三十七说美国买房——洛杉矶地产交易月度报告之二篇 文：海纳愚夫 随着夏季的到来，全美地产交易也是日趋热络，交易价格与交易量均创新高。 作为一名专业的地产经纪人，在不断寻求交易量突破的同时，愚夫也在不断寻求专业能力的突破与发展。洛杉矶地产交易月度报告，将是愚夫在地产交易职业生涯中，坚持向读者朋友们提供的一个参考资讯。 接下来，我们还是以数据说话，来看看大洛杉矶地区房屋市场的交易情况。 截至2015年6月1日，整个大洛杉矶地区五县郡，目前共有房屋36876栋在市场上交易，其中300万美金以上豪宅1720套，100万到300万美金的5869套，100万美金以下的29338套。与上月同期相比，各项数据都明显增加。 2015年5月，整个大洛杉矶地区五县郡，共计完成交易（Closed Sale）14107套；300万美金以上成交178套，100万到300万美金的成交1335套，100万美金以下的12605套。从成交看，100万美金以下的，比上月略微减少；100万美金以上的，比上月略微增加；整体成交量与上月相差不大。 （备注：愚夫在搜索设置范围时，100万，300万可能会出现重复计数，所以会有一些数据误差。所有数据资料都来自于加州地产经纪人专用网站crmls.org） 我们再来继续看看愚夫主要专注于的R3类土地，截至2015年6月1日，整个大洛杉矶地区五县郡，共有R3类上市土地89块，比上月同期少7块。 2015年5月成交R3类土地仅仅只有一块，位于洛杉矶（Los Angeles）县郡，阿尔蒙蒂（

三十六说美国买房 文：海纳愚夫 近期成功CLOSE两栋房屋，其中一栋从开始选房到完成交易，仅仅一个月就全部完成。另外一栋因为贷款问题，从选房到完成交易，持续了四个多月，总算功夫没有白费。 还有一栋因为贷款被拒，因为客人远在中国，无法更换贷款银行，只得中止交易，帮助客人退回了购房定金。未能成功帮助客人达成心愿，完成购房交易，有点遗憾，也深感歉意。退回的房子在重新上市后，很快被再次售出。 持续四个多月的房子交易，是一个经典案例，它是愚夫近千万美金房产交易中，给愚夫最多交易经验与教训的一处房产交易。当然，在这个过程中，最感激的是嫂子与兄长的信任，能让我们在危机中不断应变与沉着应对，最终成功完成交易。 在交易过程中，帮客人买到理想房屋，不因交易意外受到任何损失，我们做出的适当让利承诺不因任何原因改变，是愚夫对自己，也是对团队成员的基本要求。每一个人都会或多或少有所疏忽，或者犯错，但是，我们不能因为客人的疏忽或者犯错而推卸责任。因为客人不可能知道，自己在交易过程中犯错可能导致的后果，但是作为专业人员的我们，应该清楚明白。我们有责任与义务事前预示与防范，事中预警与提醒，避免出现不良的后果。 愚夫深信，一个负责任的人，一个成功的人，绝不会找借口，只会找方法。勇于担责，是愚夫对自己，也是对团队成员的基本要求。当然，愚夫深信，只要不抱有私心，不急功近利，我们以专业知识、能力与智慧，处处站在客人立场着想，就不可能犯下一些低级错误。 愚夫深信，凡事预则立，不预则废。这次交易曲折，就是因为准备工作不足。由于美国金融管理的严格，很多中国习惯在美国行不通，但是新的移民群体，或许需要一个适应过程。 愚夫需要特别提醒的是，在美国贷款购房的朋友们，在买房申请贷款前，一定保持自己账户的干净，即在贷款申请前，保持有两个月银行账单的干净，特别不要出现进帐记录；在贷款申请过程中，同样需要保持自己账户的干净，并保持自己信用的干净。 我们一个小小的失误，就可能导致贷款不能按时批准；贷款不能按时批准，就可能导致我们的订金处于危险境地，让我们很多工作处于被动境地。 美国是一个规矩众多的国家，就是这些规矩，让来自世界各地的移民，能够在这块土地和平、和谐的相处。不守规矩，不论您背景多么深厚，在这块土地都是扯淡。众多官二代、富二代在这块土地撒野，其结局必然是受到惩罚后再被遣返，永远不要再踏入这块土地。 近期有不少读者朋友问我，美国房市还会不会大跌？愚夫凭着自己的交易经验，以及对美国房市历史走势的研究与了解，随着美国经济的持续好转，美国房市没有大跌的可能性。而且现在的成交价格，随着时间的推移，这种价格不会再现。 目前市场上好的房源，基本很快就成交了。不要以为买家很傻，美国作为一个完全市场经济国家，市场决定一切。参与买卖的双方，特别是买家，多看几次房源，多出几个OFFER，就明白市场是一种什么状况了。 当然，美国房市是不适合短期投机交易的，适合长期投资持有。美国房市的长期趋势，愚夫是站在坚定看好一边的。这是由美国房市的历史走势，美国经济发展趋势，美国移民国策所决定的。 未完待续：三十七说美国买房+ 

三十五说美国买房——美国买房流程详解 文：海纳愚夫 第一步：银行开户，资金入账。无论是美国公民、居民，还是非美国人，都必须有一个美国银行账户，将买房资金事先存入这个账户。 如果需要贷款，那么头款通常均需要两个月的存期，这两个月期间，银行账户不能有资金进入，否则，贷款银行会让您说明资金来源，通常情况下，是很难说清的。 如果是全现金购房，则没有两个月的存期要求。 第二步：选房看房，确定房源。这一步时间有长有短，短的三五天，长的一两年买不到房也有很多很多。 愚夫就自己的交易经验，给出如下建议： 首先，确定购房资金额度。选房时，先往资金小的方向看，如果小资金能买到自己理想中的居所，何乐不为。从少往多看，这样更能够准确把握市场脉搏，适时作出决策上的调整，更易达成目标。 其次，明确购房区域范围。目标明确，思路清晰，前路好走。购房区域明确后，我们就时刻盯紧这个区域出现的房屋。一旦出现近似自己理想范围中的房屋，即刻要约经纪人带您进屋查看详情，找到自己的DREAM  HOUSE。 再次，明确自己接受范围。美国绝大部分房屋是二手房交易，所以，没有完美无缺。那么我们在有限的区域范围内，有限的资金预算范围内，哪些缺点是我们可以接受的，哪些缺点是我们不可以接受的。 愚夫综合自己的看房经验，列出以下要素：位置、房型、楼层、采光、大小、格局、装修。在同样价格范围内，这些要素会出现此消彼长。哪些要素排第一，自己首先做到心中有数，这样我们才能尽快找到自己的目标。 最后，确定接受价格上限。美国房屋交易是竞价制度，同一栋房屋，在市场上，可能出现多人竞价格局，在这种情况下，卖家通常会选择卖给出价最高的买家。知己知彼，百战不殆。所以，在买房前，我们首先通过经纪人了解当前市场现状，处于买方还是卖方市场。 如果处于买方市场，那么买房人出价应该采取谨慎策略，避免交易价过高。如果处于卖方市场，那么遇到自己喜欢的房屋，而且卖方开价合理，此时就应该果断接受卖方的价格，杜绝竞价状况的发生，把握主动权。 因为通常一栋好的房屋，会赢得很多人的喜欢，如果您能够快速接受卖方开出的价格，并且通过经纪能够说服卖家快速将OFFER回签给您，这样您就把握主动权了，就能避免竞争对手的出现。 美国作为一个完全市场经济国家，一切公开透明。谁对市场最熟悉，谁就能准备把握市场脉搏，做出最精准的决策，实现自己的目标。 在房屋竞价过程中，不可避免有非理性的人出现。愚夫曾经参与过一栋市场评估价值61万美金的房屋，竞买价格飙到71万美金；一栋市场价格在80万美金的房屋，竞买价格飙到92万美金。有钱就任性，适合全世界。 第三步：房屋检查，寻找问题。确定房源，谈妥价格，双方签署交易文件后。买家通常必须在48

三十五说美国买房——美国买房流程详解 文：海纳愚夫 第一步：银行开户，资金入账。无论是美国公民、居民，还是非美国人，都必须有一个美国银行账户，将买房资金事先存入这个账户。 如果需要贷款，那么头款通常均需要两个月的存期，这两个月期间，银行账户不能有资金进入，否则，贷款银行会让您说明资金来源，通常情况下，是很难说清的。 如果是全现金购房，则没有两个月的存期要求。 第二步：选房看房，确定房源。这一步时间有长有短，短的三五天，长的一两年买不到房也有很多很多。 愚夫就自己的交易经验，给出如下建议： 首先，确定购房资金额度。选房时，先往资金小的方向看，如果小资金能买到自己理想中的居所，何乐不为。从少往多看，这样更能够准确把握市场脉搏，适时作出决策上的调整，更易达成目标。 其次，明确购房区域范围。目标明确，思路清晰，前路好走。购房区域明确后，我们就时刻盯紧这个区域出现的房屋。一旦出现近似自己理想范围中的房屋，即刻要约经纪人带您进屋查看详情，找到自己的DREAM  HOUSE。 再次，明确自己接受范围。美国绝大部分房屋是二手房交易，所以，没有完美无缺。那么我们在有限的区域范围内，有限的资金预算范围内，哪些缺点是我们可以接受的，哪些缺点是我们不可以接受的。 愚夫综合自己的看房经验，列出以下要素：位置、房型、楼层、采光、大小、格局、装修。在同样价格范围内，这些要素会出现此消彼长。哪些要素排第一，自己首先做到心中有数，这样我们才能尽快找到自己的目标。 最后，确定接受价格上限。美国房屋交易是竞价制度，同一栋房屋，在市场上，可能出现多人竞价格局，在这种情况下，卖家通常会选择卖给出价最高的买家。知己知彼，百战不殆。所以，在买房前，我们首先通过经纪人了解当前市场现状，处于买方还是卖方市场。 如果处于买方市场，那么买房人出价应该采取谨慎策略，避免交易价过高。如果处于卖方市场，那么遇到自己喜欢的房屋，而且卖方开价合理，此时就应该果断接受卖方的价格，杜绝竞价状况的发生，把握主动权。 因为通常一栋好的房屋，会赢得很多人的喜欢，如果您能够快速接受卖方开出的价格，并且通过经纪能够说服卖家快速将OFFER回签给您，这样您就把握主动权了，就能避免竞争对手的出现。 美国作为一个完全市场经济国家，一切公开透明。谁对市场最熟悉，谁就能准备把握市场脉搏，做出最精准的决策，实现自己的目标。 在房屋竞价过程中，不可避免有非理性的人出现。愚夫曾经参与过一栋市场评估价值61万美金的房屋，竞买价格飙到71万美金；一栋市场价格在80万美金的房屋，竞买价格飙到92万美金。有钱就任性，适合全世界。 第三步：房屋检查，寻找问题。确定房源，谈妥价格，双方签署交易文件后。买家通常必须在48

三十四说美国买房——洛杉矶地产交易月度报告之一篇 文：海纳愚夫 由于对洛杉矶地区地产交易的日益熟悉与专业，为了让读者朋友能够获取更多洛杉矶地产交易的第一手资讯，愚夫将每月写作一份洛杉矶地产交易报告，供需要的读者朋友参考。 从2015年我们参与市场交易情况看，洛杉矶房市还是处于持续火热中，好的房源，即没有硬伤，如没有靠近高速、主要交通大道，没有路冲，房屋没有异型，格局没有不合理，房屋采光没有昏暗。这类房源只要卖家开价公道，没有脱离市场基本价格区间，通常会很快成交。有时还会出现多人争抢，竞价的格局，导致价格层层加码，高位成交。 而从市场反应看，房价在持续走强，上升趋势并没有改变。从近期很多房屋的成交历史看，最近的交易价格有的已经远远高于2006年的历史最高成交价格，当然，这与区域存在绝对关系。 第一是Location（位置），第二还是Location（位置），第三也是Location（位置）！同样价钱，宁买好区一破屋，不买孬区一豪宅！这是地产交易的基本游戏规则！ 截至2015年5月7日，整个大洛杉矶地区五县郡，目前共有房屋34776栋在市场上交易，其中300万美金以上豪宅1591套，100万到300万美金的5192套，100万美金以下的28038套。 2015年4月，整个大洛杉矶地区五县郡，共计完成交易（Closed Sale）14233套，300万美金以上成交169套，100万到300万美金的成交1286套，100万美金以下的12777套。 （备注：愚夫在搜索设置范围时，100万，300万可能会出现重复计数，所以会有一些数据误差。所有数据资料都来自于加州地产经纪人专用网站crmls.org） 我们再来看看土地，愚夫主要专注于R3类土地，这类土地可以盖多栋房屋，比如连体别墅，俗称康斗，或者公寓。它也是商业地产形态之一，是愚夫未来主攻的一个方向。这类地产可以自住，可以投资。只要区域好，其升值潜力同样不可小觑。

三十三说美国买房 文：海纳愚夫 《话说美国买房》系列连载推出后，受到了众多投资美国房产的海内外朋友的喜欢与关注，愚夫在此衷心谢谢各位读者朋友！ 作为美国加州一名持牌地产经纪，从业将近两年，成交量接近千万美金，在此要感谢那些支持与信任愚夫的朋友们。因为您们的支持与信任，愚夫及其团队取得了一点小小的成绩；也因为您们的支持与信任，让我们在交易中不断进步与成长。 实践出真知，参与美国房产交易将近两年来，我们的业绩不断增长，我们的业务不断精进。愚夫深信，随着时间的推移，我们的专业能力必将得到更大的提升。我们将更加专业、专注、专一，去服务于更多的客户朋友们。 《话说美国买房》系列连载，在对大洛杉矶地区东区的房产概貌进行论述后，我相信对初次在美国洛杉矶置业的华人朋友，有了一个大致梗概。 后来因为微信圈内有多位朋友咨询洛杉矶300万美金以上豪宅的市场情况，所以又推出了五篇洛杉矶豪宅市场交易报告，希望能提供给在洛杉矶购买豪宅的朋友们参考。 愚夫因为能力有限，提供的资讯不可避免有某些瑕疵，如果有误导到读者朋友们，希望能够得到大家的谅解。金无足赤，人无完人。 为了帮助到更多的朋友在美国洛杉矶置业，《话说美国买房》还将推出系列专题资讯，比如，洛杉矶每月地产报告。愚夫将在每月地产报告中，对大洛杉矶地区上一月的成交情况做一个梗概介绍。将包括住宅、土地、酒店等成交情况，以及可能发展的趋势，提供给读者朋友们参考。 愚夫重点的研究对象将是住宅交易买卖，每次帮客户朋友们买到喜欢的房子，是愚夫及团队成员最开心的事情，比获得佣金本身更开心。当然，由于美国房屋买卖的竞价机制，在帮客户朋友竞买失败时，我们也会有一些难过。 愚夫一直认为，谋事在人，成事在天。凡事顺其自然，顺势而为，顺理成章。凡事随缘，不可强求，强扭的瓜不甜。 人到中年，曾经的人生浮沉，不说已经看破一切。但是，自从来到美国，愚夫已经可以平静应对一切。喝茶、阅读、写作，已经成为了愚夫生活中的最爱。而这些已经成为了愚夫闲暇生活不可或缺的一部分。 工作时，与客户朋友一起看房，看房就是看人生，什么样的人住什么样的房，一切之中，似乎都有上帝的安排。分析市场，判断市场，根据市场，制定应对策略，与对方经纪讨价还价，一次次博弈，都是责任、能力与智慧的较量。 愚夫及其团队在精进住宅地产交易的同时，还将钻研美国住房投资市场。愚夫在美国有幸结识的地产大佬兄长，传授了愚夫一些运用美国金融杠杆，撬动美国地产市场，获得超值回报的玩法。 美国作为一个规则至上的社会，在遵守规则的同时，合理的运用规则，才能在这个社会更好的立足、生存与发展。 愚夫不仅仅喜欢现在的工作与生活，也喜欢关注与研究世界金融市场。中国人的人生，或许就像沪市指数的曲线，站在山巅，一不小心，或许就将跌入谷底，万劫不复。但或许，一夜之间，又站在了山巅，目空一切，不知未来，面对的是万丈深渊！ 美国人的人生，或许就像那道琼斯指数的曲线，只要坚持，未来必将向更高方向发展。在这个过程中，或许有险滩、有河流、有天坑、有曲折，但是，只要实施稳健的财务政策，脚踏实地，一切阴霾都将过去，明

三十二说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之五篇 文：海纳愚夫 洛杉矶豪宅分布，大多要么靠山，要么临海。房屋要么有山景，要么有海景。 整个大洛杉矶地区包括五个县（County），分别是洛杉矶（Los Angeles）、文图拉（Ventura）、圣贝纳迪诺（San Bernardino）、橙县（Orange）、里弗赛德（Riverside），300万美金以上上市豪宅共有1553套。  2014年5月1日到2015年5月1日，累计实现交易1684套，其中洛杉矶县以实现1212套的交易量，稳居第一，橙县以实现420套的交易量，占据次席，里弗赛德成交37套，位居第三，圣贝纳迪诺成交8套，文图拉成交7套。 从成交可以看出，洛杉矶县占据绝对优势，洛杉矶县共辖87个城市。 而洛杉矶的成交主要分布在洛杉矶市（Los Angeles），成交374栋；比弗利山庄市（Beverly Hills），成交150套；太平洋帕里赛德市，成交114套；圣塔莫妮卡市（Santa Monica），成交90套；马利布市（Malibu），成交88套；曼哈顿海滩市（Manhattan beach），成交57套。 而华人集中购买豪宅的几个城市，帕萨迪纳（Pasadena）、圣马力诺(San Marino)、阿凯迪亚(Arcadia)、布拉德百里(Bradbury)、钻石吧(Diamond Bar)，共计成交114套。这几个城市大都属于山景豪宅。 华人购买海景豪宅主要在新港滩（Newport Beach），属于橙县（Orange

三十一说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之四篇 文：海纳愚夫 核桃市，音译又叫沃尔纳特，素有洛杉矶的“小瑞士”之称。有洛杉矶最安全与最宜居城市两大称号。 这座成立于1959年的城市，据最新人口普查统计仅仅三万余人，亚裔高达63.6%，白人占比23.7%，其它族裔占比12.7%，核桃市共有8753套住房。 核桃市学区是洛杉矶乃至全美的顶级学区之一，这个学区横跨核桃市与钻石吧两个城市。这两个城市有全美有名的高中：核桃市高中与钻石吧高中。 核桃市与钻石吧紧密相连，这块地形呈山地丘陵地貌特征。这块区域的豪宅大都建立在山上，以山景房作为卖点。但是由于植被有限，没有了圣盖博谷的树大根深，所以，这些依山而建的房屋，终年都享受着加州炙热的阳光浴。 由于房屋建造时间相对短暂，这些区域的豪宅大多新、大、装修豪华，而且城市街道面貌与圣盖博谷的陈旧相比，也显得焕然一新。 位于钻石吧南部的山岗上，最近十多年来，陆续修造了众多豪宅，现在还在继续修建。笔者曾经多次陪同客人看过这些房屋，房新、屋大、装修豪华、有山景，是这些房屋的主要卖点。 位于这两个区域的豪宅交易相对比较少，2014年4月30日至今年4月30日，这个区域300万美金以上的豪宅仅仅成交8套。 笔者有幸结识的某省饲料王，全家投资移民后，就在核桃市山上购置了价值300多万美金的豪宅，定居于这个城市。 从2014年4月30日至今年4月30日，核桃市联合学区共完成了7栋300万美金以上的豪宅交易，最高交易价格6，180，000美金，最低交易价格300万美金。 最老建造于1990年，最新建造于2007年；2000年以后建造5栋，占比71%；2000年以前建造2栋，占比29%

三十说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之三篇 文：海纳愚夫 雅凯迪亚，“华人的比佛利山庄”，土豪们的乐园；帕萨迪纳以厚重的历史文化，汇集了众多老美传统巨富；而圣马力诺以历史文化名城相称，一点不为过。 这座成立于1913年的城市，据最新人口统计，至今仅仅只有13000多人口，其中41.3%的白人，亚裔53.5%，其它族裔5.2%。圣马力诺共有4437套住房，已经没有百万美金以下的房屋。 从2014年4月28日至今年4月28日，圣马力诺共完成了34栋300万美金以上的豪宅交易，最高交易价格11，300，000美金，最低交易价格300万美金。1000万美金以上住宅成交了两栋，600万美金以上住宅成交了9栋。 最老建造于1912年，最新建造于2014年；2000年以后建造3栋，占比8.8%；1960年以前建造27栋，占比79.4%，其中建于二三十年代居多；1960年后到2000年建造4栋，占比11.8%。 最短上市0天成交，最长325天成交。在60天以内成交14栋，占比41%；超过60天成交的20栋，占比59%。 成交房型最少的三个卧室，最多的八个卧室，位于OAK GROVE街，以4、5、6个卧室居多；建筑使用面积最大9120平方英尺，位于SHENAND

二十九说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之二篇 文：海纳愚夫 在洛杉矶圣盖博谷地区，分布着十多个城市，居住着华裔、白人、黑人、墨西哥裔、亚裔等众多族裔。 在北部靠山区域，雅凯迪亚、帕萨迪纳、圣马力诺紧紧连接在一起。圣盖博谷的豪宅大多分布在这一区域。在上一篇我们重点介绍了雅凯迪亚市豪宅交易的市场状况，这一篇我们将向读者朋友重点介绍帕萨迪纳豪宅的市场交易状况。 帕萨迪纳是一个传统的老美社区，具有厚重的历史韵味。帕萨迪纳南部区域，围绕着LANGHAM酒店，周边分布了众多豪宅。树林茂密，根深叶茂，庭院深深，藏龙卧虎。全美有名的熊猫快餐老板，一位越南华裔，就居住在这个区域。 LANGHAM酒店也属于圣盖博谷周边地区最高端的酒店，笔者登陆美国的客人，他们第一站大多从这个酒店开始。 210高速穿越整个帕萨迪纳城区，以210为界，北边属于相对低端的社区，居住着大量黑人，南边属于相对高端的社区，居住着一些传统的老美巨富。世界闻名的加州理工大学就坐落在这座城市，帕萨迪纳城市学院与加州理工大紧密相连。两所大学，给这个城市带来了厚重的人文气息。 目前帕萨迪纳有20栋300万美金以上的豪宅，在市场上待销。 从2014年4月27日至今年4月27日，帕萨迪纳共完成了27栋300万美金以上的豪宅交易，最高交易价格6，628，889美金，最低交易价格301万美金。 最老建造于1901年，最新建造于2006年；1960年以前建造19栋，占比70.4%；1960年到2000年建造6栋，占比22.2%；2000年后建造2栋，占比7.4%。 最短上市3天成交，最长680天成交。在60天以内成交13栋，占比48%；超过60

二十八说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之一篇 文：海纳愚夫 随着在微信朋友圈陆续展出洛杉矶300万美金以上的豪宅，为进一步让更多朋友了解、认识洛杉矶豪宅交易市场，愚夫将在接下来的《话说美国买房》系列连载中，推出洛杉矶豪宅市场交易分析报告，供需要这方面资讯的读者朋友做决策参考依据。 我们还是先从熟悉的雅凯迪亚（Arcadia）市说起，这是位于洛杉矶东北部圣盖博谷的一座小城，素有洛杉矶“华人的比佛利山庄”之称。该市有著名的圣塔安尼塔公园跑马场和洛杉矶县植物园，也称“孔雀园”。 雅凯迪亚（Arcadia）北部靠山，环境优美，据最新的人口统计数据，该市人口为56,364，亚裔的比例高达59.2%，而白人人口只有25.7%。随着近几年华人的持续涌入，白人在这个地区成为了名副其实的“少数民族” 。 雅凯迪亚市（Arcadia）与帕萨迪纳(Pasadena)、塞拉玛瑞(Sierra Madre)、圣玛利诺(San Marino)、蒙罗维亚（Monrovia）、天普市(Temple City)、阿尔蒙迪（El Monte）相邻，市区总面积28.8平方公里（11.1平方英里）。 雅凯迪亚横跨多个学区，当然顶级学区非雅凯迪亚联合学区莫属，所以在这个城市买房，一定要搞清楚房子所属学区。如果买到阿尔蒙迪学区，房子将大打折扣。 从2014年4月26日至今年4月26日，雅凯迪亚共完成了37栋300万美金以上的豪宅交易，最高交易价格8，388，000美金，最低交易价格300万美金。 最老建造于1937年，最新建造于2014年；2014年建造21栋，占比56.8%%；1960年以前建造8栋，占比21.6%；1990年后到2013年建造

二十七说美国买房 文：海纳愚夫 话说与开超市的朋友夫妻选中一套卖家回价795000美金的房子，房型、位置、前后院都是在近一个月选房过程中，看到最好的房子。 由于他们对价格还有些歧义，所以，出于心理因素，在我们收到卖家经纪的回价两天后，最后时刻，在我的建议下，朋友给出了786000美金的回价。 卖家能否接受，在考虑了对方经纪曾经告知的信息，卖家拒绝了一个775000美金的出价。如果没有其它买家竞争，那么卖家没有其它选择，接受我们价格的可能性将非常大。 在我们给出回价后，当天下午就收到了卖家接受的合约。卖家如此爽快，买房朋友反而感到了疑惑，觉得是不是还有空间。 带着疑惑，房子进入Escrow（公证行），开始进行房屋检查、房屋评估、银行贷款、房屋过户、房屋交割等手续。 此时，朋友夫妻还有17天的反悔期，退出此房的交易，将没有任何损失。 房屋检查结束后，由于美国房屋是木头结构，房子已经三十六岁了，所以出现了白蚁现象，此外还有大大小小，多种问题。当然都是小问题，没有任何结构上的大问题。 房主同意出资查杀白蚁，当然，这也是杀价的重要时候。通常房主急着卖房的话，杀价就能成功，如果房主不急于出手，市场又处于卖方市场，杀价就难以奏效。 与此同时，市面上又出现了两栋不错的房子，一栋报价929800美金，建筑面积2925平方英尺，占地面积8316英尺。与卖方经纪预约后，上市第二天就带朋友前往现场看房。 此房前面是一片湖面，后面院子远望是山景，风景极佳。而且装修考究，给人可以直接拎包入住的感觉。这也是此房两个最大的卖点。 当然，室内错层太多，楼上楼下均是错层，房型也一般，光线趋暗。不过朋友先生非常喜欢，要求出价。 在出发前，我就查阅了此房的历史，房主买于2007年，购买价格779000美金，刚好买在一个历史最高位。此房现在中间评估价格在757000美金，最高评估价格在855000美金。卖家现在开出928000美金的卖价，明显脱离市场，实属离谱。 我们与朋友商量后，考虑诚意因素，准备直接高于中间评估价格5万美金，开出806000美金的出价，看对方如何回价，再进行磋商。但是，当我们送出Offer时，对方经纪告诉我们，已经有人出卖家的要价了。 待我们等待对方经纪的回价时，对方经纪

二十六说美国买房 文：海纳愚夫 先说说上次两笔房产交易的情况吧。 来自广州购买投资房的朋友，我们在帮他们竞价购买报价468000美金的房子，面临最后一次出价机会时，考虑到他们是投资，过高的飙价，会超出租售比率，在与他们商量后，给出了480800美金的极限价格，最后，此房被出更高价格的其它买家买走。 如果他们是自住，势在必得，我们建议开出的价格应该在486000美金上方，此房最终成交价格将在Closed Escrow (完成交易）后，水落石出。 在最后一次竞价的同时，我们向另外相中的一栋报价455000美金的房子，开出了423000美金的Offer，略低于中间评估价格。因为如果两个Offer被同时接受，将陷我们于尴尬的境地，这是我们对第二选项开价较低的原因。 第一选项失败后，我们带着两位客户朋友，搜罗了华人老区与新区，具有投资价值的所有房源，一一展现在他们面前。并再次现场查看，通过比对后，并再次现场查看了第二选项的房源，第二选项的房主回价445000美金，降价了一万美金。 如果我们接受这个价格，交易尘埃落定，卖家不能反悔。我们也还可以再次回价，当然，卖家可能不理睬我们，交易再次失败。 我们将目前市场同类房源近期的交易情况，全部展现到客人面前，并将目前市场房源状况，进行比对总结分析，最后由客人自己作出选择，是接受卖家的价格，还是重新再回价一次。 他们看了我们的分析后，并结合市场房源的紧张状态，选择了接受卖家的报价，交易初步成功。房子进入Escrow(公证行），进行交割手续。接下来，将进行房屋检查，房屋评估，房屋贷款，房屋交割的最后工作。 这位客人开创了两个历史，她是来自天涯第一个找我买房的读者朋友，也是第一个找我买投资房的朋友。不愧对他们的信任，是一份沉甸甸的责任。 他们此次赴美，专程购房，并恰好遇见春节的客户朋友聚会，有幸相识相交。对他们的信任，有一种责任，更有一份深深的感动。他们夫妻的谦卑与儒雅，给我留下了深刻印象，我相信，我们会成为一生的朋友。 他们在签完贷款初审文件，并授权我的一个朋友帮他们签贷款最后的放款文件后，即返回了中国，他们整个购房时间不到十天，干脆利落。 在完成交易手续后，将他们的房子出租出去，并做好出租的后续服务工作。我相信，以我圈内的资源，将无愧于他们的信任。 另外一栋卖家回价795000美金的房子，是我们与朋友夫妻历时一个月，先后五次现场看房，发现的一栋最理想的房源，此房最终花落谁家，请听下回分解。 （未完待续：二十七说美国买房） 

二十五说美国买房 文：海纳愚夫 最近同时在帮助多个朋友看房、选房、买房，奔波于洛杉矶各个城市之间。 洛杉矶东北部有座城市叫做拉文（La Verne）市，她西边紧邻圣迪马斯（San Dimas），东边紧邻克莱蒙特（Claremonte），南边紧邻波莫纳（Pomona），北部是山脉。这是一座风景优美，漂亮优雅，紧邻山区的老美城市。 买房的朋友一家人已经来美三年多，通过投资超市，做跨国公司移民美国，今年获得永久居留权。 他们对洛杉矶已经相当熟悉了，考虑华人区房屋的性价比没有老美区高，所以，经过慎重比较，选择了在拉文市买房自住。 这座城市的学区没有华人顶级城市如核桃市好，但是她的学区分数也在800多分以上，距离华人老区也仅仅只有20多分钟的车程。如果自住，还是非常不错的选择。 在经历几轮看房下来，看到一套不错的独立屋，1979年建筑，四房二浴半，前后院，带游泳池。占地面积8897英尺，建筑面积2538英尺。 此房从图片上看，没有特色，险些被我们排除在外。但是当我们进入屋内时，房型规整，布局合理，格调高雅。前后院规划布局也非常协调，朋友一看，也非常喜欢。 此房开价接近80万美金，我们地产经纪内部网站评估中间价768000美金，最高837000美金，最低698000美金。 经过商量，朋友开出了一个748000美金的Offer，接近中间评估价格，希望能以此探一下卖主的价格。当然，依据交易经验，这个房子最终的成交价格应该落在78到80万美金之间。 因为此房没有明显缺陷，没有硬伤，它的售价只会高于中间评估价格。至于高多少，这取决于卖家的心态和想参与竞买此房人的出价状况。 在开出Offer后，对方经纪人在查阅了朋友的信用报告，资信证明后，并与我们的贷款银行经纪确认朋友信用贷款没有问题后，给出了795000美金的回价，如果我们接受这个价格，这笔交易的主动权将由卖家转到买家。 由于这个价格与朋友的预期有些出入，所以，朋友告知先等几天。当然，其结果可能卖主再降低一些价格，或者也有可能被其他买主买走。 我们在帮另外一个从广州来的朋友购买核桃市学区，钻石吧市的学区房时，也遇到了类似情况。房屋是一栋户型、位置都不错的

二十四说美国买房 文：海纳愚夫 身为美国屌丝中的一员，再等两年，孩子马上面临上高中，心中一直在谋划如何为儿子进入一个好高中就读在思考。 美国读书，小学玩，初中混，高中累，大学苦，既然成为这个群体中得一员，只有尊重这些规则，才能在规则的博弈中获益。所以，对孩子的教育，一直是放羊式的教育。但是，在进入相对重要的高中学习阶段，为孩子创造一个好的学习环境，是作为父母的基本责任吧。 当然，有人会说在好高中附近租房，问题就解决了。但是，俺不想一直被剥削。为何不利用美国对屌丝的贷款买房政策，超低首付，以贷买房，以租付供，脱离被剥削的群体呢。 在帮助很多大佬、很多朋友买房的过程中，我也一直在关注，作为屌丝群体的代表，又要学区，又要便宜，又要房屋升值预期，又要方便，究竟该选在何处呢？ 要说便利性，当然非华人老区莫属，而老区顶级学区只有圣马力诺与雅凯迪亚，圣马力诺就不必考虑了，这个城市房屋的起价已经在一百万美金以上。那么只有雅凯迪亚了，也就是著名的影星——所谓国民女婿生活居住的城市，这个城市还有30到50万美金的屌丝住所。 买一个三十到五十万美金的居所，百分之三到五的超低首付，月供在1500美金与2000美金之间，月租金与月供基本持平。如果能买房，为何还去租房帮他人还月供呢？ 雅凯迪亚的学区在老区已经属于顶级，但是，雅凯迪亚的房屋比较老旧了。如果考虑便利性，那么，屌丝的学区只能选择雅凯迪亚了。 屌丝们还有一个选择，那就是华人新区——核桃市学区。当然，核桃市学区，在核桃市已经没有多大选择了，只有属于核桃市学区的钻石吧，还有屌丝们的一席之地。 我坚信，随着新移民的大量涌入，这个南钻石吧学区房的价格洼地，会稳步上升。目前，三十到五十万美金的房屋，在南钻石吧还有一点点选择的余地，或许，这一点点余地，会随着时间流逝而消逝。 美国，作为一个完全市场经济国家，美国社会，作为一个完全自由公平竞争的社会，强弱，贫富泾渭分明，大家各司其责，各尽其能，上下自由流动，国家通过税收来调整社会差距。 弱者得到社会基本保障与尊重，强者的能力在这个社会能够得到充分的发挥。这或许是美利坚真正百年和谐、百年强大的根源之一吧。 很多朋友认为华人区房价偏高，但是，华人区房价偏高自然有它的道理，这也充分说明华人在美国的财富地位。 人以类聚，物以群分，这个道理可以走遍世界。在洛杉矶，韩国人有韩国人的社区，越南人有越南人的社区，日本人有日本人的社区。德国人有德裔人的社区，法国人有法国人的社区，荷南人有荷南人的社区。各个族裔都有自己相对独立、聚集的社区。大家在一种规则下和平相处，和谐生活。 多少年前，在中国课本上阅读的日不闭户，路不拾遗，今天在美利坚的众多社区实现了，万恶的资本主义为何去扇共产主义的嘴巴？！ （未完待续：二十五说美国买房） 2014

二十三说美国买房 文：海纳愚夫 有朋友问《话说美国买房》会写多少说，坦白说，我也不知道。但是，我清楚，目前远未到结束的时候。我会坚持下去，直到江郎才尽，再用半年到一年时间完成这部书稿。 在写作《话说美国买房》的同时，我会展开《美国的那些事》的写作。爱好阅读，喜欢写作，是我人生的最大乐趣。 而通过写作结交了大量旅美志同道合的朋友，才是我人生最大的收获与财富。通过这个平台，搭建一个有情有义有信，有才有德有能的旅美华人交友圈子，旅居异国他乡，这样的生活才更加具有意义，而身边这样的朋友也是越来越多。 记得有朋友说过，哈佛精神中最重要的一条就是给予。我通过文字传播自己的思想，观点与价值；通过文字激励新的移民群体在北美这块自由伟大的土地生根、发芽、开花、结果。 我相信，人类长存的不是物质，而是精神与信仰。 对于一个长期封闭国度的人来说，来到异国他乡并不容易，而由于信息的不对称，来到异国他乡置业更不容易。人类在利益面前，没有种族与国界，只有有效的制度才能真正制约人类欲望的无节制增长。 美国的地产经纪多如牛毛，自生自灭的游戏规则，导致这行的竞争，其激励程度超乎常人的想象。一些地产经纪为了成交，不择手段。所以，选择地产经纪，首选人品，否则，买到鬼屋、高价房，由于买家自己已经签字画押，美国作为一个讲规则，重证据的国家，酿成的苦果只有自己咽。 买卖一栋房子，专业的地产经纪至少应该告诉客人，这栋房子的历史交易数据，最近周边类似房屋的成交情况。作为完全的市场经济国家，这些数据与市场交易现状，对客人来说，就是最简单，最直接了解市场、熟悉市场的渠道。这也应该是客人做出决策最重要，最根本的依据。 我希望，在美国置业的朋友，读完我这本《话说美国买房》，至少在洛杉矶买房，能够在心中有着自己的梗概。 凡事预则立，不预则废。我会用努力与坚持，用时间来搭建一个移民、买房、投资的平台。中美之间，最大的互补，就是人的互补。 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。 （未完待续：二十四说美国买房） 2014年12月27日  于洛杉矶

二十二说美国买房 文：海纳愚夫 在与圈内一个拥有数十套房产的朋友聚会聊天时，他的房产基本都是付了极低的首付，然后利用资金杠杆效用，以租金还每月的月供。 我笑着告诉他，您就是传说中剥削人的资本家啊。租客帮您还月供，您坐享房屋升值，坐享穷人每月为您存钱啊。 他笑笑说，这就是资本主义啊。资本为王，资本说了算。我问他关于美国人不买房一说，他告诉我，纯属扯淡。买不起房的老美，当然不买房。您看看能买起房的老美，买的是啥房呢，成百上千万美金呢。 美国就是一个精英社会，社会的人口结构规律注定任何社会大部分都是穷人，老美也不例外，所以，一部分人买不起房实属正常。但是美国有低收入购房政策，首付在百分之五以下。如果会理财，通过劳动与积累，穷人在这个社会是有机会变成富人的。 而在美国的大量中低层华人群体，喜欢现金交易，没有纳税意识。很多华人因为收入是现金，所以每年报税都是尽可能的低报，以逃避税收。 而收入的现金又不敢存入银行，以致自己的钱成为了黑钱，资本停止了流动，失去了在资本主义社会，靠钱生钱的能力。 而报税偏低，导致自己享受不到很多贷款政策，失去了发挥资本杠杆的能力。为了筹够买房的钱，辛苦多年，租房而居，享受剥削。根据美国的住房贷款政策，穷人只需凭借的两年报税证明，良好的信用记录，就能够享受超低利率，超低首付，购买属于自己的房屋。以原有租金还现在的月供，脱离被剥削的状态，一边享受房屋的升值，一边为自己存钱。 任何社会，穷人为何始终是穷人，富人为何始终是富人，这就是思路与眼光所决定的。 美国作为一个规则至上社会，生活在这个社会中的华人，就必须去了解规则，学习规则，运用规则，成为规则的受益者，而不是规则的受害者。 在生活工作中，我也认识了很多旅居美国多年的老华人，他们一边呆在美国，一边抱怨着美国。美国作为一个严进宽出的社会，不满意，随时可以选择离开。如果长期处于这种人格分裂状态，时间一长，人会变态。 这世界没有天堂，天堂仅仅存在于我们每一个人的内心。还有很多朋友期待美国房市的再次大跌，看看美国房市百年走势历史，看看过去三年房市底部的盘整与挣扎，美国房市短期内哪有可能大跌？！如果没有一个较大的升幅，何来深幅调整？！ 根据美国房市历史，根据美国房市近期市场现状，笔者坚定看好美国房市未来8到10年的上升期。 （未完待续：二十三说美国买房） 微信：1397154975 2014年12月22日  于洛杉矶

二十一说美国买房 文：海纳愚夫 在平时陪客人的看房选房中，从数十万美金到数百万美金，甚至上千万美金，看的多了，也就麻木了。但是，好房子往往会给人眼前一亮，留下极其深刻印象。 2014年记忆尤其深刻的一次看房，是帮助一位来自海口的超级美女选房。 这栋房子位于圣马力诺LOS ARBOLES街，房子不大，占地面积11318英尺，建筑面积2500英尺，三房三浴三厅一厨两车位车库，坐西朝东，一层平房，前后院，上市报价2358000美金。 从我们地产经纪历史交易资料RECORD上面仅能看到，此前房主1991年通过quit claim deed（产权转让契约）获得产权后，一直没有变化，直到今年出售。 走进这栋建于1941年的房屋中，眼前豁然一亮，历史的尘埃挡不住这栋房屋的靓丽。宽敞明亮的客厅，在前后院绿树的掩映下，犹如在画中一样。 会客厅，餐厅，分布在进屋的左侧，三个卧室分布在右侧。进入后院，古树参天，绿荫遮蔽，游泳池，健身房，在后院一应俱全。后来据了解，这是一位意大利裔设计师的居所。 个性化的设计，给人视觉上造成了强大的冲击。超级美女超级喜欢此房，但是，由于资金不能及时到位，此房在上市26天，就以上市报价2358000美金售出。距今已经半年过去，REALIST评估的中间价格仅仅226万美金，溢价近10万美金成交。 刚刚从大陆来到美国的朋友，还不熟悉美国的房屋交易规则。美国是一个只有阳谋，没有阴谋的国家，所有一切都摆在桌面上。房屋交易完全市场化，公开、公平、公正、透明。 好房子一上市，好的东西，大家都会喜欢，不会在那里等着某一个人单独来选择。所以，兵马未动，粮草先行，在美国买房也好，投资也罢，资金先到位，好东西出现了，您就可以及时下手。 美国虽然作为一个完全的市场经济、资本主义国家，并非没有机会。资本随时都有机会，因为人性注定，总有人玩走钢丝的行为，总有人玩不下去，这种时候您有子弹（资本），就能获得先机。 好房子，喜欢的人多了，卖家自然牛了，选择余地大，人性注定，价高者得。 孬房子，没有人喜欢，卖家自然没有底气，很久很久卖不出，也实属正常，这就是市场！ （未完待续：二十二说美国买房） 2014年12月13日 

在买房时没有区别，只是卖房时所缴税收有区别，没有美国绿卡或者护照，升值部分会有30%的资本利得税。

愚夫会以这里为一个基地，在这里抽空回复世界各地朋友关于美国买房的问题，欢迎大家以这里为家，在这里展开良好的互动。来到洛杉矶，一起喝茶，一起坐坐。谢谢大家！