深圳热门学区房暴跌662万学区房泡沫被“定点爆破”

来自：海房君 0 0 2021-05-26

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近日，深圳知名学区房“国城花园”被降价662万拍卖的消息刷爆了网络，这套127.82平方米的房源，在2.4万人围观下，被11位竞买人，通过100轮竞价，最终以 2122万元买下该房源。而另一套127.82平方米的拍卖房源，共有1.3万人围观、15位竞买人、报价147次，最终成交价为2206万元。

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该片区经纪人称，这套房的降幅超过20%。于是乎，很多人惊呼，最坚挺的学区房迎来“定点爆破”，一线城市学区房核心价值会越来越弱化。事实如何，我们一起来分析下。

首要，这个降价，货真价实吗？

我们看到，国城花园此次出售的学区房为法拍房。通常情况下法拍房的成交价格都要低于正常的二手房。因为很多时候法拍房并不是业主主动出售的，而是被迫出售的。一些时候法拍房还存在说不清的债务纠纷，还存在拖欠物业费等相关费用的情况。这些都是参与法拍的购房者不能完全掌握的。所以说为了避免后续房屋产生纠纷，法拍房的成交价格都要低一些。

而在深圳贝壳网上，国城花园127.82平方米的户型新近成交时间为2月6日，成交价约为2868万元。根据这个价格，由此计算出上述2套拍卖房，分别低于新近成交价746万元、662万元。不过由于去年这些学区房成交价暴涨到“虚高”,以至于有网友在微博调侃称：“涨30%再降20%，这和买兰博基尼送5块钱代金券有什么区别”。

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但不管怎么说，由于该小区一直作为热门学区房，其价格如今虽然是以法拍房的形式被打下来，但还是说明市场对其“价值”做出了看空预期，否则即便是法拍房，依然可能会拍出9折以上的成交价。

第二，从降价原因来看，此次深圳学区房成交价偏低是事实，并且据统计深圳当前学区房成交价回调也不是个例。也就是说二手房限价的政策对于平抑房价是起到了作用的。

综合来看，今年以来学区房连连被釜底抽薪，主要有两个思路：一是降低学区房价值。二是打掉学区房“价格基准”。

北京上海是首要种思路，北京2020年起全面实施“多校划片”，一套住宅对应片区内多所小学，不一定能上目标学校；上海3月新规要求重点中学50%~65%的生源分配到普通初中。上海相关房源一夜下降50-70万，降幅近10%。

深圳走的是第二条路。深圳2.8二手房限价政策，指导价格比市价低30%-40%，于是一套30万/平米的老破小，限价后仅有十几万，直接打掉学区房涨价基准。而本来全国深圳楼市在“经营贷”大潮中加杠杆较多，政策打击下抛售压力大，因此率先出现学区房“甩货”。

其实，国家对学区房的严打，主要还是站在房住不炒的角度。4.30日重磅会议指出，“禁止以学区房名义炒作房价”。把学区房视作资金流入房市的一个重要通道，遏制学区房价也是要压住实际通胀率，2020年，流动性宽松下，深圳热门学区年涨幅超过66%，上海热门学区房涨幅高达50%，北京热门学区较高涨30%-40%，所以要“定点爆破”。

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虽然，市面上对学区房的预期已经打破，但我们依然要看到，我们国家每个城市都还在发展中，持续大量的人口变迁，让一线城市教育资源日益紧张，而这必然导致一定程度的不平衡，因此确实不是说二手房限价就能够真正解决学区房的价格问题。所以说现在讨论深圳学区房价格跌落神坛还为时尚早，如果不能真正打破学位分配的制度，学区房的问题是无法真正被解决的。所以，在短期内，学位房依旧可能是市面上最坚挺的房子。