新房墙面开裂，住户被迫搬离，昔日楼王遭嫌弃，房价1元也无人问津……这样的故事，最可能发生在燕郊，和许多被热钱捧上天又被资本摔下地的城市。
但它从当下的中国被原封不动地搬到了澳大利亚。
已经处在下跌通道中的澳洲楼市，又一次被撞了腰。
2018年平安夜前，位于悉尼奥林匹克公园的楼王“Opal Tower”突然出现墙面开裂。正在为节日做准备的住户收到物业通知，需要尽快搬离大楼。
此时距离大楼建成，才九个月时间。这栋耗资一亿六千五百万澳元的34层高端公寓，就在平安夜前夕，裂了。
（点击图片，加入移民交流群）
（Opal Tower是周边的楼王，此前附近楼盘营销时都以靠近楼王为卖点）
1楼王出价“1元”大甩卖，没人要
昔日楼王突然出现质量问题，这可能是比澳洲楼市长牛转熊还要更反转的剧情。
Opal tower的空中花园预制板出现裂痕后，业主们不得不在圣诞节后流离失所，辗转于各个民宿，至今无家可归。
租客们在酒店里还要负担每周600澳元的房租。当调查组离开家里后，有些业主还发现所有家具都人间蒸发了，真是祸不单行……
（点击图片，加入移民交流群）
（来源：Facebook/Nika Khodjatesh）
曾几何时，Opal Tower的业主们对60万的出让价不屑一顾。如今，甚至还有人出价1澳元来羞辱业主们。
据澳洲媒体的报道，大楼出现质量问题，最可能的原因是开发商和建筑商之间的矛盾。由于Opal Tower的开发商拖欠建筑商账款，拿不到工程款的建筑商和下级承包商就有可能用偷工减料来“报复”开发商。
同时，不少开发商和建筑商为了赚快钱，要求设计师怎么省钱怎么设计。
《悉尼晨锋报》发表文章称，过去10年来，建筑行业的设计风险管理也出现了很多问题。一些不负责任的开发商在设计时，很多不相干的人都可以参与大楼结构及其他一些关键设计。
但在长达十多年的房地产大牛市期间，许多的问题和风险都被掩盖在快速增长的房价中。
（点击图片，加入移民交流群）
2不跌不知道，一跌吓一跳
随着2018年澳洲整体房价开始降温，冰山效应来了。
更多让买家蒙损失的房产问题浮出水面，其中一些还透露出庞氏骗局的影子。
澳信事件，2018澳洲楼市的一颗大雷。
2018年8月，澳洲期房代理公司中国分公司澳信被曝出资金链断裂，涉及金额2亿多人民币。澳信中国业务瘫痪，留下澳大利亚130多套房产未结算，许多客户的定金就这么没了。
这些定金，少则4万澳元，多则200万。据澳洲中文网报道，某些家庭为了在澳置业还卖掉了中国的房子。
把澳信和其他海外买家挡在门外的，是澳大利亚逐步收紧的房产买卖政策。这两年受印花税上调等影响，澳信业务量有所下滑。直到澳大利亚四大银行不再对海外买家贷款，此前澳信承诺给投资者的“保证贷款”也落空，导致许多投资者没能及时付尾款，损失定金。
资金周转不灵，叠加澳信投资不善，这颗2018年澳洲房市较大雷终于爆发。
Opal tower和澳信事件虽然影响巨大，但也算是突发的“坑”，但有些“庞氏骗局”在被揭穿之前，“接盘侠”们都不知道更新了多少遍了。
据澳洲广播公司（ABC）报道，澳洲籍女商人麦克弗森和她的公司Macro曾多次在新加坡和马来西亚等地举办房产研讨会，游说投资者把目光放在西澳大利亚，“西澳楼市太火，房价太高，都不用建房子，只要把钱投进去就会滚成大钱赚回来”。她们也表示，投资一定的金额，就能每年享有17％至18％的回报率。
麦克弗森还拿出了她与前西澳国家党党魁格里尔斯一起录制的视频。格里尔斯在视频中提及，澳洲政府计划增加皮尔巴拉地区的人口，“希望能和潜在投资者谈一谈”。
这被现场的投资者解读为麦克弗森这个投资计划，得到了西澳政府的背书，甚至是一个共同投资的项目。ABC在报道中称，不少马来西亚投资者没受过高等教育，手里的资金也不是很多，就这样进了麦克弗森的圈套，损失惨重。
麦克弗森不断吸收新入场投资者，用他们的资金去作为旧入场投资者的盈利，所谓“拆东墙补西墙”，典型的庞氏骗局。来自新加坡和马来西亚的1700多人被骗了至少1.1亿澳元。
3内外夹击的澳洲楼市
2008年危机过后，主要国家央行进入大放水阶段，水涨船高，各地房价也随着经济的复苏开始上涨。作为全球热门的移民目的地，又是发达国家，澳洲房产成为全球投资热点。
根据澳大利亚外国投资委员会2015~2016年审查报告，房地产行业以1221亿澳元位居所有行业之首。
相比日本、中国香港、新加坡、韩国、中国内地等其他亚洲较发达的国家和地区，澳大利亚的房地产市场中，外国人的比例较高。据瑞银新近的报告统计，澳大利亚房地产交易中外国买家占比约为40%，超过了香港28%的外国买家比例。
收关一棒之前的人，都是赚钱的那一个。楼市蓬勃发展中诞生的庞氏骗局也带来了部分虚假需求，成为这轮房价上升的催化剂之一。
为了避免高房价削弱居民消费力，澳洲政府采取措施压低房价，限制外国投资，投资环境趋紧，投资者信心下降，加速离场，带来房价持续走弱。
（点击图片，加入移民交流群）
这是澳洲楼市的现状，也是我们应当认清的现实。
浮华褪去，曾经的经济支柱之一房地产受伤很深，澳大利亚偏偏又撞上了全球经济放缓和美联储加息，外部需求下降。
真是祸不单行。
中国打个喷嚏，澳大利亚都有可能得肺炎。近十年来，中澳两国之间的经济纽带越来越紧密，澳大利亚出口铁矿和煤炭到中国，再换回初级工业制成品运回来，这种天然互补的进出口贸易，让中国成为澳大利亚较大的贸易伙伴。
但最近几年中国的增长开始放缓，大规模的供给侧改革和环保限制，清除了钢铁、化工、煤炭等行业过剩的产能，自然地减少了对澳大利亚丰富资源的需求。
被中国经济放缓拖累尚能苟延残喘，真正压垮澳洲经济的是美联储的频繁加息。在强加息周期下，美元走强，曾经的“风险货币”澳元开始走弱，全球避险情绪日益上升。
（点击图片，加入移民交流群）
（澳元/美元走势）
2017年下半年开始，进入澳大利亚的外国资金渐渐减少。
据澳大利亚国立大学的数据，中国买家（企业和个人）2016年在澳大利亚的投资约为149亿澳元，2017年骤降至89亿澳元，2018年上半年中国对澳大利亚房地产投资申请同比减半。外国人购买住宅房产的数量也在一年之内缩水三倍。
而贷款政策和金融监管的收紧，也让一些慌了神的开发商，打起了歪主意。
据澳洲财经见闻报道，2018年12月，澳洲房贷申请中约有40％被拒绝，而前一年12月份这个比例只有8％。
开发商从银行贷不到款，买房的人也申请不到合适的贷款，一些非银行借贷渠道就有了生长空间。一大批“影子银行”开始疯狂生长。
虽然这些金融机构的贷款利率超过20%，开发商还是愿意支付。对于开发商来说，短期的融资成本在公寓出售的利润面前不值一提。
这造成了澳洲开发商容易陷入赚快钱的高潮，不顾质量和时间，尽快把公寓卖出去，这同时也是造成opal tower悲剧的根本原因。
42019年怎么办？
多重因素共同影响下，澳洲楼市在2018年开始降温。墨尔本和悉尼是澳大利亚最热门的房产投资地，也是房价跌得最厉害的地方。
据统计，悉尼房价自2017年7月达到峰值后开始下跌，到2018年11月跌幅已达9.5%。墨尔本房价相比2017年11月的周期性高点已经下跌了5.8%。
一边是越来越高的投资成本，一边是越来越低的热门区域房价。就连奶茶妹妹的悉尼豪宅，也在网上足足挂了18个月才脱手成功。
2019年，预计政策放松是不大可能的。在全球经济环境放缓之下，澳洲的整体房价仍会延续跌势。不过，随着人口迁移和住房库存被消耗，一些人口流入量明显增大的城市，反而会更快地从下跌趋势中恢复，成为澳洲楼市的新宠儿。
去年8月底，墨尔本人口正式突破500万大关，2017至2018年的新增人口数跟达尔文整座城市的人口数相当。
而海滨住宅更是异军突起，悉尼、黄金海岸和珀斯。据莱坊统计，这三座城市的海滨物业的溢价程度位居全球同类地产前三名。悉尼的海滨物业以高于当地其他房产89.3%的价格位居首要。不得不说，悉尼，还是那个全球富豪的悉尼。
说到底，想要进场澳洲楼市，既要了解业内对心水楼盘开发商和建筑商的评价，又要尽量了解房产中介的可信度，还要了解清楚当地对外国买家的政策，例如贷款政策、海外买家税。
不要只图进场一时爽，尾款火葬场。
最重要的是，相比国内投资，海外投资的信息不对称性更强，更应该警惕所谓的超高收益。比如前文的庞氏骗局中承诺的17%的高收益，高利贷都没这么高利息啊大哥！
还有一部分大胆投资者的操作，卖掉国内只此的房子去海外买房，把身家性命押注到一个陌生的城市，谁给你的胆？
