳愚夫 中国的移民大潮，始于清朝末年，但是，那时的移民，区域流动没有今天的国际化。 愚夫曾经多次看过《故梦》这部电视剧，或许它反映了一个时代的变迁，以及在时代变迁中，个人命运的跌宕起伏、不可捉摸。其实，它也反映了在时代变迁下，民众被迫的迁徙，被迫的移民。 而中美之间的移民高潮，应该始于上世纪的台湾。由于大陆与台湾之间的紧张关系，出于安全考虑，在1960年代末期，大量的台湾有钱人开始移居美国。 在1980年代，随着台湾转型期政局的动荡，台湾人移居美国，达到一个小高潮。随着台湾民主转型的成功，台湾人移居美国的热情剧减。 大陆人移居美国，从80年代改革开放开始，但是，那个年代能够来到美国，对大陆人来说，是非常困难的事情。当然，那时来到美国的大陆人，一穷二白，只有从最底层做起。 而改革开放三十年后再来美国的大陆人，他们经历了市场经济将近二十年的锤炼，带着头脑，带着美金，带着信息，登陆美国，已非昔日所比。 一些有经商头脑的老华人，在大陆这波移民潮下，早已赚得盆满钵满。 而这波移民大潮，将与中国大陆息息相关。同时，也与美国国策相关。美国的签证政策将直接影响与决定多少中国人能够来到美国，美国对华签证政策的有限度放开，华裔大使骆家辉先生功不可没。 可以预见，这波移民潮将持续到中国大陆转型成功，直至中国大陆迈入世界文明民主自由的大家庭。 尔湾的华人商业活动中心主要集中在两个商业广场，JEFFREY与WALNUT大道的西北角，与5号高速相连，这里的商业广场相对小一些，但是，中餐馆比较多，华人超市99大华入驻其中。 IRVINE CENTER与CULVER大道的西北角，是尔湾华人活动最大的一处商业广场。这里集中了多家银行，华人超市，餐馆，加油站。 尔湾居住人口二十多万，其中华人比例近年来随着新移民涌入，据官方统计，已经突破百分之二十多。 5号高速与405号高速在尔湾汇合，形成一个三角形，从405号高速一直往北，即可到达洛杉矶国际机场。 加州大学尔湾分校，在全美公立大学校中，排名也非常不错。近年来，大量中国留学生入读该校。 随着华裔移民的大量涌入，为这个城市也注入了新的活力。尔湾的豪宅买家，还是以老美白人为主。这个城市因为规划合理，城市漂亮，社区安全，成为了全美最安全的城市之一。 （未完待续）

洛杉矶商道之七篇 文：海纳愚夫 从洛杉矶华人三大区域观察，三个区域的商业布局变迁，也反映了美国城市的发展变化。 在华人老区圣盖博一带，以临街门店居多；在华人新区罗兰岗一带，临街门店在减少，城市布局、规划更漂亮，更合理；在华人新贵区尔湾一带，也就看不见临街门店了，商业门店已经完全被中、大型商业广场所取代。 所以，尔湾给人感觉耳目一新，像花园一样的城市，获得了大量新移民的青睐。当然，由于尔湾毕竟是一个新兴的城市，所以，相对于传统老美城市，如帕萨迪纳而言，尔湾缺乏一些历史的韵味。 如果以女人来形容洛杉矶华人区，华人老区圣盖博谷就像一个年老的妈妈，历经岁月的洗礼，充满了历史的沧桑感，远行的孩子们每年总得回来看望妈妈几次。 华人新区罗兰岗就像一个年轻的少妇，这里充满新鲜，充满激情，也充满了欲望。 华人新贵区尔湾就像一个刚刚成年的少女，一切都感觉很美好，未来也充满了希望。 从商业氛围上看，尔湾人气还是比较缺乏，新移民居住在这里仅仅享受美国生活，还是不错的。如果要工作，对新移民来说，还是有诸多不便。尔湾以高新软件产业，教育为主，是老美高级知识分子就业的区域，无一技之长的新移民显然不合适。 罗兰岗一带，随着大量华人新移民的入驻，特别是前几年月子中心的火爆，二奶的定居，带动了这一带的商贸、餐饮、地产。 圣盖博谷一带，因为数十年形成的人气，在美国华人圈，她也具有无可替代的商业地位。她虽然像一个年老体弱的妈妈，历经岁月沧桑，饱尝人间冷暖，但是，妈妈的地位，无人可以撼动！ 罗兰岗以科利马（COLIMA）大道为商业中心，西起哈仙达岗的HACIENDA大道，东至FAIRWAY大道，这一区域是华人新区罗兰岗传统的商业中心。 近年来，由于大量华人新移民入驻钻石吧、核桃市，围绕在GRAND与DIAMOND BAR大道十字附近的一些商业广场，部分传统老美门店在一步步被华人所蚕食，愚夫相信这个趋势将会继续发展。 在罗兰岗60号高速的北边，有一条叫做GALE的大道，这条大道上也有很多商业广场。近年来，这个区域也涌现了大量的中餐馆，愚夫在陪朋友看房时，也经常去这个区域的不同中餐馆就餐。 愚夫发现，这个区域的中餐馆在装修风格、档次上，在与中国大陆靠拢。 早期的旅美华人登陆美国时，带来的只有劳动力；今天的旅美华人，已经带着大把美金登陆，或许，这也是洛杉矶华人区服务业能够走上高端、大气、上档次的一个缘由吧。 （未完待续） （海纳愚夫，加州持牌地产经纪，网络自由撰稿人，微信：1397154975）

洛杉矶商道之五篇 文：海纳愚夫 华人老区因为年代久远，给人整体感觉显得破旧、杂乱。但是，由于生活的便利性，她在洛杉矶华人区的商业地位无可取代。 愚夫认识很多老移民群体，他们英语也是非常流利，数十年居住在这一区域，就是因为生活的便利与习惯性，而不愿意东移，搬到环境与居住条件相对更好的东部区域。 人以类聚，物以群分。在洛杉矶，来自世界各地上百个族裔，都是各自聚居在一起，形成各自族裔独有的特色。 生活在洛杉矶，您不会感受到歧视，也不会感受到排外。因为，大家都是来自五湖四海。据媒体报道，洛杉矶的人口，有三百多万不是出生在美国，可想而知，土生土长的洛杉矶人就更少了。 洛杉矶作为美国西部最大的城市，隔着太平洋与中国上海相连。洛杉矶有着漫长的海岸线，金黄色的沙滩，终年四季灿烂的阳光。迪斯尼乐园，好莱坞影城，形成了洛杉矶最好的旅游产业链。 如果说旅游分淡旺季的话，洛杉矶最不明显。据愚夫身边在世界各地居住过的朋友讲，无论欧洲各个城市，还是亚洲各个城市，最爱的还是洛杉矶。 洛杉矶给愚夫最大的感受就是，城市化的农村，农村化的城市。每天清晨起来，都能够看到灿烂的阳光，湛蓝的天空，让人心情愉悦，生活中所有的阴霾都会一扫而光。 洛杉矶华人老区，在圣马力诺、南帕萨迪纳、阿凯迪亚北部靠山区域一带，大树参天，绿荫蔽日。一栋栋独立屋掩映在大树之下，前后院落，错落有致。 愚夫每次驱车陪客人在这些区域看房时，总能感受到历史的尘埃，岁月的风霜。不告诉看房的朋友们，他们根本无法想象这些房子年龄已经数十年，甚至逾百年。 华人老区以她特有的历史地位，已经形成了华人商贸、酒店、地产、餐饮、零售、服务等无可撼动的地位。 居住在大洛杉矶任何角落的华人，每年都或多或少会到这个区域来活动几次。或就餐，或报税，或请律师，或购物，凡此等等。 最近几年，由于大量的华人富豪涌入洛杉矶，南帕萨迪纳，圣马力诺，阿凯迪亚的房价，平均涨幅远远超过全美房价的涨幅。 当然，因为资源的有限性，因为区位优势的独特性，因为供求关系的平衡性，这些区域的房价大幅下跌，可能性不大。 愚夫在平时工作中发现，这些区域，优质的房源，只要开价相对合理，在市场停留不会超过三十天，就会被买家买走。 据愚夫个人观察与推测，中美之间这波史上最大的移民潮何时结束，也就是这个区域房价见顶之日。 这些区域作为顶级白人传统居住区域，已经慢慢被顶级华人富豪占领。而且，这个趋势短期内将不会变化。 （未完待续） （海纳愚夫，加州持牌地产经纪，网络自由撰稿人，微信：1397154975）

洛杉矶商道之四篇 文：海纳愚夫 很多朋友疑惑美国究竟是一个什么样的社会？不同的人，对这个社会感知是不一样的。 愚夫认为，这个社会是在一定规则下，高度自由、高度竞争的社会。 在这个社会，弱者会得到基本的生存保证，基本尊严会得到尊重。强者在这个社会能获得广阔的发展空间，可谓海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。 中国人来到美国，就像中国农民工进城一样。多年以后，有人的命运会发生翻天覆地的变化，有的人依然原地踏步，有的人甚至大踏步后退。 记得《北京人在纽约》中有一句台词，如果你爱一个人，你把他送到美国，因为美国是天堂；如果你恨一个人，你也把他送到美国，因为美国是地狱。 愚夫一向认为，美国既不是天堂，也不是地狱。无论天堂也好，地狱也罢，仅存于每一个人的内心。 在洛杉矶华人老区，LAS TUNAS大道也是一条主要干道。西起ROSEMEAD大道，东至BALDWIN大道，这一商圈，华人餐饮生意也非常不错。 居住在阿凯迪亚与天普市，以及圣马力诺与北圣盖博地区的一些华裔居民喜欢到这个区域消费，因为空间距离更近。 愚夫所在的精英地产公司，就位于这条大道上，在BALDWIN与LAS TUNAS十字的东南角。精英地产以她独特的经营模式，吸引了众多地产界的销售精英，不乏年销售上亿美金的地产经纪。 愚夫将以专业、职业、敬业的精神与态度，带领自己的团队，成为精英地产真正的精英。为客户朋友提供放心、安心、舒心、贴心的服务。在专业上精益求精，在服务上温暖人心。 相对于英文而言，愚夫相当于一个半文盲。但是，愚夫的两个助手，都曾经在英美留学多年，具有博士与硕士学位，很好的弥补了愚夫英文的不足。愚夫作为一个“坏孩子”，带着“好孩子”为朋友们提供贴心的服务。 愚夫追求的目标是，客户朋友以找愚夫团队买卖房屋为荣。 北京大哥曾经对愚夫以文会友，以文促商，表示了极大的赞赏。当然，阅读与写作对愚夫而言，不是负担，不是工作，它们已经成为了愚夫的一种爱好，一种享受，一种休闲。 BALDWIN与DUARTE大道十字交汇处，在这一区域周边，也有很多餐饮、银行、写字楼。DUARTE与GOLDEN WEST十字的东南角，有一处商业广场，分布着99大华超市与众多门店。这里是阿凯迪亚华人经常光顾的地方，人气也比较旺盛。 BALDWIN与HUNTINGTON大道的东北角，是华人老区周边最具规模与最繁华的购物中心，这里已经中西合璧。国内较有名气的海底捞火锅店，就坐落在这个商业购物中心。

洛杉矶商道之三篇 文：海纳愚夫 愚夫回头看了前面两篇，觉得有些啰嗦，后面将更多从战略与策略方面来入笔。 中国产品也好，餐饮也罢，要想进入美国，打开美国华人市场，离不开VALLEY大道。 这条大道上的商业地产，近年来因为大量新移民的涌入，带动了餐饮、零售、旅游、地产、服务等多种行业。因此，商业地产的租金也是节节攀升。特别是全统广场店面的租金，上涨非常惊人。 而面对节节攀升的租金，依然一铺难求。供求决定市场，需求决定价值。 随着中美签证的进一步放开，随着大量新移民群体的涌入，随着美国经济的复苏，消费的旺盛，VALLEY大道成为了洛杉矶华人区名副其实的商业黄金地段。 华人餐饮本在全世界就是独树一帜，每当夜幕降临，分布在VALLEY大道两旁的中餐馆，门庭若市，有的中餐馆甚至到晚上八九点钟还有人排队等候吃饭。 而到下班时刻，华人超市也会排起长长的队伍，有些时候，您甚至感觉不到自己身在美国。 愚夫有很多在美国其它州经商、打工的朋友，他们来到洛杉矶，说感觉回到中国了。 蒙特利公园市与圣盖博市，紧密相连。上世纪八十年代，台湾政局动荡，大量台湾人移居美国，他们就从蒙特利公园市开始。因此，蒙市也有小台北之称。 但是，随着历史的变迁，岁月的流逝，大量大陆移民群体的涌入，如今的蒙市早已不是台湾人的天下了。 有名的林肯酒店、丁胖子广场、香港超市，就分布在GARFIELD与GARVEY大道交叉口附近，这块区域是蒙市的核心商业区域。 GARFIELD大道上，诊所比较多，赴美生子妈妈产检，大多在这条大道的医疗大楼上。 GARVEY是与VALLEY大道平行的一条东西路，西至ATLANTIC，东至SAN GABRIEL，是华人区另外一条重要的商业大道。当然，这之间依然是以华人餐馆为主，生意最为红火。 其中也分布着多个大小不一的商业广场，成为居住在蒙特利公园市与柔丝蜜市华人的商业活动中心。 蒙特利公园市由于是华人更早期的聚居地，所以，围绕丁胖子广场周边，分布了大大小小不下数十家家庭旅馆，一间房子里摆上上下床两张，一个床位10美金一晚。 当然，根据美国相关规定，每个房间住人不能超过成人三个。所以，这些低端的家庭旅馆，都是在美国法律边缘行走。通常情况下，如果没有人举报，政府也睁一眼，闭一只眼。 很多在底层打工挣扎生活的华人群体，家庭

洛杉矶商道之二篇 文：海纳愚夫 东起WALNUT GROVE，西至ATLANTIC的VALLEY大道，横跨柔丝蜜、圣盖博、阿罕布拉三个城市，是洛杉矶华人区的顶级商圈。 这个大道看上去很破旧，因为据定居洛杉矶多年的朋友讲，这条大道四十年前就是这样，没有多少变化。 这条大道上分布着众多华人超市、餐厅、银行、律师楼、零售店、加油站、酒店、汽车旅馆、按摩店、写字楼等。还有多个较大的商业广场，其中最繁华的当数全统广场。 每到周末，以全统广场为中心的周边地区，车水马龙。分布在大洛杉矶地区的华人，都会到这里来消遣，这里的中国餐厅有各种中国菜系。 华人区相对最好的酒店，希尔顿酒店也在VALLEY大道上，与全统广场隔街相对。 全统广场集中了99大华超市，广东茶餐厅，内蒙古小肥羊火锅店，川菜，江浙菜，台湾菜，珠宝零售店，日常用品零售店等各种店面。 全统广场是洛杉矶华人区最大的商业广场。每到中午，偌大的地下地上停车场，往往很难找到一个停车位。在全统广场的东边，有洛杉矶华人区最大的珠宝店——李青华珠宝，紧邻还有一家汽车旅馆。 日常生活用品最齐的华人超市——夏威夷超市，与全统广场隔DEL MAR大道相望。在夏威夷超市的南边，有一栋年代久远的办公楼，里边分布着多家职业中介，律师楼等。无论有无身份的华人，都能够通过这些中介找到工作。 在全统广场周边，还有多个大小不一的商业广场，这块区域是洛杉矶华人商圈核心区的核心。 从希尔顿酒店，沿着VALLEY大道往东，与SAN GABRIEL大道交汇的西南角，分布着另外一家叫着顺发的华人超市。这个广场年代比较久远，看上去非常破旧，地面凹凸不平。 顺发超市内，还分布着各种摊位，有修表配钥匙的，有卖电话卡的，有卖衣服的，有卖日常用品的。 分布在超市周围的门店，有华人餐馆，中药房，快餐厅，电话服务厅等。 穿过SAN GABRIEL大道，再经过两个小街口，VALLEY大道的南边，属于柔丝蜜市辖范围，北边属于圣盖博市辖范围。 在VALLEY大道，柔丝蜜市辖范围，有两个相邻的商业广场，这里分布了众多的中餐厅。生意也异常火爆，有东北菜，陕西菜，川菜，广东菜等多种菜系。 在VALLEY与WALNUT GROVE大道的西南角，有一家刚刚新建的商业广场，由于多家洛杉矶有名的中餐馆落户于此，广场的人气也很快旺盛起来，愚夫也经常与

洛杉矶商道之一篇 文：海纳愚夫 前言： 愚夫读者朋友圈有很多希望到美国发展的企业家、商人，由于中美信息的不对等，很多朋友缺乏对美国，对洛杉矶的了解，内心对美国充满了向往，但是因为很多的未知因素，内心对到美国发展又充满了恐惧，可以说非常矛盾与纠结。 愚夫因为经历了多年市场经济的洗礼，所以，对市场还算比较敏感。为了帮助圈内朋友更好的认识美国，认识洛杉矶。愚夫将以自己的视野，以自己的笔触来展示美国华人圈的商道，展示洛杉矶的商道，希望能够给朋友们带去一些启迪与帮助。  洛杉矶坐落在美国西海岸，不仅是美国第二大城市，也是世界第二大城市，同时也是美国西部第一大城市。洛杉矶城市群分布146个族裔，有90多种语言，一千六百多万人口。其中华人大约接近100万，主要分布在洛杉矶东部地区。 洛杉矶城市群跨越五个郡（COUNTY），以DOWNTOWN为中心的洛杉矶郡最大，西部分布文图拉郡，东部有橙县郡，圣贝纳迪诺郡，里弗赛德郡。 西部以传统老美社区为主，相对而言人口密度更高，人气也更旺。东部族裔种类分布更多，人气相对更低一些。 洛杉矶郡共辖80多个小城市，英文名字叫做“CITY”，其中十个最大的城市（CITY）中：洛杉矶、帕萨迪纳、阿尔蒙蒂、波莫纳与华人区最近。 美国两大城市，东部的纽约以欧洲移民为主，西部的洛杉矶以亚洲移民为主。而洛杉矶又是海外华人最集中的城市，华人生态最完整。上、中、下各个群体都有。 在洛杉矶，只要愿意付出自己的劳动，不懂英文也完全可以生存。 洛杉矶的华人区又分为三大区域，以圣盖博为商业中心的华人老区，以罗兰岗为商业中心的华人新区，以尔湾为中心的华人新贵区。 此外，库卡蒙格与喜瑞都两个城市一带，也分布着不少华人。 以圣盖博为商业中心的华人老区，周边以圣马力诺市为顶级社区，这个城市一栋房屋价格都在一百万美金起价，与圣马力诺相邻的南帕萨迪纳，阿凯迪亚，都属于顶级区域。 南帕萨迪纳分布众多数百万美金的豪宅，以中美企业家，大商人，高级管理人员为居住群体。 阿凯迪亚被誉为华人的“比弗利山庄”，但是这个城市因为有豪宅，也有公寓，所以，房价差异很大，最低有20余万美金的公寓，最高有上千万美金的豪宅。 天普市紧邻阿凯迪亚，是紧随其后的较好学区。但是，天普市很大的区域属于阿尔蒙蒂学区，阿尔蒙蒂主要以墨西哥人为主要居住群体。所以，这部分区域房价与天普学区房价差异还是很大。 圣盖博、蒙特利公园市、阿罕布拉三

记住他人的好，忘记他人的孬，我们的人生或将因此而不同。这世界谁也不欠谁的，我们来到这个世界上，我们就欠这个世界的，因为，我们每一天都在消耗着这世界的一切。只有我们努力更多，付出更多，回馈更多，感恩更多，或许，我们才能得到更多。德不配位，必有灾殃！——海纳愚夫  于洛杉矶 2015年9月30日 星期三 

四十八说美国买房——说说对美国房屋的估价 文：海纳愚夫 参与美国房屋买卖，学会如何估价，是一个专业经纪人最基本的技能。 愚夫在帮助朋友购买美国房子时，选出意向目标后，在向卖家发出OFFER前，愚夫都将对房子的历史成交记录进行调查，知己知彼，方能百战不殆。 由于美国房屋走势的周期波动性，有的人买房买在了最高位，有的人买房买在了最低位。最高位与最低位接盘者，他们在售房时的心态是完全不一样的。 在调查了房子的背景后，愚夫还将调查周边类似房屋最近半年的交易情况与价格。不怕不识货，就怕货比货。 经过反复比对，以及结合市场实际情况，愚夫还将根据美国房屋历史大趋势，做出一个判断，对房屋做出一个交易价格区间，在区间内，为客人争取最好的价钱，最大的利益。 美国作为一个完全市场经济国家，房屋作为商品的一种，其交易已经完全市场化，相对公开、透明、公平。 优质的上市房源，如果卖主开价过低，大家会去争抢；如果卖主开价过高，将会无人问津。所以，市场会像一只无形的手，调整着价格的走势。 那么，要买到物超所值的房屋，一定是从上市不久的房源中选择。并非所有屋主，所有卖家经纪人都完全了解市场，所以，会有信息不对等，或者信息接收不及时，而造成屋主卖屋时开价超低现象。 在美国房价2013年上半年的大幅拉升阶段，就有很多屋主因为不了解市场所产生的变化，而把自己房子卖低了的现象。 所以，愚夫在选择房屋时，上市超过一月还在售的房屋，愚夫基本先排除在外，首先从上市不久的房屋中选择目标。只有这些房源中，才有可能找到物超所值的房屋。 当然，找到物超所值的房屋，还需要买家识货才行，如果买家不识货，也会造成机会瞬间即逝。 物超所值的房屋，大家一定会去争抢，好东西大家都会喜欢。避免争抢的唯一办法就是，答应卖家开出的所有条件，及时避免其他买家参与进来。一旦其他买家参与进来，整个交易格局就发生了逆转。 所以，在这种时候，不要迟疑，不要犹豫。那么，选择一个懂行的经纪人就非常重要，只有懂行的经纪人才可能发现这种机会，也只有懂行的经纪人才可能把握住这些机会。 （未完待续 四十九说美国买房） 2015年9月29日 星期二  于洛杉矶