下周，一波住房调控政策就要袭来！政府的底牌，打完了吗？

来自：新西兰天维网 0 0 2021-03-20
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下周，一波住房调控政策就要袭来！政府的底牌，打完了吗？
 
今天，天维投资推出全新评论类栏目——财哥锐评。首要期，自然关注房市。

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纽村居，大不易。

2021年Demographia国际住房可负担性年度报告指出，奥克兰是住房负担能力第四低的城市。这座城市的房价中位数是家庭总收入中位数的10倍之多。
 
本周二，新西兰财长Grant Robertson表示政府将会在下周公布一揽子住房政策，其中包括其他投资领域的激励措施和针对房产市场的抑制措施。
 
那么，下周会出怎样的政策？新西兰房价到底算不算贵，有没有攀至高峰？央行、财长的政策能否真正控制房市？另外，什么样的政策才能算作有效的政策呢？
 
通过资料检索和专家采访，财哥试图为大家揭晓答案。
 
投资者热情降低了吗？

在具体聊新西兰之前，咱们先来看一件国际大事：美联储当地时间17日宣布，维持联邦基金利率目标区间在零至0.25%之间，其也将继续保持高度宽松的货币政策立场，为经济复苏提供支持。
 
消息一出，亚洲股市及美国股指期货应声走高，新西兰元也得到提振。美国政府预期今年的经济增长也迅速跳升。
 
新西兰的货币政策同样旨在刺激经济。此前发布过资产购买（LSAP）计划和贷款融资计划（FLP）。
 

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在此大背景之下，新西兰新近的年度GDP却下降了2.9％。新西兰统计局称，年度GDP的降幅在新西兰历史上前所未有，原因就在于去年的Lockdown。
 
为了控制过热的房市，新西兰央行已重新纳入LVR限制，3月1日起，对首次购房者重新实施20％的LVR（贷款对价值比率）限制，对投资者的限制则变为30％。从5月1日起，投资者的LVR限制将会调整为40％。
 
坊间预判，LVR限制对近几个月来的活跃房产投资者活动，会产生一定的影响。独立经济学家Tony Alexander就表示，投资者的需求可能已经开始下滑。


强硬的住房政策要来了？

有人唱好，就有人唱衰。

独立经济学家Tony Alexander接受天维网记者专访时表示：

“LVR的作用并不会很大，我也无法判断下周政府会发布怎样的新政。”

财长Grant Robertson将在下周宣布解决住房供应方面问题的政策。
 

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有分析机构指出，政府可能出台的政策方向分为刺激其他经济和降温房市两大类型。财哥根据不同的政策，进行了相应的发布可能性评级（满分为五颗星，分数越高，可能性越大）：
 
刺激经济政策：

1、降低KiwiSaver需要支付的税率，鼓励大家转移投资方式，而不是仅仅局限于房地产市场。
财哥评级：★ ★ ★ 

对KiwiSaver“动手”，可能是治标不治本的举措，央行可能出台这一政策，但概率应该不大。

2、对降低房产外的其他资本收入税收，鼓励新西兰人就行更多元化的投资。
财哥评级：★ 

在资本利得税征收无望的前提之下，实施这一政策，可能性很小。
 
降温房市政策：

1、将明线测试时间延长以降低投资者的房产投资欲望，
财哥评级：★ ★ ★ 

总理对于明线测试政策一直“含糊不清”，没有给出过确定的答案。在下周引入上述政策，似乎不太可能。

2、限制银行放贷，引入DTI（Debt to Income，贷款收入比）甚至LIR（Loan to Income，家庭还贷能力）的限制规定。
财哥评级：★★★★★

这一政策，多位经济学家都提及过。财哥认为，无风不起浪，政府和央行很可能在提前“放风”后，颁布此类政策。

绿党财政发言人Julie Anne Genter也表示，政府可以通过取消五年期限的明线测试来限制对投资者的税收优惠。
 
那么，有没有合适的解决方案？

CoreLogic的高级房地产经济学家KelvinDavidson表示，LVR限制30％的作用不太大，但是40％的限制应该会真正产生影响。
 
Davidson说，可能需要六个月到一年的时间才能使房市需求和价格降温。

如果LVR起到的作用不及预期，政府还有什么“底牌”可以“打”？

Tony Alexander接受天维网专访时表示，下周的政策会最终在长期的时间跨度内对新西兰房市造成影响，但在短期内并不会产生很多实际的作用。

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他告诉天维网记者，供需问题是新西兰房地产市场一直以来的掣肘，也是影响房地产市场的关键所在，“政府要做的是提高供应、降低需求，而在需求的控制方面，政府就从来没有发布和实施过行之有效的政策”。
 
Tony Alexander直言，央行并不需要对过高的房价或房价上涨率负责。而房产市场过热，势必会导致首次购房者更难进入房地产市场，“一方面，政府在提升公屋供给，这不能照顾到大多数首次购房者；另一方面，LVR的限制对于50-65岁年龄区间的投资主力不会产生很多影响”。
 
业内人士：
自由市场的规则难以改变


Tony Alexander认为，DTI政策主要被用于降低银行放出的高风险贷款数量，它可能会在未来被央行采纳以控制房市，但在短期内，比如下周，政府应该不会公布相关政策。


一位业内人士告诉天维网记者，新西兰依然是一个 “Free market”，政府的过多限制和政策可能会违反这一基本准则。不过，这位业内人士也直言，房市持续高位不可持续，但市场需求依然会存在，投资者也会作出更适合他们的、收益更高的投资选择。
 

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Kiwi Bank高级经济学家JeremyCouchman表示，最近的房价上涨趋势可能会抑制LVR所带来的影响。而限制投资者的债务对收入比（DTI）政策，则可能会给房市带来更大影响。


对于政府新政，天维网会继续跟进报道。

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