一百零三、 在通往机场的105号高速上，王伯当正驾车驶往机场，他将去迎接一位重要的客人。 在一个月前，王伯当通过微信就与这位客人做了交流，客人告知了他们此行目的。 一是投资移民首次登陆美国，完成身份的初步转换；二是现金购买一套价值一百万美金左右的房子，在洛杉矶安置一个新的家庭；三是两个孩子在美国重新入学，一个上高中，一个上初中。 他们希望得到王伯当的帮助，能够顺利完成美国此行的任务。他们告知王伯当，是循着王伯当的文字而来。 王伯当没有想到，自己的文字这样快速的产生了效果。客人目标明确，思路清晰。 在登陆美国前，王伯当就发了一些目标房源供客人参考。同时，也希望他们能够多了解美国的房产市场，有助于在交易过程中，更好的决策，实现目标。 在与客人约定登陆洛杉矶的时间后，王伯当驱车亲往机场迎接。 洛杉矶国际机场位于洛杉矶市的西南角，靠近太平洋。洛杉矶机场呈U型，U型内是多层停车区，U型外第一层是到达区域，第二层是出发区域。外国公民进入美国，通常在B出口处，即“不三不四”之间。 机场临近105与405号高速公路，405号高速直接到达尔湾（Irvine），距离45英里左右，车程约一个小时；距离华人老区圣盖博希尔顿酒店约30英里，车程40分钟左右；距离华人新区罗兰岗孔雀园约36英里，车程50分钟左右。 洛杉矶国际机场是世界最繁忙的机场之一，来自世界各地的游客进入美国，都可能从洛杉矶国际机场中转。 王伯当将车在机场三号停车区停好后，来到B出口，等待客人一家四口的出现。  (未完待续)

八十二说美国买房——美国房屋买卖故事（12） 文：海纳愚夫 愚夫的四川老乡，姑且称他为L先生，他于二月十日到达洛杉矶，时值春节期间，愚夫非常忙碌。 在来美国前，他与愚夫取得联系，通过俺的一个兄弟，租下了一辆奔驰越野车。这位兄弟在机场接上他，直接把他送到租住的房子。L先生以1500美金租住了一个大套房，准备在洛杉矶住上两个多月，一边选房子，一边熟悉洛杉矶。 L先生住下后，与愚夫进行了会面。因为在来美之前，我们已经有着很好的互动，加上老乡关系，所以，我们没有陌生感。 正月初五，L先生也参加了愚夫每年一度的客户聚会。在忙完较紧急的工作后，愚夫与助理花了一周时间，陪同L先生查看了目标房源。 L先生目标明确，置业城市奇洛岗，价格在130万美金以内，现金购买。 为了帮助L先生更准确详细了解市场，愚夫将奇洛岗70到150万美金的优质房源全部搜索了出来，陪同L先生查看。 几天下来，能够入眼的房源也就三套，其中一套位于奇洛岗最南边，有些偏僻；第二套因为牵涉银行，属于非正常交易，加上屋况原因，也选择了放弃；另外一套，因为Z太太先委托愚夫，愚夫阻止了L先生的竞买，愚夫很感激L先生的理解与尊重。 因为竞争激烈，后来Z太太退出，L先生介入，接受卖家所有条件，击败其他竞争对手，脱颖而出。坦白说，愚夫心怀愧疚，因为如果L先生从一开始就出手，可以以更低价格，更好条件买到此房。 但是，L先生的大度，理解，与不计较，令愚夫很受感动。 在获得此房的交易权后，我们还在继续观察市场，因为我们获得交易权的房子距离L先生预期还是有些差距。 我们在完成房屋检查后第十天，也即移除条件最后一天，一套更加优质，符合L先生要求的房源出现了。 L先生希望退出获得交易权的房屋，在规则范围内，这是完全可以的，只是我们将损失房屋检查费用与Escrow费用，共计500美金左右。 在与助理商量后，助理觉得非常不好意思，无法

八十一说美国买房——美国房屋买卖故事（11） 价格开出后，我们静待对方回复。对方经纪人在调查了我们的资信与贷款能力，僵持两天后，愚夫没有想到，卖家竟然接受了我们的价格，交易达成，房子进入Escrow，办理交割手续。 因为在贷款额度上存在一些问题，我们在贷款条件移除上设置了三十天，完成交易上设置了六十天。如果贷款出现意外，保证客户定金不受到损失，在规则范围内我们可以安全退出交易。 根据报税额度与收入证明，我们在与花旗银行（CITIBANK）和富国银行（WELLS FARGO）贷款经纪沟通后，在贷款额度上都存在一些问题。 Y太太曾经在某中文媒体工作一段时间，认识做贷款的中介公司，她联系了其中一家。与愚夫合作的都是贷款银行经纪，愚夫极少与贷款中介公司合作业务。因为，降低客户成本，是愚夫时刻要为客户考虑的问题。 因为额度问题，我们的交易随时可能中断，被迫退出。只能“死马当作活马医”，愚夫与Y先生一起拜会了贷款中介，在确认了没有前置审批费用，没有贷款点数费用，而且利率也在4%以下，我们开始与这家中介机构进行合作，提供相关文件，办理贷款手续。 再次让愚夫没有想到的是，我们的贷款申请很快得到批准，获得理想贷款额度，而且三十年固定利率在3.85%。 Y先生夫妇顺利购下自己喜欢的房屋，而这栋房子也是愚夫喜欢的风格。 虽然这栋房子仅仅三十七年，但是能够感受到历史的尘埃，岁月的沉淀，充满着浓浓的艺术味道！ 这栋房子也曾经被两个富豪看上，但因为种种原因，都与他们无缘。 这栋房子也是愚夫做得比较轻松的一笔交易，由于工作实在忙碌，愚夫陪Y先生夫妇看房不过三到四次，很多时候都是助理在陪同他们进行一些工作，愚夫很感激Y先生兄弟的理解。 能够比较快速的帮助Y先生达成交易，买到理想房屋，与愚夫对市场的熟悉，以及Y先生夫妇充分尊重愚夫的专业能力密不可分。还有就是运气，当一栋房屋面临多人竞争时，处于弱势的一方通常比较难以买到理想房屋。 美国房屋买卖，开价是一个极有技巧性的工作。不仅要分析房屋的历史，周边成交状况，还要考虑房屋上市时间，卖家心理状态，等等综合因素。这些需要交易经验的积累，以及极强的悟性。博弈，不仅需要智慧与能力，还需要机会与运气。 愚夫祝福Y先生一家顺利入驻新居，祝福Y先生生意兴隆，中美贸易越做越大，越来越好！ （未完待续）

八十说美国买房——美国房屋买卖故事（10） 文：海纳愚夫 两年多来，愚夫最经典的一笔交易是五月十日Closed，位于La verne的一套房子。姑且称买主为Y先生吧，Y先生是与愚夫相识多年的一位兄弟，来自深圳。 三年前，Y先生带着太太与一双儿女，说是受到了愚夫文章的蛊惑，来到美国。愚夫帮助Y先生在阿罕布拉租下了一套公寓，安顿了下来。 Y先生凭着良好的语言能力，以及以前的人脉资源，做起了中美贸易，三年多年，生意越来越大。 连续两年报税收入均在十万美元上下，他们卖掉深圳的一套房子，作为头款，申请了美国查收入、查税收、查信用的贷款。 愚夫在审核了他们的资信与贷款能力后，从三月份开始看房，而他们自己利用周末也经常去看开放屋。 由于经常观察市场，他们发现市场很火爆，自己看上的房子，还没有出手，就被其他买家买走了。 奇洛岗也是他们置业的首选，我们在奇洛岗参与几次竞价，都失败而归。 预算也由六十余万调高到八十万，在他们调整预算后，愚夫带他们看了La Verne 的几套房子。其中一套，武汉大哥与Z先生都先后看过，而且都非常喜欢。 Y先生夫妇一进入这栋房子，也非常喜欢。房子紧邻高尔夫球场，视野开阔，非常漂亮。 房主是一对年迈的白人夫妇，还是一个画家，从1979年房子建好，一直住到现在。他们将房子打理得非常具有艺术气息，温馨而甜蜜。 房子开价789000美金，已经上市六十余天了。房主1979年购买价格145500美金，刚开始上市价格825000美金，房主已经主动降价一次。 去年愚夫在La Verne帮助一位经营超市的兄长，买过同样的一栋房子，交易价格781000美金，而且当时价格谈得非常艰难。 房主主动降价，说明他已经想尽快卖出了。而上市六十余天，愚夫都曾经带过两批朋友看过此房，对不断的看房人，相信房主早已不胜其烦。 而从市面供求看，优质房源非常有限。而我们资金竞争本来不具有优势，如果能够买下此房，完全是好运了。 经过比对分析，愚夫建议Y先生，从76

一百零二、 王伯当一边加快《旅美十年苦与甜》的写作进度，以此获得更多读者朋友的关注，来推广自己的房产业务。一边享受着与黄媛媛甜美的爱情，构想着自己未来小家庭的雏形。 多年漂泊生活，他希望能够与黄媛媛多生养几个孩子，以排解异乡多年的孤苦与寂寞，让自己的子孙后代能够在这个自由的国度开花结果。 当然，王伯当非常清楚自己是幸运的，因为自己的生活完全是自己选择的。十多年来，他见证了太多的人间悲剧。 他的同学中，有很多的官二代，富二代，然而他们出国留学，完全是父母的强迫，并非自愿，来到异国他乡，诸多的不适应，造成一些同学吸食毒品，过量而亡。 也有一些同学尚未成年，就被父母强制送到异国他乡，自小缺乏亲情，以致心灵扭曲，心里变态。 上一代人抱着为孩子好的观念，将自己的思想强加于孩子，人间悲剧，在这块自由土地，不断上演。 当然，也有很多为父母争气，积极自立的孩子，在异国他乡，学有所成，自食其力，成为父母的骄傲。 王伯当奋笔疾书，过去多年，历历在目。而这些素材与经历，无疑为众多希望出国留学移民的朋友带去了宝贵的经验与教训。 王伯当的连载获得了很高的点击率，他微信朋友圈的数量与日俱增。王伯当通过微信朋友圈，不时推荐一些洛杉矶的待售房源，随着时间的推移，找他咨询房产的朋友越来越多了。 王伯当耐心对待每一个朋友的咨询，回答他们的问题。王伯当将这些咨询，视作促进自己的成长。对自己不懂的问题，通过谷歌来解决，如果谷歌无法解决，他就请教张达凯。每一次，张达凯都能够给他满意的答案。 王伯当也很快迎来了自己第一位看房的客人，虽然最后未能成交，不过是一个假买房客人。但是，王伯当依然内心平和，他把挫折当作成长的机会。 然而，皇天不负有心人，经历了多个假买房客人后，王伯当将顺利完成了自己的第一笔房产交易。 (未完待续)

七十九说美国买房——美国房屋买卖故事（9） 文：海纳愚夫 第二天，愚夫安排查看了奇洛岗其它在售的所有目标房源。同时，带领X太太与母亲一起看这栋X先生志在必得的房屋。 再进这栋房子，愚夫发现，这栋房子一楼格局非常一般，而且院子小，完全没有打理，房子与院子大小完全不协调。亮点仅仅在于二楼格局不错，空间感强，近湖区公园，与市场同类房源比较，根本不值88万美金。 我们交换意见后，X先生也发现，没有想象中的好，也否定了自己志在必得的想法。而且大家一致PS了这套房子，不再考虑购买。 决定竞价另外一套开价85万美金的房子，性价比很高。考虑到市场供给面，他们想按卖方开价直接购买下来，但是愚夫经过查询比对，以及与卖方经纪人沟通，我们可以在82到83万美金之间成交。 我们当晚按82万出价，屋主是在伊拉克服役的军人，卖家经纪与屋主商量后，给予了我们近83万的回价。但是X太太经过一夜考虑，觉得房屋有错层的缺憾，还是有些纠结，愚夫非常理解。 由于目标范围内的房源，已经没有更好选择，X先生夫妇决定提高预算价格空间。在90到100万美金之间，愚夫找到了一套没有靠近高速、主干道，没有路冲，装修精致的房屋，只是房屋土地面积比较小。 我们还是决定亲自查看一下，房子的格局，风格，装修，品味，真的非常不错。虽然地小，但是，后院打理不错，而且与房子还很协调。 X先生一直十分期待愚夫一句：就是它了！这栋房子本身与X太太夫妇风格非常接近，但是愚夫考虑超出他们预算不少，所以，不能贸然鼓动。 愚夫尊重每一个客人自己的任何决定，因为每一个人面临的情况千差万别，愚夫只有建议权，没有替客户的决策权。愚夫明白自己的角色定位，不能成为客户朋友的负担。 经过比较权衡后，X先生夫妇决定买下这栋房子。愚夫经过分析，认为这栋房子市价在92到93万之间。但是，卖家是否愿意降价出售，在于我们的运气了。 X太太建议出价90万美金，愚夫经过思考，因为房子上市二十余天，是一个很微妙的时间。 我们需要击破卖家的心理防线，让他们露出底牌，速战速决。决定按88万美金出价，这是一个看上去似乎没有诚意的价格

有私隐。需化名写。会有的。都很真实感人。

几好嘅

那你就晚点再晚点吧。反正我是睡了。

那時還沒长脑。只有照片，沒记得任何場景和对白。

嘻嘻......你一定是位尊老爱幼的好寶寶

那就飞來南半球过冬吧。哈哈......

混合再均分。哈哈......

七十八说美国买房——美国房屋买卖故事（8） 文：海纳愚夫 在完成G先生的重托后，来自深圳的X先生，从五月三日登陆洛杉矶，就一直在陪同愚夫处理其他客户的事宜，愚夫一直深感歉意。 X先生登陆洛杉矶前，委托愚夫在家附近帮助他租下来一个套房，方便与愚夫交流。X先生第一次来美国，愚夫在机场接上他后，由于共同有销售经历的背景，所以，我们的见面没有疏离感，反而一见如故。 为了便利，也为了深入了解洛杉矶，他尊重了愚夫的建议，每天与愚夫在一起。一边熟悉洛杉矶，一边了解美国生活，一边观察愚夫如何处理工作与业务。 在认识X先生前，先认识X太太。因为X太太是愚夫的读者朋友，她是最简单，最直接的客户。在给愚夫的留言中，她条理清楚，目标明确的列出了自己需要的条款。她在留言中说，愚夫工作一定忙碌，不要忘记她的委托。 愚夫深为感动，虽然我们交流不多，但是彼此心灵相通。她在准备好资金，汇到香港后。由于身为某大型企业集团部门主管，所以工作非常忙碌，与先生商量后，决定由做国际贸易的X先生先到洛杉矶打头阵，摸清情况，房子看到差不多的时候，她再登陆洛杉矶，完成扫尾工作。 在忙完其它较紧急的工作后，愚夫与助理陪同X先生查看了约巴林达、尔湾、奇洛岗、钻石吧、核桃市的目标房源。 由于我们出价不及时，在犹疑中，看中的房子先后被其他买家买走了。 在X先生比较了几个城市后，考虑到便利性，最终确定在奇洛岗购买。同时，通过比较，我们也看中了两套房子，一栋卖家开价800000万美金，一栋卖家开价847000美金。 开价80万美金的房子，房子温馨，格局紧凑，房主从新房一直住到今天，把房子打理得不错，X先生希望出价78万美金买下此房。愚夫查询房屋历史及周边成交后，建议出价73万美金。 时隔一天，卖家经纪来电询问，75万美金我们要不要。由于此房占地格局不方正，加上房子实在有点小，所以，X先生最终选择了放弃。 我们决定主攻报价847000美金的房子，在第一次出价816000美金后，便出现了多人竞价情况。由于临近湖区公园，位置优越。X先生志在必得，为了拿下此房，在第二次竞价中，我们答应了卖家经纪的条件，出价86万美金，卖方放弃周末的开放屋，直接签回给我

七十七说美国买房——美国房屋买卖故事（7） 文：海纳愚夫 在帮助G先生看房选房的同时，来自深圳的X先生，也顺便考察尔湾的房源，与我们一同查看。 他们的预算原本也在80万美金左右，但是X太太否决了在尔湾置业的方案。 不过X先生也看中了我为G先生选择的房屋，因为大家人到中年，眼光差异不大。 这栋房屋三房三整浴，1600多平方英尺，上下二层，还有一个后院。布局合理，采光效果也好，功能齐全，开价也公道，接近74万美金。 上市接近二十天，愚夫分析比较了周边房屋成交情况，并与对方经纪进行了交流，可能略有一点降价空间。 愚夫建议从716000美金开价，杀的太多，对方可能不会理我们，因为当前市场同类房源，没有比这栋更好的了。 愚夫建议G先生，对方如果回复到73万左右，我们必须马上接受，避免贻误战机，导致错过这栋房子。愚夫并且将当前市场同类房源，以及周边历史成交状况发给了G先生，以事实与数据说话，让G先生能够有决策依据，心中有数。 在对方经纪人与卖家协商后，给我们73万的回复，G先生尊重了愚夫的建议，爽快接受了对方的价格。 临近周末，对方卖家希望周末能够再有更好的Offer进来，在没有得到卖家最后签字，房子进入Escrow前，主动权还没有转移。 不过，我们运气不错，没有人争抢。卖家在挣扎后，并且要求房子交易完成，再返租给她半年到一年，并且谈好租金每月3100美金。因为G先生是投资，租谁都一样，我们答应了卖家的返租要求。 房子进入Escrow，开始办理交割手续。 后来来自武汉一位曾经在国内做地产的读者朋友，看过这个房子后，也赞不绝口，把这栋房子形容为一个精致的女人。 G先生与太太将于六月底登陆洛杉矶，签订最后的贷款手续后，银行完成放款，Escrow完成产权登记过户，整个交易完成。 在紧张繁忙中，愚夫总算完成了G