美国房产交易直播之二 ——海纳愚夫 不得不遗憾的告诉大家，虽然我们开价72万美金，高于所有竞争对手。对方经纪人也明确表示将说服卖家尽速签回合约。 但是，由于朋友第一次参与美国房产交易，对愚夫建议开出的72万美金，一击而中的价格表现出了犹疑，加上一些不懂专业朋友的意见，感觉我们出价高了，要求我们联系卖家再看房屋。 卖家或许感受到了我们的迟疑，以及我们未能及时提供银行存款证明与贷款预审信件，最后时刻，卖家选择了其他买家，而导致我们功亏一篑，被淘汰出局。 当然，愚夫不觉得遗憾。能够在交易过程中陪伴朋友在美国房产市场成长，愚夫是感到幸运而且幸福的。 因为这种情况在愚夫的交易生涯中时刻发生，这是大陆特有的文化与人文环境所决定的。所以，愚夫非常理解朋友的犹疑，并在今天再次陪朋友查看了Orange城市的一些房源，但是，没有找到比72万美金性价比更高的房屋。 美国作为一个完全市场化的国家，出现多人竞买的房屋，正说明房屋的价值所在，在这种时候，要击败竞争对手，在合理范围内，要敢于果断加价。愚夫的交易经验也是今年在钻石吧与阿罕布拉的两次竞买过程中，因为加价幅度过小而失败，不断总结得来的经验。 作为一个专业的经纪人，当市场机会出现时，愚夫深知，机不可失，失不再来。在今年帕萨迪纳的一栋房屋交易过程中，愚夫帮助一对素质非常高的年轻朋友，干了非常漂亮一仗。 也是基于这位年轻朋友留美多年，已有美国房产交易经验，对美国房产交易以及房屋价值有正确认识，听从了愚夫的建议，直接全价现金满足卖家要求，及时屏蔽所有竞争对手出现，而买下了一栋物超所值的房屋。 市场情态，瞬息万变。 卖家在卖一栋房屋时，当没有更多买家出现时，如果他想及时卖出，而且符合他的预期，通常卖家会答应唯一买家。而当多个买家出现时，没有卖家不想自己房子卖出更好的价钱，这是人性所决定的。这时，当然对买家就不利了。相互竞争的结果，就是加价，谁出价高，谁就获得最终的胜利。 愚夫交易生涯中，最大的加价是一栋最终成交210万美金的房屋，加价了三十万美金。 当然，美国作为二手房源市场，几乎每天都有新的房源出现。愚夫将随时关注市场的供给面，帮助朋友买到理想的房子。 愚夫目前正接受多个朋友的委托，有50万美金，100万美金，180万美金，300万美金左右等多个案子。但是，市场上优质房源总是非常有限，所以，需要等待机会。 愚夫将继续把这个案例以文字的方式，继续直播，为在美国买房的朋友带去启迪与帮助。 2015年9月

美国房产交易直播之一 ——海纳愚夫 为了让圈内朋友更好了解美国房产交易规则、程序与过程，愚夫对近期一笔房产交易过程进行文字实录直播，并将配上图片与链接。希望能为将在美国买房的朋友提供些许经验，谢谢大家的关注！ 上周，接受一个朋友的委托，寻找Orange四房三浴以上房屋，愚夫搜索了Orange四十到八十万美金之间，上市不久的房屋，选择了其中八套，见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=39061230732&from=singlemessage&isappinstalled=0（有两套已经售出） 在本周二，9月22日预约到现场查看了其中六套，一套因为卫生间只有两个而放弃，一套需要十月份才能开放参观。在查看其中六套过程中，有一套即1478朋友非常喜欢，但是卖主已经接受OFFER。 接下来在看1815时，这个房子所有人都看中了，四房三浴三厅一厨，两车位车库，前后院，建筑面积2400平方英尺，占地面积9862平方英尺，开价689000美金，9月15日刚刚上市。见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=39012801970&rn=0&portalAction=item&from=singlemessage&isappinstalled=0  这个房子也是愚夫在看房生涯中，难得见到的好房。从位置，房型，结构，装修风格，都是非常不错的房子。 当然，作为专业经纪人，看房子不是看房子优点，房子的优点都能够看到。重要的是找出房子的不足，愚夫发现，房子朝西，是这栋房子唯一的不足。 当然，美国二手房交易，不可能十全十美。愚夫再查房子的交易历史，2006年成交纪录价格是788000美金。2006年的屋主因为2008年金融危机，房子被拍卖，成交价格521000美金，2008年的屋主一直持有到现在。 而从装修风格看，屋主的品味很高。其系一个越南华侨商人，已经居住美国数十年。 朋友决定现金买下，当即决定出价。但是，由于资金进入美国的问题，短期内资金无法全部进入，而只能放弃。而选择汇丰银行贷款，需要存期两个月。 此事暂时搁浅。 

致想了解洛杉矶房产的读者朋友们 文：海纳愚夫 很多读者朋友因为从来没有参与过美国房产交易，对美国房产交易程序，美国房产市场格局一无所知。 愚夫为了满足这些读者朋友的需求，解决这些朋友的疑问。愚夫愿意利用空余时间为这些朋友进行美国房产交易扫盲。 只要这些朋友来到洛杉矶，联系愚夫，事先预约，愚夫将通过网络与电视，现场演示美国房产交易的程序，普及美国房屋买卖知识。 并根据个体需求，现场演示如何选房，如何查看，如何估价，如何出价，如何交易。并找出您目标购房城市的上市房源，以及您目标范围内的房源，供您了解市场状况，为您决策提供参考。 以上服务完全免费。当然，愚夫保留选择服务对象的权利，愚夫希望与真实，懂得感恩，有情有义的读者朋友来往。 在愚夫的工作过程中，遇到一些不讲游戏规则的购房人。当然，这些人影响不了愚夫的心态，因为愚夫不怕他人所负，愚夫害怕的是负人。 当然，愚夫常说，人以类聚，物以群分。对于那些不守游戏规则的读者朋友，愚夫将让他们逐步消失于愚夫的朋友圈。 愚夫希望自己圈子中的每一个朋友是善良的，真实的，遵守游戏规则的，有情有义的，懂得感恩的。 愚夫一贯的人生信条是，交友，互帮互助，诚实守信；经商，互惠互利，诚实守信。 因为工作关系，愚夫身边有很多官一代、富一代朋友，也有很多官二代、富二代朋友，他们都非常有礼貌与修养，谦卑平和，尊重他人。愚夫一向认为，德不配位，必有灾殃；君子爱财，取之有道。 愚夫坚信，得道多助，失道寡助；愚夫也相信，自己的圈子将像波浪一样，越滚越大。 愚夫圈内的资源，也必将与愚夫的客户朋友们共同分享。您想获得更多，一定要先付出更多。一味索取，不愿奉献，终将枯竭。 （洛杉矶买房卖房找愚夫——美国海纳愚夫地产移民投资团队 微信：1397154975） 2015年9月30日 于洛杉矶

如果中国法规允许销售所得金额在境外收取，那么申请人可以这样做。由于财产销售条例规定所有财产销售都需要支付税金，如果购买人将购买资金直接存入申请人在境外的银行账户，比如香港，那么申请人必须提供财产在中国合法销售的证明。 同样，如果申请人有某些资产比如一幅值钱的油画，申请人在香港将这幅油画卖掉并将所得款存入香港账户然后转入新西兰；只要油画的出售符合中国内地与香港的法规，这样做是可以的。

可以。但是必须是在中国内地以及香港法律许可的条件下出售上海证券交易的股票。

自己直接朝境外汇款是肯定受到每人每年5万美金的购汇限额的。目前我们已经有建立起来的几个渠道，申请人都不会受到每人5万美金限制，并且这是经过移民局承认的渠道。其实不管何种途径，都要以主申请人的名义转出去的，移民局不接受多人转款，所以网络上说的亲朋好友汇款并不可信。 

不客气，希望我的回答能解决大家的问题。有什么疑问也欢迎随时向我提问。

可以的，但申请人在申请创业移民居留时还是必须证明她的生意和条件如果当时申请创业移民工作签证，也同样会被批准。生意也必须符合创业移民的条件。个人认为这种申请难度很高，不确定性很大。不建议大家去做这个尝试。

可以，但必须在第一个一年签证到期前完成。才有可能延期下一个2年的签证。

目前移民局认可的渠道有银行和基金公司。一般不建议自己操作。如果是家人或者朋友打过来，这个资金就不会被移民局承认了。

存货只能被认为是流动资金的一部分。不能算是固定资产的投资。

首先注册公司的名字，官网：http://www.business.govt.nz/ 在经过网上系统确认无人使用过才能使用。公司的固定地址，朋友家的地址也可以，确定自己的住址后可修改 ；需提交董事和股东的全名，住址 和IRD 号（如果居住在新西兰）。当然，如果通过中介办理，会在登陆之后节省很多精力。同时建议通过专业人士来操作避免不必要的麻烦。

根据我们的表格，尽可能的提供非常详细的说明。这样我们才能更好的为客户量身订量最合适的商业计划书。我们虽然为客户代写商业计划书，但是没有客户详细的材料，我们也写不出好的来，特别是在中国大陆的销售策略和销售渠道。

奶制品，蜂蜜，保健品，木材，皮料，海鲜，蔬果，酒等等

首先是投资金额：普通创业新西兰创业移民的投入资金一般需在15-20万的新币。并须另外提供全家人在新西兰3年的生活保障资金证明；高额创业新西兰创业移民要求在新西兰至少投资50万新币。再次，雇佣要求：普通创业新西兰创业移民没有明确要求；高额创业新西兰创业移民要求至少创造新的三个职位。要求雇佣人员须是新西兰本地居民，并且是全职工作。最后，也是关键的一点，获得RV（居留签证）的时间：普通创业新西兰创业移民类别的，要求成功经营生意满2年才能申请全家转为RV（RV满2年后转PRV）；高额创业新西兰创业移民类别的，要求投入的资金全部到位和生意建立起来后，生意经营6个月之后才可以，全家人就可以立即申请转为RV（RV满2年后转PRV）对于保守的创业移民申请者，可以先申请普通创业移民，实际操作过程中觉得可以操作或者扩大规模的，可以加大固定资产投入或雇佣多个员工，申请高额创业，尽快获得RV。

一个出口生意要被批准或认可，关键是看这个商业计划的可实施性。移民官需要看到你有一个可信的商业计划，才会认可和批准这样的计划。

举个跟现在政策最相关的，而且也是比较典型的。有一个客户投资了30万，其中花22万在哈密尔顿买了一个小的办公室，然后剩下的钱买了车子，简单的装修和办公设备，雇佣了一个全职员工，过来之后做的是出口保健品到国内，出口额第一年做到了32万5，第二年是35万. 去年年底就拿到了身份。

新政实施以后，对商业计划书的要求必需要与出口有关。不过也不是完全没有希望，如果你能证明咖啡厅即将从事的所有经营都与境外游客相关，也是可以试一试的。

我们建议有移民打算的客户越早行动越好。一来，从整体趋势上来说，不管是投资，创业，还是技术移民，现在对于资历的要求都是上升的趋势。而且每年的政策都在更改，基本上都是在一定程度上把要求提高。二来，现在新的政策开始，而且是很难得的鼓励客户在奥克兰以外地方创业，这个机会将会促使更多客户递交申请。所以一开始可能会相对宽松，但随着客户的激增，预期移民局审理会越来越严格。

不能用简单的难易来区分，对商业计划书的要求是提高了，但在某种程度上也可以尽量避免因为创业失败而拿不到PR的风险。不过综合来说，移民政策一再在变，有这个打算的话还是要尽早行动。