二十八说美国买房——洛杉矶豪宅市场交易分析报告之一篇 文：海纳愚夫 随着在微信朋友圈陆续展出洛杉矶300万美金以上的豪宅，为进一步让更多朋友了解、认识洛杉矶豪宅交易市场，愚夫将在接下来的《话说美国买房》系列连载中，推出洛杉矶豪宅市场交易分析报告，供需要这方面资讯的读者朋友做决策参考依据。 我们还是先从熟悉的雅凯迪亚（Arcadia）市说起，这是位于洛杉矶东北部圣盖博谷的一座小城，素有洛杉矶“华人的比佛利山庄”之称。该市有著名的圣塔安尼塔公园跑马场和洛杉矶县植物园，也称“孔雀园”。 雅凯迪亚（Arcadia）北部靠山，环境优美，据最新的人口统计数据，该市人口为56,364，亚裔的比例高达59.2%，而白人人口只有25.7%。随着近几年华人的持续涌入，白人在这个地区成为了名副其实的“少数民族” 。 雅凯迪亚市（Arcadia）与帕萨迪纳(Pasadena)、塞拉玛瑞(Sierra Madre)、圣玛利诺(San Marino)、蒙罗维亚（Monrovia）、天普市(Temple City)、阿尔蒙迪（El Monte）相邻，市区总面积28.8平方公里（11.1平方英里）。 雅凯迪亚横跨多个学区，当然顶级学区非雅凯迪亚联合学区莫属，所以在这个城市买房，一定要搞清楚房子所属学区。如果买到阿尔蒙迪学区，房子将大打折扣。 从2014年4月26日至今年4月26日，雅凯迪亚共完成了37栋300万美金以上的豪宅交易，最高交易价格8，388，000美金，最低交易价格300万美金。 最老建造于1937年，最新建造于2014年；2014年建造21栋，占比56.8%%；1960年以前建造8栋，占比21.6%；1990年后到2013年建造

二十七说美国买房 文：海纳愚夫 话说与开超市的朋友夫妻选中一套卖家回价795000美金的房子，房型、位置、前后院都是在近一个月选房过程中，看到最好的房子。 由于他们对价格还有些歧义，所以，出于心理因素，在我们收到卖家经纪的回价两天后，最后时刻，在我的建议下，朋友给出了786000美金的回价。 卖家能否接受，在考虑了对方经纪曾经告知的信息，卖家拒绝了一个775000美金的出价。如果没有其它买家竞争，那么卖家没有其它选择，接受我们价格的可能性将非常大。 在我们给出回价后，当天下午就收到了卖家接受的合约。卖家如此爽快，买房朋友反而感到了疑惑，觉得是不是还有空间。 带着疑惑，房子进入Escrow（公证行），开始进行房屋检查、房屋评估、银行贷款、房屋过户、房屋交割等手续。 此时，朋友夫妻还有17天的反悔期，退出此房的交易，将没有任何损失。 房屋检查结束后，由于美国房屋是木头结构，房子已经三十六岁了，所以出现了白蚁现象，此外还有大大小小，多种问题。当然都是小问题，没有任何结构上的大问题。 房主同意出资查杀白蚁，当然，这也是杀价的重要时候。通常房主急着卖房的话，杀价就能成功，如果房主不急于出手，市场又处于卖方市场，杀价就难以奏效。 与此同时，市面上又出现了两栋不错的房子，一栋报价929800美金，建筑面积2925平方英尺，占地面积8316英尺。与卖方经纪预约后，上市第二天就带朋友前往现场看房。 此房前面是一片湖面，后面院子远望是山景，风景极佳。而且装修考究，给人可以直接拎包入住的感觉。这也是此房两个最大的卖点。 当然，室内错层太多，楼上楼下均是错层，房型也一般，光线趋暗。不过朋友先生非常喜欢，要求出价。 在出发前，我就查阅了此房的历史，房主买于2007年，购买价格779000美金，刚好买在一个历史最高位。此房现在中间评估价格在757000美金，最高评估价格在855000美金。卖家现在开出928000美金的卖价，明显脱离市场，实属离谱。 我们与朋友商量后，考虑诚意因素，准备直接高于中间评估价格5万美金，开出806000美金的出价，看对方如何回价，再进行磋商。但是，当我们送出Offer时，对方经纪告诉我们，已经有人出卖家的要价了。 待我们等待对方经纪的回价时，对方经纪

二十六说美国买房 文：海纳愚夫 先说说上次两笔房产交易的情况吧。 来自广州购买投资房的朋友，我们在帮他们竞价购买报价468000美金的房子，面临最后一次出价机会时，考虑到他们是投资，过高的飙价，会超出租售比率，在与他们商量后，给出了480800美金的极限价格，最后，此房被出更高价格的其它买家买走。 如果他们是自住，势在必得，我们建议开出的价格应该在486000美金上方，此房最终成交价格将在Closed Escrow (完成交易）后，水落石出。 在最后一次竞价的同时，我们向另外相中的一栋报价455000美金的房子，开出了423000美金的Offer，略低于中间评估价格。因为如果两个Offer被同时接受，将陷我们于尴尬的境地，这是我们对第二选项开价较低的原因。 第一选项失败后，我们带着两位客户朋友，搜罗了华人老区与新区，具有投资价值的所有房源，一一展现在他们面前。并再次现场查看，通过比对后，并再次现场查看了第二选项的房源，第二选项的房主回价445000美金，降价了一万美金。 如果我们接受这个价格，交易尘埃落定，卖家不能反悔。我们也还可以再次回价，当然，卖家可能不理睬我们，交易再次失败。 我们将目前市场同类房源近期的交易情况，全部展现到客人面前，并将目前市场房源状况，进行比对总结分析，最后由客人自己作出选择，是接受卖家的价格，还是重新再回价一次。 他们看了我们的分析后，并结合市场房源的紧张状态，选择了接受卖家的报价，交易初步成功。房子进入Escrow(公证行），进行交割手续。接下来，将进行房屋检查，房屋评估，房屋贷款，房屋交割的最后工作。 这位客人开创了两个历史，她是来自天涯第一个找我买房的读者朋友，也是第一个找我买投资房的朋友。不愧对他们的信任，是一份沉甸甸的责任。 他们此次赴美，专程购房，并恰好遇见春节的客户朋友聚会，有幸相识相交。对他们的信任，有一种责任，更有一份深深的感动。他们夫妻的谦卑与儒雅，给我留下了深刻印象，我相信，我们会成为一生的朋友。 他们在签完贷款初审文件，并授权我的一个朋友帮他们签贷款最后的放款文件后，即返回了中国，他们整个购房时间不到十天，干脆利落。 在完成交易手续后，将他们的房子出租出去，并做好出租的后续服务工作。我相信，以我圈内的资源，将无愧于他们的信任。 另外一栋卖家回价795000美金的房子，是我们与朋友夫妻历时一个月，先后五次现场看房，发现的一栋最理想的房源，此房最终花落谁家，请听下回分解。 （未完待续：二十七说美国买房） 

二十五说美国买房 文：海纳愚夫 最近同时在帮助多个朋友看房、选房、买房，奔波于洛杉矶各个城市之间。 洛杉矶东北部有座城市叫做拉文（La Verne）市，她西边紧邻圣迪马斯（San Dimas），东边紧邻克莱蒙特（Claremonte），南边紧邻波莫纳（Pomona），北部是山脉。这是一座风景优美，漂亮优雅，紧邻山区的老美城市。 买房的朋友一家人已经来美三年多，通过投资超市，做跨国公司移民美国，今年获得永久居留权。 他们对洛杉矶已经相当熟悉了，考虑华人区房屋的性价比没有老美区高，所以，经过慎重比较，选择了在拉文市买房自住。 这座城市的学区没有华人顶级城市如核桃市好，但是她的学区分数也在800多分以上，距离华人老区也仅仅只有20多分钟的车程。如果自住，还是非常不错的选择。 在经历几轮看房下来，看到一套不错的独立屋，1979年建筑，四房二浴半，前后院，带游泳池。占地面积8897英尺，建筑面积2538英尺。 此房从图片上看，没有特色，险些被我们排除在外。但是当我们进入屋内时，房型规整，布局合理，格调高雅。前后院规划布局也非常协调，朋友一看，也非常喜欢。 此房开价接近80万美金，我们地产经纪内部网站评估中间价768000美金，最高837000美金，最低698000美金。 经过商量，朋友开出了一个748000美金的Offer，接近中间评估价格，希望能以此探一下卖主的价格。当然，依据交易经验，这个房子最终的成交价格应该落在78到80万美金之间。 因为此房没有明显缺陷，没有硬伤，它的售价只会高于中间评估价格。至于高多少，这取决于卖家的心态和想参与竞买此房人的出价状况。 在开出Offer后，对方经纪人在查阅了朋友的信用报告，资信证明后，并与我们的贷款银行经纪确认朋友信用贷款没有问题后，给出了795000美金的回价，如果我们接受这个价格，这笔交易的主动权将由卖家转到买家。 由于这个价格与朋友的预期有些出入，所以，朋友告知先等几天。当然，其结果可能卖主再降低一些价格，或者也有可能被其他买主买走。 我们在帮另外一个从广州来的朋友购买核桃市学区，钻石吧市的学区房时，也遇到了类似情况。房屋是一栋户型、位置都不错的

二十四说美国买房 文：海纳愚夫 身为美国屌丝中的一员，再等两年，孩子马上面临上高中，心中一直在谋划如何为儿子进入一个好高中就读在思考。 美国读书，小学玩，初中混，高中累，大学苦，既然成为这个群体中得一员，只有尊重这些规则，才能在规则的博弈中获益。所以，对孩子的教育，一直是放羊式的教育。但是，在进入相对重要的高中学习阶段，为孩子创造一个好的学习环境，是作为父母的基本责任吧。 当然，有人会说在好高中附近租房，问题就解决了。但是，俺不想一直被剥削。为何不利用美国对屌丝的贷款买房政策，超低首付，以贷买房，以租付供，脱离被剥削的群体呢。 在帮助很多大佬、很多朋友买房的过程中，我也一直在关注，作为屌丝群体的代表，又要学区，又要便宜，又要房屋升值预期，又要方便，究竟该选在何处呢？ 要说便利性，当然非华人老区莫属，而老区顶级学区只有圣马力诺与雅凯迪亚，圣马力诺就不必考虑了，这个城市房屋的起价已经在一百万美金以上。那么只有雅凯迪亚了，也就是著名的影星——所谓国民女婿生活居住的城市，这个城市还有30到50万美金的屌丝住所。 买一个三十到五十万美金的居所，百分之三到五的超低首付，月供在1500美金与2000美金之间，月租金与月供基本持平。如果能买房，为何还去租房帮他人还月供呢？ 雅凯迪亚的学区在老区已经属于顶级，但是，雅凯迪亚的房屋比较老旧了。如果考虑便利性，那么，屌丝的学区只能选择雅凯迪亚了。 屌丝们还有一个选择，那就是华人新区——核桃市学区。当然，核桃市学区，在核桃市已经没有多大选择了，只有属于核桃市学区的钻石吧，还有屌丝们的一席之地。 我坚信，随着新移民的大量涌入，这个南钻石吧学区房的价格洼地，会稳步上升。目前，三十到五十万美金的房屋，在南钻石吧还有一点点选择的余地，或许，这一点点余地，会随着时间流逝而消逝。 美国，作为一个完全市场经济国家，美国社会，作为一个完全自由公平竞争的社会，强弱，贫富泾渭分明，大家各司其责，各尽其能，上下自由流动，国家通过税收来调整社会差距。 弱者得到社会基本保障与尊重，强者的能力在这个社会能够得到充分的发挥。这或许是美利坚真正百年和谐、百年强大的根源之一吧。 很多朋友认为华人区房价偏高，但是，华人区房价偏高自然有它的道理，这也充分说明华人在美国的财富地位。 人以类聚，物以群分，这个道理可以走遍世界。在洛杉矶，韩国人有韩国人的社区，越南人有越南人的社区，日本人有日本人的社区。德国人有德裔人的社区，法国人有法国人的社区，荷南人有荷南人的社区。各个族裔都有自己相对独立、聚集的社区。大家在一种规则下和平相处，和谐生活。 多少年前，在中国课本上阅读的日不闭户，路不拾遗，今天在美利坚的众多社区实现了，万恶的资本主义为何去扇共产主义的嘴巴？！ （未完待续：二十五说美国买房） 2014

二十三说美国买房 文：海纳愚夫 有朋友问《话说美国买房》会写多少说，坦白说，我也不知道。但是，我清楚，目前远未到结束的时候。我会坚持下去，直到江郎才尽，再用半年到一年时间完成这部书稿。 在写作《话说美国买房》的同时，我会展开《美国的那些事》的写作。爱好阅读，喜欢写作，是我人生的最大乐趣。 而通过写作结交了大量旅美志同道合的朋友，才是我人生最大的收获与财富。通过这个平台，搭建一个有情有义有信，有才有德有能的旅美华人交友圈子，旅居异国他乡，这样的生活才更加具有意义，而身边这样的朋友也是越来越多。 记得有朋友说过，哈佛精神中最重要的一条就是给予。我通过文字传播自己的思想，观点与价值；通过文字激励新的移民群体在北美这块自由伟大的土地生根、发芽、开花、结果。 我相信，人类长存的不是物质，而是精神与信仰。 对于一个长期封闭国度的人来说，来到异国他乡并不容易，而由于信息的不对称，来到异国他乡置业更不容易。人类在利益面前，没有种族与国界，只有有效的制度才能真正制约人类欲望的无节制增长。 美国的地产经纪多如牛毛，自生自灭的游戏规则，导致这行的竞争，其激励程度超乎常人的想象。一些地产经纪为了成交，不择手段。所以，选择地产经纪，首选人品，否则，买到鬼屋、高价房，由于买家自己已经签字画押，美国作为一个讲规则，重证据的国家，酿成的苦果只有自己咽。 买卖一栋房子，专业的地产经纪至少应该告诉客人，这栋房子的历史交易数据，最近周边类似房屋的成交情况。作为完全的市场经济国家，这些数据与市场交易现状，对客人来说，就是最简单，最直接了解市场、熟悉市场的渠道。这也应该是客人做出决策最重要，最根本的依据。 我希望，在美国置业的朋友，读完我这本《话说美国买房》，至少在洛杉矶买房，能够在心中有着自己的梗概。 凡事预则立，不预则废。我会用努力与坚持，用时间来搭建一个移民、买房、投资的平台。中美之间，最大的互补，就是人的互补。 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。 （未完待续：二十四说美国买房） 2014年12月27日  于洛杉矶

二十二说美国买房 文：海纳愚夫 在与圈内一个拥有数十套房产的朋友聚会聊天时，他的房产基本都是付了极低的首付，然后利用资金杠杆效用，以租金还每月的月供。 我笑着告诉他，您就是传说中剥削人的资本家啊。租客帮您还月供，您坐享房屋升值，坐享穷人每月为您存钱啊。 他笑笑说，这就是资本主义啊。资本为王，资本说了算。我问他关于美国人不买房一说，他告诉我，纯属扯淡。买不起房的老美，当然不买房。您看看能买起房的老美，买的是啥房呢，成百上千万美金呢。 美国就是一个精英社会，社会的人口结构规律注定任何社会大部分都是穷人，老美也不例外，所以，一部分人买不起房实属正常。但是美国有低收入购房政策，首付在百分之五以下。如果会理财，通过劳动与积累，穷人在这个社会是有机会变成富人的。 而在美国的大量中低层华人群体，喜欢现金交易，没有纳税意识。很多华人因为收入是现金，所以每年报税都是尽可能的低报，以逃避税收。 而收入的现金又不敢存入银行，以致自己的钱成为了黑钱，资本停止了流动，失去了在资本主义社会，靠钱生钱的能力。 而报税偏低，导致自己享受不到很多贷款政策，失去了发挥资本杠杆的能力。为了筹够买房的钱，辛苦多年，租房而居，享受剥削。根据美国的住房贷款政策，穷人只需凭借的两年报税证明，良好的信用记录，就能够享受超低利率，超低首付，购买属于自己的房屋。以原有租金还现在的月供，脱离被剥削的状态，一边享受房屋的升值，一边为自己存钱。 任何社会，穷人为何始终是穷人，富人为何始终是富人，这就是思路与眼光所决定的。 美国作为一个规则至上社会，生活在这个社会中的华人，就必须去了解规则，学习规则，运用规则，成为规则的受益者，而不是规则的受害者。 在生活工作中，我也认识了很多旅居美国多年的老华人，他们一边呆在美国，一边抱怨着美国。美国作为一个严进宽出的社会，不满意，随时可以选择离开。如果长期处于这种人格分裂状态，时间一长，人会变态。 这世界没有天堂，天堂仅仅存在于我们每一个人的内心。还有很多朋友期待美国房市的再次大跌，看看美国房市百年走势历史，看看过去三年房市底部的盘整与挣扎，美国房市短期内哪有可能大跌？！如果没有一个较大的升幅，何来深幅调整？！ 根据美国房市历史，根据美国房市近期市场现状，笔者坚定看好美国房市未来8到10年的上升期。 （未完待续：二十三说美国买房） 微信：1397154975 2014年12月22日  于洛杉矶

二十一说美国买房 文：海纳愚夫 在平时陪客人的看房选房中，从数十万美金到数百万美金，甚至上千万美金，看的多了，也就麻木了。但是，好房子往往会给人眼前一亮，留下极其深刻印象。 2014年记忆尤其深刻的一次看房，是帮助一位来自海口的超级美女选房。 这栋房子位于圣马力诺LOS ARBOLES街，房子不大，占地面积11318英尺，建筑面积2500英尺，三房三浴三厅一厨两车位车库，坐西朝东，一层平房，前后院，上市报价2358000美金。 从我们地产经纪历史交易资料RECORD上面仅能看到，此前房主1991年通过quit claim deed（产权转让契约）获得产权后，一直没有变化，直到今年出售。 走进这栋建于1941年的房屋中，眼前豁然一亮，历史的尘埃挡不住这栋房屋的靓丽。宽敞明亮的客厅，在前后院绿树的掩映下，犹如在画中一样。 会客厅，餐厅，分布在进屋的左侧，三个卧室分布在右侧。进入后院，古树参天，绿荫遮蔽，游泳池，健身房，在后院一应俱全。后来据了解，这是一位意大利裔设计师的居所。 个性化的设计，给人视觉上造成了强大的冲击。超级美女超级喜欢此房，但是，由于资金不能及时到位，此房在上市26天，就以上市报价2358000美金售出。距今已经半年过去，REALIST评估的中间价格仅仅226万美金，溢价近10万美金成交。 刚刚从大陆来到美国的朋友，还不熟悉美国的房屋交易规则。美国是一个只有阳谋，没有阴谋的国家，所有一切都摆在桌面上。房屋交易完全市场化，公开、公平、公正、透明。 好房子一上市，好的东西，大家都会喜欢，不会在那里等着某一个人单独来选择。所以，兵马未动，粮草先行，在美国买房也好，投资也罢，资金先到位，好东西出现了，您就可以及时下手。 美国虽然作为一个完全的市场经济、资本主义国家，并非没有机会。资本随时都有机会，因为人性注定，总有人玩走钢丝的行为，总有人玩不下去，这种时候您有子弹（资本），就能获得先机。 好房子，喜欢的人多了，卖家自然牛了，选择余地大，人性注定，价高者得。 孬房子，没有人喜欢，卖家自然没有底气，很久很久卖不出，也实属正常，这就是市场！ （未完待续：二十二说美国买房） 2014年12月13日 

在买房时没有区别，只是卖房时所缴税收有区别，没有美国绿卡或者护照，升值部分会有30%的资本利得税。

愚夫会以这里为一个基地，在这里抽空回复世界各地朋友关于美国买房的问题，欢迎大家以这里为家，在这里展开良好的互动。来到洛杉矶，一起喝茶，一起坐坐。谢谢大家！

建议您去看看美国百年房价走势图，您或许就明白一二了，好吗? || 回复LOKA_840:那请问“上行”是靠什么推动的呢？ 世界各国人民对美国未来经济的信心吗？还是说美国的经济将会进入新的爆发，再次引领世界的经济发展？？

四个单，两到三个人。 || 回复可恶的山姆 :这是多少单？几个人的团队做的成绩？ || 回复海纳愚夫:看每个人的个人能力了，我们今年一到五月已经实现330万美金的交易。

 从长远趋势看，未来也不会再有美国目前的房价了，房价还会不断稳步上行。|| 回复奇奇爸爸 :现在买房是不是不太划算了？ 

人不在美国，房屋可以一把锁锁上，我有客户朋友就是这样。也可以出租，同样也可以出售。有专门的中介机构提供相应服务。只是别忘记了定期缴纳房产税费，影响了自己的信誉，还会被罚款。

转售与出租，在美国没有设条件，因为美国是一个完全市场经济国家，房屋只是商品的一种而已。房屋有任何瑕疵，在交易过程中，有第三方公证行代为处理，保证了交易的公平公正。

从美国房价百年走势看，美国房价仅仅是重新步上上行通道而已，走上良性循环，没有任何风险。愚夫常对身边朋友说，我们未来不可能再遇见今天的房价。这是美国房价历史决定的，也是美国房价未来走势所决定的。

独立屋需要前后花园、花草的修剪、打理，房屋定期的白蚁查杀，维修、维护等，维护费用与房屋年限有直接关系。公寓、康斗相对打理更方便，所以，愚夫一直建议国内朋友投资的话，就购买康斗公寓即可。一套房屋的维护费用，从几百到成千上万美金不等。

房屋不仅可以满足居住需求，也可以在房屋内注册公司，办公，如果从事商业活动，但不能影响到周边邻居，否则受到投诉，将受到处罚。房屋翻新，只要不影响房屋原有结构，完全可以。如果重建，必须事先通过所在市政府的审批，这需要专业人士指导，因为程序比较繁杂，耗时较长，而且个别城市出于保护城市面貌的因素，可能是不允许重建的。

屋主拥有房屋完全的私有产权，没有时间限制。

购房费用有：保险费、房屋检查费、契税、文件制作费、公证行手续费等各种费用累计不超过房价的1.2%，通常1%左右即可。