建行好像有这方面的服务，lz可以去问问

目测是美女

lz的问题解决了吗？

这是哪？

吃一堑长一智

也不能妄自菲薄

恭喜恭喜

还没更

怎么可以吃兔兔

好有意境，Lz继续跟

好像权力之歌的场面

什么时候提交最有利？

说得对

问题都快来吧

洛杉矶商道之一篇 文：海纳愚夫 前言： 愚夫读者朋友圈有很多希望到美国发展的企业家、商人，由于中美信息的不对等，很多朋友缺乏对美国，对洛杉矶的了解，内心对美国充满了向往，但是因为很多的未知因素，内心对到美国发展又充满了恐惧，可以说非常矛盾与纠结。 愚夫因为经历了多年市场经济的洗礼，所以，对市场还算比较敏感。为了帮助圈内朋友更好的认识美国，认识洛杉矶。愚夫将以自己的视野，以自己的笔触来展示美国华人圈的商道，展示洛杉矶的商道，希望能够给朋友们带去一些启迪与帮助。  洛杉矶坐落在美国西海岸，不仅是美国第二大城市，也是世界第二大城市，同时也是美国西部第一大城市。洛杉矶城市群分布146个族裔，有90多种语言，一千六百多万人口。其中华人大约接近100万，主要分布在洛杉矶东部地区。 洛杉矶城市群跨越五个郡（COUNTY），以DOWNTOWN为中心的洛杉矶郡最大，西部分布文图拉郡，东部有橙县郡，圣贝纳迪诺郡，里弗赛德郡。 西部以传统老美社区为主，相对而言人口密度更高，人气也更旺。东部族裔种类分布更多，人气相对更低一些。 洛杉矶郡共辖80多个小城市，英文名字叫做“CITY”，其中十个最大的城市（CITY）中：洛杉矶、帕萨迪纳、阿尔蒙蒂、波莫纳与华人区最近。 美国两大城市，东部的纽约以欧洲移民为主，西部的洛杉矶以亚洲移民为主。而洛杉矶又是海外华人最集中的城市，华人生态最完整。上、中、下各个群体都有。 在洛杉矶，只要愿意付出自己的劳动，不懂英文也完全可以生存。 洛杉矶的华人区又分为三大区域，以圣盖博为商业中心的华人老区，以罗兰岗为商业中心的华人新区，以尔湾为中心的华人新贵区。 此外，库卡蒙格与喜瑞都两个城市一带，也分布着不少华人。 以圣盖博为商业中心的华人老区，周边以圣马力诺市为顶级社区，这个城市一栋房屋价格都在一百万美金起价，与圣马力诺相邻的南帕萨迪纳，阿凯迪亚，都属于顶级区域。 南帕萨迪纳分布众多数百万美金的豪宅，以中美企业家，大商人，高级管理人员为居住群体。 阿凯迪亚被誉为华人的“比弗利山庄”，但是这个城市因为有豪宅，也有公寓，所以，房价差异很大，最低有20余万美金的公寓，最高有上千万美金的豪宅。 天普市紧邻阿凯迪亚，是紧随其后的较好学区。但是，天普市很大的区域属于阿尔蒙蒂学区，阿尔蒙蒂主要以墨西哥人为主要居住群体。所以，这部分区域房价与天普学区房价差异还是很大。 圣盖博、蒙特利公园市、阿罕布拉三

记住他人的好，忘记他人的孬，我们的人生或将因此而不同。这世界谁也不欠谁的，我们来到这个世界上，我们就欠这个世界的，因为，我们每一天都在消耗着这世界的一切。只有我们努力更多，付出更多，回馈更多，感恩更多，或许，我们才能得到更多。德不配位，必有灾殃！——海纳愚夫  于洛杉矶 2015年9月30日 星期三 

四十八说美国买房——说说对美国房屋的估价 文：海纳愚夫 参与美国房屋买卖，学会如何估价，是一个专业经纪人最基本的技能。 愚夫在帮助朋友购买美国房子时，选出意向目标后，在向卖家发出OFFER前，愚夫都将对房子的历史成交记录进行调查，知己知彼，方能百战不殆。 由于美国房屋走势的周期波动性，有的人买房买在了最高位，有的人买房买在了最低位。最高位与最低位接盘者，他们在售房时的心态是完全不一样的。 在调查了房子的背景后，愚夫还将调查周边类似房屋最近半年的交易情况与价格。不怕不识货，就怕货比货。 经过反复比对，以及结合市场实际情况，愚夫还将根据美国房屋历史大趋势，做出一个判断，对房屋做出一个交易价格区间，在区间内，为客人争取最好的价钱，最大的利益。 美国作为一个完全市场经济国家，房屋作为商品的一种，其交易已经完全市场化，相对公开、透明、公平。 优质的上市房源，如果卖主开价过低，大家会去争抢；如果卖主开价过高，将会无人问津。所以，市场会像一只无形的手，调整着价格的走势。 那么，要买到物超所值的房屋，一定是从上市不久的房源中选择。并非所有屋主，所有卖家经纪人都完全了解市场，所以，会有信息不对等，或者信息接收不及时，而造成屋主卖屋时开价超低现象。 在美国房价2013年上半年的大幅拉升阶段，就有很多屋主因为不了解市场所产生的变化，而把自己房子卖低了的现象。 所以，愚夫在选择房屋时，上市超过一月还在售的房屋，愚夫基本先排除在外，首先从上市不久的房屋中选择目标。只有这些房源中，才有可能找到物超所值的房屋。 当然，找到物超所值的房屋，还需要买家识货才行，如果买家不识货，也会造成机会瞬间即逝。 物超所值的房屋，大家一定会去争抢，好东西大家都会喜欢。避免争抢的唯一办法就是，答应卖家开出的所有条件，及时避免其他买家参与进来。一旦其他买家参与进来，整个交易格局就发生了逆转。 所以，在这种时候，不要迟疑，不要犹豫。那么，选择一个懂行的经纪人就非常重要，只有懂行的经纪人才可能发现这种机会，也只有懂行的经纪人才可能把握住这些机会。 （未完待续 四十九说美国买房） 2015年9月29日 星期二  于洛杉矶

美国房产交易直播之二 ——海纳愚夫 不得不遗憾的告诉大家，虽然我们开价72万美金，高于所有竞争对手。对方经纪人也明确表示将说服卖家尽速签回合约。 但是，由于朋友第一次参与美国房产交易，对愚夫建议开出的72万美金，一击而中的价格表现出了犹疑，加上一些不懂专业朋友的意见，感觉我们出价高了，要求我们联系卖家再看房屋。 卖家或许感受到了我们的迟疑，以及我们未能及时提供银行存款证明与贷款预审信件，最后时刻，卖家选择了其他买家，而导致我们功亏一篑，被淘汰出局。 当然，愚夫不觉得遗憾。能够在交易过程中陪伴朋友在美国房产市场成长，愚夫是感到幸运而且幸福的。 因为这种情况在愚夫的交易生涯中时刻发生，这是大陆特有的文化与人文环境所决定的。所以，愚夫非常理解朋友的犹疑，并在今天再次陪朋友查看了Orange城市的一些房源，但是，没有找到比72万美金性价比更高的房屋。 美国作为一个完全市场化的国家，出现多人竞买的房屋，正说明房屋的价值所在，在这种时候，要击败竞争对手，在合理范围内，要敢于果断加价。愚夫的交易经验也是今年在钻石吧与阿罕布拉的两次竞买过程中，因为加价幅度过小而失败，不断总结得来的经验。 作为一个专业的经纪人，当市场机会出现时，愚夫深知，机不可失，失不再来。在今年帕萨迪纳的一栋房屋交易过程中，愚夫帮助一对素质非常高的年轻朋友，干了非常漂亮一仗。 也是基于这位年轻朋友留美多年，已有美国房产交易经验，对美国房产交易以及房屋价值有正确认识，听从了愚夫的建议，直接全价现金满足卖家要求，及时屏蔽所有竞争对手出现，而买下了一栋物超所值的房屋。 市场情态，瞬息万变。 卖家在卖一栋房屋时，当没有更多买家出现时，如果他想及时卖出，而且符合他的预期，通常卖家会答应唯一买家。而当多个买家出现时，没有卖家不想自己房子卖出更好的价钱，这是人性所决定的。这时，当然对买家就不利了。相互竞争的结果，就是加价，谁出价高，谁就获得最终的胜利。 愚夫交易生涯中，最大的加价是一栋最终成交210万美金的房屋，加价了三十万美金。 当然，美国作为二手房源市场，几乎每天都有新的房源出现。愚夫将随时关注市场的供给面，帮助朋友买到理想的房子。 愚夫目前正接受多个朋友的委托，有50万美金，100万美金，180万美金，300万美金左右等多个案子。但是，市场上优质房源总是非常有限，所以，需要等待机会。 愚夫将继续把这个案例以文字的方式，继续直播，为在美国买房的朋友带去启迪与帮助。 2015年9月

美国房产交易直播之一 ——海纳愚夫 为了让圈内朋友更好了解美国房产交易规则、程序与过程，愚夫对近期一笔房产交易过程进行文字实录直播，并将配上图片与链接。希望能为将在美国买房的朋友提供些许经验，谢谢大家的关注！ 上周，接受一个朋友的委托，寻找Orange四房三浴以上房屋，愚夫搜索了Orange四十到八十万美金之间，上市不久的房屋，选择了其中八套，见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=39061230732&from=singlemessage&isappinstalled=0（有两套已经售出） 在本周二，9月22日预约到现场查看了其中六套，一套因为卫生间只有两个而放弃，一套需要十月份才能开放参观。在查看其中六套过程中，有一套即1478朋友非常喜欢，但是卖主已经接受OFFER。 接下来在看1815时，这个房子所有人都看中了，四房三浴三厅一厨，两车位车库，前后院，建筑面积2400平方英尺，占地面积9862平方英尺，开价689000美金，9月15日刚刚上市。见链接：http://mrmlsmatrix.com/Matrix/p?ID=39012801970&rn=0&portalAction=item&from=singlemessage&isappinstalled=0  这个房子也是愚夫在看房生涯中，难得见到的好房。从位置，房型，结构，装修风格，都是非常不错的房子。 当然，作为专业经纪人，看房子不是看房子优点，房子的优点都能够看到。重要的是找出房子的不足，愚夫发现，房子朝西，是这栋房子唯一的不足。 当然，美国二手房交易，不可能十全十美。愚夫再查房子的交易历史，2006年成交纪录价格是788000美金。2006年的屋主因为2008年金融危机，房子被拍卖，成交价格521000美金，2008年的屋主一直持有到现在。 而从装修风格看，屋主的品味很高。其系一个越南华侨商人，已经居住美国数十年。 朋友决定现金买下，当即决定出价。但是，由于资金进入美国的问题，短期内资金无法全部进入，而只能放弃。而选择汇丰银行贷款，需要存期两个月。 此事暂时搁浅。 

致想了解洛杉矶房产的读者朋友们 文：海纳愚夫 很多读者朋友因为从来没有参与过美国房产交易，对美国房产交易程序，美国房产市场格局一无所知。 愚夫为了满足这些读者朋友的需求，解决这些朋友的疑问。愚夫愿意利用空余时间为这些朋友进行美国房产交易扫盲。 只要这些朋友来到洛杉矶，联系愚夫，事先预约，愚夫将通过网络与电视，现场演示美国房产交易的程序，普及美国房屋买卖知识。 并根据个体需求，现场演示如何选房，如何查看，如何估价，如何出价，如何交易。并找出您目标购房城市的上市房源，以及您目标范围内的房源，供您了解市场状况，为您决策提供参考。 以上服务完全免费。当然，愚夫保留选择服务对象的权利，愚夫希望与真实，懂得感恩，有情有义的读者朋友来往。 在愚夫的工作过程中，遇到一些不讲游戏规则的购房人。当然，这些人影响不了愚夫的心态，因为愚夫不怕他人所负，愚夫害怕的是负人。 当然，愚夫常说，人以类聚，物以群分。对于那些不守游戏规则的读者朋友，愚夫将让他们逐步消失于愚夫的朋友圈。 愚夫希望自己圈子中的每一个朋友是善良的，真实的，遵守游戏规则的，有情有义的，懂得感恩的。 愚夫一贯的人生信条是，交友，互帮互助，诚实守信；经商，互惠互利，诚实守信。 因为工作关系，愚夫身边有很多官一代、富一代朋友，也有很多官二代、富二代朋友，他们都非常有礼貌与修养，谦卑平和，尊重他人。愚夫一向认为，德不配位，必有灾殃；君子爱财，取之有道。 愚夫坚信，得道多助，失道寡助；愚夫也相信，自己的圈子将像波浪一样，越滚越大。 愚夫圈内的资源，也必将与愚夫的客户朋友们共同分享。您想获得更多，一定要先付出更多。一味索取，不愿奉献，终将枯竭。 （洛杉矶买房卖房找愚夫——美国海纳愚夫地产移民投资团队 微信：1397154975） 2015年9月30日 于洛杉矶