我掏245万在上海买房，一觉醒来又差245万

来自：海房君 0 0 2021-01-30

来源：市界（ID：ishijie2018）

作者：黄莹 华宇


上海“121新政”发布到现在一个多星期，各种楼市调控的组合拳频出，市场风云突变，让假离婚、违规利用贷款的人无处遁形，但也让交了定金但还没有网签的购房者们，陷入两难境地。


这是丁曼第二次对父母萌生出巨大的愧疚心理。

首要次是在她告知父母自己离婚决定的时候，当时她被两位老人家流露出来的担心又无以言表的眼神深深刺痛。这也让她下定决心重新迎接新生活。

于是，她跟父母商量，卖掉了父母原先的老旧房子，置换一套好点的房子。2020年12月底，她用卖房子的钱付了20万元的定金，还欢天喜地地联系了装修队，只等今年2月10日网签后，就和父母一起住进去。

但她要住进新房的喜悦，以及对新生活的期盼，都在1月21日这天戛然而止。上海发布了楼市新政。

中介告诉她，如果她还想要这套房，除了现在的245万首付之外，还得再弄245万元。每每想到这里，她便对未来失去希望，对于父母的愧疚情绪更是快要淹没了她。


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美好的幻想
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去年5月，丁曼跟前夫离婚。在这之前，她发现前夫欠了上百万元的外债，不仅解释不清钱款的去向，还抵押了两人仅有的一套房产。之后，因为被裁员，他更是在家无所事事了一年。

选择离婚，是一种无奈的选择。离婚后，丁曼搬回了父母位于上海杨浦的家。

那是一套房龄20多年的老房，无论是建筑质量还是小区环境都有点糟糕。

“我家楼上有个调皮的小男孩，经常拍皮球、吵闹，还经常在晚上拉桌子椅子，怎么去交涉都没有用。”

丁曼是一个外企中层，收入在上海尚可。考虑到父母都70多岁了，睡眠质量本就不好。父亲还曾经中过风，有严重的心脑血管疾病。她觉得自己有义务，也有这个能力让父母过上好一点的生活。

不过，上海房价很高，即便对于丁曼这样收入尚可的外企中层来说，置换一套房子的前提，是先卖掉老房。她鼓起勇气向父母提出了置换房子的建议。


父母原本不同意，但耐不住女儿坚持，也希望女儿能从离婚阴霾走出来，最终答应了。

2020年8月，丁曼挂牌了父母的房子。“因为房子比较老，也不是热销房型，直到11月才被卖出去，也并没有卖上价。”

不过，这在丁曼看来都无关紧要，之后，她开始全心全意找新的房子，并很快相中了一套二手房，“地段虽没那么好，但户型、居住环境都还不错”。她和房主签了居间协议，交了20万定金，总算是把换房这件事情定了下来。

那段时间是丁曼离婚以后最开心的时刻，对于未来生活的渴望成为支撑她前进的动力，她甚至已经联系好装修队，只等2月10日网签后，即刻装修，尽快住进去。

齐萱同样是在2019年离婚，2020年决定买房。她不是为父母，而是为自己3岁的宝宝。

2019年离婚，为了争取孩子的抚养权，她在财产分配上自动放弃了一些权益。婚内共同财产的一套房被换成了钱，而她只拿到了小头。

离婚后，齐萱回家和父母住到了一起，房子面积只有50平米，宝宝连个卧室都没有，这非常伤及这个单亲妈妈的心。

她和丁曼萌生了同样的想法，想要用自己手头的钱把父母的房子置换成一个大一点的房子，为了宝宝以后上学考虑，她看中了一套三梯队的学区房。

去年11月开始，上海房价突然飙升，特别是市区的学区房，价钱一日之内比一日之内高，网上出现了很多房主“跳涨”“违约”的新闻。齐萱担心“再不入手就永远买不起房了”，2020年12月，立马和房主协商交了定金，“给了55万定金，分三次付清”。


跟齐萱一样看中学区房的，还有二胎妈妈俞晓红。

在外人来看，俞晓红算是人生赢家。她今年36岁，有一对儿女，大宝今年7岁，小宝3岁。自己和老公都在上海有工作，又有自有住房。

但在一线城市生活并没有想象中简单。此前的住房是小两口在父母的资助下买的，每个月还贷款、养孩子都是一笔很大的支出。现在眼看着孩子到了该上学的年纪，但是周边却没有一个好一点的学校让她忧心忡忡。

小两口商量再三，决定买一套学区房。于是紧急折价出售了名下位于嘉定区的房产，厚着脸皮借来了老人的养老钱，又从亲戚朋友那里借了一部分钱，总算是凑够新房首付金额。

不过，从2020年开始，上海在房贷放款方面速度有所放慢，导致前套房的购买者批贷时间延后，拿不到卖房款的俞晓红只能先签居间协议，相当于付定金。之后，她又分批打过去200万元以表诚意。

每次打完钱，俞晓红就更安心一点。虽然欠了一屁股债，但大宝9月份就要开学了，能去新的学校，认识新的同学，他们一家马上要开启新生活的篇章。

对于她们来说，交完定金，签好居间合同的那一刻，可能是他们未来的蓝图徐徐打开、美梦成真的那一刻。

但这个美梦对于他们来说，存续的时间太短。

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距离新生活，差了245万元

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1月21日的一项政策，改变了他们的生活轨迹。

这天晚上，上海楼市出了一个新政，涉及两个重要方面，一个是离婚购房者追溯前三年家庭名下房子套数，另外一个是增值税二改五。这本来是个好事儿，打击了假离婚炒房，提高购房门槛，对房价维稳有作用。政策的出台非常坚定，严厉打击炒房客，头天晚上出台，次日就开始执行。

只是，当丁曼们看到消息满天飞的时候，他们还没有意识到，自己这种规规矩矩的买房人，也被纳入了打击的范围，成了被殃及的池鱼。

“121新政”出来之后，中介就找过来了解丁曼的情况，但接下来的事情，让丁曼不能接受。

因为她前夫名下有一套住房，而且离婚未满3年，中介告诉她，她很有可能被限制买房，很好的情况是以“二套”的名义购买，这也意味着首付款要从此前的35%，提高到70%。


丁曼购买的这套房子，原本首付是245多万，现在要不低于490万。本来凑首付已经东拼西凑借了很多钱，现在差的245万，这还没计算上税费，她想破脑袋也不知道上哪里去凑。

成年人的崩溃，大概只在一瞬之间。

丁曼彻底慌神，她翻来覆去地在网上查找相关政策，看其他城市有没有相似的处置办法，一边刷新网页一边叹气，实在忍不住了，就跑去卫生间哭一会儿。

更让她崩溃的是，父母在得知这个消息之后，一周没有睡好觉，有一日之内父亲没有控制住情绪，只能吃速效救心丸来缓解。

齐萱也在担心着自己的“首套”会变成“二套”，“原先按35%计算，首付金额是180万，如果按70%计算，就要多准备180万的现金”。

齐萱表示，当初签离婚协议，做财产分配时，是在认为能凑够房子首付的前提下考虑的。“早知道会是这种结果，我宁肯厚着脸皮多争取一点财产，或者就不卖房，给前夫赔偿，也不至于到现在把爸妈的房子卖了，没有房子住。”

丁曼和齐萱等离婚人群遭遇了陡然提升的首付，二胎妈妈俞晓红面对的，则是平白多出来的几十万增值税。

根据新政要求，“121新政”之前，交易的房子无论是满两年还是满五年的，都不需要交增值税，但“121新政”之后，免增值税年限从2年升到了5年。

俞晓红交了定金的房子，就从免征档掉到了征税档，要想买房，就得再交5.3%的增值税，也就是37万元。

在上海，增值税一般由买家承担。俞晓红有些崩溃，她为了买新房而卖掉的房子已经过户，4月就要交出去。但自己的房子却没有着落，多出来的37万元增值税让她苦不堪言。


房主也并没有因为购房者遭遇困难而退步。

薛琪和对象是新上海人，本来计划1月31日网签，但突然被告知要多拿20万的增值税，这对刚工作3年的他们来说，相当于两个人工作一年不吃不喝。

薛琪说：“150万首付已经是掏空6个钱包，欠了不少外债的结果。现在这20万的窟窿怎么也填不上。”

她已经跟房主沟通过，对方虽然表示会体谅他们，但态度很强硬，“基本意思就是这个增值税必须由我们全出”。

对于薛琪来说，他们的房主肯商量就已经很满足了，到底目前上海房价还在涨。

一位不愿具名的律师表示：“最近有很多房屋卖家来咨询，如果不想把房子卖给已付了定金的客户，会承担什么样的后果。或者问我怎么样违约成本会低一些。”

在巨大的利益诱惑下，谁都想分一杯羹。

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何去何从

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“121新政”发布到现在一个多星期，随后各种稳楼市的组合拳频出，市场的风云突变，让假离婚、违规利用贷款的人无处遁形，但也让交了定金但却没有网签的在途购房者们，陷入两难境地。

北京盈科（上海）律师事务所沈浩浩律师表示，在上海，网签买卖合同和居间合同还是有区别的。在上海地区司法实践中，居间合同一般被认定为预约，俗称定金合同。如果购房者违约，需要赔偿定金，如果卖房者违约，需要赔偿双倍定金。

在上海，政策的变化也无法改变定金罚则。

沈浩浩进一步表示，在前几年上海限购政策更新的时候，司法实践中，法院对于因新政实施导致房屋买受人取得银行贷款成本增加，如首付款比例提高、贷款利息增加、可获贷款额度减少以及当事人交易税费增多等问题，倾向于认定为商业风险。同样适用定金罚则而没收定金。

这就是说，仅仅对于薛琪来说，如果违约，不网签，要损失20万元的定金，如果网签，就得多缴20万元的税款，怎么样都是亏损。

承担的损失还不仅仅这么多。

薛琪的房主在此前已经把房屋钥匙交给她，她也约了全屋定制的装修公司上门测绘，如果真凑不出这20万，只能退房，她很担心房主会提出额外赔偿。

对于购买学区房的两位妈妈来说，不仅要承担定金损失，上海学区房经过这一个月的跳涨，他们手上的钱可能也难以支撑购买新的学区房了。

他们想不通，为什么自己要为炒房客的过错承担责任。

“上海是不是不喜欢我们？”薛琪苦笑着说。

不过，对薛琪们来说，他们并没有死心，他们都在等一个豁免细则。因为以往，针对楼市新政，地方政府部门都会有一些细则出台。他们认为上海作为一个包容的城市，也一定会考虑到他们这群人。


例如，深圳去年出台了“715新政”，也存在这样在途交易的购房者，所以在后来又出台细则。规定政策之前，已支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付），并能提供有效凭证的，视为已经办理网签。

无锡也是一样。无锡“830楼市新政”之后也出台了一系列细则，将定金、部分或全部购房款视同网签。

薛琪对于政策比较敏感，在得知这一消息的当天，她就当场查资料，发现深圳、无锡等地区都是认定金的，甚至觉得没问题，并没有料到事情会变成这样。

事情发生后，丁曼也打过很多电话，想咨询下政策，但很难联系到领导和核心部门。无奈之下，丁曼跑去房屋交易中心，希望能问个说法。

她目前知道的和自己情况类似的人大约有两三百人，但迄今为止，他们得到的解读大多来自网络。

不容置疑的是，他们心里始终存着一个念想——万一在此之前，出现转机呢？

如今，距离跟房主约定的网签时间还有10多天，如果10天内不出细则，薛琪就必须面对网签。

“网签是特别正式的合同，到那时再做变更或者违约，要支付的违约金为房款的20%，损失更大。”

对于薛琪来说，留给她的时间真的不多了。



对此，你怎么看？

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