好的，我们会不断改进，感谢你的建议哦！

【图片】谢谢 || 回复表情帝:祝愿你们越做越好

恩，好的，谢谢亲的建议哦。

四十六说美国买房——说说愚夫的选房思路 文：海纳愚夫 美国房子百分之九十以上都属于二手房，在美国买房很难找到一模一样的房子。因此，选房、看房在买房过程中就非常重要了。 经济基础决定上层建筑，适合任何领域。在与客户交流时，我首先要问客人买房的预算。当然，很多国人或许刚开始不适应。如果预算不明确，或者干脆不回答的客人，愚夫一般不会去浪费自己的时间。 洛杉矶地产经纪千千万万，买房卖房的客人千千万万，人以类聚，物以群分。选择，是双向的，愚夫坚信，有缘人千里来相会，无缘人见面难相识！ 明确了预算，愚夫将在价格范围内选择区域。美国房屋的升值，房型（如独立屋或者康斗、公寓）不是决定性因素，区域才起决定性的因素。 愚夫的思路是先确定区域，再确定房型。同样的价钱，在好区可能只能买一个不错的康斗，而在相对差一点的区域或许就能买一个不错的独立屋，愚夫会选择前者。 区域确定了，房型确定了，接下来，愚夫选房有几不要，一是紧邻高速与主干道不要；二是路冲与转角不要；三是紧邻医院、教堂等不要。因为愚夫视这些为硬伤，这些房子通常出售周期都比较长。中国人避讳这些硬伤，老美也一样。 区域、房型、位置确定后，接下来，就是房屋结构了。一个结构好的房子，当我们走进去时，会流连忘返，她会给人舒适、舒服、坦然的感觉。愚夫相信，好的感觉给大家都是一样的。而不好的感觉，每一个人却不一样。 而房屋结构差的房子，当我们进去时，或许一分钟都不愿意多停留。 确定房屋结构后，接下来就是房屋装修的风格与品味。美国房子的装修风格，因居住主人的千差万别，可以说也是风格迥异。有的品味极高，而有的品味极差。 当然，房屋的价格范围、区域、房型、位置、房屋结构，这些因素我们无法改变，但是，装修是可以调整的。 由于美国房屋市场变化很快，昨天还在市场上的房屋，或许今天就没有了。所以，在房屋选择时，我们必须适应市场，根据市场状况及时调整自己的战略与决策，我们才能买到相对适合自己的房屋。 美国买房，没有百分之百的满意。愚夫以为，在买房过程中，需要考虑未来预期升值与便于出售即可。一栋好的房子，只要价格公道，符合市场，会有很多人青睐，当然及时出手也就不是什么困难了。 （未完待续 四十七说美国买房）

四十五说美国买房——美国房市报告之一篇 文：海纳愚夫 美国房市最近三年如火如荼，经历了疯狂上升，到平稳上升，最近趋于相对平稳。 为了大家更直观的感受美国近几年房市走势，愚夫对洛杉矶顶级华人区，并且具有代表性的区域，圣马力诺（San Marino）与雅凯迪亚（Arcadia）两个城市最近八年的成交，进行了数据梳理。 成交，就是市场最真实的反映。从历史成交数据中，我们可以去感受美国房市的一个波动，以便作出自己的决策。 作为自由资本主义市场，经济周期性的波动，就是因为大家看法不同，有人看空，就有人看多，通过市场的博弈，对财富进行二次分配。这二次分配，就是智慧与能力、眼光的较量。 以下是两个城市最近八年的历史成交数据，供需要的朋友们参考。 圣马力诺（San Marino）历史交易数据：2008年成交111栋，最小成交额800000美金，最大成交额340万美金；300万以上成交3栋。2009年成交125栋，最小成交额863000美金，最大成交额455万美金；300万以上成交14栋。2010年成交114栋，最小成交额818888美金，最大成交额620万美金；300万以上成交15栋。2011年成交130栋，最小成交额688000美金，最大成交额668万美金；300万以上成交13栋。2012年成交148栋，最小成交额750000美金，最大成交额470万美金；300万以上成交12栋。2013年成交141栋，最小成交额900000美金，最大成交额888万美金；300万以上成交23栋。

四十四说美国买房——美国房价往何处去？ 文：海纳愚夫 美国房价在2006年见顶后，经过两年的顶部盘整，在2008年开始百年不遇的大跌。跌至2009年，部分城市最大跌幅达到70%多，全美平均跌幅接近40%。 全美房价在底部盘整三年多，从2012年开始缓慢爬升，2013年上半年，开始快速拉升，走出了三年多的泥潭。仅2013年，平均升幅达到30%多。 经历2014年，2015年两年的上行后，目前部分区域已经超越2006年的历史高点。 接下来，在全美面临加息，货币紧缩之际，美国房价将往何处去？相信这是很多人关心的问题。 错过2011年前后底部的购房人，追悔莫及。而且有部分群体，还在期待房价下跌。 从笔者的交易经验看，作为一个专业经纪人，笔者研究了美国房价的百年走势。一百多年来，美国房价一直呈现稳步上行趋势。当然，每一次上升后，七到十年之间，全美房价都有一定幅度的回调。 而2008年的大跌，百年不遇。由于次贷危机引起的美国房价下跌，史无前例。经过数年的修复，美国在房屋贷款等金融政策方面，进行了严格监管，再次出现2008年的状况，几率极小，至少数十年内难以见到。 而从历史看，每一次下跌后，美国房价都会后浪高过前浪，稳步推升。 从今年交易看，美国房价依然稳步上涨。今年七月据CoreLogic发布的数据，南加7月房屋销售量达到了9年来新高，房屋中位价格较去年同期上涨5.5%。 当然，南加房屋一直领先美国房价指数，而且从某种角度说，也是全美房市的风向标。 笔者今年上半年参与的数栋房产交易过程中，也明显感觉到房市的火爆。仅以帮助客人在帕萨迪纳买的一栋康斗为例。 在明确客人的需求后，我们带着客人，连续一个月现场看了帕萨迪纳，50到70万美金之间的所有上市房屋。选出了客人看中的多栋房屋，参与竞买。其中一栋报价61.5万美金的房屋，通过竞价，达到71万美金。 另外几栋报价也明显高出

四十三说美国买房——投资美国房产胜过黄金 文：海纳愚夫 最近中国股市暴跌，给中国股民、投资者上了很深动形象的一课，这仅仅是中国系统性金融危机的一次预演而已，好戏还在后面。 把这次中国股市暴跌说成是一场战争的开端，也不为过。我们很荣幸，能在有生之年看到一场看不见硝烟的战争。战争已经开始，但是整个战役应该会持续二到三年，最终的目标是要进行一场生死博弈，至于谁生谁死，各位读者朋友自己去悟吧。 当然，结局已经没有悬念，这是世界历史赋予索罗斯的重任，他必将被铭记在世界金融、历史与人类的史册。 说说为什么投资美国房产胜过黄金吧。 美国作为世界老大，自1864年南北战争结束后，世界经历了一战、二战，但是战火从来没有延烧到美国。 南北战争结束后，美国本土遭到最大的攻击就是“911”，但是，攻击美国的组织与个人，最终受到的惩罚，我想世界人民都看见了。这就是美国，这就是伟大的美利坚。 看美国百年房产走势，一直是稳步向上，虽然中间偶有回落，但是也不过短短两到三年便会回补，并一浪高过一浪。 美国房产的稳步上升，由两个主要因素决定，一是美元的贬值，二是美国的人气。 美元指数虽然有周期性的循环，但是，美元长期性的贬值一直存在，只是幅度较小，而美国房价一直对冲美元贬值。 美国作为世界民众心中的天堂，作为世界民众移民的首选国家，决定了美国的人口一直是向上增长，从需求看，也决定了美国房价的坚挺。 愚夫在洛杉矶结识的大佬朋友，无一不是与房地产有关。从八十美金到亿万富豪的创富神话，也是与地产息息相关。 一位在洛杉矶从事地产建造与投资的亿万兄长，常常给我说，美国房产是最大的吸金行业，说我干上了这行，今后对其它行业不会有兴趣。 当然，愚夫打造的产业链上，房产是一个基石，也是最重要的产业链。我的余生将与房产买卖与投资，结下不解之缘。 投资美国房产，不仅享有长期稳定的升值回报，还享有出租收益的现金流。而且，活跃的美国房产市场，保证了随时可以交易变现。而且，也可以通过发达的美国金融体系，将房产抵押融资。当然，因为交易成本的高昂，美国房产不适合短期投资。 而持有黄金，不仅面临持有成本，而且可能面临贬值风险，黄金也无法产生现金流。 而从过去三十多年美元指数的大格局看，美元升值预期已经成立，而且时间将持续数年，美元指数突破历史高点，都有可能。 所以，大量的中国人涌进美国房产市场，或许，我们就能够明白这是为什么了。 一边是虚高的泡沫巨大的有毒资产，一边是具有升值预期的优质资产，聪明人都知道自己该选择什么。 北京今天价值一套300

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哎 雅思硬伤啊【图片】

谢谢亲提的建议！【图片】送一朵小红花

银行会收回房子进行拍卖。

是的。但是现在美国房价已经收复全部失地，开始新一轮上升。

谢谢关注！

四十二说美国买房——在美国买房可能遇见什么坑？ 文：海纳愚夫 有读者朋友咨询愚夫，在美国买房可能遇见什么坑？我想这也是大家都想知道的问题。以愚夫的交易经验，以及在行业内的见闻，大致归纳如下一些坑，希望能引起在美国买房朋友注意。 第一坑，买价过高。美国房屋价格，在上市前，由卖主与卖方经纪人协商后，制定一个上市价格。 有高开低走，低开高走，平开平走，三种开价方式。第一种开价，通常是脱离市场状况的，当然，通常卖家销售欲望也并不强烈，能卖则卖，不能达到预期价格，就不卖。如果实在想卖，那么就降价。当然，不可避免会出现一些不懂市场行情的买家及买家经纪，急于成交，买下高价房。一个愿打，一个愿挨，这就是市场。 避免出现这种状况，通常需要经纪人对周边近期成交了然于胸，市场成交才是硬道理。相同区域，相同房型，相同大小的房屋市场成交状况，是美国房屋买卖交易过程中参考的主要指标。 所以，买家在参与房屋买卖过程中，不要急躁。尽可能将目标区域相似上市房源看过遍，货比三家，熟悉市场，就不会被不良经纪人忽悠，也可避免出价过高而后悔。 第二坑，买到死人房或者凶杀房。这不是耸人听闻，这种事情在圈内时有发生。根据美国地产法规规定，卖家当然有责任与义务披露这些信息。但是，中国买家因为语言不通，这类房源又比市场同类房源便宜一些，人性决定谁都想省钱，再遇上急于成交的不良经纪，中国买家也就稀里糊涂的在信息披露上签上自己的大名，买下一处问题房。 想诉诸法律，但是看着自己签上的大名，在一个讲证据的国家，律师只能告诉您，忍忍吧，谁叫自己当时认为还捡了个便宜呢。 天上没有馅饼掉下来，但是天上一定可能有陷阱掉下来。您的经纪人，因为心中有愧，从此也会从您的视野中消失掉。 很多朋友找愚夫买房，一开始就告诉愚夫，能不能便宜点，优惠点。愚夫只能笑笑，因为愚夫也来自一个神奇的国度，能理解这种神奇的想法。愚夫会用行动去告诉这些朋友，美国的便宜真的很难捡，无时无刻不有贪婪的资本盯着市场的机会。愚夫能以相对客观、公正的价格，来满足客户朋友的需求，这就是愚夫最大的目标。愚夫以为，捡便宜就是吃亏，吃亏就是捡便宜。 第三坑，订金不退。根据美国法律规定，在买卖双方签署成交合约后，买家有权在七天内无条件反悔。当然，不是所有经纪人都会将这些信息披露给自己的客人，谁也不想只做一些无用功。毕竟，只有成交，经纪人才能获得佣金，劳动才有回报。否则，都是瞎忙活。 特别是牵涉贷款购房条款时，通常在合约签署21天后，买家必须移除限定的贷款购房条件。而由于一些客观原因，买家此时可能并没有获得最终贷款批准文件，如果移除条件，买家订金就将处于危险境地，因为如果买家贷款最终不能批准，那么买家订金将被没收。 有经验的经纪人，会时刻关注条约的细节条款，随时与卖方协商，调整条款，保护自己的买家。但是，由于利益驱动，买家订金被没收，买方经纪人同样可以分走一些。所以，遇上没有责任心，还有点利益熏心的经纪人，买家只有哑巴吃黄连了。 第四坑，买到好城市的烂学区房。由于美国每个城市紧密相连，相邻的两个城市，一个很好，一个很烂。 比如，在洛杉矶雅凯迪亚市与阿尔蒙蒂市，两个城市相连。雅凯迪亚属于顶级学区，而阿尔蒙蒂就完全不在一个档次。但是

抱歉，尽量改正。

是的。 || 回复吾望:报税真的是技术活

您的经纪人没有对市场进行分析，导致您开价过高，为一坑；买到死人房，为二坑；贷款最终不能批准导致订金退不回来，这个时常发生，此三坑。 || 回复gogolar:我比较想看关于房子交易过程中的可能存在的坑，楼主 

四十一说美国买房——美国房产中介揭秘之一 文：海纳愚夫 由于美国已经经历上百年的市场经济，市场竞争机制非常完善，市场完全公开、透明。表现在美国房产这个领域，那就是美国所有上市房源面向全球开放。 在加州，所有经纪人都共享一个交易平台——CRMLS，通过这个交易平台，可以查询加州房产的交易历史，价格评估，房屋金融贷款状况，以及房屋所处的交易状态等。 美国房产经纪人竞争制度，非常残酷。经纪人的服务意识，专业水平，人脉资源，将直接决定经纪人职业生涯的长短。美国地产经纪多如牛毛，但是，真正能够在这个行业生存下去的不到百分之二。 由此可见，这个行业竞争的激烈程度。据统计，在十个刚取得房地产执照的经纪人中，半年后，就剩下七个，三个已经不干了；一年后，只剩下四个，又有三个干不下去了；剩下的这四个多少都有些强项，也有业绩；但三年后，其中的三个要么不干了，要么做半工，只有一个成为优秀的经纪人或者开了房地产经纪公司。 与很多中国朋友接触，特别是想在美国房产市场分一杯羹的朋友。他们试图改变美国地产交易的游戏规则，也即去中介化。以愚夫的从业经验，以及对美国房产市场的观察，这一点是不可能行得通。 美国是一个规则至上的国度，美国房产市场多年交易形成的完善的规章制度，我们凭着中国经验去挑战它，基本没有可能。 圈内有个大哥，近几年来，每年房产交易金额都在数百万美金，他从事美国房产建造三十多年，在房产买卖领域，他也没有去中介化而去降低所谓成本。在与他探讨这个问题时，他说中介是规避自身风险，保护自己利益的最好方式。 也有很多国人想当然，直接找到卖方经纪，认为可以降低成本。其实，这是羊入虎口，而不自知。根据美国地产法律规定，同一个经纪人在获得买卖双方同意后，可以做双方经纪。但是，试想委托一个知道双方底牌的人来帮助您打牌，结果会是什么呢？然而，通常只要不是贪婪的经纪人，也不会去做双方经纪，因为，这样也会将自己置于非常危险的境地。 经纪人能否找到独家代理的房源，能否找到真实可靠的客人，直接决定经纪人能否在这个行业生存下去。很多经纪人取得执照后，一年两年，甚至多年不能成交一套房屋，比比皆是。最后，不得不选择黯然神伤的离开这个行业。 一个人的成功，百分之十五靠专业知识，百分之八十五靠为人处事的技巧。技巧是什么？技巧绝不是投机取巧，耍小聪明。而是踏踏实实，实实在在，为客人提供全方位的服务。 （洛杉矶买房卖房找愚夫——美国海纳愚夫地产移民投资团队  微信：1397154975） 

四十说美国买房——四十万美金在洛杉矶能买什么房 文：海纳愚夫 洛杉矶以DOWNTOWN为中心，华人区分布在DOWNTOWN的东边，主要以十号高速一字排开。 有众多朋友问，四十万美金在洛杉矶能够买一个什么样的房子。愚夫以自己的从业经验，来简单说说，供读者朋友们参考。 在华人老区蒙特利公园市、圣盖博市、阿罕布拉市，40万美金只能买到1200平方英尺左右，二到三房的康斗，房龄在30年左右，比较老旧了。如果还要精选位置与环境，那么可能到45万美金左右。 而在华人老区雅凯迪亚、天普市、帕萨迪纳，由于这是圣盖博谷地区最好的学区，40万美金只能买一个两房的公寓了，面积在1000平方英尺左右，房龄在30年到40年之间，而且基本有硬伤，比如靠近高速、主要交通干线等。 如果四十万美金想在圣盖博地区购买独立屋，只能选择在墨西哥裔居住区域，柔丝蜜市、阿尔蒙蒂市、鲍德温公园市，在这三个市还能买上三房左右，1200平方英尺上下的独立屋。 如果再往东边移动，距离DOWNTOWN越远，房价相对就越低。 在库卡蒙格市，40万美金的选择余地相对就大很多。在这个中等收入居住为主的白人城市，40万美金能够买到一个非常不错的康斗，面积可以提升到1600平方英尺上下，房龄20年以内，而且位置还能够不错。 由于这个城市的面貌、房屋性价比都非常不错，所以近几年来，有很多华裔在这个城市安家置业。 在华人新区罗兰岗一带，40万美金只能买到一个二到三房的康斗，而且房源相当有限。由于罗兰岗在华人新区商业中心的地位，40万美金以下的房子曾经绝迹。 而在紧邻罗兰岗的核桃市学区，钻石吧市，40万美金能够买到1000平方英尺上下，2到3房的康斗，房龄在30年以内。 而在华人新贵区尔湾，四十万美金只能买到1房的公寓了，面积大约在900平方英尺上下。 大洛杉矶地区包括五个县郡，在远郊区域，40