三说美国买房 文：海纳愚夫 美国上市房屋交易，大多都是二手房源。房屋历史数年，数十年，甚至上百年，不一而同。 房屋交易，通常进入各州地产市场公开交易，实行竞买、竞卖制度。公开、公平、公正、透明。 房屋上市后，卖家出价。通常情况下，价格过高，卖家无法售出；价格过低，买家会争相出价，卖家可以选择一个符合自己条件的买家售出。 在出价过程中，通常是一个心理博弈过程。 今年三月，我们在帮助客人购买圣马力诺一栋独立屋过程中。我们带领客人仅仅半天就相中了这栋房屋，价格从近180万美金起，十个买家竞购，价格直接飙升到200万美金。 客人志在必得，作为经纪人，完全理解客人的心情与感受。辛苦数月，赴美多次，看过的房屋数十栋，好不容易看到自己喜欢的房屋，怎么能轻易放手！ 我们通过市场比对，对周边相同房屋近期成交价格的调研，得出此房相对公平合理的成交价格在206万美金。 我们为客人开出200万美金的OFFOR后，通过与卖方经纪人的沟通，他们选择其中七个买家，回出了210万美金的要价，七个买家还有最后一次出价机会，卖家将从七个买家的再一次出价中，选择一个作为交易对象。 面对最后一次出价机会，此时我们的买家非常紧张，因为他对此房志在必得。他先后给出了他可以接受的215万，220万，225万的价格。对他这种超乎理性的行为，可以理解。我想大多经纪人更会窃喜，很多地产经纪人一辈子也遇不上这样的买家。 但是我们针对市场现状，周边房价成交的比对分析，回210万的价格已经超越了市场价格，而且客人又是全现金交易，从中胜出，机率已经非常大了。 客人遵从了我们的建议，最后，客人顺利买下了此房。 作为一个经纪人，其本质就是做好客人的参谋。一栋房屋的成交，主要取决于卖家与买家对交易房屋心理价位的平衡性。卖家总想能够卖出高价，买家总想能够买到低价，这是由人的本性所决定的。 美国作为一个完全的市场经济国家，市场就象一只无形的手，它在不断的调整着成交的相对公平性。 所以，妥协，只有交易双方根据各自面对的不同市场状况，不断的妥协才能达成各自的目标。 妥协，不仅是人与人相处、相交的精华，也是民主社会，民主制度的精髓！ 学会妥协，您将会获得更多！ （未完待续：四说美国买房）

二说美国买房 文：海纳愚夫 巴菲特最近表示，大家应该利用美国历史上难得的低利率，大约固定利率15年或者30年，百分之三点五到百分之四左右，融资贷款买房。 如果未来美元利率下降，可以申请二次贷款进行置换，还旧迎新；如果未来美元利率上升，投资者享受较低的固定利率，投资者无疑坐地享受升值的收益。 而从大势看，美元升值通道已经确定，QE退出在即，美元利率进入上升通道已经缓慢开始。 圈内一个经营地产生意三十多年的大哥，在美国房市三年低谷期买下数十栋房屋，享受的全是二点几的15年期固定利率。美国房市去年上半年的直线上涨，他的房产升值了上千万美金。 经过去年上半年的暴涨后，目前美国房市趋于平稳状态。最近几个月交易相对清淡，买家目前占优，所以与去年相比，买家还能讨价还价，讲点价。 但是，很多人期待美国房市再大幅下降，基本没有可能。去年到今年上半年的最高位时，美国房市部分区域，已经突破了2006年前后的历史高位。去年上半年的暴涨，也是美国房市三年底部震荡，报复性的反弹而已。 2008年的美国房市危机，百年不遇。所以，投资者很难再找到这样的机会了！ 最近的房市回调，也不过是去年加今年上半年涨幅太猛的一种技术性调整而已，相信不久，美国房市将重拾升势。美元长期升值已经趋势确立，随着全球美元的回流，美国房市必将迎来8到10年的稳步上升期。 所以，目前市场的暂时回冷，正是理性投资者入场的最佳时期。因为，买家将面临更多选择，掌握更多的主动权。当市场再次转向卖方市场时，买家将更难买到理想的房屋。 美国作为全球金融大国，外国人持B1或者B2签证，进入美国，同样可以贷款买房。当然，贷款人必须有美国国内银行的账户，账户上有购房总额百分之四十以上的头款，而且存期通常需要六十天以上，才能申请较低的固定利率贷款。 （未完待续：三说美国买房） 2014年10月24日 于洛杉矶