无论买新房，还是买卖二手房，首先都是先在美国有一个账户，购房款先进入购房人在美国的账户中，接下来就是选房，现场看房，确定房源后，出价，谈妥价格后，房子进入公证行办理过户手续。 费用有：保险费、房屋检查费、契税、文件制作费、公证行手续费等各种费用累计不超过房价的1.2%，通常1%左右即可。 无论是美国公民、居民，还是外国人都可以在美国贷款买房。贷款需要提供购房者的工作证明、收入证明、信用报告，最重要一点是头款加上费用在银行账户上必须存上两个月。贷款利率根据贷款期限、贷款人信用等不同而不同，年利率现在在4%上下。 洛杉矶房产税在房屋成交价格的1.2%，各个城市因为修建时间不同，略有一点出入。房产税也会根据房屋市价做出适当调整，但是调整的幅度极小。比如，在洛杉矶圣马力诺市，一栋房屋市价现在可能300万美金，但是，由于它可能成交于1960年，当时成交价格可能在15万美金，它每年的房产税可能就在几千美金。房产税每年交两次。

欢迎 wendywei，有在佛州购房的朋友，可以联系她。佛州房产从投资租售比看，比洛杉矶更有价值。

买房不能拿到绿卡。买房投资，如果达到美国移民局投资移民相关要求，有可能拿到绿卡。洛杉矶房产投资回报率已经非常低了，从租售比看，大约在3—5%左右。如此低的回报率，为何全球投资者，还蜂拥而至洛杉矶？这或许才是值得众多朋友思考的一个问题吧。

是的，华人买房大多在洛杉矶，愚夫就在洛杉矶。不过愚夫的客人大多是借助中国十多年市场经济的发展，把握市场机会，依靠自身能力发展起来的，在各行各业比较厉害的朋友。目前，愚夫还没有为国内贪官买过房。基于人性，愚夫不拒绝为这类客人提供服务。【图片】

愚夫在全美第二大城市，也是海外华人政治、经济、文化中心，号称北京、上海、广州、深圳的后花园——洛杉矶。

美国房产因为2008年百年不遇的金融危机，被砸了一个大坑，全美房产平均跌幅在40%上下。2009年到2012年，底部盘整三年多，2013年上半年开始了一轮上攻，全美平均涨幅达30%以上，再经过2014，2015年的稳步上升，目前全美平均房价已经与金融危机前相差不多了。个别地方，如洛杉矶的部分房价已经超越金融危机前的水平了。

二十说美国买房 文：海纳愚夫 洛杉矶DOWNTOWN，是大洛杉矶地区的中心地带，洛杉矶华人老区距离DOWNTOWN最近。但是，这个名义上的市中心，并非国内某种意义上的市中心。 交通拥堵，停车拥挤，城区面貌破旧，流浪汉聚集。这就是DOWNTOWN给我留下的印象，所以，每年也难得去市中心一次。 当然，笔者个人的片面看法还是改变不了DOWNTOWN作为洛杉矶商业、经济、金融、文化的中心，白天，这里有大量的上班族。每天下午，从DOWNTOWN分流到各个城区高速路上，犹如蚂蚁般的车辆，就可以判断有多少人在市中心上班工作。 各条高速，早上开往市中心拥堵，下午从市中心开往各个城区拥堵，是洛杉矶一景。 分布在华人老区北边的帕萨迪纳，是以白人与部分黑人为主体的城市，分布在东南边的柔丝蜜、阿尔蒙蒂、鲍德温公园市，是以墨西哥裔为主体的城市。 帕萨迪纳，是一个具有欧洲风情的城市，城市已经非常古老。近年来，也有大量华人在这个城市购屋置业。帕萨迪纳的商业气氛也非常浓厚，这里有周边唯一一家苹果产品的专卖店。 比较有名的加州理工大学，就坐落在这座历史名城。所以，帕萨迪纳虽然房屋年代久远，房屋比较老旧，但是帕萨迪纳的房价依然比较贵。 帕萨迪纳分为南北，靠近210高速以北的部分区域，是黑人的社区，这一块房价相对偏低。而华人在帕萨迪纳置业，靠近210高速以南，在加州理工大学与帕萨迪纳城市大学附近置业的比较多。 帕萨迪纳与华人老区顶级城市雅凯迪亚与圣马力诺相连，靠近这些区域的房屋，房价都比较偏高。如果您想生活在老美社区，又希望相对更方便一些，那么帕萨迪纳是不错的选择，只是这里房屋年代比较久远了。 柔丝蜜与华人老区蒙特利公园市、圣盖博市相邻，阿尔蒙迪与华人老区天普市、雅凯迪亚市相邻，由于这两个城市以墨西哥裔为主，所以，房价普遍偏低。 大量华人因为这些区域房价比较低，而且又靠近华人老区，非常方便，所以，纷纷在这些区域置业。 以圣马力诺、雅凯迪亚为高房价的居住群体，以天普为中高房价的居住群体，以阿罕布拉、蒙特利公园市、圣盖博市为中等房价的居住群体，以柔丝蜜、阿尔蒙迪相对更低房价的居住群体，形成了洛杉矶华人老区完整的上、中、下人口生态区。 而随着洛杉矶华人的增多，沿着十号高速，大量华人向东移动，也即向远郊蔓延。因为，越往东，房价越便宜，越能享受更好的居住环境。 （未完待续：二十一说美国买房） 微信号码：1397154975 2014年12月16

十九说美国买房 文：海纳愚夫 很多新的移民群体，来到美国，来到洛杉矶，不知道自己应该选择洛杉矶华人区哪个城市安家。今天我就洛杉矶华人老区、新区、新贵区做一番比较，希望能给移民朋友们决策提供一些参考依据。 洛杉矶华人老区距离市中心DOWNTOWN最近，驾车从十号高速向西20分钟左右即可到达。生活在华人老区，最重要的就是方便。 这里凝聚了老华人们数十年的努力，将圣盖博谷建成闻名世界的华人天堂。生活在这里，每天享受着加州灿烂的阳光，清新的空气。这里虽然华人人流较大，但是，大家和谐相处，街道上很难看到争执与谩骂。 华人的各种生活设施，应有尽有，哪怕不懂英语，您在这里也不会感到任何不便。华人老区由于年代久远，唯一不好的就是看上去比较破旧。 由于华人老区建成时间最长，所以，这里的商业机会还是最多。每到周末，遍及大洛杉矶各个地区的华人都喜欢汇聚到VALLEY大道的中餐馆，一品来自自己家乡的中国美食。所以，周末这个地方经常会有交通拥堵现象。 喜欢热闹，需要工作，追求方便的朋友们，华人老区应该是首选。但是，这里房子由于建筑年代很长了，所以房子普遍比较旧，而且价位相对也比较高。 而且华人老区的人口结构相对也是最完善的，高、中、低各类群体皆有。如果说，洛杉矶是海外全球华人的政治经济中心，那么华人老区就是洛杉矶的代表。 而以罗兰岗为中心的华人新区，生活也非常方便，城市面貌相对也更新。但是，由于人流量、人气，与老区相比，还是有一定差距。 近年来，新移民群体，生子妈妈大量涌入罗兰岗，这个本来也是韩国人的城市，中国人在这里已经明显占据上风。 华人新区一带较华人老区而言，显得更整洁，更静谧，更具现代化。华人新区像她的年龄一样，吸引着更多年轻的移民群体入驻。 华人新区的便利性，比老区要差一些。很多到罗兰岗待产生子的妈妈，多数都在华人老区来完成产前检查，生子重任。 华人老区地貌是平坦棋盘型，华人新区地貌是山地丘陵性。所以，在老区开车相对比新区忽上忽下的山地更容易。 如果您喜欢静谧，喜欢房子更新，喜欢山地丘陵地貌，华人新区就是您最好的选择。 与华人老区、新区相比，华人新贵区尔湾，她的特点是房子更新，城市规划更好，城市的绿化与环境建设，是老区与新区都无法比拟的。 尔湾唯一的缺点就是距离华人老区太远，如果生活在尔湾，工作在华人老区，那么每天将耗费大量时间在路上。 如果有钱有闲，喜欢更加静谧的生活环境，尔湾或许应该是您的首选。 （未完待续：二十说美国买房） 2014年12月13

十八说美国买房 文：海纳愚夫 从华人新区沿着60号高速继续往东，转上71高速往南，就进入奇洛岗（Chino Hills）市区。 奇洛岗东边紧邻71号高速，与奇洛（Chino）接壤，东南边与科罗纳（Corona）相邻，西边紧邻钻石吧（Diamond Bar）、约巴林达（Yorba Linda），北边与波莫纳（Pomona）相连。 奇洛岗是一个新兴华人社区，由于这里的房价相对便宜，房屋多建于八、九十年代，大量的中国中产阶层在这里置业购房。奇洛岗地貌呈现山地、丘陵特征。 沿着GRAND大道从60号高速往南行驶，穿过钻石吧市区，经过DIAMOND BAR大道、CHINO HILLS大道，进入奇洛岗社区。也可以从60号高速向东，转向71号高速往南，从CHINO、CHINO HILLS大道转下高速，向西行驶，进入奇洛岗社区。 奇洛岗、奇洛一带由于开发未能跟上经济、社会、人口发展，成为2008年后美国房市危机的一个重灾区，不过经过5年的修复，随着美国房市的复苏与强劲上扬，奇洛岗一带房价已经稳步上扬，走入良性发展轨道。 奇洛岗几条主要街道，东西纵横的有CHINO、GRAND、EUCALYPTUS，南北纵横，呈现弧型状的一条路就是CHINO HILLS大道，北边与60号高速相连，东边与71号高速相连。 在CHINO大道与71号高速的西北角的商业广场中，有老美最大的仓储销售店铺COSTCO位于其中，这也是华人新区第二家。它是周边城市奇洛、波莫纳、钻石吧的仓储销售集散中心。 奇洛岗相对于华人核心区域罗兰岗而言，就算华人新区的郊区了，相对于老区而言，就算郊区的郊区了。 目前奇洛岗共有上市房屋212栋，最低报价214900美金，最高报价499万美金。大量房屋建于90年代中后期及

十七说美国买房 文：海纳愚夫 从华人老区10号高速转605号高速，往北行驶，再转向60号高速，向东行驶，不到两英里的距离，洛杉矶华人新区即进入视线。 从60号高速沿着HACIENDA大道向南行驶，即进入哈仙达岗社区。哈仙达岗最有标志性的建筑，非西来寺莫属。从HACIENDA大道继续往南行驶，穿过科利马（COLIMA）大道，西来寺就位于路的东边。 西来寺是洛杉矶华人区最大的寺庙，每年的华人农历春节，西来寺人山人海，车流如潮。而初次来到洛杉矶的华人佛教信徒，都会来到这个寺庙上香，祈求上苍与佛祖的保佑。 哈仙达岗有全美排1000名内的两所著名高中，分别是洛斯拉图斯高中(Los Altos High School)与格伦·威尔逊高中(Glen A. Wilson High School)。 哈仙达岗与拉盆地属于一个联合学区，共有小学18所，初中10所，高中五所，其中一所职业高中，一所成人教育学校。 哈岗北边与工业市、拉盆地相连，南边与惠提尔、拉哈布拉相邻，东边紧邻罗兰岗。哈岗市区内的AZUSA、HACIENDA、7TH，三条南北大道，将哈岗与60号高速相连。 哈岗境内的科利马（COLIMA）大道，是华人新区罗兰岗商业中心的补充。哈岗、罗兰岗市区内的房屋分租，由于区位优势不及华人老区，其价位还是比老区略微低一些。 哈仙达岗地形，靠近60号高速区域相对平坦，COLIMA大道往南属于山地丘陵地貌特征。 哈岗的独立屋以上世纪七八十年代建筑居多，目前上市房屋117栋，最低报价215000美金，最高480万美金。 （需要了解哈岗上市房源，请点击：http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33347962747） 2014年1月1日至12月10日，哈岗共完成383

十六说美国买房 文：海纳愚夫 罗兰岗作为华人新区的商业中心，这个城市最早是以二奶村闻名于世。 笔者在工作中，也接触了不少所谓的二奶。作为每一个个体，每个人都有权利选择自己的生活。所以，二奶虽为人不齿，但是，同样应该得到尊重，这是基本人权。选择什么样的生活，是每一个人自己的事。只要不影响他人，这也是每一个人自己的自由。 今天，罗兰岗的支柱产业，已经不是所谓二奶了，而是赴美产子的巨大群体。漫步罗兰岗的商业广场，最大的风景线就是身怀六甲的待产妈妈们。 这些妈妈们是值得尊敬的群体，她们为了自己的下一代有更好的生存环境，很多一个人飘洋过海，冒着语言不通，经过漫长飞行，经过美国海关的盘查，来到美国，来到一个陌生的国度，生下自己的宝贝。其中辛酸，或许只有妈妈们自己才更清楚。 COLIMA大道，音译“靠你妈”，有骂人的味道，这是众多华人初来罗兰岗的印象。其实COLIMA（科利马）缘于一个人名，他是西班牙的一个国君级的神父。在西方，以人名命名街道是普遍现象。 在罗兰岗市区，科利马大道是华人新区的主要商业圈，近几年的赴美生子大潮，以及这个商圈的带动，罗兰岗的房价也是节节攀升。 罗兰岗东北方向临顶级住宅区钻石吧，顶级学区核桃市，西临哈仙达岗、拉盆地。北部以平坦地貌为主，南边以山丘地貌为主。位于60号高速与57号高速之间，所以交通也非常便利。 跨越罗兰岗南北的几条大道，从西到东，FULLERTON、NOGALES、FAIRWAY直接与60号高速相连。 在罗兰岗的各个商业广场中，华人超市，中餐，银行应有尽有。所以，生活在这座城市，也是非常方便。而且，由于年代相对更近，所以，看上去与华人老区的破旧相比，罗兰岗显得就比较现代化了。 罗兰岗的独立屋建筑，大多以上世纪六七十年代居多，房屋看上去比老区三四十年代的显得也更新。 罗兰岗目前共有上市房屋82栋，最低报价26万美金，最高报价4995000美金。（需要了解目前罗兰岗上市房源，请点击：http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33321630840） 2014年1月1日至12月9日，罗兰岗共完成了250栋房屋的交易，最低交易价213，170美金，最高交易价250

十四说美国买房 文：海纳愚夫 从洛杉矶DOWNTOWN出发，沿着十号高速往东行驶，经过710号高速，从ATLANTIC大道转下十号高速，往北行驶，进入阿罕布拉市。 阿罕布拉市东临NEW街与RAMONA街，与圣盖博市相连，南临HELLMAN，与蒙特利公园市相连，西临710号高速，与洛杉矶市相连，北临HUNTINGTON大道，与帕萨迪纳相连。 在阿罕布拉市区范围，有两条重要的商业街，一条是VALLEY大道，以华人餐饮、商业广场、超市等为主；一条叫做MAIN街，汽车销售是这条商业街的主要特色。老美比较大的仓储销售——COSTCO，也布局在这座城市PALM街与COMMONWEALTH十字的西北角，它是华人老区最近的一家。 阿罕布拉市位于VALLEY大道上有一处比较大的商业广场，这处商业广场上分布有加州超市、银行、广东早茶餐厅、运动品专卖店、无线宽带缴费服务厅等。 阿罕布拉南北大道从东到西主要有NEW、GARFIELD、ATLANTIC、FREMENT，东西大街从南到北主要有VALLEY、MISSION、MAIN几条大道。 阿罕布拉学区横跨阿罕布拉市与蒙特利公园市，阿罕布拉学区共有五所高中，13所小学。 阿罕布拉市区面貌与城市风景都还不错，ALMANSOR公园与市政高尔夫球场紧密相连，是这个城市最大的绿地中心。公园内有很多免费的运动场所，其中就有华人喜欢的乒乓球运动场。 孩子常常与他的朋友们，在ALMANSOR公园打篮球，玩乒乓球。每年的美国国庆节，这处公园也是周边最大的烟花放送场所。 阿罕布拉目前共有上市房屋85栋，最低报价28万美金，最高报价1088000美金。（需要了解阿罕布拉市目前上市房屋情况，请点击查阅：http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33300690477） 2014

十三说美国买房 文：海纳愚夫 从洛杉矶DOWNTOWN出发，沿着十号高速向东行驶，经过710号高速，从Garfield大街转下十号高速，往北行驶，进入阿罕布拉市；往南行驶，进入蒙特利公园市。 蒙特利公园市，是旅美华人最早的根据地之一。 蒙市对新移民来说，有两个地方是新移民的聚集地。丁胖子广场，位于GARFIELD大街与GARVEY大街的东北角，这个广场很小，但是名气很大。很多第一次看见鼎鼎有名的丁胖子广场时，认为这是在中国某地的城中村。 围绕丁胖子广场附近，分布中很多中低端的家庭旅馆，有时一套100多平米的房间中，住着数十人。也有很多华人房主将房子改建，用于出租。甚至有很多连车库都改成了房间，用于出租赚钱。 这些家庭旅馆在美国处于灰色地带，根据美国法律，任意改建房屋属于非法，但如果没有人举报，民不举，官不究。但是，房屋如果上市交易，必须恢复房屋原状，否则无法通过市政府的检查，完成过户手续。 家庭旅馆通常一间房屋摆放两张上下的单人床，一个铺位可以收到10美金一天，这些地方是低收入群体的避风港。政府不是不知道，很多时候也睁一只眼，闭一只眼，只要不发生安全事故，没有人举报，也就相安无事。有巨大市场，是这些家庭旅馆存在的缘由。 丁胖子广场的南边是林肯酒店，但是由于时间久远，林肯酒店已经非常破旧，价格接近100美金。丁胖子广场的西边有一家华人超市——香港超市，围绕丁胖子广场周围，有不少家庭旅馆，很多旅美华人第一站，就从这里开始。 在GARFIELD大街上，有一家医院，叫做嘉惠尔医院，在洛杉矶百分之五十以上的美国宝宝，都出生在这家医院。围绕着这家医院周边，密布了很多诊所，大多针对代孕妈妈提供产检医疗服务。 沿着GARFIELD大街往南，转向GARVEY大街，进入蒙市餐饮业最繁华的街道，也是蒙市商业最旺的街道之一。从GARVEY一路向西，转入ATLANTIC大道向北行驶，靠近10号高速的东边，有一处商业广场叫做亚特兰大广场，这里的建筑结构是楼上公寓，一层分布多种商业店铺，地下层停车，颇有国内万达广场的韵味。 这里的公寓是蒙市月子中心最集中的地方，也是国内短期商务旅行居住的集中地。在这里，最大的风景也就是三五成群的怀孕妈妈。 蒙特利公园市统归阿罕布拉学区，学校分布请见阿罕布拉学区明细情况。 蒙特利公园市的独立屋大多建于上世纪四、五、六十年代，康斗、公寓多以七八十年代以后居多。目前蒙市共有上市房屋77栋，最低报价209000美金，最高报价

十二说美国买房 文：海纳愚夫 据一个旅居洛杉矶四十多年的朋友讲，大洛杉矶城市都会区有五到六个北京大。整个洛杉矶由十多条高速，五个县郡，131个城市（英文指CITY）组成。 而华人在洛杉矶主要分布在大大小小近二十个城市中，形成了三个相对集中的区域。在介绍完洛杉矶华人区的精英住宅、顶级学区后，接下来我们将从洛杉矶华人老区重新开始。 华人老区圣盖博（San Gabriel），笔者目前就暂时居住在这个城市。如果说圣盖博作为华人老区的商业中心，一点都不为过。 华人区最大的商业广场——全统广场，比较有名的酒店——希尔顿酒店，就在圣盖博市VALLEY大道上。 多个华人超市，如顺发超市、夏威夷超市、99大发超市，各种中餐，川菜、湘菜、粤菜、江浙菜、东北菜、火锅等，在圣盖博市范围内的VALLEY大道两旁，西至NEW，东到SAN GABRIEL，仅仅三条大街的范围内，都能够找到。 这个城市的房屋多建于上个世纪四五十年代，由于年代久远，所以看上去比较陈旧。圣盖博市分为南北两个区域，以LAS TUN1AS为界的南边，相对好一些，这个区域有部分房屋属于圣马力诺学区，房价就非常高了。 西起NEW街、RAMONA街，东边至SAN GABRIEL大道往东一条小街，南边以十号高速为界，北边以LONGDEN为界，DEL MAR大道贯穿圣盖博的南北方向。从南到北，VALLEY、MISSION、LAS TUNAS三条大道贯穿东西方向，这就是圣盖博市的城市范围。 由于圣盖博市相对便利的生活条件与设施，所以，旅美华人第一站大都从这个城市开始。生活在这个城市，似乎与语言无关。这个城市居住着很多旅居美国数十年，甚至上百年的华人。不愿搬离，就是因为生活习惯一旦形成，很难改变。 圣盖博市共有五所小学、一所初中、两所高中，2013年API平均分数728分。 圣盖博市目前共有上市房屋77栋，最低报价279900美金，最高报价388万美金。（圣盖博目前上市房屋链接http://mrmlsmatrix.com/DE.asp?ID=33231649949，点击可以查阅）。其中属于圣马力诺学区的房屋有两栋，一栋价格在1588000

十一说美国买房 文：海纳愚夫 在平时的工作中，经常有世界各地的朋友，询问在美国买房的一些问题，现将有关问题，集中梳理，解答如下。 问：在美国买房，没有美国身份可以贷款吗？答：外国人持有效的B1/B2签证，或者持投资移民签证登陆后，在每年报税期内（每年4月15日为报税截至期，但可要求会计师申请报税延长至10月15日），在美国买房可以贷款，而且可以享受较低的利率。据我所知，比较大的有汇丰银行、富国银行都可以办理房屋贷款。但是，这两家银行要求贷款人的头款，必须在美国国内任一家银行存期满两个月以上。 贷款人如在贷款期间，存入10万美金成为汇丰银行贵宾帐户，存期大约在45天左右，批下贷款后，贷款人就可以转走此笔资金。贵宾帐户优势是利率更低，差别大约0.5%。富国银行对贷款人的信用、工作证明、收入证明等查询非常严格。汇丰银行贷款年利率目前在3%左右，富国银行在4%左右。 还有很多华资银行也可以申请贷款，如华美银行，没有头款存期要求，但是要求在华美银行帐户里保留60个月月供款，此预留金不可作为头款。 问：在美国买房，可以申请绿卡吗？答：不行。买房与身份无关。美国有一套严格的移民身份转换制度，虽然在美国买了房，但是不能办理绿卡。 问：在美国买房，有助于签证申请吗？答：美国买房与签证申请关系不大，但如果在美国有房，能证明您的财力，有助于签证申请加分。但是，如果您表现出移民倾向，或者有占美国政府福利的情况，同样可能被拒签。笔者身边就有在美国生子的妈妈，在美国置下产业，但是由于在自己不知情的情况下，曾经占用美国社会福利，重新签证时，就被拒之于门外。 问：在美国买房，有身份利于贷款吗？答：有美国身份在美国买房贷款，需要查询贷款人的信用报告、收入证明、过去两年的报税纪录，三者缺一不可。要想获得贷款，通常对贷款人的收入证明与报税额度，要求都比较高。 问：在美国买房，可以贷款买几套？答：据我所知，目前外国人在美国可以贷款购买1-4套房屋作为自住房，头款仅需30%-40%。如超过4套房则计为收入房，头款须50%以上。美国房市复苏，这项已经实行将近五年的政策，会否做出调整，目前还不得而知。 问：在国内可以开美国银行的户头吗？答：可以。据笔者了解，目前只有华美银行有这个业务，但需要先联系美国华美银行提供相关资料后，华美银行中国办事处才对申请人受理，笔者所在团队提供这项服务。 问：在美国买房，可以以租养贷吗？答：完全

谢谢支持。

美国房屋有移动屋、公寓、康斗（俗称联排别墅）、独立屋几种样式。

谢谢关注。

美国房产交易，有严格的规章制度，而且经纪人的佣金，是由卖家支付。在美国房产交易过程中，涉及买家、买家经纪人、卖家、卖家经纪人、第三方公证行（Escrow）、第三方房屋检查公司，如果贷款，还涉及银行，各方独立，相互制约，又相互监督，如果涉及欺诈行为，不仅仅是被吊销执照，终身不得再从事地产行业，而且可能坐牢，失去自由。

十说美国买房 文：海纳愚夫 尔湾南北偏东西大道主要有Jamboree、Culver、Jeffred三条大道，另加261与133两条收费高速公路分布在两侧，它们将5号与405号高速连接在一起，405号高速直达洛杉矶国际机场。 尔湾东西偏南北大道主要有Irvine、Walnut、Irvine Center三条大道，另加5号与405号高速公路成三角形状，在南边汇合。 洛杉矶上市房屋，90%都是二手房源，但是在尔湾，有不少新房、期房在不断推向市场。尔湾新房设计非常现代化，很对中国人的胃口。 尔湾房屋多以区域性的小区方式建设，一片小区中，有独立屋，也有连体别墅（俗称康斗）。每一个小区配套设施完备，有社区公园、网球场、篮球场、游泳池、健身会所等。建筑特点是地小房型好，房屋新。而华人老区与新区独立屋占地面积都比较偏大，房屋旧。 尔湾一年到二十年的新房区域有六个，分别是：Laguna Altura 拉古纳阿尔图拉，Northpark  北园， Oak Creek 榆树川，Quail Hill 鹌鹑山， Turtle ridge 乌龟山，West Park 西园。 尔湾全新开发区有五个，分别是：Crpress Village柏树村， Great Park大公园，Portola Springs波托拉泉，Stonegate 石门， Woodbury 伍德伯里。 尔湾总人口已经达到20多万，其中亚裔占比达到40%。尔湾共有小学23所，初中6所，高中7所。尔湾初中API分数普遍都在940分以上，高中除掉一所职业高中外，另外六所API分数也都在870到930分之间。所以，尔湾学区，名不虚传。 目前尔湾排名第一的高中是