在欧盟的施压下，去年9月希腊买房移民进行了重大调整，开启了“三轨并行”的模式。
希腊买房移民新政下，25万欧元的“商改住”项目成为焦点，但争议也随之而来。
有人觉得，25万欧依然还能买房移民希腊，这是拿欧洲身份的价格洼地；但是也有人担心“商改住”项目是政策陷阱。
今天我们就、从数据、政策、风险三方面深度希腊买房移民新政，看看希腊25万欧元商改住项目是不是真的适合你。
我们先来看看希腊买房移民三轨并行的具体政策。
新政下， 希腊黄金签证将买房移民的投资门槛划分了三个档次：
1. 80万欧元档：覆盖雅典市中心、南部/北部富人区及人口超3100人的热门岛屿，需购买单套120㎡以上住宅，禁止短租；
2. 40万欧元档：适用于希腊其他区域，同样要求单套120㎡以上住宅；
3. 25万欧元商改住：不限制投资区域，但仅允许购买商业/工业建筑改造的住宅和保护性建筑，无面积限制，但需完成建筑许可变更。
希腊买房移民之所以这么调整，主要还是想通过价格分层来投资流向，既保护核心区房价，又激活老旧建筑改造，推动全域均衡发展。
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那希腊买房移民新政推出后，各项申请数据如何呢？
根据希腊移民局发布的数据，2024年新政实施后，80万欧元档（雅典核心区、圣托里尼等热门岛屿）申请量下降32%，而25万欧元商改住项目却逆势增长，2025年一季度获批量达2,580宗，占比超40%。
由此可见，目前25万欧虽然只能投资“商改住”的房产，但依然深受申请人的青睐。
这里面主要还是因为它有如下几点优势：
1. 投资门槛低
25万欧元仍是欧洲购房移民最低门槛，仅为葡萄牙黄金签证（50万欧）的一半，且可覆盖房产改造费用。
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2. 区域选择自由
不限雅典、圣托里尼等高价区，可布局核心地段翻新项目（如雅典使馆区）或旅游区海景房，这些热门地段的房产无论是出租回报率还是升值空间都十分可观。
3. 增值潜力
希腊核心区房产年增值空间达7.2%，显示出良好的资产增值潜力。
4. 全家三代移民
一人申请，全家三代即可拿身份，子女还能享受华侨生待遇，比高考低150+分入读内地双一流大学
并且，孩子在希腊读国际学校，学费也仅是内地的1/3，整个学年下来能省下百来万。
5. 税务减免加持
2025年新政延长新建房产增值税暂停期至2026年，翻新项目还可享20%不动产税减免，综合持有成本降低30%。
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当然，希腊“商改住”项目也不是没有风险。
1. 合规性风险
在希腊，商业地产转住宅有严格的法律监管，未取得建筑改造许可的项目可能被强制停工，甚至面临身份取消风险。
所以，申请人在挑选项目的时候一定要仔细核对该房产的各项资质是否完整，且提供希腊本土律师背调。
2. 地段选择陷阱
对地段的选择一定要慎重，偏远区域改造成本低，但空置率高达40%。
因此，在购买房产的时候一定要全面评估该地段的配套、交通、租赁市场和需求状况等，优先雅典北部使馆区、南部格利法达等租赁需求旺盛区。
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那结合希腊买房移民的优劣势，谁比较适合“商改住”项目呢？
1. 预算有限的中产家庭：25万欧实现子女国际教育+欧盟身份双目标；
2. 资产配置需求者：借欧元资产对冲汇率风险，房产年增值空间超6%；
3. 养老规划人群：希腊空气质量全球前10，公立医疗全免费，养老成本仅为北欧1/3；
4. 欧盟通行刚需者：持希腊永居可免签29个申根国，商务差旅效率提升50%。
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