接下来要做的是找一个价格合理的Surveyor做折旧表，我老板推荐的一个收费$700，简直就是抢钱，虽然可以退税，但又不是真的退钱，少亏点最好。7月份退税，有需要来更新。

     @webster  我真的喜欢绿色，不过地砖还是米色的好看。墙砖我比较喜欢咖啡色。 给你发两张房子的照片吧，碰巧有绿色。  折腾三个月，今天上班没事做，瞬间就写完了。 主要是我明智，省略了那关于LOCATION、买东区还是西区、买HOUSE还是TOWN HOUSE的一万字。  前一阵父母在，帮忙看孩子，所以跑墨尔本基本不费力。  我妈妈说，女儿啊，你为什么这么唠叨？老是你有理的样子。  我说，妈妈，这是家庭辩论，平等商量，谁都可以使用一票否决权。  其实结婚这么多年，一直以来相敬如冰、举案齐没，只“辩论”过四次：第一次买房、第二次买房、第三次建房，现在。

     六、交房，出租  SETTLE之前几天在中介的提醒下我们象征性地做了一次INSPECTION。 发现一些小小的瑕疵，租房中介没说要修，我们就不CARE了，另外割草和清洁地毯都没要求。  真正的SETTLE那天其实不需要做什么，之前已签好银行转款文件，就剩取钥匙这一件事。  我们让BARRY PLANT的卖房工作人员直接把钥匙转给租房部同事，所以那天完全可以不去现场的。  理解错误，白白在墨尔本住了几晚，还赶上烟雾并且度过了难忘的情人节。 还好我父母在回国前看到了房子--他们很满意。  其实贷款UNCONDITIONAL之后租房部的人就要求我提交LEASE AUTHORITY，佣金6%。 初次费用为两周房租，无论挂多久不单独收广告费。 现在想想这个费用他们收得不算低（因我们在他们那买的房，算两套房客户）， 但我比较认同这种没有固定费用的佣金方式，就没有和他们NEGOTITATE，想想努力压到5%，一年也省不了几个钱。  两周后中介收到了正式的租房申请，告诉我唯一的CONCERN的是他们有宠物--我们不介意，但年轻的COUPLE给人不稳定的感觉。 我提出签约两年，中介表示通常是一年的LEASE，但可以去问问，我说两年内不涨价并且保证不赶他们走，不是挺好吗。 这对COUPLE没有孩子，可惜了那套房子有两个很温馨的儿童房。  当然我五年内也没打算去住，天气太糟糕啦。结果房客同意签两年。中介做好了REFERENCE后很快合同就邮寄来了，有趣的是，猫猫和狗狗均有一份资料。    

     五、贷款  签PARTICULARS OF SALE的时候，贷款批准日期、首付日期和SETTLE日期需要确认后再填写。 出于专业素质和利益驱使，AGENT，BROKER，双方CONVEYANCER之间的沟通还是积极有效的。  REFINANCE的贷款批准时间和普通贷款一样，大约两周。首付则取决于两边银行的办事速度，我们当时写的是三周。  合同签好后分别发给BROKER和过户师，另外提供一份具体地址的租金证明和现有贷款DISCHARGE FORM，其它资料PRE-APPROVAL阶段都已提供。  遇到一个小小的、可能很普遍的故障：自住房是夫妻双方共同持有，而投资房用的是收入较高方的名字。我没有做很复杂的预测，目前谁工资高用谁的名义买。 这样自住房作为抵押资产，夫妻的另一方需要签署一份GUARANTOR文件，同意作投资房购房人的担保人。当时也曾建议夫妻共同买或者做1% +99%TENANTS IN COMMON。 这个担保文件的方式却是最简单的。  接下来等银行安排评估。当时正式圣诞节前（也是买房的一个局部有利时间点，因卖房较为心急），自住房的估价比半年前涨了两万。BROKER说不排除是快过节了评估师比较主观。 ANYWAY，估价越高，拿出来钱越多。  然后新买的房子估价，据说银行直接看了网上信息，认为低于市场价，没有上门评估。（也算节省了很多时间） 评估师到我们家时，虽然不是第一次，我们依然把家收拾得很漂亮，当时我父母也在，他们很高兴人家觉得我们的房子值钱，所有的尺寸和FIXED ITEMS都仔细检查。院子有增值。  说到房子的价值，除了LOCATION，地块面积，建筑面积之外，还有一些对价值有影响的地方，比如CEILING高度、户外区、ducted heating&cooling，石质厨房台面等。  贷款很快就批了，不到两周，但首付遇到一点麻烦。因为我是身无分文只等REFINANCE的钱来付首付。这当中过户师表示有任何延误，她可以去协商。 协商的结果是首付改为DEPOSIT POWER，银行保函的一种，是一种支付保证。本来我们提议对方不同意，事到临头他们却愿意了（不同意也没有办法，我说我肯定不会向亲友借钱） 只是DEPOSIT POWER手续费用不低，好几百刀又没了，再次肉疼。  双方同意用保函方式支付首付，交款日同尾款和印花税，律师费等，都在SETTLE那天。  贷款做两个合同：  1. 投资房80%贷款额，单独设立账户，资金到位后在SETTLE日支付给卖方。 2. 自住房重新抵押后取得80%贷款，设立两个账户，一个自住房贷款账户，一个投资房贷款账户。 资金的一部分用来PAYOUT原来的贷款，余下的打入和自住房对应的OFFSET账户，付完首付和印花税就资金自由了。  一共有五个账户，三个贷款账户，两个OFFSET账户，以后所有闲钱都存入和自住房对应的OFFSET账户里。 投资房取得100%+ 贷款，运气好的话付完税费略有结余，正好COVER前期购房成本，利息抵税就按两个投资房贷款账户里的利息总额。  注：- 自住房贷款账户里的利息不要混进去抵税。 - 自住房转投资房的话，即使做了REFINANCE，也只能按原来贷款额利息抵税。 这种情况下REFINANCE增加的贷款额买了另一套房子自住，利息是自住房费用。OFFSET里的钱可以自由转走，不抵减贷款金额。    

     四、OFFER，CONTRACT  从预批到OFFER只有一步之遥，但这其中的辛苦、烦恼和纠结，经历过的人都知道。  分享几个信息点: 查房子的市场价（比较粗略，仅供参考）  http://www.onthehouse.com.au/  http://house.ksou.cn/ 了解区域信息，出价技巧等  http://forums.whirlpool.net.au/forum/138  有空也可以上当地COUNCIL的网站，看看RATES多少，规划等 火车线路布局和时刻表也是功课之一。 另外BROKER答应免费做两套房子的评估。其实他的方法比自己搜集数据，做个简单估价高明不了多少。我们有朋友就是自己做的统计和估价。  看房时如果有意向，一般当场问中介要SECTION 32(卖方声明），也可以让他们隔天EMAIL过来。CONVEYANCER在这时候就要定下来了。  有华人过户师可以免费看几套房子的合同草稿。 我用了以前的过户师，说如果不成交，看一次$170.00。于是就没打算让她看，标准合同+卖方市场，这些细节意义不大。  出价有不同的形式，有些是填INTENTION OF OFFER，有些是直接签PARTICULARS OF SALE，组成合同的一部分。  出价时最好注明有效期，否则会很被动。我那时给了48 HOURS 时效，卖方第二天签的。  拍卖的房子都是不会SUBJECT TO FINANCE , SUBJECT TO INSPECTION。 这个SUBJECT TO INSPECTION减少潜在风险（万一有结构性问题可以取消合同)，但在没有问题的情况下就是白花钱，接近600刀又没了。  分享几个心得： 步行到火车站是个诱惑，不过要对噪音有思想准备。（据说距离铁轨280米以上才相对可以容忍） 带租约的房子也是个诱惑（这种反而租金偏低），但实际上没有租约的房子，买得合适的话，不必担心出租问题。（中介都说市场上房源不够，虽然夸张，但不离谱）   

     三、PRE-APPROVAL, LOCATION, PROPERTY TYPE   关于LOCATION, HOUSE/TOWNHOUSE/APARTMENT，升值空间，出租回报率，等等，略去一万字。  我们打算速战速决，先拿预批，看房时直接取SECTION 32，即时出价。  预批的文件提供给BROKER后，2-3天内他告诉了我们可以批到的贷款额。(之后的正式贷款申请，这些文件就不需要再提供了） 申请预批所需的材料可以参考以下文件，          Required Documents Applicants ID: 1.        Copy of your passport ( Front page & Visa page) 2.        Copy of your Driver license ( Front & Back Side) Applicants Income: 3.        PAYG: Employment letter with 2 latest Pay slips Funds to complete purchase: 4.        Current savings balance and Up to date transaction history Personal Liabilities: 5.        Last 3 month Credit Card statements (if applicable) 6.        Last 3 month other loan repayment history (if applicable) New Purchase: 7. Rental Estimation Letter from Real Estate Agent(Only for Investment Property Purchase)          Required Information 1.        Date of moving into current address 2.        Previous address with date of moving in(within last 4 years) 3.        Employer name; address, Contact Person’s name; contact phone no., Your position; date of start(within last 4 years) 4.        Details of property: Property Type; No. of Bedroom; No. of Bathroom; Garage; Building Size; Land Size; Year of Build   第7条，租金证明文件，其实很简单，看房时装作很感兴趣的样子，问中介要，都会提供的。预批的时候提供任意一家即可，实际申请贷款时，需要提供要买的房子的租金证明。

      二、BUILD OR BUY  以前BROKER请人免费做的评估还是挺有参考价值的。我们在年底将近时联系了新的BROKER，得知了大概的价格范围。  以下数据为假设： 自住房市场价：50万 贷款余额：20万 自有净资产EQUITY：30万 最低首付要求：50*20%=10万 可融资：20万  这20万就用做买新房的首付，理论上可买房的极限值为100万，当然也要考虑收入和预计租金。  拿到这个理论值后，我们开始定位买什么样的房、什么区域、建还是买现成的。  因为有过建房经验，觉得可以再次尝试一下。 联系了上次的BUILDER，他们近期推出投资房快速建房套餐，非常具有诱惑力，26SQ的4房，基本造价18万（SURPRISINGLY, 墨尔本区域比乡下便宜1-2万）。 工期四周，颜色选择等都简化、节省，很适合投资客。  一共去了5次墨尔本，只第一次是看地，发现价格比想象中的高很多，并且偏僻（想必出租会比较困难）。  自己建房子后期工作很多，要满足出租要求，琐碎的工作操作起来太麻烦（远程的缘故），另外，市场上有不少低于REPLACEMENT价格的房子， 就是说同样的地块建到同等规格，考虑折旧和印花税，花费依然超过现成的房子的价格，所以我们决定直接买ESTABLISHED PROPERTY。   

  谢谢 @指纹 我喜欢绿色。。。行么 继续写作文

  区域比较中几个用过，什么有用

    我比较在乎小区环境。