美国房产交易，有严格的规章制度，而且经纪人的佣金，是由卖家支付。在美国房产交易过程中，涉及买家、买家经纪人、卖家、卖家经纪人、第三方公证行（Escrow）、第三方房屋检查公司，如果贷款，还涉及银行，各方独立，相互制约，又相互监督，如果涉及欺诈行为，不仅仅是被吊销执照，终身不得再从事地产行业，而且可能坐牢，失去自由。

十说美国买房 文：海纳愚夫 尔湾南北偏东西大道主要有Jamboree、Culver、Jeffred三条大道，另加261与133两条收费高速公路分布在两侧，它们将5号与405号高速连接在一起，405号高速直达洛杉矶国际机场。 尔湾东西偏南北大道主要有Irvine、Walnut、Irvine Center三条大道，另加5号与405号高速公路成三角形状，在南边汇合。 洛杉矶上市房屋，90%都是二手房源，但是在尔湾，有不少新房、期房在不断推向市场。尔湾新房设计非常现代化，很对中国人的胃口。 尔湾房屋多以区域性的小区方式建设，一片小区中，有独立屋，也有连体别墅（俗称康斗）。每一个小区配套设施完备，有社区公园、网球场、篮球场、游泳池、健身会所等。建筑特点是地小房型好，房屋新。而华人老区与新区独立屋占地面积都比较偏大，房屋旧。 尔湾一年到二十年的新房区域有六个，分别是：Laguna Altura 拉古纳阿尔图拉，Northpark  北园， Oak Creek 榆树川，Quail Hill 鹌鹑山， Turtle ridge 乌龟山，West Park 西园。 尔湾全新开发区有五个，分别是：Crpress Village柏树村， Great Park大公园，Portola Springs波托拉泉，Stonegate 石门， Woodbury 伍德伯里。 尔湾总人口已经达到20多万，其中亚裔占比达到40%。尔湾共有小学23所，初中6所，高中7所。尔湾初中API分数普遍都在940分以上，高中除掉一所职业高中外，另外六所API分数也都在870到930分之间。所以，尔湾学区，名不虚传。 目前尔湾排名第一的高中是

九说美国买房 文：海纳愚夫 从洛杉矶市中心，奔上10号高速，向东行驶，穿过华人老区，转上605号高速，向南行驶，穿过60号高速，继续往南行驶，再转上5号高速，往南行驶，即圣地亚哥（San Diego）方向。 先后穿越91号高速，经过57号，再穿过22号、55号、261号高速，就进入了大洛杉矶地区最安全的城市，也是全美最安全的城市之一——尔湾市（Irvine）。 5号高速继续往南，直达旅游城市圣地亚哥，往北直达旧金山。 尔湾市不属于洛杉矶县（郡），县（郡）英文指COUNTY，相当于中国一个市，如成都市。尔湾属于橙县，英文是ORANGE。 整个大洛杉矶地区城市群，由五个县（COUNTY）组成，相当于中国五个市组成一个城市群。西边文图拉县（Ventura），中间洛杉矶县（Los Angeles），东北边圣贝纳迪诺县（San Bernadino），东南边里弗赛德县（Riverside），橙县（Orange）靠近海边。 洛杉矶华人老区与新区，都属于洛杉矶县辖范围。而华人新贵区——尔湾则属于橙县所辖范围。 从华人老区出发，距离尔湾大约40英里左右，如果路上不堵车，通常40多分钟便可到达尔湾市，如果遇上上下班高峰期，通常需要1个半小时到两个小时。 5号高速接近605号高速路段，双向仅四车道，道路狭窄，正在改扩建，这段道路通常都相对比较拥挤，车行速度比较慢。 尔湾市作为一个新兴城市，由尔湾公司集中开发，城市的设计理念，都非常现代化。整个城市设计成45度角倾斜，所以，尔湾很难找到正南北或者正东西的房屋。 由于整个城市环境优美，公园密布，布局合理。在尔湾，驾车在道路上行驶，很难看见临街的铺面。超市、店铺、餐厅这些功能都被集中在商业广场中，连加油站也被圈在商业广场里边。 洛杉矶比较大的华人超市“99大华”在尔湾设有两家分店，分别位于两个商业广场中，一个在Jeffrey与

八说美国买房 文：海纳愚夫 洛杉矶华人新区罗兰岗曾经以二奶村而闻名华人世界。但是如今，罗兰岗已经成为美国产子的重要基地了。 Colima大道西起Hacienda大街，东至Fairway大街，这块地段成为了华人新区的中心商业地段。街道两旁布满了华人超市、银行、餐厅等。各个商业广场最大的特色就是，随处可见挺着大肚子的妈妈们。 月子中心，已经成为华人新区最大的产业链。它带动了地产、餐饮、医疗等系列产业链。而源于去年赴美产子风波，随着各方力量的博弈，也已经风平浪静。 美国作为人权至上的国家，她落地生子国籍的宪法条款，基本没有改变的可能。美国警方随意查抄月子中心的滥权行为，也被业主诉诸法律所化解。这就是美国，而不是香港！ 随着中美签证的进一步放开，随着赴美产子向二三线城市的蔓延，以及中国巨大的人口基数，相信这一产业还将有着相当长的生命周期。 华人新区以60号高速作为主轴，贯穿东西，以57号高速贯穿南北。 西起Hacienda、Azusa、Fullerton、Nogales、Fairway，一直向东延伸。至Fairway再往东，进入核桃市与钻石吧的交界地段，Colima大道也更名为Golden Spring大道。在此，57号高速与60号高速紧紧相连在一起。 钻石吧分为南钻与北钻，南钻房价比北钻高出很多，核桃市学区就包括南钻的部分中小学校。（具体请看核桃市学区学校分布明细目录。） 钻石吧最重要的一个大道就是Grand，它横贯南北，将核桃市与钻石吧的黄金住宅区紧紧连结在一起。 沿着Grand大道，穿越57号与60号高速的重叠部分，一直往南，经过Golden Spring大道，Diamond Bar大道，就进入了钻石吧有名的富人区。 道路两边依山而建的一栋栋豪宅，价值数百万，甚至上千万元不等。但是这个区域，与圣马力诺茂密的植被，厚重的历史相比较，还是不在一个档次。这个区域房屋的特点就是房子新、面积大。 目前，属于核桃市学区、钻石吧的上市房源共有65套，售价最低325000美金，最高9

七说美国买房 文：海纳愚夫 从洛杉矶市中心DOWNTOWN驱车奔上10号高速，一路往东，经过洛杉矶华人老区阿罕布拉市、蒙特利公园市、圣盖博市，墨西哥人与华人混居区柔丝蜜市、阿尔蒙地市、鲍德温公园市。 转向605号高速往南，经过Valley大道出口后，再转向60号高速往东，开往波莫纳（Pomona）方向。再经过大约两英里路程的行驶，洛杉矶华人新区哈仙达岗（Hacienda Heights）、罗兰岗（Rowland Heights）、核桃市（Walnut）、钻石吧（Diamond Bar）、奇洛岗（Chino Hills）等将依次展现在眼前。 以罗兰岗为中心的华人新兴城市，主要建于上世纪90年代，城市面貌看上去比华人老区整洁、清新。 Colima大道从东西方向贯穿整个华人新区，沿着这条街道，各种商业广场、店铺、餐馆分布两旁。 华人老区整个地貌呈平坦形状，房屋多以正南北，或正东西为向，整体呈现棋盘状，道路行驶相对简单易记。而华人新区地貌呈现丘陵山地形状，很像俺的家乡四川。所以，每个城市名称后面基本都带Hills这个英文单词。 华人新区黄金居住区非核桃市莫属，核桃学区也是整个华人新区的顶级学区，这个学区横跨核桃市与钻石吧两个城市。 所以，核桃市学区的房价也是华人新区最贵的。核桃市公园密布，绿地广阔，城市富裕。所以，核桃市也有着美国的“小瑞士”之称。 近几年，很多华人新移民有钱群体在核桃学区购房，这个区域房价也是节节攀升。 而且在整个洛杉矶华人区的布局上，核桃市离华人老区不到30分钟车程，离华人新贵区尔湾也不过三十多分钟的车程。从战略位置上看，核桃市正好处在一个黄金分割点上，进亦可，退亦可。 核桃市学区共有两所高中，三所初中，九所小学，其中核桃市所在范围分布高中1所：Walnut High School（核桃市高中），API分数892分，核桃市高中被评为1990、1992、1994、1996、1999、2005、2009年度加州著名学校，1992-93年度，

六说美国买房 文：海纳愚夫 据蒙特利公园市教会长老介绍，上世纪80年代，台湾的民主转型，使台湾政坛处于动荡。大量台湾人移居美国，他们就从蒙特利公园市开始，建立华人超市，洗衣店，理发店，职业介绍所等。所以，蒙市又有小台北之称。 但是，历经四十年的发展，四十年的沧海桑田，如今的蒙市已经被大陆人给“占领”了。 蒙市、圣市作为华人老区的商业中心，四十年的岁月变迁与洗礼，看上去已经非常破旧与落后。但是，多年来形成的商圈，多年来养成的习惯，目前，包括未来，还没有什么地方可以撼动这个区域的商业地位。 新的华人移民如果不从这个区域开始，就无法真正全面了解华人在美国的真实状况。而生活在这个区域，似乎与语言无关，不会一个英语，生活也将不是问题。 这个区域的房价也处于相对高位，但是，与圣马力诺，雅凯迪亚相比，还是不在一个档次。上一篇着重说了圣马力诺，这一篇将着重说说雅凯迪亚（Arcadia）。 雅凯迪亚是一个以白人为主体的城市，但是大量的华裔有钱群体的进驻，这个城市已经成为华裔精英群体的社区。 但是，大量大陆贪官、富商、暴发户的入驻，也给这个社区带来了一些负面的影响。瑕不掩瑜，雅凯迪亚凭着优越的地理位置，优雅的社区环境，便利的生活条件，吸引着大量新富移民群体的进入，房价节节攀高，城市富裕，政府也有更多的钱投入学校、道路、公共设施的建设，城市也进入良性循环发展的轨道。 雅凯迪亚众多独立屋以地大为特色，所以，这也为改建提供了空间。华人老区中，雅凯迪亚一座座新的豪宅在不断拔地而起，因为这个城市的改扩建手续相对简单易批。当然，更重要的是改扩建后，建筑商有更大的利润空间，周边高额的房价能够支撑新建的房屋卖出一个好的价钱。 雅凯迪亚因为个别华人的炫富行为，导致这个区域多次发生抢案，整个社区的安全系数是华人老区中最低的城市。 在华人老区，雅凯迪亚仅次于圣马力诺学区，雅凯迪亚高中API分数890分，属于加州乃至全美有名的高中之一。雅凯迪亚共有一所高中，三所初中，六所小学（见地理分布图所示）。 雅凯迪亚东、南临阿尔蒙蒂（又称爱满地）、东北接蒙罗维亚、北临帕萨迪纳、西接天普市，部分区域属于爱满地学区，这些区域的房价明显低很多。 东边主要以S 5th 为界，南边主要以W Live Oak为界，西边主要以S Michillinda为界，北边主要以W Orange Grove为界。 210号高速跨越其间，贯穿东西方向。从南到北，依次是Longden、Duarte、Huntington、Colorado、Foothill

五说美国买房 文：海纳愚夫 洛杉矶华人老区由以蒙特利公园市、圣盖博市为中心的商业区，以圣马力诺、阿凯迪亚为中心的黄金住宅区，天普市、阿罕布拉市分布在东西两侧所构成。 部分华人与墨西哥人混居在柔丝蜜、爱满地、鲍德温公园市，这三个城市也有被华人蚕食的趋势。 东西大街，从南到北，依次是Garvey、Valley、Las Tunas、Huntington四条大道平行，贯穿东西。其中以Valley大道商业气氛最好，俗称“万利大道”。 南北大道，从西往东，依次是Atlantic、Garfield、New、Del Mar、San Gabriel、Walnut Grove、Rosemead、Temple City、Baldwin、Santa Anita十条大道平行，贯穿南北。其中，San Gabriel、Rosemead、Baldwin、Santa Anita四条大道将10号与210号高速直接相连。 Valley大道的黄金商圈东至Roesmead大道，西至Atlantic大道。贯穿阿罕布拉、圣盖博、柔丝蜜三个城市。这个黄金商圈中，分布着多个商业广场，其中华人区最大最有名的全统广场就在其中。 华人老区最有名的学区房当然非圣马力诺莫属。圣马力诺（San Marino）高中、初中、小学均分布在Huntington大道上，相距不远。 圣马力诺住宅小区分布在Huntington大道两侧，其中Huntington大道以北的房价普遍高于以南的房价。整个住宅小区古树参天，绿荫遮蔽，环境清幽。 圣马力诺与阿罕布拉，帕萨迪纳，圣盖博三个城市相邻。向东主要以San Gabriel大道分界，向南主要以Longden，向北以California，向西以Garfield为界，Huntington大道贯穿其中。 

四说美国买房 文：海纳愚夫 美国社会，由于市场化与社会化的作用，社会泾渭分明。通常穷人住在房价较低的区域，富人住在房价较高的区域，自由、有序、良性的循环流动。 房价较高的区域，由于居民缴付的房产税也较多，政府就有更多的钱用于学校、道路、居住环境的改善与建设。所以，富人所居住的区域相对更容易形成良性循环，房价不易下跌。 我进入地产经纪培训学校，老师第一堂课就讲，宁愿在好区买一破房，不愿在孬区买一好房。美国近百年来的事实已经证明，好区的破房具有强大的升值潜力。 买房就买学区房，美国概莫例外。学区房具有更大的、长期的保值升值潜能。 洛杉矶华人区目前大致分为三个区域，以圣马力诺（San Marino )领头、雅凯迪亚（Arcadia)次之、天普（Temple city)紧随、圣盖博（San Gabriel )、阿罕布拉（Alhambra )、蒙特利公园（Monterey park)等城市聚集的华人老区。 以沃尔纳特（Walnut）、钻石吧（Diamond Bar）领头、罗兰岗（Rowland Heights）、哈仙达岗（Hacienda Heights）、奇洛岗（Chino Hills）等城市聚集的华人新区。 以尔湾（Irvine）为中心的华人新贵区。我将陆续推出系列文章详细介绍华人各个聚集区，敬请大家继续关注。 美国社会，是一个以规则为最大的社会，规则就像一张无形的网，大家在这张网下自由、有序、良性的运转。每一个个体的潜能都能在这个制度下，得到最大限度的发挥，由这些个体组成的国家，焉有不强大的道理！ 美国社会的包容性，也是世界其它任何地方无法比拟的。弱者在这个社会能得到充分的尊重，保护；强者在这个社会能得到充分的发挥，为社会尽到更多地责任。 或许，正因为此，全世界众多民众，心中都有一个美国梦。 （未完待续：五说美国买房） 2014年11月20日 于洛杉矶

三说美国买房 文：海纳愚夫 美国上市房屋交易，大多都是二手房源。房屋历史数年，数十年，甚至上百年，不一而同。 房屋交易，通常进入各州地产市场公开交易，实行竞买、竞卖制度。公开、公平、公正、透明。 房屋上市后，卖家出价。通常情况下，价格过高，卖家无法售出；价格过低，买家会争相出价，卖家可以选择一个符合自己条件的买家售出。 在出价过程中，通常是一个心理博弈过程。 今年三月，我们在帮助客人购买圣马力诺一栋独立屋过程中。我们带领客人仅仅半天就相中了这栋房屋，价格从近180万美金起，十个买家竞购，价格直接飙升到200万美金。 客人志在必得，作为经纪人，完全理解客人的心情与感受。辛苦数月，赴美多次，看过的房屋数十栋，好不容易看到自己喜欢的房屋，怎么能轻易放手！ 我们通过市场比对，对周边相同房屋近期成交价格的调研，得出此房相对公平合理的成交价格在206万美金。 我们为客人开出200万美金的OFFOR后，通过与卖方经纪人的沟通，他们选择其中七个买家，回出了210万美金的要价，七个买家还有最后一次出价机会，卖家将从七个买家的再一次出价中，选择一个作为交易对象。 面对最后一次出价机会，此时我们的买家非常紧张，因为他对此房志在必得。他先后给出了他可以接受的215万，220万，225万的价格。对他这种超乎理性的行为，可以理解。我想大多经纪人更会窃喜，很多地产经纪人一辈子也遇不上这样的买家。 但是我们针对市场现状，周边房价成交的比对分析，回210万的价格已经超越了市场价格，而且客人又是全现金交易，从中胜出，机率已经非常大了。 客人遵从了我们的建议，最后，客人顺利买下了此房。 作为一个经纪人，其本质就是做好客人的参谋。一栋房屋的成交，主要取决于卖家与买家对交易房屋心理价位的平衡性。卖家总想能够卖出高价，买家总想能够买到低价，这是由人的本性所决定的。 美国作为一个完全的市场经济国家，市场就象一只无形的手，它在不断的调整着成交的相对公平性。 所以，妥协，只有交易双方根据各自面对的不同市场状况，不断的妥协才能达成各自的目标。 妥协，不仅是人与人相处、相交的精华，也是民主社会，民主制度的精髓！ 学会妥协，您将会获得更多！ （未完待续：四说美国买房）

二说美国买房 文：海纳愚夫 巴菲特最近表示，大家应该利用美国历史上难得的低利率，大约固定利率15年或者30年，百分之三点五到百分之四左右，融资贷款买房。 如果未来美元利率下降，可以申请二次贷款进行置换，还旧迎新；如果未来美元利率上升，投资者享受较低的固定利率，投资者无疑坐地享受升值的收益。 而从大势看，美元升值通道已经确定，QE退出在即，美元利率进入上升通道已经缓慢开始。 圈内一个经营地产生意三十多年的大哥，在美国房市三年低谷期买下数十栋房屋，享受的全是二点几的15年期固定利率。美国房市去年上半年的直线上涨，他的房产升值了上千万美金。 经过去年上半年的暴涨后，目前美国房市趋于平稳状态。最近几个月交易相对清淡，买家目前占优，所以与去年相比，买家还能讨价还价，讲点价。 但是，很多人期待美国房市再大幅下降，基本没有可能。去年到今年上半年的最高位时，美国房市部分区域，已经突破了2006年前后的历史高位。去年上半年的暴涨，也是美国房市三年底部震荡，报复性的反弹而已。 2008年的美国房市危机，百年不遇。所以，投资者很难再找到这样的机会了！ 最近的房市回调，也不过是去年加今年上半年涨幅太猛的一种技术性调整而已，相信不久，美国房市将重拾升势。美元长期升值已经趋势确立，随着全球美元的回流，美国房市必将迎来8到10年的稳步上升期。 所以，目前市场的暂时回冷，正是理性投资者入场的最佳时期。因为，买家将面临更多选择，掌握更多的主动权。当市场再次转向卖方市场时，买家将更难买到理想的房屋。 美国作为全球金融大国，外国人持B1或者B2签证，进入美国，同样可以贷款买房。当然，贷款人必须有美国国内银行的账户，账户上有购房总额百分之四十以上的头款，而且存期通常需要六十天以上，才能申请较低的固定利率贷款。 （未完待续：三说美国买房） 2014年10月24日 于洛杉矶