哈哈哈哈哈哈哈，主楼戳到笑点了。。

阿姨觉得美国好还是中国好？

澳洲人民真是重口味。。

好详细，LZ辛苦了

LZ好人，太详细了

大学的适合，某年七夕，某姑凉收到男友送的30棵树苗，要两人一起种，说是爱心树，结果种完了直接跪了。【图片】

最近这段时间真的是灾难频发，愿逝者安息，愿好人平安。

马耳他是俺最想去的岛国之一，冰与火之歌，特洛伊等一大批经典影视的取景地，美惨了，期待LZ深8

银行会收回房子进行拍卖。

是的。但是现在美国房价已经收复全部失地，开始新一轮上升。

谢谢关注！

四十二说美国买房——在美国买房可能遇见什么坑？ 文：海纳愚夫 有读者朋友咨询愚夫，在美国买房可能遇见什么坑？我想这也是大家都想知道的问题。以愚夫的交易经验，以及在行业内的见闻，大致归纳如下一些坑，希望能引起在美国买房朋友注意。 第一坑，买价过高。美国房屋价格，在上市前，由卖主与卖方经纪人协商后，制定一个上市价格。 有高开低走，低开高走，平开平走，三种开价方式。第一种开价，通常是脱离市场状况的，当然，通常卖家销售欲望也并不强烈，能卖则卖，不能达到预期价格，就不卖。如果实在想卖，那么就降价。当然，不可避免会出现一些不懂市场行情的买家及买家经纪，急于成交，买下高价房。一个愿打，一个愿挨，这就是市场。 避免出现这种状况，通常需要经纪人对周边近期成交了然于胸，市场成交才是硬道理。相同区域，相同房型，相同大小的房屋市场成交状况，是美国房屋买卖交易过程中参考的主要指标。 所以，买家在参与房屋买卖过程中，不要急躁。尽可能将目标区域相似上市房源看过遍，货比三家，熟悉市场，就不会被不良经纪人忽悠，也可避免出价过高而后悔。 第二坑，买到死人房或者凶杀房。这不是耸人听闻，这种事情在圈内时有发生。根据美国地产法规规定，卖家当然有责任与义务披露这些信息。但是，中国买家因为语言不通，这类房源又比市场同类房源便宜一些，人性决定谁都想省钱，再遇上急于成交的不良经纪，中国买家也就稀里糊涂的在信息披露上签上自己的大名，买下一处问题房。 想诉诸法律，但是看着自己签上的大名，在一个讲证据的国家，律师只能告诉您，忍忍吧，谁叫自己当时认为还捡了个便宜呢。 天上没有馅饼掉下来，但是天上一定可能有陷阱掉下来。您的经纪人，因为心中有愧，从此也会从您的视野中消失掉。 很多朋友找愚夫买房，一开始就告诉愚夫，能不能便宜点，优惠点。愚夫只能笑笑，因为愚夫也来自一个神奇的国度，能理解这种神奇的想法。愚夫会用行动去告诉这些朋友，美国的便宜真的很难捡，无时无刻不有贪婪的资本盯着市场的机会。愚夫能以相对客观、公正的价格，来满足客户朋友的需求，这就是愚夫最大的目标。愚夫以为，捡便宜就是吃亏，吃亏就是捡便宜。 第三坑，订金不退。根据美国法律规定，在买卖双方签署成交合约后，买家有权在七天内无条件反悔。当然，不是所有经纪人都会将这些信息披露给自己的客人，谁也不想只做一些无用功。毕竟，只有成交，经纪人才能获得佣金，劳动才有回报。否则，都是瞎忙活。 特别是牵涉贷款购房条款时，通常在合约签署21天后，买家必须移除限定的贷款购房条件。而由于一些客观原因，买家此时可能并没有获得最终贷款批准文件，如果移除条件，买家订金就将处于危险境地，因为如果买家贷款最终不能批准，那么买家订金将被没收。 有经验的经纪人，会时刻关注条约的细节条款，随时与卖方协商，调整条款，保护自己的买家。但是，由于利益驱动，买家订金被没收，买方经纪人同样可以分走一些。所以，遇上没有责任心，还有点利益熏心的经纪人，买家只有哑巴吃黄连了。 第四坑，买到好城市的烂学区房。由于美国每个城市紧密相连，相邻的两个城市，一个很好，一个很烂。 比如，在洛杉矶雅凯迪亚市与阿尔蒙蒂市，两个城市相连。雅凯迪亚属于顶级学区，而阿尔蒙蒂就完全不在一个档次。但是

抱歉，尽量改正。

是的。 || 回复吾望:报税真的是技术活

您的经纪人没有对市场进行分析，导致您开价过高，为一坑；买到死人房，为二坑；贷款最终不能批准导致订金退不回来，这个时常发生，此三坑。 || 回复gogolar:我比较想看关于房子交易过程中的可能存在的坑，楼主 

四十一说美国买房——美国房产中介揭秘之一 文：海纳愚夫 由于美国已经经历上百年的市场经济，市场竞争机制非常完善，市场完全公开、透明。表现在美国房产这个领域，那就是美国所有上市房源面向全球开放。 在加州，所有经纪人都共享一个交易平台——CRMLS，通过这个交易平台，可以查询加州房产的交易历史，价格评估，房屋金融贷款状况，以及房屋所处的交易状态等。 美国房产经纪人竞争制度，非常残酷。经纪人的服务意识，专业水平，人脉资源，将直接决定经纪人职业生涯的长短。美国地产经纪多如牛毛，但是，真正能够在这个行业生存下去的不到百分之二。 由此可见，这个行业竞争的激烈程度。据统计，在十个刚取得房地产执照的经纪人中，半年后，就剩下七个，三个已经不干了；一年后，只剩下四个，又有三个干不下去了；剩下的这四个多少都有些强项，也有业绩；但三年后，其中的三个要么不干了，要么做半工，只有一个成为优秀的经纪人或者开了房地产经纪公司。 与很多中国朋友接触，特别是想在美国房产市场分一杯羹的朋友。他们试图改变美国地产交易的游戏规则，也即去中介化。以愚夫的从业经验，以及对美国房产市场的观察，这一点是不可能行得通。 美国是一个规则至上的国度，美国房产市场多年交易形成的完善的规章制度，我们凭着中国经验去挑战它，基本没有可能。 圈内有个大哥，近几年来，每年房产交易金额都在数百万美金，他从事美国房产建造三十多年，在房产买卖领域，他也没有去中介化而去降低所谓成本。在与他探讨这个问题时，他说中介是规避自身风险，保护自己利益的最好方式。 也有很多国人想当然，直接找到卖方经纪，认为可以降低成本。其实，这是羊入虎口，而不自知。根据美国地产法律规定，同一个经纪人在获得买卖双方同意后，可以做双方经纪。但是，试想委托一个知道双方底牌的人来帮助您打牌，结果会是什么呢？然而，通常只要不是贪婪的经纪人，也不会去做双方经纪，因为，这样也会将自己置于非常危险的境地。 经纪人能否找到独家代理的房源，能否找到真实可靠的客人，直接决定经纪人能否在这个行业生存下去。很多经纪人取得执照后，一年两年，甚至多年不能成交一套房屋，比比皆是。最后，不得不选择黯然神伤的离开这个行业。 一个人的成功，百分之十五靠专业知识，百分之八十五靠为人处事的技巧。技巧是什么？技巧绝不是投机取巧，耍小聪明。而是踏踏实实，实实在在，为客人提供全方位的服务。 （洛杉矶买房卖房找愚夫——美国海纳愚夫地产移民投资团队  微信：1397154975） 

四十说美国买房——四十万美金在洛杉矶能买什么房 文：海纳愚夫 洛杉矶以DOWNTOWN为中心，华人区分布在DOWNTOWN的东边，主要以十号高速一字排开。 有众多朋友问，四十万美金在洛杉矶能够买一个什么样的房子。愚夫以自己的从业经验，来简单说说，供读者朋友们参考。 在华人老区蒙特利公园市、圣盖博市、阿罕布拉市，40万美金只能买到1200平方英尺左右，二到三房的康斗，房龄在30年左右，比较老旧了。如果还要精选位置与环境，那么可能到45万美金左右。 而在华人老区雅凯迪亚、天普市、帕萨迪纳，由于这是圣盖博谷地区最好的学区，40万美金只能买一个两房的公寓了，面积在1000平方英尺左右，房龄在30年到40年之间，而且基本有硬伤，比如靠近高速、主要交通干线等。 如果四十万美金想在圣盖博地区购买独立屋，只能选择在墨西哥裔居住区域，柔丝蜜市、阿尔蒙蒂市、鲍德温公园市，在这三个市还能买上三房左右，1200平方英尺上下的独立屋。 如果再往东边移动，距离DOWNTOWN越远，房价相对就越低。 在库卡蒙格市，40万美金的选择余地相对就大很多。在这个中等收入居住为主的白人城市，40万美金能够买到一个非常不错的康斗，面积可以提升到1600平方英尺上下，房龄20年以内，而且位置还能够不错。 由于这个城市的面貌、房屋性价比都非常不错，所以近几年来，有很多华裔在这个城市安家置业。 在华人新区罗兰岗一带，40万美金只能买到一个二到三房的康斗，而且房源相当有限。由于罗兰岗在华人新区商业中心的地位，40万美金以下的房子曾经绝迹。 而在紧邻罗兰岗的核桃市学区，钻石吧市，40万美金能够买到1000平方英尺上下，2到3房的康斗，房龄在30年以内。 而在华人新贵区尔湾，四十万美金只能买到1房的公寓了，面积大约在900平方英尺上下。 大洛杉矶地区包括五个县郡，在远郊区域，40

三十九说美国买房——中国人美国买房攻略之二 文：海纳愚夫 现代社会，由于互联网的功能，全世界信息已经四通八达。 美国地产经纪有自己的专业网站，每位加入协会的地产经纪，每一年都需要交一笔不少的费用，才能进入这个专业网站。在加州我们专业经纪人是以CRMLS网站为专业平台，查询房源、交易纪录、房屋历史等数据。 而美国对公众开放的地产交易网络信息平台，主要以REDFIN与ZILLOW为主，无论您身在美国还是中国，随时都可以进入这个网站查询当前市场上的房源信息。当然，由于这个网站的信息没有专业网站准确。因此，在找好目标房源后，可以找专业的经纪人确认。 愚夫很多客人朋友都是从这两个网站找到自己的目标房源，再联系愚夫确认后现场看房，这样目标性更明确，更易找到自己心仪的房子。 当然国内很多朋友会认为自己的英文不行而看不懂，其实借助百度翻译，您很快就会掌握这些英语单词，查找房源的同时，还学习了英语，何乐而不为呢。 通过这两个网站，您不仅可以了解美国上市房屋信息，学习英语，还能更快熟悉美国房屋市场交易情况。当您真正进入美国房屋市场参与买卖时，如果遇见不良的地产经纪时，他们想忽悠您也不可能了。而且，您也能够通过一些细节来判断所选择经纪人的人品、专业能力等。 房屋买卖过程中，在前期资金准备工作完成后，最难的就是房源的选择。美国作为一个以二手房交易为主的市场，房屋资源具有不可复制性。所以，在寻找到理想房源时，必须结合当前市场果断决策，机不可失，失不再来。 在房源确定，买卖双方达成价格交易协议后，房屋进入公证行（ESCROW），办理交割手续。通常，作为买家有七天的无理由反悔期。也就是在七天内，买家可以退出，但是卖家不行。当然，在卖方市场状况下，对买家来说，占不了什么便宜。好房源，有的是人等着要。 但是，在买方市场时，特别是在房屋价格处于下行期间，对买家来说，无疑是占有优势。比如，如果在七天内，房屋下跌厉害，买家可以退出。 七天内，完成房屋检查后，买家必须移除以房屋质量为由的退房理由。当然，买家有权利以房屋质量与卖家再一次讨价还价，卖家可能接受也可能不接受降价请求。通常在卖方市场时，或者卖家并不急于脱手时，买家在此时提出的降价要求不易行得通。 如果卖家急于出手，通常才会做出一些让步。由于美国房屋木制结构的特性，所以，年代较久远的房屋都有一些白蚁虫害，这通常都由卖家进行查杀。如果房屋是贷款购买，通常贷款银行需要看见专业机构的查杀报告，才会批准贷款。 当然，如果房屋出现争抢竞价现象，卖家也可能不接受杀蚁要求，那么买家要么选择接受，要么选择退出。 而贷款购屋，通常在21天必须有一个贷款批准信件，如果此时银行不能给予最终批准贷款文件，那么必须及时与卖家协商，要么要求卖方再给时间，要么及时退出交易，而保证购房定金的安全性。 在房屋进入公证行后，买家必须及时与自己的贷款经纪进行沟通，随时跟进自己的贷款进度。因为，据愚夫所知，一些不负责的地产经纪，为了尽

三十八说美国买房——中国人美国买房攻略之一 文：海纳愚夫 无论是在与读者朋友，还是与准备在美国买房的客户朋友探讨时，发现他们对在美国买房总会有很多困惑。愚夫能够理解这种困惑，也能够体会这种困惑。 愚夫作为一个专业地产经纪人，作为洛杉矶房产市场交易的参与者，同时，我也是一个消费者。为了帮助更多朋友解答、解除一些困惑，我将不仅站在地产经纪人的角度，也将站在一个消费者的角度，用愚夫自己的视野来透视在美国买房的一些攻略，提供给读者朋友们参考。 《孙子兵法》上有一句话叫做：兵马未动，粮草先行。在美国买房，我们首先要确认一个投入资金的范围。确定了资金范围，那么接下来必须将资金进入美国，全资也好，贷款也罢。资金进入美国，首先要有一个美国国内银行的账户。 开具美国银行账户，美国各个银行的要求是不同的，有些银行需要美国身份，如大通银行；有些银行凭外国护照、中国驾照、一个美国地址，即可开户。如：美国银行、花旗银行、华美银行等等。 资金进入美国账户后，如果贷款，需要将头款加交易费用存入美国账户满两个月（备注：以最后一笔资金入账之日算起），在这期间，账户可出但是不能进钱，否则将在贷款办理期间遇到麻烦，甚至可能办不下贷款。 确定了资金范围，接下来就是选择区域。无论在美国，还是在洛杉矶，区域直接决定房价，居住区域直接决定您的品位。 同样的价钱，要好区域，那么，房子要求相对就必须降低；选择好了区域，就是房型。同样的价钱，同样的区域，是买康斗还是独立屋呢。那就看我们需要屋内舒服，还是屋外舒服。当里外都能满足需求时，当然选择独立屋；如果我们的资金只能满足屋内更舒服，那么我们可能就只能选择康斗。 美国房子的区域直接与学区、与房价成正比关系，通常好区更容易良性循环，房价更坚挺，保值增值功能更强。 同样的价钱，在好区域能买一个不错的康斗，那么在相对差一些的区域，可能就能够买一个不错的独立屋。那么在愚夫面临这种选择时，愚夫会毫不犹豫选择在好区买一个康斗，而不会选择后者。 或许这就是战略与战术的选择，战略第一，战术第二。当然，每一个人的价值观是不同的，所以，每一个人的决策当然也不一样。 房价确定，区域确定，房型确定，那么接下来就是选择房屋结构，房屋结构直接决定我们每天身处这个环境中是否感到舒适。 愚夫在不长的职业生涯中，看房已经接近千套。好房总会让人眼前一亮，感觉非常舒适。房屋结构包括采光、布局、高低等元素。 我们常说，买房是一种缘分，什么样的人住什么样的房。愚夫在看房过程中，发现有品位的房子并不多，当然，有幸的是，在品位不多的房源中，愚夫帮助客户朋友们还买下了不少这类的房子。 美国作为一个二手房源交易频繁的市场，房子买卖直接由市场的冷热所决定。当交易处于卖方市场时，好房源通常会供不应求而出现争抢抬价状况。要避免争抢抬价，当市场机会出现时，就必须当机立断，取得主动权。 而这就需要买家知己知彼，才不会做出错误的市场决策，而贻误战机。 未完待续：三十九说美国买房