是的。 || 回复吾望:报税真的是技术活

您的经纪人没有对市场进行分析，导致您开价过高，为一坑；买到死人房，为二坑；贷款最终不能批准导致订金退不回来，这个时常发生，此三坑。 || 回复gogolar:我比较想看关于房子交易过程中的可能存在的坑，楼主 

四十一说美国买房——美国房产中介揭秘之一 文：海纳愚夫 由于美国已经经历上百年的市场经济，市场竞争机制非常完善，市场完全公开、透明。表现在美国房产这个领域，那就是美国所有上市房源面向全球开放。 在加州，所有经纪人都共享一个交易平台——CRMLS，通过这个交易平台，可以查询加州房产的交易历史，价格评估，房屋金融贷款状况，以及房屋所处的交易状态等。 美国房产经纪人竞争制度，非常残酷。经纪人的服务意识，专业水平，人脉资源，将直接决定经纪人职业生涯的长短。美国地产经纪多如牛毛，但是，真正能够在这个行业生存下去的不到百分之二。 由此可见，这个行业竞争的激烈程度。据统计，在十个刚取得房地产执照的经纪人中，半年后，就剩下七个，三个已经不干了；一年后，只剩下四个，又有三个干不下去了；剩下的这四个多少都有些强项，也有业绩；但三年后，其中的三个要么不干了，要么做半工，只有一个成为优秀的经纪人或者开了房地产经纪公司。 与很多中国朋友接触，特别是想在美国房产市场分一杯羹的朋友。他们试图改变美国地产交易的游戏规则，也即去中介化。以愚夫的从业经验，以及对美国房产市场的观察，这一点是不可能行得通。 美国是一个规则至上的国度，美国房产市场多年交易形成的完善的规章制度，我们凭着中国经验去挑战它，基本没有可能。 圈内有个大哥，近几年来，每年房产交易金额都在数百万美金，他从事美国房产建造三十多年，在房产买卖领域，他也没有去中介化而去降低所谓成本。在与他探讨这个问题时，他说中介是规避自身风险，保护自己利益的最好方式。 也有很多国人想当然，直接找到卖方经纪，认为可以降低成本。其实，这是羊入虎口，而不自知。根据美国地产法律规定，同一个经纪人在获得买卖双方同意后，可以做双方经纪。但是，试想委托一个知道双方底牌的人来帮助您打牌，结果会是什么呢？然而，通常只要不是贪婪的经纪人，也不会去做双方经纪，因为，这样也会将自己置于非常危险的境地。 经纪人能否找到独家代理的房源，能否找到真实可靠的客人，直接决定经纪人能否在这个行业生存下去。很多经纪人取得执照后，一年两年，甚至多年不能成交一套房屋，比比皆是。最后，不得不选择黯然神伤的离开这个行业。 一个人的成功，百分之十五靠专业知识，百分之八十五靠为人处事的技巧。技巧是什么？技巧绝不是投机取巧，耍小聪明。而是踏踏实实，实实在在，为客人提供全方位的服务。 （洛杉矶买房卖房找愚夫——美国海纳愚夫地产移民投资团队  微信：1397154975） 

四十说美国买房——四十万美金在洛杉矶能买什么房 文：海纳愚夫 洛杉矶以DOWNTOWN为中心，华人区分布在DOWNTOWN的东边，主要以十号高速一字排开。 有众多朋友问，四十万美金在洛杉矶能够买一个什么样的房子。愚夫以自己的从业经验，来简单说说，供读者朋友们参考。 在华人老区蒙特利公园市、圣盖博市、阿罕布拉市，40万美金只能买到1200平方英尺左右，二到三房的康斗，房龄在30年左右，比较老旧了。如果还要精选位置与环境，那么可能到45万美金左右。 而在华人老区雅凯迪亚、天普市、帕萨迪纳，由于这是圣盖博谷地区最好的学区，40万美金只能买一个两房的公寓了，面积在1000平方英尺左右，房龄在30年到40年之间，而且基本有硬伤，比如靠近高速、主要交通干线等。 如果四十万美金想在圣盖博地区购买独立屋，只能选择在墨西哥裔居住区域，柔丝蜜市、阿尔蒙蒂市、鲍德温公园市，在这三个市还能买上三房左右，1200平方英尺上下的独立屋。 如果再往东边移动，距离DOWNTOWN越远，房价相对就越低。 在库卡蒙格市，40万美金的选择余地相对就大很多。在这个中等收入居住为主的白人城市，40万美金能够买到一个非常不错的康斗，面积可以提升到1600平方英尺上下，房龄20年以内，而且位置还能够不错。 由于这个城市的面貌、房屋性价比都非常不错，所以近几年来，有很多华裔在这个城市安家置业。 在华人新区罗兰岗一带，40万美金只能买到一个二到三房的康斗，而且房源相当有限。由于罗兰岗在华人新区商业中心的地位，40万美金以下的房子曾经绝迹。 而在紧邻罗兰岗的核桃市学区，钻石吧市，40万美金能够买到1000平方英尺上下，2到3房的康斗，房龄在30年以内。 而在华人新贵区尔湾，四十万美金只能买到1房的公寓了，面积大约在900平方英尺上下。 大洛杉矶地区包括五个县郡，在远郊区域，40

三十九说美国买房——中国人美国买房攻略之二 文：海纳愚夫 现代社会，由于互联网的功能，全世界信息已经四通八达。 美国地产经纪有自己的专业网站，每位加入协会的地产经纪，每一年都需要交一笔不少的费用，才能进入这个专业网站。在加州我们专业经纪人是以CRMLS网站为专业平台，查询房源、交易纪录、房屋历史等数据。 而美国对公众开放的地产交易网络信息平台，主要以REDFIN与ZILLOW为主，无论您身在美国还是中国，随时都可以进入这个网站查询当前市场上的房源信息。当然，由于这个网站的信息没有专业网站准确。因此，在找好目标房源后，可以找专业的经纪人确认。 愚夫很多客人朋友都是从这两个网站找到自己的目标房源，再联系愚夫确认后现场看房，这样目标性更明确，更易找到自己心仪的房子。 当然国内很多朋友会认为自己的英文不行而看不懂，其实借助百度翻译，您很快就会掌握这些英语单词，查找房源的同时，还学习了英语，何乐而不为呢。 通过这两个网站，您不仅可以了解美国上市房屋信息，学习英语，还能更快熟悉美国房屋市场交易情况。当您真正进入美国房屋市场参与买卖时，如果遇见不良的地产经纪时，他们想忽悠您也不可能了。而且，您也能够通过一些细节来判断所选择经纪人的人品、专业能力等。 房屋买卖过程中，在前期资金准备工作完成后，最难的就是房源的选择。美国作为一个以二手房交易为主的市场，房屋资源具有不可复制性。所以，在寻找到理想房源时，必须结合当前市场果断决策，机不可失，失不再来。 在房源确定，买卖双方达成价格交易协议后，房屋进入公证行（ESCROW），办理交割手续。通常，作为买家有七天的无理由反悔期。也就是在七天内，买家可以退出，但是卖家不行。当然，在卖方市场状况下，对买家来说，占不了什么便宜。好房源，有的是人等着要。 但是，在买方市场时，特别是在房屋价格处于下行期间，对买家来说，无疑是占有优势。比如，如果在七天内，房屋下跌厉害，买家可以退出。 七天内，完成房屋检查后，买家必须移除以房屋质量为由的退房理由。当然，买家有权利以房屋质量与卖家再一次讨价还价，卖家可能接受也可能不接受降价请求。通常在卖方市场时，或者卖家并不急于脱手时，买家在此时提出的降价要求不易行得通。 如果卖家急于出手，通常才会做出一些让步。由于美国房屋木制结构的特性，所以，年代较久远的房屋都有一些白蚁虫害，这通常都由卖家进行查杀。如果房屋是贷款购买，通常贷款银行需要看见专业机构的查杀报告，才会批准贷款。 当然，如果房屋出现争抢竞价现象，卖家也可能不接受杀蚁要求，那么买家要么选择接受，要么选择退出。 而贷款购屋，通常在21天必须有一个贷款批准信件，如果此时银行不能给予最终批准贷款文件，那么必须及时与卖家协商，要么要求卖方再给时间，要么及时退出交易，而保证购房定金的安全性。 在房屋进入公证行后，买家必须及时与自己的贷款经纪进行沟通，随时跟进自己的贷款进度。因为，据愚夫所知，一些不负责的地产经纪，为了尽

三十八说美国买房——中国人美国买房攻略之一 文：海纳愚夫 无论是在与读者朋友，还是与准备在美国买房的客户朋友探讨时，发现他们对在美国买房总会有很多困惑。愚夫能够理解这种困惑，也能够体会这种困惑。 愚夫作为一个专业地产经纪人，作为洛杉矶房产市场交易的参与者，同时，我也是一个消费者。为了帮助更多朋友解答、解除一些困惑，我将不仅站在地产经纪人的角度，也将站在一个消费者的角度，用愚夫自己的视野来透视在美国买房的一些攻略，提供给读者朋友们参考。 《孙子兵法》上有一句话叫做：兵马未动，粮草先行。在美国买房，我们首先要确认一个投入资金的范围。确定了资金范围，那么接下来必须将资金进入美国，全资也好，贷款也罢。资金进入美国，首先要有一个美国国内银行的账户。 开具美国银行账户，美国各个银行的要求是不同的，有些银行需要美国身份，如大通银行；有些银行凭外国护照、中国驾照、一个美国地址，即可开户。如：美国银行、花旗银行、华美银行等等。 资金进入美国账户后，如果贷款，需要将头款加交易费用存入美国账户满两个月（备注：以最后一笔资金入账之日算起），在这期间，账户可出但是不能进钱，否则将在贷款办理期间遇到麻烦，甚至可能办不下贷款。 确定了资金范围，接下来就是选择区域。无论在美国，还是在洛杉矶，区域直接决定房价，居住区域直接决定您的品位。 同样的价钱，要好区域，那么，房子要求相对就必须降低；选择好了区域，就是房型。同样的价钱，同样的区域，是买康斗还是独立屋呢。那就看我们需要屋内舒服，还是屋外舒服。当里外都能满足需求时，当然选择独立屋；如果我们的资金只能满足屋内更舒服，那么我们可能就只能选择康斗。 美国房子的区域直接与学区、与房价成正比关系，通常好区更容易良性循环，房价更坚挺，保值增值功能更强。 同样的价钱，在好区域能买一个不错的康斗，那么在相对差一些的区域，可能就能够买一个不错的独立屋。那么在愚夫面临这种选择时，愚夫会毫不犹豫选择在好区买一个康斗，而不会选择后者。 或许这就是战略与战术的选择，战略第一，战术第二。当然，每一个人的价值观是不同的，所以，每一个人的决策当然也不一样。 房价确定，区域确定，房型确定，那么接下来就是选择房屋结构，房屋结构直接决定我们每天身处这个环境中是否感到舒适。 愚夫在不长的职业生涯中，看房已经接近千套。好房总会让人眼前一亮，感觉非常舒适。房屋结构包括采光、布局、高低等元素。 我们常说，买房是一种缘分，什么样的人住什么样的房。愚夫在看房过程中，发现有品位的房子并不多，当然，有幸的是，在品位不多的房源中，愚夫帮助客户朋友们还买下了不少这类的房子。 美国作为一个二手房源交易频繁的市场，房子买卖直接由市场的冷热所决定。当交易处于卖方市场时，好房源通常会供不应求而出现争抢抬价状况。要避免争抢抬价，当市场机会出现时，就必须当机立断，取得主动权。 而这就需要买家知己知彼，才不会做出错误的市场决策，而贻误战机。 未完待续：三十九说美国买房 

三十七说美国买房——洛杉矶地产交易月度报告之二篇 文：海纳愚夫 随着夏季的到来，全美地产交易也是日趋热络，交易价格与交易量均创新高。 作为一名专业的地产经纪人，在不断寻求交易量突破的同时，愚夫也在不断寻求专业能力的突破与发展。洛杉矶地产交易月度报告，将是愚夫在地产交易职业生涯中，坚持向读者朋友们提供的一个参考资讯。 接下来，我们还是以数据说话，来看看大洛杉矶地区房屋市场的交易情况。 截至2015年6月1日，整个大洛杉矶地区五县郡，目前共有房屋36876栋在市场上交易，其中300万美金以上豪宅1720套，100万到300万美金的5869套，100万美金以下的29338套。与上月同期相比，各项数据都明显增加。 2015年5月，整个大洛杉矶地区五县郡，共计完成交易（Closed Sale）14107套；300万美金以上成交178套，100万到300万美金的成交1335套，100万美金以下的12605套。从成交看，100万美金以下的，比上月略微减少；100万美金以上的，比上月略微增加；整体成交量与上月相差不大。 （备注：愚夫在搜索设置范围时，100万，300万可能会出现重复计数，所以会有一些数据误差。所有数据资料都来自于加州地产经纪人专用网站crmls.org） 我们再来继续看看愚夫主要专注于的R3类土地，截至2015年6月1日，整个大洛杉矶地区五县郡，共有R3类上市土地89块，比上月同期少7块。 2015年5月成交R3类土地仅仅只有一块，位于洛杉矶（Los Angeles）县郡，阿尔蒙蒂（

三十六说美国买房 文：海纳愚夫 近期成功CLOSE两栋房屋，其中一栋从开始选房到完成交易，仅仅一个月就全部完成。另外一栋因为贷款问题，从选房到完成交易，持续了四个多月，总算功夫没有白费。 还有一栋因为贷款被拒，因为客人远在中国，无法更换贷款银行，只得中止交易，帮助客人退回了购房定金。未能成功帮助客人达成心愿，完成购房交易，有点遗憾，也深感歉意。退回的房子在重新上市后，很快被再次售出。 持续四个多月的房子交易，是一个经典案例，它是愚夫近千万美金房产交易中，给愚夫最多交易经验与教训的一处房产交易。当然，在这个过程中，最感激的是嫂子与兄长的信任，能让我们在危机中不断应变与沉着应对，最终成功完成交易。 在交易过程中，帮客人买到理想房屋，不因交易意外受到任何损失，我们做出的适当让利承诺不因任何原因改变，是愚夫对自己，也是对团队成员的基本要求。每一个人都会或多或少有所疏忽，或者犯错，但是，我们不能因为客人的疏忽或者犯错而推卸责任。因为客人不可能知道，自己在交易过程中犯错可能导致的后果，但是作为专业人员的我们，应该清楚明白。我们有责任与义务事前预示与防范，事中预警与提醒，避免出现不良的后果。 愚夫深信，一个负责任的人，一个成功的人，绝不会找借口，只会找方法。勇于担责，是愚夫对自己，也是对团队成员的基本要求。当然，愚夫深信，只要不抱有私心，不急功近利，我们以专业知识、能力与智慧，处处站在客人立场着想，就不可能犯下一些低级错误。 愚夫深信，凡事预则立，不预则废。这次交易曲折，就是因为准备工作不足。由于美国金融管理的严格，很多中国习惯在美国行不通，但是新的移民群体，或许需要一个适应过程。 愚夫需要特别提醒的是，在美国贷款购房的朋友们，在买房申请贷款前，一定保持自己账户的干净，即在贷款申请前，保持有两个月银行账单的干净，特别不要出现进帐记录；在贷款申请过程中，同样需要保持自己账户的干净，并保持自己信用的干净。 我们一个小小的失误，就可能导致贷款不能按时批准；贷款不能按时批准，就可能导致我们的订金处于危险境地，让我们很多工作处于被动境地。 美国是一个规矩众多的国家，就是这些规矩，让来自世界各地的移民，能够在这块土地和平、和谐的相处。不守规矩，不论您背景多么深厚，在这块土地都是扯淡。众多官二代、富二代在这块土地撒野，其结局必然是受到惩罚后再被遣返，永远不要再踏入这块土地。 近期有不少读者朋友问我，美国房市还会不会大跌？愚夫凭着自己的交易经验，以及对美国房市历史走势的研究与了解，随着美国经济的持续好转，美国房市没有大跌的可能性。而且现在的成交价格，随着时间的推移，这种价格不会再现。 目前市场上好的房源，基本很快就成交了。不要以为买家很傻，美国作为一个完全市场经济国家，市场决定一切。参与买卖的双方，特别是买家，多看几次房源，多出几个OFFER，就明白市场是一种什么状况了。 当然，美国房市是不适合短期投机交易的，适合长期投资持有。美国房市的长期趋势，愚夫是站在坚定看好一边的。这是由美国房市的历史走势，美国经济发展趋势，美国移民国策所决定的。 未完待续：三十七说美国买房+ 

三十五说美国买房——美国买房流程详解 文：海纳愚夫 第一步：银行开户，资金入账。无论是美国公民、居民，还是非美国人，都必须有一个美国银行账户，将买房资金事先存入这个账户。 如果需要贷款，那么头款通常均需要两个月的存期，这两个月期间，银行账户不能有资金进入，否则，贷款银行会让您说明资金来源，通常情况下，是很难说清的。 如果是全现金购房，则没有两个月的存期要求。 第二步：选房看房，确定房源。这一步时间有长有短，短的三五天，长的一两年买不到房也有很多很多。 愚夫就自己的交易经验，给出如下建议： 首先，确定购房资金额度。选房时，先往资金小的方向看，如果小资金能买到自己理想中的居所，何乐不为。从少往多看，这样更能够准确把握市场脉搏，适时作出决策上的调整，更易达成目标。 其次，明确购房区域范围。目标明确，思路清晰，前路好走。购房区域明确后，我们就时刻盯紧这个区域出现的房屋。一旦出现近似自己理想范围中的房屋，即刻要约经纪人带您进屋查看详情，找到自己的DREAM  HOUSE。 再次，明确自己接受范围。美国绝大部分房屋是二手房交易，所以，没有完美无缺。那么我们在有限的区域范围内，有限的资金预算范围内，哪些缺点是我们可以接受的，哪些缺点是我们不可以接受的。 愚夫综合自己的看房经验，列出以下要素：位置、房型、楼层、采光、大小、格局、装修。在同样价格范围内，这些要素会出现此消彼长。哪些要素排第一，自己首先做到心中有数，这样我们才能尽快找到自己的目标。 最后，确定接受价格上限。美国房屋交易是竞价制度，同一栋房屋，在市场上，可能出现多人竞价格局，在这种情况下，卖家通常会选择卖给出价最高的买家。知己知彼，百战不殆。所以，在买房前，我们首先通过经纪人了解当前市场现状，处于买方还是卖方市场。 如果处于买方市场，那么买房人出价应该采取谨慎策略，避免交易价过高。如果处于卖方市场，那么遇到自己喜欢的房屋，而且卖方开价合理，此时就应该果断接受卖方的价格，杜绝竞价状况的发生，把握主动权。 因为通常一栋好的房屋，会赢得很多人的喜欢，如果您能够快速接受卖方开出的价格，并且通过经纪能够说服卖家快速将OFFER回签给您，这样您就把握主动权了，就能避免竞争对手的出现。 美国作为一个完全市场经济国家，一切公开透明。谁对市场最熟悉，谁就能准备把握市场脉搏，做出最精准的决策，实现自己的目标。 在房屋竞价过程中，不可避免有非理性的人出现。愚夫曾经参与过一栋市场评估价值61万美金的房屋，竞买价格飙到71万美金；一栋市场价格在80万美金的房屋，竞买价格飙到92万美金。有钱就任性，适合全世界。 第三步：房屋检查，寻找问题。确定房源，谈妥价格，双方签署交易文件后。买家通常必须在48

三十五说美国买房——美国买房流程详解 文：海纳愚夫 第一步：银行开户，资金入账。无论是美国公民、居民，还是非美国人，都必须有一个美国银行账户，将买房资金事先存入这个账户。 如果需要贷款，那么头款通常均需要两个月的存期，这两个月期间，银行账户不能有资金进入，否则，贷款银行会让您说明资金来源，通常情况下，是很难说清的。 如果是全现金购房，则没有两个月的存期要求。 第二步：选房看房，确定房源。这一步时间有长有短，短的三五天，长的一两年买不到房也有很多很多。 愚夫就自己的交易经验，给出如下建议： 首先，确定购房资金额度。选房时，先往资金小的方向看，如果小资金能买到自己理想中的居所，何乐不为。从少往多看，这样更能够准确把握市场脉搏，适时作出决策上的调整，更易达成目标。 其次，明确购房区域范围。目标明确，思路清晰，前路好走。购房区域明确后，我们就时刻盯紧这个区域出现的房屋。一旦出现近似自己理想范围中的房屋，即刻要约经纪人带您进屋查看详情，找到自己的DREAM  HOUSE。 再次，明确自己接受范围。美国绝大部分房屋是二手房交易，所以，没有完美无缺。那么我们在有限的区域范围内，有限的资金预算范围内，哪些缺点是我们可以接受的，哪些缺点是我们不可以接受的。 愚夫综合自己的看房经验，列出以下要素：位置、房型、楼层、采光、大小、格局、装修。在同样价格范围内，这些要素会出现此消彼长。哪些要素排第一，自己首先做到心中有数，这样我们才能尽快找到自己的目标。 最后，确定接受价格上限。美国房屋交易是竞价制度，同一栋房屋，在市场上，可能出现多人竞价格局，在这种情况下，卖家通常会选择卖给出价最高的买家。知己知彼，百战不殆。所以，在买房前，我们首先通过经纪人了解当前市场现状，处于买方还是卖方市场。 如果处于买方市场，那么买房人出价应该采取谨慎策略，避免交易价过高。如果处于卖方市场，那么遇到自己喜欢的房屋，而且卖方开价合理，此时就应该果断接受卖方的价格，杜绝竞价状况的发生，把握主动权。 因为通常一栋好的房屋，会赢得很多人的喜欢，如果您能够快速接受卖方开出的价格，并且通过经纪能够说服卖家快速将OFFER回签给您，这样您就把握主动权了，就能避免竞争对手的出现。 美国作为一个完全市场经济国家，一切公开透明。谁对市场最熟悉，谁就能准备把握市场脉搏，做出最精准的决策，实现自己的目标。 在房屋竞价过程中，不可避免有非理性的人出现。愚夫曾经参与过一栋市场评估价值61万美金的房屋，竞买价格飙到71万美金；一栋市场价格在80万美金的房屋，竞买价格飙到92万美金。有钱就任性，适合全世界。 第三步：房屋检查，寻找问题。确定房源，谈妥价格，双方签署交易文件后。买家通常必须在48

三十四说美国买房——洛杉矶地产交易月度报告之一篇 文：海纳愚夫 由于对洛杉矶地区地产交易的日益熟悉与专业，为了让读者朋友能够获取更多洛杉矶地产交易的第一手资讯，愚夫将每月写作一份洛杉矶地产交易报告，供需要的读者朋友参考。 从2015年我们参与市场交易情况看，洛杉矶房市还是处于持续火热中，好的房源，即没有硬伤，如没有靠近高速、主要交通大道，没有路冲，房屋没有异型，格局没有不合理，房屋采光没有昏暗。这类房源只要卖家开价公道，没有脱离市场基本价格区间，通常会很快成交。有时还会出现多人争抢，竞价的格局，导致价格层层加码，高位成交。 而从市场反应看，房价在持续走强，上升趋势并没有改变。从近期很多房屋的成交历史看，最近的交易价格有的已经远远高于2006年的历史最高成交价格，当然，这与区域存在绝对关系。 第一是Location（位置），第二还是Location（位置），第三也是Location（位置）！同样价钱，宁买好区一破屋，不买孬区一豪宅！这是地产交易的基本游戏规则！ 截至2015年5月7日，整个大洛杉矶地区五县郡，目前共有房屋34776栋在市场上交易，其中300万美金以上豪宅1591套，100万到300万美金的5192套，100万美金以下的28038套。 2015年4月，整个大洛杉矶地区五县郡，共计完成交易（Closed Sale）14233套，300万美金以上成交169套，100万到300万美金的成交1286套，100万美金以下的12777套。 （备注：愚夫在搜索设置范围时，100万，300万可能会出现重复计数，所以会有一些数据误差。所有数据资料都来自于加州地产经纪人专用网站crmls.org） 我们再来看看土地，愚夫主要专注于R3类土地，这类土地可以盖多栋房屋，比如连体别墅，俗称康斗，或者公寓。它也是商业地产形态之一，是愚夫未来主攻的一个方向。这类地产可以自住，可以投资。只要区域好，其升值潜力同样不可小觑。

三十三说美国买房 文：海纳愚夫 《话说美国买房》系列连载推出后，受到了众多投资美国房产的海内外朋友的喜欢与关注，愚夫在此衷心谢谢各位读者朋友！ 作为美国加州一名持牌地产经纪，从业将近两年，成交量接近千万美金，在此要感谢那些支持与信任愚夫的朋友们。因为您们的支持与信任，愚夫及其团队取得了一点小小的成绩；也因为您们的支持与信任，让我们在交易中不断进步与成长。 实践出真知，参与美国房产交易将近两年来，我们的业绩不断增长，我们的业务不断精进。愚夫深信，随着时间的推移，我们的专业能力必将得到更大的提升。我们将更加专业、专注、专一，去服务于更多的客户朋友们。 《话说美国买房》系列连载，在对大洛杉矶地区东区的房产概貌进行论述后，我相信对初次在美国洛杉矶置业的华人朋友，有了一个大致梗概。 后来因为微信圈内有多位朋友咨询洛杉矶300万美金以上豪宅的市场情况，所以又推出了五篇洛杉矶豪宅市场交易报告，希望能提供给在洛杉矶购买豪宅的朋友们参考。 愚夫因为能力有限，提供的资讯不可避免有某些瑕疵，如果有误导到读者朋友们，希望能够得到大家的谅解。金无足赤，人无完人。 为了帮助到更多的朋友在美国洛杉矶置业，《话说美国买房》还将推出系列专题资讯，比如，洛杉矶每月地产报告。愚夫将在每月地产报告中，对大洛杉矶地区上一月的成交情况做一个梗概介绍。将包括住宅、土地、酒店等成交情况，以及可能发展的趋势，提供给读者朋友们参考。 愚夫重点的研究对象将是住宅交易买卖，每次帮客户朋友们买到喜欢的房子，是愚夫及团队成员最开心的事情，比获得佣金本身更开心。当然，由于美国房屋买卖的竞价机制，在帮客户朋友竞买失败时，我们也会有一些难过。 愚夫一直认为，谋事在人，成事在天。凡事顺其自然，顺势而为，顺理成章。凡事随缘，不可强求，强扭的瓜不甜。 人到中年，曾经的人生浮沉，不说已经看破一切。但是，自从来到美国，愚夫已经可以平静应对一切。喝茶、阅读、写作，已经成为了愚夫生活中的最爱。而这些已经成为了愚夫闲暇生活不可或缺的一部分。 工作时，与客户朋友一起看房，看房就是看人生，什么样的人住什么样的房，一切之中，似乎都有上帝的安排。分析市场，判断市场，根据市场，制定应对策略，与对方经纪讨价还价，一次次博弈，都是责任、能力与智慧的较量。 愚夫及其团队在精进住宅地产交易的同时，还将钻研美国住房投资市场。愚夫在美国有幸结识的地产大佬兄长，传授了愚夫一些运用美国金融杠杆，撬动美国地产市场，获得超值回报的玩法。 美国作为一个规则至上的社会，在遵守规则的同时，合理的运用规则，才能在这个社会更好的立足、生存与发展。 愚夫不仅仅喜欢现在的工作与生活，也喜欢关注与研究世界金融市场。中国人的人生，或许就像沪市指数的曲线，站在山巅，一不小心，或许就将跌入谷底，万劫不复。但或许，一夜之间，又站在了山巅，目空一切，不知未来，面对的是万丈深渊！ 美国人的人生，或许就像那道琼斯指数的曲线，只要坚持，未来必将向更高方向发展。在这个过程中，或许有险滩、有河流、有天坑、有曲折，但是，只要实施稳健的财务政策，脚踏实地，一切阴霾都将过去，明

三十二说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之五篇 文：海纳愚夫 洛杉矶豪宅分布，大多要么靠山，要么临海。房屋要么有山景，要么有海景。 整个大洛杉矶地区包括五个县（County），分别是洛杉矶（Los Angeles）、文图拉（Ventura）、圣贝纳迪诺（San Bernardino）、橙县（Orange）、里弗赛德（Riverside），300万美金以上上市豪宅共有1553套。  2014年5月1日到2015年5月1日，累计实现交易1684套，其中洛杉矶县以实现1212套的交易量，稳居第一，橙县以实现420套的交易量，占据次席，里弗赛德成交37套，位居第三，圣贝纳迪诺成交8套，文图拉成交7套。 从成交可以看出，洛杉矶县占据绝对优势，洛杉矶县共辖87个城市。 而洛杉矶的成交主要分布在洛杉矶市（Los Angeles），成交374栋；比弗利山庄市（Beverly Hills），成交150套；太平洋帕里赛德市，成交114套；圣塔莫妮卡市（Santa Monica），成交90套；马利布市（Malibu），成交88套；曼哈顿海滩市（Manhattan beach），成交57套。 而华人集中购买豪宅的几个城市，帕萨迪纳（Pasadena）、圣马力诺(San Marino)、阿凯迪亚(Arcadia)、布拉德百里(Bradbury)、钻石吧(Diamond Bar)，共计成交114套。这几个城市大都属于山景豪宅。 华人购买海景豪宅主要在新港滩（Newport Beach），属于橙县（Orange

三十一说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之四篇 文：海纳愚夫 核桃市，音译又叫沃尔纳特，素有洛杉矶的“小瑞士”之称。有洛杉矶最安全与最宜居城市两大称号。 这座成立于1959年的城市，据最新人口普查统计仅仅三万余人，亚裔高达63.6%，白人占比23.7%，其它族裔占比12.7%，核桃市共有8753套住房。 核桃市学区是洛杉矶乃至全美的顶级学区之一，这个学区横跨核桃市与钻石吧两个城市。这两个城市有全美有名的高中：核桃市高中与钻石吧高中。 核桃市与钻石吧紧密相连，这块地形呈山地丘陵地貌特征。这块区域的豪宅大都建立在山上，以山景房作为卖点。但是由于植被有限，没有了圣盖博谷的树大根深，所以，这些依山而建的房屋，终年都享受着加州炙热的阳光浴。 由于房屋建造时间相对短暂，这些区域的豪宅大多新、大、装修豪华，而且城市街道面貌与圣盖博谷的陈旧相比，也显得焕然一新。 位于钻石吧南部的山岗上，最近十多年来，陆续修造了众多豪宅，现在还在继续修建。笔者曾经多次陪同客人看过这些房屋，房新、屋大、装修豪华、有山景，是这些房屋的主要卖点。 位于这两个区域的豪宅交易相对比较少，2014年4月30日至今年4月30日，这个区域300万美金以上的豪宅仅仅成交8套。 笔者有幸结识的某省饲料王，全家投资移民后，就在核桃市山上购置了价值300多万美金的豪宅，定居于这个城市。 从2014年4月30日至今年4月30日，核桃市联合学区共完成了7栋300万美金以上的豪宅交易，最高交易价格6，180，000美金，最低交易价格300万美金。 最老建造于1990年，最新建造于2007年；2000年以后建造5栋，占比71%；2000年以前建造2栋，占比29%

三十说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之三篇 文：海纳愚夫 雅凯迪亚，“华人的比佛利山庄”，土豪们的乐园；帕萨迪纳以厚重的历史文化，汇集了众多老美传统巨富；而圣马力诺以历史文化名城相称，一点不为过。 这座成立于1913年的城市，据最新人口统计，至今仅仅只有13000多人口，其中41.3%的白人，亚裔53.5%，其它族裔5.2%。圣马力诺共有4437套住房，已经没有百万美金以下的房屋。 从2014年4月28日至今年4月28日，圣马力诺共完成了34栋300万美金以上的豪宅交易，最高交易价格11，300，000美金，最低交易价格300万美金。1000万美金以上住宅成交了两栋，600万美金以上住宅成交了9栋。 最老建造于1912年，最新建造于2014年；2000年以后建造3栋，占比8.8%；1960年以前建造27栋，占比79.4%，其中建于二三十年代居多；1960年后到2000年建造4栋，占比11.8%。 最短上市0天成交，最长325天成交。在60天以内成交14栋，占比41%；超过60天成交的20栋，占比59%。 成交房型最少的三个卧室，最多的八个卧室，位于OAK GROVE街，以4、5、6个卧室居多；建筑使用面积最大9120平方英尺，位于SHENAND

二十九说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之二篇 文：海纳愚夫 在洛杉矶圣盖博谷地区，分布着十多个城市，居住着华裔、白人、黑人、墨西哥裔、亚裔等众多族裔。 在北部靠山区域，雅凯迪亚、帕萨迪纳、圣马力诺紧紧连接在一起。圣盖博谷的豪宅大多分布在这一区域。在上一篇我们重点介绍了雅凯迪亚市豪宅交易的市场状况，这一篇我们将向读者朋友重点介绍帕萨迪纳豪宅的市场交易状况。 帕萨迪纳是一个传统的老美社区，具有厚重的历史韵味。帕萨迪纳南部区域，围绕着LANGHAM酒店，周边分布了众多豪宅。树林茂密，根深叶茂，庭院深深，藏龙卧虎。全美有名的熊猫快餐老板，一位越南华裔，就居住在这个区域。 LANGHAM酒店也属于圣盖博谷周边地区最高端的酒店，笔者登陆美国的客人，他们第一站大多从这个酒店开始。 210高速穿越整个帕萨迪纳城区，以210为界，北边属于相对低端的社区，居住着大量黑人，南边属于相对高端的社区，居住着一些传统的老美巨富。世界闻名的加州理工大学就坐落在这座城市，帕萨迪纳城市学院与加州理工大紧密相连。两所大学，给这个城市带来了厚重的人文气息。 目前帕萨迪纳有20栋300万美金以上的豪宅，在市场上待销。 从2014年4月27日至今年4月27日，帕萨迪纳共完成了27栋300万美金以上的豪宅交易，最高交易价格6，628，889美金，最低交易价格301万美金。 最老建造于1901年，最新建造于2006年；1960年以前建造19栋，占比70.4%；1960年到2000年建造6栋，占比22.2%；2000年后建造2栋，占比7.4%。 最短上市3天成交，最长680天成交。在60天以内成交13栋，占比48%；超过60

二十八说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之一篇 文：海纳愚夫 随着在微信朋友圈陆续展出洛杉矶300万美金以上的豪宅，为进一步让更多朋友了解、认识洛杉矶豪宅交易市场，愚夫将在接下来的《话说美国买房》系列连载中，推出洛杉矶豪宅市场交易分析报告，供需要这方面资讯的读者朋友做决策参考依据。 我们还是先从熟悉的雅凯迪亚（Arcadia）市说起，这是位于洛杉矶东北部圣盖博谷的一座小城，素有洛杉矶“华人的比佛利山庄”之称。该市有著名的圣塔安尼塔公园跑马场和洛杉矶县植物园，也称“孔雀园”。 雅凯迪亚（Arcadia）北部靠山，环境优美，据最新的人口统计数据，该市人口为56,364，亚裔的比例高达59.2%，而白人人口只有25.7%。随着近几年华人的持续涌入，白人在这个地区成为了名副其实的“少数民族” 。 雅凯迪亚市（Arcadia）与帕萨迪纳(Pasadena)、塞拉玛瑞(Sierra Madre)、圣玛利诺(San Marino)、蒙罗维亚（Monrovia）、天普市(Temple City)、阿尔蒙迪（El Monte）相邻，市区总面积28.8平方公里（11.1平方英里）。 雅凯迪亚横跨多个学区，当然顶级学区非雅凯迪亚联合学区莫属，所以在这个城市买房，一定要搞清楚房子所属学区。如果买到阿尔蒙迪学区，房子将大打折扣。 从2014年4月26日至今年4月26日，雅凯迪亚共完成了37栋300万美金以上的豪宅交易，最高交易价格8，388，000美金，最低交易价格300万美金。 最老建造于1937年，最新建造于2014年；2014年建造21栋，占比56.8%%；1960年以前建造8栋，占比21.6%；1990年后到2013年建造

二十七说美国买房 文：海纳愚夫 话说与开超市的朋友夫妻选中一套卖家回价795000美金的房子，房型、位置、前后院都是在近一个月选房过程中，看到最好的房子。 由于他们对价格还有些歧义，所以，出于心理因素，在我们收到卖家经纪的回价两天后，最后时刻，在我的建议下，朋友给出了786000美金的回价。 卖家能否接受，在考虑了对方经纪曾经告知的信息，卖家拒绝了一个775000美金的出价。如果没有其它买家竞争，那么卖家没有其它选择，接受我们价格的可能性将非常大。 在我们给出回价后，当天下午就收到了卖家接受的合约。卖家如此爽快，买房朋友反而感到了疑惑，觉得是不是还有空间。 带着疑惑，房子进入Escrow（公证行），开始进行房屋检查、房屋评估、银行贷款、房屋过户、房屋交割等手续。 此时，朋友夫妻还有17天的反悔期，退出此房的交易，将没有任何损失。 房屋检查结束后，由于美国房屋是木头结构，房子已经三十六岁了，所以出现了白蚁现象，此外还有大大小小，多种问题。当然都是小问题，没有任何结构上的大问题。 房主同意出资查杀白蚁，当然，这也是杀价的重要时候。通常房主急着卖房的话，杀价就能成功，如果房主不急于出手，市场又处于卖方市场，杀价就难以奏效。 与此同时，市面上又出现了两栋不错的房子，一栋报价929800美金，建筑面积2925平方英尺，占地面积8316英尺。与卖方经纪预约后，上市第二天就带朋友前往现场看房。 此房前面是一片湖面，后面院子远望是山景，风景极佳。而且装修考究，给人可以直接拎包入住的感觉。这也是此房两个最大的卖点。 当然，室内错层太多，楼上楼下均是错层，房型也一般，光线趋暗。不过朋友先生非常喜欢，要求出价。 在出发前，我就查阅了此房的历史，房主买于2007年，购买价格779000美金，刚好买在一个历史最高位。此房现在中间评估价格在757000美金，最高评估价格在855000美金。卖家现在开出928000美金的卖价，明显脱离市场，实属离谱。 我们与朋友商量后，考虑诚意因素，准备直接高于中间评估价格5万美金，开出806000美金的出价，看对方如何回价，再进行磋商。但是，当我们送出Offer时，对方经纪告诉我们，已经有人出卖家的要价了。 待我们等待对方经纪的回价时，对方经纪

二十六说美国买房 文：海纳愚夫 先说说上次两笔房产交易的情况吧。 来自广州购买投资房的朋友，我们在帮他们竞价购买报价468000美金的房子，面临最后一次出价机会时，考虑到他们是投资，过高的飙价，会超出租售比率，在与他们商量后，给出了480800美金的极限价格，最后，此房被出更高价格的其它买家买走。 如果他们是自住，势在必得，我们建议开出的价格应该在486000美金上方，此房最终成交价格将在Closed Escrow (完成交易）后，水落石出。 在最后一次竞价的同时，我们向另外相中的一栋报价455000美金的房子，开出了423000美金的Offer，略低于中间评估价格。因为如果两个Offer被同时接受，将陷我们于尴尬的境地，这是我们对第二选项开价较低的原因。 第一选项失败后，我们带着两位客户朋友，搜罗了华人老区与新区，具有投资价值的所有房源，一一展现在他们面前。并再次现场查看，通过比对后，并再次现场查看了第二选项的房源，第二选项的房主回价445000美金，降价了一万美金。 如果我们接受这个价格，交易尘埃落定，卖家不能反悔。我们也还可以再次回价，当然，卖家可能不理睬我们，交易再次失败。 我们将目前市场同类房源近期的交易情况，全部展现到客人面前，并将目前市场房源状况，进行比对总结分析，最后由客人自己作出选择，是接受卖家的价格，还是重新再回价一次。 他们看了我们的分析后，并结合市场房源的紧张状态，选择了接受卖家的报价，交易初步成功。房子进入Escrow(公证行），进行交割手续。接下来，将进行房屋检查，房屋评估，房屋贷款，房屋交割的最后工作。 这位客人开创了两个历史，她是来自天涯第一个找我买房的读者朋友，也是第一个找我买投资房的朋友。不愧对他们的信任，是一份沉甸甸的责任。 他们此次赴美，专程购房，并恰好遇见春节的客户朋友聚会，有幸相识相交。对他们的信任，有一种责任，更有一份深深的感动。他们夫妻的谦卑与儒雅，给我留下了深刻印象，我相信，我们会成为一生的朋友。 他们在签完贷款初审文件，并授权我的一个朋友帮他们签贷款最后的放款文件后，即返回了中国，他们整个购房时间不到十天，干脆利落。 在完成交易手续后，将他们的房子出租出去，并做好出租的后续服务工作。我相信，以我圈内的资源，将无愧于他们的信任。 另外一栋卖家回价795000美金的房子，是我们与朋友夫妻历时一个月，先后五次现场看房，发现的一栋最理想的房源，此房最终花落谁家，请听下回分解。 （未完待续：二十七说美国买房） 

二十五说美国买房 文：海纳愚夫 最近同时在帮助多个朋友看房、选房、买房，奔波于洛杉矶各个城市之间。 洛杉矶东北部有座城市叫做拉文（La Verne）市，她西边紧邻圣迪马斯（San Dimas），东边紧邻克莱蒙特（Claremonte），南边紧邻波莫纳（Pomona），北部是山脉。这是一座风景优美，漂亮优雅，紧邻山区的老美城市。 买房的朋友一家人已经来美三年多，通过投资超市，做跨国公司移民美国，今年获得永久居留权。 他们对洛杉矶已经相当熟悉了，考虑华人区房屋的性价比没有老美区高，所以，经过慎重比较，选择了在拉文市买房自住。 这座城市的学区没有华人顶级城市如核桃市好，但是她的学区分数也在800多分以上，距离华人老区也仅仅只有20多分钟的车程。如果自住，还是非常不错的选择。 在经历几轮看房下来，看到一套不错的独立屋，1979年建筑，四房二浴半，前后院，带游泳池。占地面积8897英尺，建筑面积2538英尺。 此房从图片上看，没有特色，险些被我们排除在外。但是当我们进入屋内时，房型规整，布局合理，格调高雅。前后院规划布局也非常协调，朋友一看，也非常喜欢。 此房开价接近80万美金，我们地产经纪内部网站评估中间价768000美金，最高837000美金，最低698000美金。 经过商量，朋友开出了一个748000美金的Offer，接近中间评估价格，希望能以此探一下卖主的价格。当然，依据交易经验，这个房子最终的成交价格应该落在78到80万美金之间。 因为此房没有明显缺陷，没有硬伤，它的售价只会高于中间评估价格。至于高多少，这取决于卖家的心态和想参与竞买此房人的出价状况。 在开出Offer后，对方经纪人在查阅了朋友的信用报告，资信证明后，并与我们的贷款银行经纪确认朋友信用贷款没有问题后，给出了795000美金的回价，如果我们接受这个价格，这笔交易的主动权将由卖家转到买家。 由于这个价格与朋友的预期有些出入，所以，朋友告知先等几天。当然，其结果可能卖主再降低一些价格，或者也有可能被其他买主买走。 我们在帮另外一个从广州来的朋友购买核桃市学区，钻石吧市的学区房时，也遇到了类似情况。房屋是一栋户型、位置都不错的