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调控潮

1月29日晚，上海银保监会连夜发文，再次加紧调控，力压楼市。

“住房不封顶，银行不予个人放贷”。

这次上海为了稳住房价，开始对开发商下手了。

过去开发商拿到地，随便盖几层就可以卖期房，把香港老师傅传来的预售游戏玩得精溜。

开发商资金成本低，项目周转速度快，在楼市行情好的时候，对房价有推波助澜的作用。

但此政策强调后，一来拖慢了开发商的回款进度，二来降低了买房人涌入楼市的速度。

其实上面这些都是理想状态，现实呢，我有几点担忧：

1、开发商回款进度拖慢，为了降低资金成本，会不会加快盖楼速度，从而搞出一批残次品。

2、楼市没有封顶，不给贷款，也就是说可以全款买房。现在上海房子本来不多，全款优先后，刚需是不是只能躲在角落里哭。

3、已封顶的新房变得稀缺，房价肯定会上涨，而且人们买不了新房，都会涌去买二手房，二手房价会不会继续上涨。

其实上海想打压房价，并不难，直接上调利率就好了，比如二套房贷利率直接调到8%，三套调到10%。

人们撬不动杠杆，自然火焰就下去了。

同时在供应端，学着三好学生长沙，增强供应，再强的需求都得乖乖呆在砧板上。

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底层逻辑

现在来看，纵使如何调控，上海房价已经涨了一截了，而且是实打实的涨，回调可能性不大。

这段时间还要警惕跟上海有同样“基因”的城市。

也就是“房价回调在三年以上，市场供应中性或短缺”的城市。

事实上，这些城市已经开始悄悄启动了。

贝壳研究院统计数据显示，2021年1月，18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%。

这个数字不小，要知道，在过去，1月份都是传统淡季，天寒地冻没人买房。

其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长非常快。

可以确定的是，四大一线城市，2021年的行情都不会弱，这里面深圳已经涨过一轮了，上海正在打压阶段，广州在暗涨，北京在蓄势。

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从二手房价格指数上看，上海1月份增长首要名，合肥比较猛，排名第二，然后是深圳、广州、长沙、成都、西安等。

1月成交量上涨和房价上涨的城市，都要关注，这段时间我会出文章挨个分析。

当然一些涨势较猛的城市，已经引起中央注意了。

比如杭州加强限购限售、合肥围堵假结婚、上海严查假结婚+上调增值税免征年限，广州、深圳、北京等城市轮流打补丁稳行情。

整体信贷环境也在收紧，在银行“两道红线”的威慑下，这段时间多家银行对买房人群进行严格审核、上调利率，限贷甚至停贷。

中央扛着房住不炒大旗，对楼市围追堵截，真是此一时彼一时。

但我想告诉大家的是：

是否能控住房价，还要看这个城市「刚需购买力」。

比如上海，调控刹车已经踩到底了，但近一年资金充裕，刚需争相涌入买房，供应短缺，房价肯定是要往上走的。

这时候，调控很难有效果，只能从边缘角度继续限制炒作需求。

但如果是挠痒痒式加码，反而会刺激房价越走越高。

这将会成为很多城市接下来面临的问题。

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一点建议

对于年底成交量翘尾的城市，如果有刚需购房计划，这段时间就要去看房了，争取年后上早班车。

因为接下来，加码调控会是全国主流趋势，房贷利率和交易税费一定是向上走的。

这意味着，无论刚需还是投资，购房成本只能越来越高。

如果成交量没有翘尾，比如1月份，廊坊、大连、烟台等城市二手房成交量环比下降，且降幅在20%以上。