今天（23日）起，柏林“租金上限”的第二阶段规定、亦即该法令最激进的部分开始生效：如果某套房屋的租金超过了“上限令”允许的范围，房东必须将其调低。这意味着房东们不仅不能再坐地起价，反而要真刀真枪地降价！
“租金过高”的定义是，房东收取的租金比法律规定的上限高出20%以上。“租金上限”一方面取决于房屋的建造年份，另一方面也取决于收关一次装修的时间。为此，柏林政府还制定了一份指导价目表：简单举例，1918年之前建造的房屋，地段通常很好，允许每平方米收取6.45欧元的净租金。至于1973年至1990年之间建造的公寓，每平米只能收6.04欧元。
（点击图片，加入移民交流群）
▲图源：dpa
这张表格中的指导数据基于2013年的租金指数。7年以来，柏林房市热火朝天，相当多的房屋租金因此早已超过表格建议的上限，这一次需要因此降价。据柏林政府估算，本轮受影响的房屋约为34万套。而房地产市场调研公司F+B认为，该法律适用的房屋数量其实比这个数字还多，有可能达到51.2万套。“在柏林所有内含3户及以上的公寓建筑中，受影响的约有37%。”
根据F+B公司的分析，这一规定开始执行后，柏林的房东们每月都要少赚近2100万欧元的租金，平均每套公寓少40欧元。按一年时间计算，房东们的损失将高达2.5亿欧元！
（点击图片，加入移民交流群）
▲图源：Lothar Ferstl / DPA
柏林设置“租金上限”有必要吗？长期以来，围绕这一问题一直存在着激烈争论。德国经济研究所（IW）这次就发出警告称，“国际经验表明，从长远来看，这种干预的后果收关总是由住户承受。”该研究所专家迈克尔·沃伊格伦德尔（Michael Voigtländer）教授表示，房屋地段的差异性并没有在法规中得到很好的考虑，而这一因素对房租的影响是很大的。此外，全球其他城市的前车之鉴证明，在对租金进行干预之后，几乎没有人再投资对现有建筑物的质量进行改善，无论是能源现代化还是老旧房改造。沃伊格伦德尔警告称：“这种干预的部分后果只有在几年后才能显现出来。”
另一方面，即使强行压低租金，住房市场也不会得到缓解。因为一旦签订新租房合同，租金就会大涨，这导致许多老年租户不会搬家。租金变低后，还有许多房东会尝试将房屋卖给自住者，这将使得租赁市场变小，低收入家庭更难以进入。
（点击图片，加入移民交流群）
▲图源：dpa
房地产咨询公司Value AG的一项统计也证实了这一点。今年1月至10月，建造于2014年或之前的待租公寓数量下降了47%。与此同时，同样“年龄段”的待售公寓数量增加了4.7%。
德国知名租售房网站“不动产寰球”（Immowelt）的新近分析得出了相似的结果：自引入“租金上限”以来，柏林较便宜的待租公寓在总供应量中所占的比例已急剧下降：从82%降至66%。但是，德国其他大城市没有出现这种变化。“不动产寰球”称：“柏林的租金正在下降，但租金让人承受得起的公寓正越来越多地从市场上消失。”
