“戴着镣铐起舞”的海外中资开发商，必须乘风破浪！

自全球金融危机发生以来，澳大利亚此前严重供应不足的住宅资产版块获得了宽松信贷政策的红利。宽松借贷政策保持了10年之久，利率也被澳联储拉到较低，澳大利亚主要城市房价实现了高速增长。

一直以来，自住买家和投资者被压抑的房产购买需求瞬间释放。低利率、宽松信贷、不断上涨的房地产价格、养老金投资浪潮、以华人为首的海外买家、成熟的现房及期房销售网络、乐观的开发商和趋利避害的人性一齐成为了促成以供应为导向的住宅繁荣完美条件。

于是，“游戏”开始。

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2014年，笔者来到澳洲求学。对澳洲的首要印象便是华人社区到处都在讨论澳洲房产的氛围。这一年，许多中国开发商对澳大利亚优质资产发起收购，多处由中资参与的高楼拔地而起。一派繁荣中，我深以为往后中资在澳欣欣向荣发展，落地生根再开花结果都是常态。

接下来的五年，虽有波折，但依然称得上是在澳中资开发商的 “黄金时代” 。

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在登陆澳洲的中资开发商中，也不乏“投机者”。他们不仅希望首次亮相就能“一炮而红”，更想要通过海外发展的成功经历为在中国的母公司增光添彩。

“初心”之下，首府城市的地标建筑开发项目更是中资的追逐目标，即使开发项目根本“无利可图”，也不乏中资开发商愿意全身心投入这场“赛事”，试图博取来自南半球的“满堂彩”。

一时间，整个澳洲市场成为了中资开发商的“舞台”，且聚光灯也毋庸置疑地聚焦在中资开发商头上。各种行业活动上，中资的身影必不可少，许多本地建筑商以及承包商都快马加鞭地制定了促进与中资合作的策略，市场上参差不齐的在售土地和项目也都暗暗将中资作为目标买家。

另外，房地产开发行业的各类人才也都寻找机会踏入有名中资公司门槛儿里。发生这一切的原因很简单，那就是中资开发商愿意也可以支付更高的溢价。赞助费、签约价、成交价、工资待遇，蓬勃发展且对未来怀揣十二分信心的中资在计算这类数字的时候，很少犹豫。

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中资开发商想要的就是尽快占据澳洲本地行业较高地位、将很好的项目收入囊中、与口碑名声最响亮的本地承包商合作，然后网罗市场上很好的人才。

曾有业内前辈在闲谈时提到，也就两年的时间里，中资开发商为招揽人才开出的待遇实实在在拔高了整个澳洲房地产行业的薪酬标准。那时候，如果你想要招揽一个在别处工作的人才，一定要做好比你以为的行业标准高出约30%的预算。

对，就是如此疯狂且热血的一个时代。对中资开发商来说，这就是很好的时代，没有什么能够熄灭他们在澳发展的决心和信念。但岂料，这百年一遇的繁荣，却仿佛在一夜之间“褪色”。

自2018年10月以来，悉尼和墨尔本这两个澳大利亚较大城市的住宅价格，不论是独栋屋还是单元房，都经历了近现代人们记忆中最“惨烈”的下跌。全澳房价下跌的速度甚至超过2009年全球金融危机时期。

不只是澳洲银行，就连价值500亿澳元的非银行贷款市场也如临大敌，制定了开发商“黑名单”，不再为其判定为高风险的开发项目融资，或为其制定极高的利率。

由于20%的购房者来自海外，海外买家因此也成了调控政策首当其冲的对象。

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自此，土地持有成本、建筑成本飙高以及市场整体需求放缓都让在澳开发商挣扎不已，也不得不面对一个事实，澳洲房地产市场已经进入一个新阶段。海外开发商在澳洲顺风顺水的日子更是已经宣告终结，

澳洲房市进入持续低迷，政策监管公布一系列收紧措施之后，据莱坊2019年初发布的报告，2018年，中资开发商收购了13亿澳元的住宅开发用地。

大浪淘沙之后，愿意留在澳洲并有长期发展打算的中资开发商也不得不改变期望值、调整战略，寻求解决之道；放弃“地标式高层建筑”就是其中之一。2018年，中资开发商收购的开发用地有41%属于低密度住宅开发用地，而2017年中资开发商仅收购了29%低密度开发用地。

曾经高价邀请的人才，也不再发光发热，而是变成了公司的财务负担。裁员潮在中资公司悄悄发生，离开的都是在“黄金时代”真金白银邀请到的业界翘楚。世道不同了，所有人都必须从云端回到地面。寻找真正能够脚踏实地，向下扎根而后成长的土地。

在房价结束六年上涨之际，中资开发商不再高歌猛进，而是需要在及时止损，还是蛰伏等待所谓市场复苏之间做出选择。选择哪条路线将在很大程度上取决于其规模和财务实力，选择将土地折价出售给其他开发商，从而止损；或利用厚实的资本坚持下去，希望市场最终会复苏。

一些开发商在市场高点时以极高的价格买下了开发用地，却对未来的规划一头雾水。在市场泡沫破灭后，也许折价出售，及时止损不失为一个明智的选择。要知道，在澳洲做房地产开发，买地的投入也许只是完成一个项目的开销里最不起眼的一笔开支。

2018年8月，澳洲媒体爆出消息称：中国大型民营企业海亮集团的澳洲子公司HPG Australia开始低调寻找合作伙伴或买家，以退出其悉尼6亿澳元的旗舰公寓项目 “One Sydney Park”。这是一个400套公寓的高端项目，占地2.1公顷，位于距离悉尼中央商务区6公里的Erskineville。不过，无论撤资计划如何，该项目将继续进行。

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HPG是继万达和绿地之后又一于2018年退出澳洲地产项目的中资开发商。1月，万达酒店发展以11.3亿澳元的价格出售了悉尼的Circular Quay公寓和酒店项目以及黄金海岸项目。3月，绿地将其原计划与金马（Golden Horse）联合开发的悉尼大型住宅项目 “Park Sydney” 的整个1万平方米的零售部分出售给金马，价格接近1亿澳元。

进入2019年，澳洲公寓市场阴霾重重，开发商更是开始在困境中苦寻出路。

2019年2月，中资开发商金联集团接管人以2150万澳元的价格出售了位于悉尼Carlingford的7843平方米的公寓用地。金联集团原计划在Carlingford一块被称为Tanderra Residential的土地上开发120套公寓，项目坐落在Carlingford区的中心地带，据称整个项目价值9600万澳元。

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澳洲资本（Australia Capital Ltd）为该项目提供融资，但并未公开融资额的具体数字。在出售Carlingford项目后，金联就进入了外部接管（External Administration）破产清算阶段。

同年5月，中资开发商澳洲阳光（Sunglow）不断裁员且被债权人索偿债务。就此，澳洲阳光放弃了在悉尼北部麦格理公园（Macquarie Park）郊区开发公寓的计划。但澳洲阳光将继续开发其在Calderwood和Riverstone的大型项目，这两个项目分别位于悉尼西南和西北部。

据悉，澳洲阳光的中国母公司为上海阳光投资（集团）有限公司（Shanghai Sunglow Investment Group），据其官网的介绍，这家公司从事的业务包括地产开发和养老住宅。

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与绿地和碧桂园等同行相比，澳洲阳光2017年才进入澳洲房地产市场。这家总部在悉尼Barangaroo的中资开发商在初入澳洲时还举办过高调的行业活动。此后澳洲阳光积极建立团队，高新聘请了来自Lendlease和Stockland的众多高管，做好大幅扩张的准备。但在澳洲房地产市场进入低迷后，公司发展骤然停滞。

2020年，具有中资背景的VIG瑞丰投资集团（Visionary Investment Group）名下9家子公司破产，留下了数十万澳元未清账款。该开发集团的持有人是出生于中国的郭斌（Michael Guo），人称 “卡瑟瑞街之狼（Wolf of Castlereagh Street）”。10多年前，郭斌携雄心勃勃的计划来到澳洲，意图将豪华的“东西合璧”酒店式公寓带来悉尼。

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在中国投资者的支持下，瑞丰投资集团仅历时几年一度抢占了悉尼黄金地段的街区。然而如今，这个“帝国”中的9家子公司可能就在几个月间全部倒闭，进入了自愿托管。

据此前媒体报道，从美国来此仅两年后，郭斌就买下了卡瑟瑞街上大部分建筑，这一街区是悉尼最有利可图的商业地带之一。几年后，他已成为车士活（Chatswood）、佩奇伍德（Pagewood）和悉尼CBD的思格丽套房酒店（Silkari Suites）的幕后老板。这些公寓式酒店号称奢华程度无与伦比。

这家中资背景的开发商还在新州南部高地（Southern Highlands）规划了“度假为主的开发项目”，“提供住宅、三个五星级度假村和水疗中心，以及由格雷格•诺曼（Greg Norman）设计的高尔夫球场”。去年12月，该集团将道格拉斯港（Port Douglas）的橡树泻湖（Oaks Lagoons）项目加入了其投资组合。

然而，这一雄心勃勃的开发集团“将高端公寓带到悉尼”的梦想幻灭。瑞丰投资的9家子公司委任了一名托管人，并留下了数十万澳元的一堆大额账款和一些忧心忡忡的债权人。据悉，这些子公司大多涉及房地产销售和营销。

在经历市场的繁荣，又眼见其归于平静的过程中，我们不难领悟到，其实中资开发商想在海外发展，那就要认清需要“戴着镣铐起舞”的现实。

中国房地产开发商投资海外时难免会继续用在国内经营、国内思维方式与行为方式从事。但是，在市场经济国家，其法律观念、社会风气、企业与政府之关系，及企业的经营模式等都与中国国内完全不同。

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在市场经济里，不仅存在经营管理、法律、文化、政治等问题，更重要是生产的项目或产品有没有民意基础的问题，如果没有民意基础，中国房地产开发商要在这些国家发展是举步维艰的。在海外市场，不仅监管更标准化，还需要应付舆情，就连一位退休的老大爷都可能扰乱你的项目。

以下是笔者根据过往案例整理，认为中资开发商在澳发展应重点防范的一部分问题：

地产投资带有显著的当地烙印和风格，在海外投资的时候尤其要注重与当地整体营商环境融合。

中资开发商出海过程中，由于不了解当地市场、没有“入乡随俗”造成的损失比比皆是。其中，会令中资开发商元气大伤的当数：缺乏尽调而在没有准备的情况下溢价购买个别较难获得开发申请批准的历史建筑或者需要超高成本进行污染治理的开发土地。

在澳洲，看似破旧不堪、不得不拆的建筑，可能反而是全国性重点保护的历史瑰宝。不是说不能再开发，但推倒重建这种一劳永逸的事情就不用想了。开发商但凡遇到这样的“瑰宝”，少不了需要与文物历史部门，当地议会以及相关政府部门频繁交涉。就算有幸获得批准，也要再经历大半年的民众公示，而且民众里大概率会出现一些反对的声音。

另一方面，此前已经有中资开发商在没有做好尽调的情况下买下曾被作为工业用地的被污染土地。这样的被污染土地需要极高的治理成本，且相关环保部门对治理成果极其谨小慎微且高标准、严要求。本以为低于市价购买的开发土地，会在接下来反复治理、反复审核的过程中耗尽超乎想像的资本。

另外，与当地议会交涉开发申请、流程繁琐、效率低下但人工成本又高企的市场现实也会让中资开发商陷入困境。尤其是与当地议会政府之间的沟通是重中之重，如果双方无法有效达成共识，项目进度滞后就是必然。

在过去几年，因为不够了解当地市场导致与建筑商合同谈判受阻影响施工、或项目开发不及预期等案例时有发生。中资开发商绿地集团就是案例之一，在澳洲悉尼斥巨资投入的“悉尼绿地中心”遭遇中途与项目施工方解约和部分拆除。

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2015年，绿地和施工方、建筑巨头Brookfield Multiplex签署了该项目的建筑合同，尽管双方就项目已经开展了诸多建设性的工作，但因合同条款谈不拢， 双方解除了建筑合同，二者合作建设悉尼较高公寓楼的交易夭折。

有传闻提到，在绿地集团与Multiplex合作的过程中，绿地集团提出了许多Multiplex无法真正理解的请求，例如楼内不能有4、14、24、34层以及39-50层之间的10层，因为在中文里4与“死”同音等。

绿地集团在进入澳洲之初，提出这样的请求也是情有可原。在中国国内，在开发过程中开发商与建筑商之间算是一切都是可以商量的。大部分时候，开发商具有较高的主导地位，而在澳大利亚市场，监管更加标准化，开发商也不得不跟公众情绪打交道。

但建筑承包商Brookfield Multiplex方面却认为很难与绿地达成一致，工期本来就很紧后来又耽误了很多时间，这对Brookfield Multiplex来说有很大的风险，因为工程延期的话他们会被罚款，罚款金额每天可能高达六位数。

另外，有传闻称，Brookfield Multiplex放弃中国绿地集团在悉尼CBD绿地中心住宅楼建筑合同是因为担忧项目可行性。尽管绿地中心公寓期房基本售罄，但监管方限购外资房贷的举措令Multiplex产生犹疑。

好在绿地公司作为中国较大的房地产公司，自身的纠错和调节能力强大。后来，绿地通过找到新的建筑承包商进驻，似乎已经妥善化解这次危机，但综合各方面来看，绿地为该项目付出的代价已经超出预期太多太多。

事实上，澳洲开发商和建筑商的关系很微妙。开发商如果与建筑商不是一体的，即必须选择并邀请建筑商来建房子，建筑商的质量决定项目的销售成果。而且，澳洲的建筑标准十分严格，澳洲的项目一旦确定了承建商，进入施工阶段，开发商在这个阶段基本就没有也不必要有过多的发言权，所有合同条款都应该在开工前确认完成。

众所周知，澳大利亚能够承接大型建筑项目的建筑公司数目非常有限。业界有传闻称，各家大型建筑商之间都会有私下接触或者共识，对于有利可图的外来开发商项目，他们会依次接手，互相不争抢，共同获利。

所以，就绿地项目来说，Multiplex退出之后，几大建筑商都没有提出接手。虽然这只是传闻，但也并不是绝无可能。此次绿地与建筑商解约后，绿地依然称欢迎Brookfield Multiplex参与将来绿地在澳洲其他建筑项目合作，也可揣测一二。