洛杉矶商道之七篇 文：海纳愚夫 从洛杉矶华人三大区域观察，三个区域的商业布局变迁，也反映了美国城市的发展变化。 在华人老区圣盖博一带，以临街门店居多；在华人新区罗兰岗一带，临街门店在减少，城市布局、规划更漂亮，更合理；在华人新贵区尔湾一带，也就看不见临街门店了，商业门店已经完全被中、大型商业广场所取代。 所以，尔湾给人感觉耳目一新，像花园一样的城市，获得了大量新移民的青睐。当然，由于尔湾毕竟是一个新兴的城市，所以，相对于传统老美城市，如帕萨迪纳而言，尔湾缺乏一些历史的韵味。 如果以女人来形容洛杉矶华人区，华人老区圣盖博谷就像一个年老的妈妈，历经岁月的洗礼，充满了历史的沧桑感，远行的孩子们每年总得回来看望妈妈几次。 华人新区罗兰岗就像一个年轻的少妇，这里充满新鲜，充满激情，也充满了欲望。 华人新贵区尔湾就像一个刚刚成年的少女，一切都感觉很美好，未来也充满了希望。 从商业氛围上看，尔湾人气还是比较缺乏，新移民居住在这里仅仅享受美国生活，还是不错的。如果要工作，对新移民来说，还是有诸多不便。尔湾以高新软件产业，教育为主，是老美高级知识分子就业的区域，无一技之长的新移民显然不合适。 罗兰岗一带，随着大量华人新移民的入驻，特别是前几年月子中心的火爆，二奶的定居，带动了这一带的商贸、餐饮、地产。 圣盖博谷一带，因为数十年形成的人气，在美国华人圈，她也具有无可替代的商业地位。她虽然像一个年老体弱的妈妈，历经岁月沧桑，饱尝人间冷暖，但是，妈妈的地位，无人可以撼动！ 罗兰岗以科利马（COLIMA）大道为商业中心，西起哈仙达岗的HACIENDA大道，东至FAIRWAY大道，这一区域是华人新区罗兰岗传统的商业中心。 近年来，由于大量华人新移民入驻钻石吧、核桃市，围绕在GRAND与DIAMOND BAR大道十字附近的一些商业广场，部分传统老美门店在一步步被华人所蚕食，愚夫相信这个趋势将会继续发展。 在罗兰岗60号高速的北边，有一条叫做GALE的大道，这条大道上也有很多商业广场。近年来，这个区域也涌现了大量的中餐馆，愚夫在陪朋友看房时，也经常去这个区域的不同中餐馆就餐。 愚夫发现，这个区域的中餐馆在装修风格、档次上，在与中国大陆靠拢。 早期的旅美华人登陆美国时，带来的只有劳动力；今天的旅美华人，已经带着大把美金登陆，或许，这也是洛杉矶华人区服务业能够走上高端、大气、上档次的一个缘由吧。 （未完待续） （海纳愚夫，加州持牌地产经纪，网络自由撰稿人，微信：1397154975）

洛杉矶商道之五篇 文：海纳愚夫 华人老区因为年代久远，给人整体感觉显得破旧、杂乱。但是，由于生活的便利性，她在洛杉矶华人区的商业地位无可取代。 愚夫认识很多老移民群体，他们英语也是非常流利，数十年居住在这一区域，就是因为生活的便利与习惯性，而不愿意东移，搬到环境与居住条件相对更好的东部区域。 人以类聚，物以群分。在洛杉矶，来自世界各地上百个族裔，都是各自聚居在一起，形成各自族裔独有的特色。 生活在洛杉矶，您不会感受到歧视，也不会感受到排外。因为，大家都是来自五湖四海。据媒体报道，洛杉矶的人口，有三百多万不是出生在美国，可想而知，土生土长的洛杉矶人就更少了。 洛杉矶作为美国西部最大的城市，隔着太平洋与中国上海相连。洛杉矶有着漫长的海岸线，金黄色的沙滩，终年四季灿烂的阳光。迪斯尼乐园，好莱坞影城，形成了洛杉矶最好的旅游产业链。 如果说旅游分淡旺季的话，洛杉矶最不明显。据愚夫身边在世界各地居住过的朋友讲，无论欧洲各个城市，还是亚洲各个城市，最爱的还是洛杉矶。 洛杉矶给愚夫最大的感受就是，城市化的农村，农村化的城市。每天清晨起来，都能够看到灿烂的阳光，湛蓝的天空，让人心情愉悦，生活中所有的阴霾都会一扫而光。 洛杉矶华人老区，在圣马力诺、南帕萨迪纳、阿凯迪亚北部靠山区域一带，大树参天，绿荫蔽日。一栋栋独立屋掩映在大树之下，前后院落，错落有致。 愚夫每次驱车陪客人在这些区域看房时，总能感受到历史的尘埃，岁月的风霜。不告诉看房的朋友们，他们根本无法想象这些房子年龄已经数十年，甚至逾百年。 华人老区以她特有的历史地位，已经形成了华人商贸、酒店、地产、餐饮、零售、服务等无可撼动的地位。 居住在大洛杉矶任何角落的华人，每年都或多或少会到这个区域来活动几次。或就餐，或报税，或请律师，或购物，凡此等等。 最近几年，由于大量的华人富豪涌入洛杉矶，南帕萨迪纳，圣马力诺，阿凯迪亚的房价，平均涨幅远远超过全美房价的涨幅。 当然，因为资源的有限性，因为区位优势的独特性，因为供求关系的平衡性，这些区域的房价大幅下跌，可能性不大。 愚夫在平时工作中发现，这些区域，优质的房源，只要开价相对合理，在市场停留不会超过三十天，就会被买家买走。 据愚夫个人观察与推测，中美之间这波史上最大的移民潮何时结束，也就是这个区域房价见顶之日。 这些区域作为顶级白人传统居住区域，已经慢慢被顶级华人富豪占领。而且，这个趋势短期内将不会变化。 （未完待续） （海纳愚夫，加州持牌地产经纪，网络自由撰稿人，微信：1397154975）

洛杉矶商道之四篇 文：海纳愚夫 很多朋友疑惑美国究竟是一个什么样的社会？不同的人，对这个社会感知是不一样的。 愚夫认为，这个社会是在一定规则下，高度自由、高度竞争的社会。 在这个社会，弱者会得到基本的生存保证，基本尊严会得到尊重。强者在这个社会能获得广阔的发展空间，可谓海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。 中国人来到美国，就像中国农民工进城一样。多年以后，有人的命运会发生翻天覆地的变化，有的人依然原地踏步，有的人甚至大踏步后退。 记得《北京人在纽约》中有一句台词，如果你爱一个人，你把他送到美国，因为美国是天堂；如果你恨一个人，你也把他送到美国，因为美国是地狱。 愚夫一向认为，美国既不是天堂，也不是地狱。无论天堂也好，地狱也罢，仅存于每一个人的内心。 在洛杉矶华人老区，LAS TUNAS大道也是一条主要干道。西起ROSEMEAD大道，东至BALDWIN大道，这一商圈，华人餐饮生意也非常不错。 居住在阿凯迪亚与天普市，以及圣马力诺与北圣盖博地区的一些华裔居民喜欢到这个区域消费，因为空间距离更近。 愚夫所在的精英地产公司，就位于这条大道上，在BALDWIN与LAS TUNAS十字的东南角。精英地产以她独特的经营模式，吸引了众多地产界的销售精英，不乏年销售上亿美金的地产经纪。 愚夫将以专业、职业、敬业的精神与态度，带领自己的团队，成为精英地产真正的精英。为客户朋友提供放心、安心、舒心、贴心的服务。在专业上精益求精，在服务上温暖人心。 相对于英文而言，愚夫相当于一个半文盲。但是，愚夫的两个助手，都曾经在英美留学多年，具有博士与硕士学位，很好的弥补了愚夫英文的不足。愚夫作为一个“坏孩子”，带着“好孩子”为朋友们提供贴心的服务。 愚夫追求的目标是，客户朋友以找愚夫团队买卖房屋为荣。 北京大哥曾经对愚夫以文会友，以文促商，表示了极大的赞赏。当然，阅读与写作对愚夫而言，不是负担，不是工作，它们已经成为了愚夫的一种爱好，一种享受，一种休闲。 BALDWIN与DUARTE大道十字交汇处，在这一区域周边，也有很多餐饮、银行、写字楼。DUARTE与GOLDEN WEST十字的东南角，有一处商业广场，分布着99大华超市与众多门店。这里是阿凯迪亚华人经常光顾的地方，人气也比较旺盛。 BALDWIN与HUNTINGTON大道的东北角，是华人老区周边最具规模与最繁华的购物中心，这里已经中西合璧。国内较有名气的海底捞火锅店，就坐落在这个商业购物中心。

洛杉矶商道之三篇 文：海纳愚夫 愚夫回头看了前面两篇，觉得有些啰嗦，后面将更多从战略与策略方面来入笔。 中国产品也好，餐饮也罢，要想进入美国，打开美国华人市场，离不开VALLEY大道。 这条大道上的商业地产，近年来因为大量新移民的涌入，带动了餐饮、零售、旅游、地产、服务等多种行业。因此，商业地产的租金也是节节攀升。特别是全统广场店面的租金，上涨非常惊人。 而面对节节攀升的租金，依然一铺难求。供求决定市场，需求决定价值。 随着中美签证的进一步放开，随着大量新移民群体的涌入，随着美国经济的复苏，消费的旺盛，VALLEY大道成为了洛杉矶华人区名副其实的商业黄金地段。 华人餐饮本在全世界就是独树一帜，每当夜幕降临，分布在VALLEY大道两旁的中餐馆，门庭若市，有的中餐馆甚至到晚上八九点钟还有人排队等候吃饭。 而到下班时刻，华人超市也会排起长长的队伍，有些时候，您甚至感觉不到自己身在美国。 愚夫有很多在美国其它州经商、打工的朋友，他们来到洛杉矶，说感觉回到中国了。 蒙特利公园市与圣盖博市，紧密相连。上世纪八十年代，台湾政局动荡，大量台湾人移居美国，他们就从蒙特利公园市开始。因此，蒙市也有小台北之称。 但是，随着历史的变迁，岁月的流逝，大量大陆移民群体的涌入，如今的蒙市早已不是台湾人的天下了。 有名的林肯酒店、丁胖子广场、香港超市，就分布在GARFIELD与GARVEY大道交叉口附近，这块区域是蒙市的核心商业区域。 GARFIELD大道上，诊所比较多，赴美生子妈妈产检，大多在这条大道的医疗大楼上。 GARVEY是与VALLEY大道平行的一条东西路，西至ATLANTIC，东至SAN GABRIEL，是华人区另外一条重要的商业大道。当然，这之间依然是以华人餐馆为主，生意最为红火。 其中也分布着多个大小不一的商业广场，成为居住在蒙特利公园市与柔丝蜜市华人的商业活动中心。 蒙特利公园市由于是华人更早期的聚居地，所以，围绕丁胖子广场周边，分布了大大小小不下数十家家庭旅馆，一间房子里摆上上下床两张，一个床位10美金一晚。 当然，根据美国相关规定，每个房间住人不能超过成人三个。所以，这些低端的家庭旅馆，都是在美国法律边缘行走。通常情况下，如果没有人举报，政府也睁一眼，闭一只眼。 很多在底层打工挣扎生活的华人群体，家庭

洛杉矶商道之二篇 文：海纳愚夫 东起WALNUT GROVE，西至ATLANTIC的VALLEY大道，横跨柔丝蜜、圣盖博、阿罕布拉三个城市，是洛杉矶华人区的顶级商圈。 这个大道看上去很破旧，因为据定居洛杉矶多年的朋友讲，这条大道四十年前就是这样，没有多少变化。 这条大道上分布着众多华人超市、餐厅、银行、律师楼、零售店、加油站、酒店、汽车旅馆、按摩店、写字楼等。还有多个较大的商业广场，其中最繁华的当数全统广场。 每到周末，以全统广场为中心的周边地区，车水马龙。分布在大洛杉矶地区的华人，都会到这里来消遣，这里的中国餐厅有各种中国菜系。 华人区相对最好的酒店，希尔顿酒店也在VALLEY大道上，与全统广场隔街相对。 全统广场集中了99大华超市，广东茶餐厅，内蒙古小肥羊火锅店，川菜，江浙菜，台湾菜，珠宝零售店，日常用品零售店等各种店面。 全统广场是洛杉矶华人区最大的商业广场。每到中午，偌大的地下地上停车场，往往很难找到一个停车位。在全统广场的东边，有洛杉矶华人区最大的珠宝店——李青华珠宝，紧邻还有一家汽车旅馆。 日常生活用品最齐的华人超市——夏威夷超市，与全统广场隔DEL MAR大道相望。在夏威夷超市的南边，有一栋年代久远的办公楼，里边分布着多家职业中介，律师楼等。无论有无身份的华人，都能够通过这些中介找到工作。 在全统广场周边，还有多个大小不一的商业广场，这块区域是洛杉矶华人商圈核心区的核心。 从希尔顿酒店，沿着VALLEY大道往东，与SAN GABRIEL大道交汇的西南角，分布着另外一家叫着顺发的华人超市。这个广场年代比较久远，看上去非常破旧，地面凹凸不平。 顺发超市内，还分布着各种摊位，有修表配钥匙的，有卖电话卡的，有卖衣服的，有卖日常用品的。 分布在超市周围的门店，有华人餐馆，中药房，快餐厅，电话服务厅等。 穿过SAN GABRIEL大道，再经过两个小街口，VALLEY大道的南边，属于柔丝蜜市辖范围，北边属于圣盖博市辖范围。 在VALLEY大道，柔丝蜜市辖范围，有两个相邻的商业广场，这里分布了众多的中餐厅。生意也异常火爆，有东北菜，陕西菜，川菜，广东菜等多种菜系。 在VALLEY与WALNUT GROVE大道的西南角，有一家刚刚新建的商业广场，由于多家洛杉矶有名的中餐馆落户于此，广场的人气也很快旺盛起来，愚夫也经常与

洛杉矶商道之一篇 文：海纳愚夫 前言： 愚夫读者朋友圈有很多希望到美国发展的企业家、商人，由于中美信息的不对等，很多朋友缺乏对美国，对洛杉矶的了解，内心对美国充满了向往，但是因为很多的未知因素，内心对到美国发展又充满了恐惧，可以说非常矛盾与纠结。 愚夫因为经历了多年市场经济的洗礼，所以，对市场还算比较敏感。为了帮助圈内朋友更好的认识美国，认识洛杉矶。愚夫将以自己的视野，以自己的笔触来展示美国华人圈的商道，展示洛杉矶的商道，希望能够给朋友们带去一些启迪与帮助。  洛杉矶坐落在美国西海岸，不仅是美国第二大城市，也是世界第二大城市，同时也是美国西部第一大城市。洛杉矶城市群分布146个族裔，有90多种语言，一千六百多万人口。其中华人大约接近100万，主要分布在洛杉矶东部地区。 洛杉矶城市群跨越五个郡（COUNTY），以DOWNTOWN为中心的洛杉矶郡最大，西部分布文图拉郡，东部有橙县郡，圣贝纳迪诺郡，里弗赛德郡。 西部以传统老美社区为主，相对而言人口密度更高，人气也更旺。东部族裔种类分布更多，人气相对更低一些。 洛杉矶郡共辖80多个小城市，英文名字叫做“CITY”，其中十个最大的城市（CITY）中：洛杉矶、帕萨迪纳、阿尔蒙蒂、波莫纳与华人区最近。 美国两大城市，东部的纽约以欧洲移民为主，西部的洛杉矶以亚洲移民为主。而洛杉矶又是海外华人最集中的城市，华人生态最完整。上、中、下各个群体都有。 在洛杉矶，只要愿意付出自己的劳动，不懂英文也完全可以生存。 洛杉矶的华人区又分为三大区域，以圣盖博为商业中心的华人老区，以罗兰岗为商业中心的华人新区，以尔湾为中心的华人新贵区。 此外，库卡蒙格与喜瑞都两个城市一带，也分布着不少华人。 以圣盖博为商业中心的华人老区，周边以圣马力诺市为顶级社区，这个城市一栋房屋价格都在一百万美金起价，与圣马力诺相邻的南帕萨迪纳，阿凯迪亚，都属于顶级区域。 南帕萨迪纳分布众多数百万美金的豪宅，以中美企业家，大商人，高级管理人员为居住群体。 阿凯迪亚被誉为华人的“比弗利山庄”，但是这个城市因为有豪宅，也有公寓，所以，房价差异很大，最低有20余万美金的公寓，最高有上千万美金的豪宅。 天普市紧邻阿凯迪亚，是紧随其后的较好学区。但是，天普市很大的区域属于阿尔蒙蒂学区，阿尔蒙蒂主要以墨西哥人为主要居住群体。所以，这部分区域房价与天普学区房价差异还是很大。 圣盖博、蒙特利公园市、阿罕布拉三

记住他人的好，忘记他人的孬，我们的人生或将因此而不同。这世界谁也不欠谁的，我们来到这个世界上，我们就欠这个世界的，因为，我们每一天都在消耗着这世界的一切。只有我们努力更多，付出更多，回馈更多，感恩更多，或许，我们才能得到更多。德不配位，必有灾殃！——海纳愚夫  于洛杉矶 2015年9月30日 星期三 

四十八说美国买房——说说对美国房屋的估价 文：海纳愚夫 参与美国房屋买卖，学会如何估价，是一个专业经纪人最基本的技能。 愚夫在帮助朋友购买美国房子时，选出意向目标后，在向卖家发出OFFER前，愚夫都将对房子的历史成交记录进行调查，知己知彼，方能百战不殆。 由于美国房屋走势的周期波动性，有的人买房买在了最高位，有的人买房买在了最低位。最高位与最低位接盘者，他们在售房时的心态是完全不一样的。 在调查了房子的背景后，愚夫还将调查周边类似房屋最近半年的交易情况与价格。不怕不识货，就怕货比货。 经过反复比对，以及结合市场实际情况，愚夫还将根据美国房屋历史大趋势，做出一个判断，对房屋做出一个交易价格区间，在区间内，为客人争取最好的价钱，最大的利益。 美国作为一个完全市场经济国家，房屋作为商品的一种，其交易已经完全市场化，相对公开、透明、公平。 优质的上市房源，如果卖主开价过低，大家会去争抢；如果卖主开价过高，将会无人问津。所以，市场会像一只无形的手，调整着价格的走势。 那么，要买到物超所值的房屋，一定是从上市不久的房源中选择。并非所有屋主，所有卖家经纪人都完全了解市场，所以，会有信息不对等，或者信息接收不及时，而造成屋主卖屋时开价超低现象。 在美国房价2013年上半年的大幅拉升阶段，就有很多屋主因为不了解市场所产生的变化，而把自己房子卖低了的现象。 所以，愚夫在选择房屋时，上市超过一月还在售的房屋，愚夫基本先排除在外，首先从上市不久的房屋中选择目标。只有这些房源中，才有可能找到物超所值的房屋。 当然，找到物超所值的房屋，还需要买家识货才行，如果买家不识货，也会造成机会瞬间即逝。 物超所值的房屋，大家一定会去争抢，好东西大家都会喜欢。避免争抢的唯一办法就是，答应卖家开出的所有条件，及时避免其他买家参与进来。一旦其他买家参与进来，整个交易格局就发生了逆转。 所以，在这种时候，不要迟疑，不要犹豫。那么，选择一个懂行的经纪人就非常重要，只有懂行的经纪人才可能发现这种机会，也只有懂行的经纪人才可能把握住这些机会。 （未完待续 四十九说美国买房） 2015年9月29日 星期二  于洛杉矶

美国房产交易直播之二 ——海纳愚夫 不得不遗憾的告诉大家，虽然我们开价72万美金，高于所有竞争对手。对方经纪人也明确表示将说服卖家尽速签回合约。 但是，由于朋友第一次参与美国房产交易，对愚夫建议开出的72万美金，一击而中的价格表现出了犹疑，加上一些不懂专业朋友的意见，感觉我们出价高了，要求我们联系卖家再看房屋。 卖家或许感受到了我们的迟疑，以及我们未能及时提供银行存款证明与贷款预审信件，最后时刻，卖家选择了其他买家，而导致我们功亏一篑，被淘汰出局。 当然，愚夫不觉得遗憾。能够在交易过程中陪伴朋友在美国房产市场成长，愚夫是感到幸运而且幸福的。 因为这种情况在愚夫的交易生涯中时刻发生，这是大陆特有的文化与人文环境所决定的。所以，愚夫非常理解朋友的犹疑，并在今天再次陪朋友查看了Orange城市的一些房源，但是，没有找到比72万美金性价比更高的房屋。 美国作为一个完全市场化的国家，出现多人竞买的房屋，正说明房屋的价值所在，在这种时候，要击败竞争对手，在合理范围内，要敢于果断加价。愚夫的交易经验也是今年在钻石吧与阿罕布拉的两次竞买过程中，因为加价幅度过小而失败，不断总结得来的经验。 作为一个专业的经纪人，当市场机会出现时，愚夫深知，机不可失，失不再来。在今年帕萨迪纳的一栋房屋交易过程中，愚夫帮助一对素质非常高的年轻朋友，干了非常漂亮一仗。 也是基于这位年轻朋友留美多年，已有美国房产交易经验，对美国房产交易以及房屋价值有正确认识，听从了愚夫的建议，直接全价现金满足卖家要求，及时屏蔽所有竞争对手出现，而买下了一栋物超所值的房屋。 市场情态，瞬息万变。 卖家在卖一栋房屋时，当没有更多买家出现时，如果他想及时卖出，而且符合他的预期，通常卖家会答应唯一买家。而当多个买家出现时，没有卖家不想自己房子卖出更好的价钱，这是人性所决定的。这时，当然对买家就不利了。相互竞争的结果，就是加价，谁出价高，谁就获得最终的胜利。 愚夫交易生涯中，最大的加价是一栋最终成交210万美金的房屋，加价了三十万美金。 当然，美国作为二手房源市场，几乎每天都有新的房源出现。愚夫将随时关注市场的供给面，帮助朋友买到理想的房子。 愚夫目前正接受多个朋友的委托，有50万美金，100万美金，180万美金，300万美金左右等多个案子。但是，市场上优质房源总是非常有限，所以，需要等待机会。 愚夫将继续把这个案例以文字的方式，继续直播，为在美国买房的朋友带去启迪与帮助。 2015年9月

美国房产交易直播之一 ——海纳愚夫 为了让圈内朋友更好了解美国房产交易规则、程序与过程，愚夫对近期一笔房产交易过程进行文字实录直播，并将配上图片与链接。希望能为将在美国买房的朋友提供些许经验，谢谢大家的关注！ 上周，接受一个朋友的委托，寻找Orange四房三浴以上房屋，愚夫搜索了Orange四十到八十万美金之间，上市不久的房屋，选择了其中八套，见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=39061230732&from=singlemessage&isappinstalled=0（有两套已经售出） 在本周二，9月22日预约到现场查看了其中六套，一套因为卫生间只有两个而放弃，一套需要十月份才能开放参观。在查看其中六套过程中，有一套即1478朋友非常喜欢，但是卖主已经接受OFFER。 接下来在看1815时，这个房子所有人都看中了，四房三浴三厅一厨，两车位车库，前后院，建筑面积2400平方英尺，占地面积9862平方英尺，开价689000美金，9月15日刚刚上市。见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=39012801970&rn=0&portalAction=item&from=singlemessage&isappinstalled=0  这个房子也是愚夫在看房生涯中，难得见到的好房。从位置，房型，结构，装修风格，都是非常不错的房子。 当然，作为专业经纪人，看房子不是看房子优点，房子的优点都能够看到。重要的是找出房子的不足，愚夫发现，房子朝西，是这栋房子唯一的不足。 当然，美国二手房交易，不可能十全十美。愚夫再查房子的交易历史，2006年成交纪录价格是788000美金。2006年的屋主因为2008年金融危机，房子被拍卖，成交价格521000美金，2008年的屋主一直持有到现在。 而从装修风格看，屋主的品味很高。其系一个越南华侨商人，已经居住美国数十年。 朋友决定现金买下，当即决定出价。但是，由于资金进入美国的问题，短期内资金无法全部进入，而只能放弃。而选择汇丰银行贷款，需要存期两个月。 此事暂时搁浅。 

致想了解洛杉矶房产的读者朋友们 文：海纳愚夫 很多读者朋友因为从来没有参与过美国房产交易，对美国房产交易程序，美国房产市场格局一无所知。 愚夫为了满足这些读者朋友的需求，解决这些朋友的疑问。愚夫愿意利用空余时间为这些朋友进行美国房产交易扫盲。 只要这些朋友来到洛杉矶，联系愚夫，事先预约，愚夫将通过网络与电视，现场演示美国房产交易的程序，普及美国房屋买卖知识。 并根据个体需求，现场演示如何选房，如何查看，如何估价，如何出价，如何交易。并找出您目标购房城市的上市房源，以及您目标范围内的房源，供您了解市场状况，为您决策提供参考。 以上服务完全免费。当然，愚夫保留选择服务对象的权利，愚夫希望与真实，懂得感恩，有情有义的读者朋友来往。 在愚夫的工作过程中，遇到一些不讲游戏规则的购房人。当然，这些人影响不了愚夫的心态，因为愚夫不怕他人所负，愚夫害怕的是负人。 当然，愚夫常说，人以类聚，物以群分。对于那些不守游戏规则的读者朋友，愚夫将让他们逐步消失于愚夫的朋友圈。 愚夫希望自己圈子中的每一个朋友是善良的，真实的，遵守游戏规则的，有情有义的，懂得感恩的。 愚夫一贯的人生信条是，交友，互帮互助，诚实守信；经商，互惠互利，诚实守信。 因为工作关系，愚夫身边有很多官一代、富一代朋友，也有很多官二代、富二代朋友，他们都非常有礼貌与修养，谦卑平和，尊重他人。愚夫一向认为，德不配位，必有灾殃；君子爱财，取之有道。 愚夫坚信，得道多助，失道寡助；愚夫也相信，自己的圈子将像波浪一样，越滚越大。 愚夫圈内的资源，也必将与愚夫的客户朋友们共同分享。您想获得更多，一定要先付出更多。一味索取，不愿奉献，终将枯竭。 （洛杉矶买房卖房找愚夫——美国海纳愚夫地产移民投资团队 微信：1397154975） 2015年9月30日 于洛杉矶

四十六说美国买房——说说愚夫的选房思路 文：海纳愚夫 美国房子百分之九十以上都属于二手房，在美国买房很难找到一模一样的房子。因此，选房、看房在买房过程中就非常重要了。 经济基础决定上层建筑，适合任何领域。在与客户交流时，我首先要问客人买房的预算。当然，很多国人或许刚开始不适应。如果预算不明确，或者干脆不回答的客人，愚夫一般不会去浪费自己的时间。 洛杉矶地产经纪千千万万，买房卖房的客人千千万万，人以类聚，物以群分。选择，是双向的，愚夫坚信，有缘人千里来相会，无缘人见面难相识！ 明确了预算，愚夫将在价格范围内选择区域。美国房屋的升值，房型（如独立屋或者康斗、公寓）不是决定性因素，区域才起决定性的因素。 愚夫的思路是先确定区域，再确定房型。同样的价钱，在好区可能只能买一个不错的康斗，而在相对差一点的区域或许就能买一个不错的独立屋，愚夫会选择前者。 区域确定了，房型确定了，接下来，愚夫选房有几不要，一是紧邻高速与主干道不要；二是路冲与转角不要；三是紧邻医院、教堂等不要。因为愚夫视这些为硬伤，这些房子通常出售周期都比较长。中国人避讳这些硬伤，老美也一样。 区域、房型、位置确定后，接下来，就是房屋结构了。一个结构好的房子，当我们走进去时，会流连忘返，她会给人舒适、舒服、坦然的感觉。愚夫相信，好的感觉给大家都是一样的。而不好的感觉，每一个人却不一样。 而房屋结构差的房子，当我们进去时，或许一分钟都不愿意多停留。 确定房屋结构后，接下来就是房屋装修的风格与品味。美国房子的装修风格，因居住主人的千差万别，可以说也是风格迥异。有的品味极高，而有的品味极差。 当然，房屋的价格范围、区域、房型、位置、房屋结构，这些因素我们无法改变，但是，装修是可以调整的。 由于美国房屋市场变化很快，昨天还在市场上的房屋，或许今天就没有了。所以，在房屋选择时，我们必须适应市场，根据市场状况及时调整自己的战略与决策，我们才能买到相对适合自己的房屋。 美国买房，没有百分之百的满意。愚夫以为，在买房过程中，需要考虑未来预期升值与便于出售即可。一栋好的房子，只要价格公道，符合市场，会有很多人青睐，当然及时出手也就不是什么困难了。 （未完待续 四十七说美国买房）

四十五说美国买房——美国房市报告之一篇 文：海纳愚夫 美国房市最近三年如火如荼，经历了疯狂上升，到平稳上升，最近趋于相对平稳。 为了大家更直观的感受美国近几年房市走势，愚夫对洛杉矶顶级华人区，并且具有代表性的区域，圣马力诺（San Marino）与雅凯迪亚（Arcadia）两个城市最近八年的成交，进行了数据梳理。 成交，就是市场最真实的反映。从历史成交数据中，我们可以去感受美国房市的一个波动，以便作出自己的决策。 作为自由资本主义市场，经济周期性的波动，就是因为大家看法不同，有人看空，就有人看多，通过市场的博弈，对财富进行二次分配。这二次分配，就是智慧与能力、眼光的较量。 以下是两个城市最近八年的历史成交数据，供需要的朋友们参考。 圣马力诺（San Marino）历史交易数据：2008年成交111栋，最小成交额800000美金，最大成交额340万美金；300万以上成交3栋。2009年成交125栋，最小成交额863000美金，最大成交额455万美金；300万以上成交14栋。2010年成交114栋，最小成交额818888美金，最大成交额620万美金；300万以上成交15栋。2011年成交130栋，最小成交额688000美金，最大成交额668万美金；300万以上成交13栋。2012年成交148栋，最小成交额750000美金，最大成交额470万美金；300万以上成交12栋。2013年成交141栋，最小成交额900000美金，最大成交额888万美金；300万以上成交23栋。

四十四说美国买房——美国房价往何处去？ 文：海纳愚夫 美国房价在2006年见顶后，经过两年的顶部盘整，在2008年开始百年不遇的大跌。跌至2009年，部分城市最大跌幅达到70%多，全美平均跌幅接近40%。 全美房价在底部盘整三年多，从2012年开始缓慢爬升，2013年上半年，开始快速拉升，走出了三年多的泥潭。仅2013年，平均升幅达到30%多。 经历2014年，2015年两年的上行后，目前部分区域已经超越2006年的历史高点。 接下来，在全美面临加息，货币紧缩之际，美国房价将往何处去？相信这是很多人关心的问题。 错过2011年前后底部的购房人，追悔莫及。而且有部分群体，还在期待房价下跌。 从笔者的交易经验看，作为一个专业经纪人，笔者研究了美国房价的百年走势。一百多年来，美国房价一直呈现稳步上行趋势。当然，每一次上升后，七到十年之间，全美房价都有一定幅度的回调。 而2008年的大跌，百年不遇。由于次贷危机引起的美国房价下跌，史无前例。经过数年的修复，美国在房屋贷款等金融政策方面，进行了严格监管，再次出现2008年的状况，几率极小，至少数十年内难以见到。 而从历史看，每一次下跌后，美国房价都会后浪高过前浪，稳步推升。 从今年交易看，美国房价依然稳步上涨。今年七月据CoreLogic发布的数据，南加7月房屋销售量达到了9年来新高，房屋中位价格较去年同期上涨5.5%。 当然，南加房屋一直领先美国房价指数，而且从某种角度说，也是全美房市的风向标。 笔者今年上半年参与的数栋房产交易过程中，也明显感觉到房市的火爆。仅以帮助客人在帕萨迪纳买的一栋康斗为例。 在明确客人的需求后，我们带着客人，连续一个月现场看了帕萨迪纳，50到70万美金之间的所有上市房屋。选出了客人看中的多栋房屋，参与竞买。其中一栋报价61.5万美金的房屋，通过竞价，达到71万美金。 另外几栋报价也明显高出

四十三说美国买房——投资美国房产胜过黄金 文：海纳愚夫 最近中国股市暴跌，给中国股民、投资者上了很深动形象的一课，这仅仅是中国系统性金融危机的一次预演而已，好戏还在后面。 把这次中国股市暴跌说成是一场战争的开端，也不为过。我们很荣幸，能在有生之年看到一场看不见硝烟的战争。战争已经开始，但是整个战役应该会持续二到三年，最终的目标是要进行一场生死博弈，至于谁生谁死，各位读者朋友自己去悟吧。 当然，结局已经没有悬念，这是世界历史赋予索罗斯的重任，他必将被铭记在世界金融、历史与人类的史册。 说说为什么投资美国房产胜过黄金吧。 美国作为世界老大，自1864年南北战争结束后，世界经历了一战、二战，但是战火从来没有延烧到美国。 南北战争结束后，美国本土遭到最大的攻击就是“911”，但是，攻击美国的组织与个人，最终受到的惩罚，我想世界人民都看见了。这就是美国，这就是伟大的美利坚。 看美国百年房产走势，一直是稳步向上，虽然中间偶有回落，但是也不过短短两到三年便会回补，并一浪高过一浪。 美国房产的稳步上升，由两个主要因素决定，一是美元的贬值，二是美国的人气。 美元指数虽然有周期性的循环，但是，美元长期性的贬值一直存在，只是幅度较小，而美国房价一直对冲美元贬值。 美国作为世界民众心中的天堂，作为世界民众移民的首选国家，决定了美国的人口一直是向上增长，从需求看，也决定了美国房价的坚挺。 愚夫在洛杉矶结识的大佬朋友，无一不是与房地产有关。从八十美金到亿万富豪的创富神话，也是与地产息息相关。 一位在洛杉矶从事地产建造与投资的亿万兄长，常常给我说，美国房产是最大的吸金行业，说我干上了这行，今后对其它行业不会有兴趣。 当然，愚夫打造的产业链上，房产是一个基石，也是最重要的产业链。我的余生将与房产买卖与投资，结下不解之缘。 投资美国房产，不仅享有长期稳定的升值回报，还享有出租收益的现金流。而且，活跃的美国房产市场，保证了随时可以交易变现。而且，也可以通过发达的美国金融体系，将房产抵押融资。当然，因为交易成本的高昂，美国房产不适合短期投资。 而持有黄金，不仅面临持有成本，而且可能面临贬值风险，黄金也无法产生现金流。 而从过去三十多年美元指数的大格局看，美元升值预期已经成立，而且时间将持续数年，美元指数突破历史高点，都有可能。 所以，大量的中国人涌进美国房产市场，或许，我们就能够明白这是为什么了。 一边是虚高的泡沫巨大的有毒资产，一边是具有升值预期的优质资产，聪明人都知道自己该选择什么。 北京今天价值一套300

银行会收回房子进行拍卖。

是的。但是现在美国房价已经收复全部失地，开始新一轮上升。

谢谢关注！

四十二说美国买房——在美国买房可能遇见什么坑？ 文：海纳愚夫 有读者朋友咨询愚夫，在美国买房可能遇见什么坑？我想这也是大家都想知道的问题。以愚夫的交易经验，以及在行业内的见闻，大致归纳如下一些坑，希望能引起在美国买房朋友注意。 第一坑，买价过高。美国房屋价格，在上市前，由卖主与卖方经纪人协商后，制定一个上市价格。 有高开低走，低开高走，平开平走，三种开价方式。第一种开价，通常是脱离市场状况的，当然，通常卖家销售欲望也并不强烈，能卖则卖，不能达到预期价格，就不卖。如果实在想卖，那么就降价。当然，不可避免会出现一些不懂市场行情的买家及买家经纪，急于成交，买下高价房。一个愿打，一个愿挨，这就是市场。 避免出现这种状况，通常需要经纪人对周边近期成交了然于胸，市场成交才是硬道理。相同区域，相同房型，相同大小的房屋市场成交状况，是美国房屋买卖交易过程中参考的主要指标。 所以，买家在参与房屋买卖过程中，不要急躁。尽可能将目标区域相似上市房源看过遍，货比三家，熟悉市场，就不会被不良经纪人忽悠，也可避免出价过高而后悔。 第二坑，买到死人房或者凶杀房。这不是耸人听闻，这种事情在圈内时有发生。根据美国地产法规规定，卖家当然有责任与义务披露这些信息。但是，中国买家因为语言不通，这类房源又比市场同类房源便宜一些，人性决定谁都想省钱，再遇上急于成交的不良经纪，中国买家也就稀里糊涂的在信息披露上签上自己的大名，买下一处问题房。 想诉诸法律，但是看着自己签上的大名，在一个讲证据的国家，律师只能告诉您，忍忍吧，谁叫自己当时认为还捡了个便宜呢。 天上没有馅饼掉下来，但是天上一定可能有陷阱掉下来。您的经纪人，因为心中有愧，从此也会从您的视野中消失掉。 很多朋友找愚夫买房，一开始就告诉愚夫，能不能便宜点，优惠点。愚夫只能笑笑，因为愚夫也来自一个神奇的国度，能理解这种神奇的想法。愚夫会用行动去告诉这些朋友，美国的便宜真的很难捡，无时无刻不有贪婪的资本盯着市场的机会。愚夫能以相对客观、公正的价格，来满足客户朋友的需求，这就是愚夫最大的目标。愚夫以为，捡便宜就是吃亏，吃亏就是捡便宜。 第三坑，订金不退。根据美国法律规定，在买卖双方签署成交合约后，买家有权在七天内无条件反悔。当然，不是所有经纪人都会将这些信息披露给自己的客人，谁也不想只做一些无用功。毕竟，只有成交，经纪人才能获得佣金，劳动才有回报。否则，都是瞎忙活。 特别是牵涉贷款购房条款时，通常在合约签署21天后，买家必须移除限定的贷款购房条件。而由于一些客观原因，买家此时可能并没有获得最终贷款批准文件，如果移除条件，买家订金就将处于危险境地，因为如果买家贷款最终不能批准，那么买家订金将被没收。 有经验的经纪人，会时刻关注条约的细节条款，随时与卖方协商，调整条款，保护自己的买家。但是，由于利益驱动，买家订金被没收，买方经纪人同样可以分走一些。所以，遇上没有责任心，还有点利益熏心的经纪人，买家只有哑巴吃黄连了。 第四坑，买到好城市的烂学区房。由于美国每个城市紧密相连，相邻的两个城市，一个很好，一个很烂。 比如，在洛杉矶雅凯迪亚市与阿尔蒙蒂市，两个城市相连。雅凯迪亚属于顶级学区，而阿尔蒙蒂就完全不在一个档次。但是

抱歉，尽量改正。