Opal Tower又发现500处缺陷，澳洲建筑质量真的没得救了吗？

来自：澳洲财经见闻 0 0 2020-09-19

前言

2012-2016年澳洲房地产经历井喷式增长，那时候似乎我们很多华人之间的话题都是关于房子，我曾经听过一个段子就是“如果Chinatown倒下一块广告盘，砸到10个人，其中8个是做地产的，2个是做贷款的”。

那么，这一情况从2016年政府开始征收海外印花税附加税，和银行贷款业务收紧之后，澳洲房地产似乎按下了暂停键，又或者是倒退键。一系列连锁反应让悉尼的房价似乎在2018年达到了冰点。

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而2018年圣诞节，更是有一件令人大惊失色的新闻，就是Opal Tower开裂事件，使得当时Opal Tower的住户不得不在圣诞节从家中搬了出来！而当时，满天飞的新闻，舆论导向把事件的矛头直指建筑质量不合格，更有媒体评论澳洲公寓都是豆腐渣工程。

随着调查的深入，时间到了2019年的2月2日，新州政府官方发布了一份关于Opal Tower的事故调查报告，也给出了一系列解决方案和建议。

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很多人可能忽视了这一份报告的发布，我邀请到了我的两位好朋友，建筑设计师Tony TANG 和结构工程师Eric WU 一起来跟大家探讨一下《建筑质量》的话题，也顺便解答各位心中很多对于房屋质量的疑问。

嘉宾介绍

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OPAL TOWER INVESTIGATION FINAL REPORT

有兴趣的可以用下面链接下载这份报告：

https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Reports/opal-tower-investigation-final-report-2018-02-22.pdf?la=en

首先要声明这份报告是由 Professors Mark Hoffman, John Carter and Stephen Foster 三位教授提供的，我们对于报告只是为大家做出一些解读，但不发表个人评论。

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以上是报告中提到的 Causes of damage，也就是媒体报道中提到的墙体开裂，这里其实在第1点就提到了由于大楼设计缺陷挤压Hob beam导致爆裂。

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当然，除了报告中指出的事故原因之外，三位专家也给出了相应的解决方案。（详见下面5-12点）

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当然，三位教授也给出了一些对于行业的意见，来避免类似的事件在将来继续发生。(详见下面13-17点)

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其实13-17条建议中，都是对整个行业有推进意义的，比如：

- 创建政府开发的政府注册工程师数据库与相应的专业机构建立合作关系。

- 独立的第三方检查。

- 在关键阶段，由注册工程师进行的现场检查和认证要按照所有主要建设项目的设计进行施工。所有在施工阶段，对关键结构设计的改变也应由独立的注册工程师进行认证。

- 创建一个在线数据库，业主可以从中查看关于项目所有证书，无论是施工之前，之后的，还是施工期间的。主旨是为了增加批准和认证过程的透明度。

- 成立建筑结构审查委员会，其主要目的是建立并发布由设计和施工导致的建筑物结构损坏问题，调查其原因，并在适当的情况下提出建议对准则和法规进行更改。

说了那么多关于Opal Tower调查报告的事情，作为从业者，我不太方便发表意见！大家可以就报告中指出的1到17点建议作为参考，其实我们觉得Opal Tower事件对于整个行业是一个警醒，当然对于行业的规范完善也是起到了里程碑式的作用！

公寓楼常见“问题”？

Leon提出了两个公寓楼常见的“问题”

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（照片拍摄于悉尼某小区)

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Opal Tower事件之后，很多人开始抱怨自己家的房子车库漏水严重，还有就是自己家的房子好像也有裂痕（如上图）。但有时候，有一些现象是工程师故意那么设计的，下面我就请教了Eric关于车库“漏水”的问题：

Tony回答道：“在澳大利亚，首先这种”漏水“的车库叫做【Wet Basement】, 这种是非常普遍的车库建造方法。从建造标准上来讲，政府没有要求车库必须是干的，因为车库的主要作用是停放储藏车辆，而不是遮风挡雨。所以每当下雨的时候，Wet Basement Design的车库经常看见墙壁上有渗水下来，其实这些水会流到车库较低层的储水装置，等到达一定量后，储水装置的水泵便会启动，把这些水抽排到政府的公共排水系统中去。”

那么，为什么不把Wet Basement 设计的车库造成Dry Basement的设计呢？

因为“造价”，直播中我们也提到了，悉尼也有全Dry Basement的车库，比如以下这一套建在Pyrmont海边的Sydney Wharf Apartments。

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最近一笔交易发生在2019年8月30日，这套三房物业以$560万澳币成交，而2008年首次交易的售价也已经达到了惊人的近300万澳币，当时我住在waterloo的三房才70万澳币不到。我抛开地段不说，这个完全是建在“水上”的物业，车库造价就比普通车库高出了整整三倍！

引用Sydney Wharf Apartments这个Case不是想说只有贵的房子才会做成dry basement，逻辑顺序不能返，只不过是说如果提高造价，开发商也是想赚钱的，但如果造价提高了，售价会不调动吗？

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（照片拍摄于悉尼某小区)

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在有些大楼，我们也经常看到天花板有一条裂痕（如上图）

其实Eric也为我们解答这条“裂缝”其实就是【伸缩缝】，这是为了防止房屋因气候变化而产生裂缝。其做法为：沿建筑物长度方向每隔一定距离预留缝隙，将建筑物从屋顶、墙体、楼层等地面以上构件全部断开, 伸缩缝的宽度一般为20毫米到30毫米。

很多时候，我们很多人会说House买来后有很多问题，但是又有人觉得House的质量会比公寓楼好。很多人买了House以后遇到了这样那样的问题。

Tony答道：其实作为做大型项目的设计师和结构工程师，在大型公寓项目的开发过程中，整个项目都是有设计团队，结构顾问团队，以及专业施工团队的。

Eric补充道：其实很多40-50年前的老House在建造的时候，是没有结构工程师介入给予结构设计上的意见的。

Tony提出：抛开Opal Tower这种个别事件，公寓楼的团队会比House的团队更加完善和专业。

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HOUSE普遍问题

1. 地基沉降

地基沉降是指地基土层在附加应力作用下压密而引起的地基表面下沉。过大的沉降，特别是不均匀沉降，会使建筑物发生倾斜、开裂以致不能正常使用。现有地基沉降预测方法受其假设条件与实际存在较大不符的限制，所得沉降预测结果往往与实测沉降值之间存在较大差异。对地基沉降预测测方法的研究有待进一步的发展。

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由于建筑物荷载差异和地基不均匀等原因，基础或路堤各部分的沉降或多或少总是不均匀的，使得上部结构或路面结构之中相应地产生额外的应力和变形。地基不均匀沉降超过了一定的限度，将导致建筑物的开裂、歪斜甚至破坏，例如砖墙出现裂缝。

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不均匀沉降导致的开裂问题，很多时候是由于很多房子周边的水土流失，把房子某个角落的土壤“顶”起来后，又陷下去，使得部分地基不均匀沉降，而导致了开裂现象。

关于地基的不均匀沉降会有很多原因导致的，Eric指出到，很多House以前比较流行在房子边上有一根陶瓷水管，可能由于各种原因陶瓷水管坏掉以后，一遇到大雨，水管周围的泥土就会积累吸收大量的水，会导致膨胀的泥土把房子某一部分“顶起来”。但当水干了以后，就会变成一个空洞，也就这一块没有支持了。

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在这里，Tony补充道：

以前很多房子都是木结构，木头的韧性会比较高，所以可以承受一定的形变。但是随着很多华人买家喜欢“双砖”结构的房子，砖有很强的钢性，但是韧性较差，一旦上面Eric提到的形变发生，就很容易开裂。

还有就是，建议大家在造房子的时候把桩打在岩石层上，很多公寓因为有地下车库，所以基本上都是建在石层上的，一般悉尼岩石离地表也就差不多2米，但是有的House的业主有时候为了节省建筑成本，选择不打桩。

Tony还建议道：

我自己在设计房子之初，建筑师会建议业主找地质工程师做一份详细的地质报告 - Geotechnical Report。这样的话，在房子设计结构的时候，就可以根据地质情况给出最合理的结构设计了！

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2. 漏水

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其实漏水的原因千奇百怪，每一家都是有自己的原因，而且House的漏水问题是普遍存在的，也很难用1-2个case来概括。但可以肯定的是，漏水也是引起结构性问题的诱因。

Leon问道：那在两位的从业经历中，Apartment的漏水问题严重吗？

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Tony回答道：其实Apartment的漏水问题也有，但是主要集中在下大雨的时候，阳台的水倒灌进房子。

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Eric补充道：

还有就是在房子建造过程中，有没有给足够的"维护”，也就是我们所说的“Curing”。就是在打完水泥以后，给水泥表面铺保水剂，让水泥的内部和外部的排水挥发保持在同一个频率上，这样的话，水泥凝固后的结构会更加牢固。

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3. 白蚁侵蚀

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白蚁侵蚀其实普遍都发生在House上面，而Apartment因为都是用水泥，几乎不可能出现白蚁侵蚀而导致结构问题。House很多都是用砖木木结构，这也是为什么砖木结构的房子很多时候会有“咯吱咯吱”的异响。。如果想解决白蚁的问题的话，其实就是购买一些防虫咬的涂料，定期杀除虫，并且在出现侵蚀后及时处理。

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在建筑师眼中什么样的房子才算是好房子？

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Tony很风趣的引用了李嘉诚的一句话：“Location，Location，Location!”

他提到自己在读建筑学的时候，其实有一门课是关于“风水”，而风水如果用建筑学的语言来解读的话，就是五门学科：《建筑心理学》，《建筑结构学》，《建筑物理学》，《建筑材料学》，和《植物学》。

其实好的房子设计，就可以让人走进一个房子后，就有很愉悦的感觉。空气流通，阳光照射，自然或者人造景观可以营造出舒服的氛围。从结构上看，房子是否可以保温。还有就是建筑材料的污染，比如：甲醛的挥发，如果是天然石材的话，还有检测辐射等。

《植物学》来说，也是就是在挑选植物的时候，不能选一些容易招蚊虫的植物。

Eric也回答道：好房子当然是要达到澳大利亚官方的设计和结构要求，而且钢筋混凝土的结构会比较

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