（点击图片，加入海房交流群）
（文章底部有船长微信二维码，有意者可加好友）
回顾中国过去20年的楼市发展历程，可以说发生了翻天覆地的变化。相关数据显示，2000年全国平均房价仅为1948元每平方米，而到了2020年平均房价已经升至9980元/平米，上涨了500%。对于绝大多数家庭来说，买房都是一件比较困难的事情，意味着大半生积蓄都要投入其中。
然而，由于房子所需的资金较多，有一定门槛，房子往往成为了一些投机者的炒作载体，价格越高、越火热，他们获得的利益就越大，这也是加大贫富差距和阶层无法跨越的根源。这个时候，房子就失去了固有的居住属性，成为彻头彻尾的金融投机工具。如今中国的楼市，就感觉在迷雾中，楼市存在泡沫，但泡沫有多大，会不会破裂？未来的路该怎么走？众说纷纭。他山之玉，可以攻玉。让我们看看美国日本这两个国家吧，当时这两个国家的经济在全寰球都数一数二，但遗憾的是，他们出现了房产被泡沫化的窘境。
（点击图片，加入海房交流群）
但令人惊奇的是，面对不断堆积的房产泡沫，美日两国并没有采取一切措施维持房价平稳，特别是日本，还采取措施主动刺破房产泡沫，房价在很短时间内回到了当时很多人想都不敢想的水平，这其中的原因到底是什么呢？
二战后，日本在美国的扶持下，经济发展迅速，到20世纪80年代的时候，日本成为仅次于美国的第二大经济体，这给美国带来巨大压力，原本带带小弟，可却实实在在的影响到美国的利益，日本的各种科技产品、商品出口到美欧等发达国家。第二次石油危机后，让美国内部通货膨胀，为了改善自身贸易逆差，美国希望美元贬值，于1985年9月与日、德、法、英四国签订了"广场协议"，之后美国贬值，相对于的日元升值，日本完全没看到危机，把大量外汇引进银行，这些钱都流入房地产市场，日本房价迅速飙升，不到一年涨了53%。随着房价的上涨，许多日本人投入炒房事业中，最终演变成日本全民从银行贷款买房，房价被再一次抬高，日本人更加飘了，日本电视台主持人有一档节目中，曾指着东京的地图自豪地说："东京总底价已超过了美国全土的价格，很快将是美国的两倍！"而美国的房产泡沫影响较大的有两次，一次是上个世纪80年代初为刺激经济发展，推行房地产税收优惠政策，房价和地价节节升高，房产泡沫快速膨胀，1989年房价和地价达到高点。另一次则是众所周知的本世纪初的低利率、松信贷导致的房产泡沫。
（点击图片，加入海房交流群）
美日的房产泡沫之所以产生，都有几个相似的因素，1.都是为了刺激恢复经济发展，不想经济降速；2.大量的资金流入到房地产，无论是有钱人，还是没有多少钱的人加杠杆入市，快速推高了土地价格和房价；3.银行对房产资产充满自信，大量放贷，对象包括很多没有还款能力的人。当日本政府发现问题时，于1990年3月制定了《房地产融资总量规制》，但已经来不及了，等到1990年1月12日，日本股暴跌70%，东京房价暴跌65%，一夜之间许多日本人沦为千万负翁，不堪重负之下，无数人跳楼自杀，到了1992年，东京地价跌到了泡沫时期的七分之一，日本一夜之间回到解放前。当时日本企业大量破产，银行、房地产公司几乎全部湮灭，许多男人找不到工作，于是妇女们出马了，因此日本色情产业崛起，因为这是一条来钱快的行业，如今我们一提到女优，往往会跟日本联系起来，很大程度上是因为90年代日本房产泡沫破裂造成的。同样，美国的房产泡沫破裂则是由于过于宽松的信贷政策，但由于收入增长相对有限，越来越多的人还不上房贷，银行坏账大幅增长，房企和银行纷纷破产，两次房产泡沫分别于1986年和2006年开始破裂，房价大幅下跌，幅度在3-5成，后者还进而引发了寰球性的金融和经济危机，而2008年的金融危机，直接让美国陷入泥潭，从而给了我国快速发展的黄金十年。
（点击图片，加入海房交流群）
不可否认的是，日、美两国在经历过房产破灭后，都付出了极其惨痛的代价，特别是日本，引发了大量失业潮，短期经济发展受到重创。但他们深知，如果让其泡沫自由发展，肯定有破裂的那一日之内，犹如一个气球，不可能支撑无限吹气，那个时候即便是神仙也无法扭转乾坤。在房产泡沫破裂后，他们逐步调整了经济结构，国家经济从过度依赖房地产到支持实体经济发展。创新企业不断涌现，据机构发布的2015年全球创新企业100强榜中，日本占了40家，美国35家，两国占比75%。大量创新力量兴起的背后，则是各路资金的支持，因为银行和机构吸取了此前的教训，不会再冒风险去投资房地产。房产泡沫破裂之后，日本人终于悟出一个道理，有经济学家表示："只有发展实业才能救国，实业才是立国之本，搞那些虚的终究不行！"此后日本努力发展实业，一直坚持到今天。值得一提的是，当房价回落平稳后，与日常生活相关的服务行业也开始崛起。因为自房地产破灭以后，曾经高昂的商品不得不降价，此后也改变了他们的制造经营方式，开始走物美价廉发展模式，比如当初10万日元的西服卖1万日元。房价回归后，越来越多的平民有资金用来日常消费，这也促进了消费的快速发展。
（点击图片，加入海房交流群）
现在回过头来看，难道他们不知道房产泡沫破裂对房地产和短期经济发展的影响吗？房产泡沫不断扩大，只是一个击鼓传花的游戏，只会富了少部分逃离的投机者，人与人的财富差距也会越来越大，对社会安定和人们的幸福指数都会形成冲击，两权相害取其轻，美日没有尽一切办法去稳住房价，事实证明结果还不错。
可见，是泡沫就得挤，任由其发展，最终一定会得不偿失，房产泡沫也不例外。短期的经济失速与长期的健康发展，选择后者才是从长远计。
结尾语：普通民众可以通过买房致富，但一个国家的强大，应该科技兴国。
（点击图片，加入海房交流群）
在2020年，船长已经帮几十个用户在全球买到了心仪的房产，且升值都不错，如果想为自己的投资视野多开一扇窗，那就扫描上方二维码，添加“海房船长”微信，交个朋友，一起探询全球楼市。
（如果想和志同道合的海外投资人同路，那就点击图片，加入我们的交流群）
