（点击图片，加入移民交流群）
随着澳大利亚的人口增长率下降到首要次寰球大战的水平，东海岸房地产市场将首当其冲地受到当前的边境限制的影响。
（点击图片，加入移民交流群）
净移民在过去的几年中占澳大利亚人口增长的五分之三，而且长期以来一直在房地产市场中发挥重要作用。据房地产研究机构CoreLogic称，如果没有来自海外的人流，住房需求将恢复到1990年代的水平，而悉尼和墨尔本的租赁市场可能会遭受重创。
（点击图片，加入移民交流群）
财政部的数据显示，到2021年6月，人口增长率很可能从COVID-19之前的1.4％，下降到0.6％。按实际数字计算，这一变化反映出这段时期内新移民人数从350,000人下降到154,000人，减少了56％。
（点击图片，加入移民交流群）
预计在COVID-19边境限制下，在2020-21财年，净移民的人口总数将仅有31,000人，而在2018-19财年则有232,000净移民。
去年，悉尼和墨尔本成为84％的移居澳大利亚州府城市的移民的新家。CoreLogic研究负责人Tim Lawless表示，其中70％的人选择租房而不是买房。
（点击图片，加入移民交流群）
净移民的减少对市场的影响是立竿见影的。在今年3月至8月初之间，墨尔本南岸可出租的住房数量增加了117％，达到1230套。悉尼的CBD，Haymarket和The Rocks地区加起来的租房广告增长了111％，达到776个，而墨尔本CBD的广告刊登量增长了105％，使可供出租的住房总数达到2184套。
Lawless先生说，这些地区曾特别受希望利用通常强劲的移民和海外学生住房需求的投资者的欢迎。
“这些地区的高密度，多单元住宅深受投资者欢迎，因为历史上一直有着强劲的租房需求。支撑历史上的这种强劲的租房需求的是海外学生的人数，以及国内学生，访客和想住在距离CBD较近的工作人士，” Lawless先生说。
（点击图片，加入移民交流群）
“近来海外游客人数急剧下降的影响已经可以从内城区租房广告的飙升中看出来，在一些重要的内城公寓区，供出租的房子的数量翻了一倍多。”
除本国两个较大的住房市场之外的地方，移民带来的住房需求的作用相对较小。去年，乡村市场仅接待了16％的外国定居者，较大的接收者是昆士兰州的乡村地区。当时主要是由于有大量的长期访客和打工度假游客。
ANZ总裁预计房价下跌10-15%
上调对明年破产潮的预期
澳新银行（ANZ ）首席执行官Shayne Elliott 预测澳大利亚会从困境中”磨出头“，称该银行从不认为复苏会呈V型。
Elliott现身众议院经济委员会时还表示，该银行的新近模型显示，澳大利亚房价将下跌10-15％。
（点击图片，加入移民交流群）
澳新银行认为，经济将在年底前触底，并在2022年的某个时候恢复到COVID-19之前的水平，由于本国对商品和人员的自由流动的依赖，疫情的影响也更加严重。
Elliott先生表示，银行将在政府的Covid支持方案开始缩减之后，在明年年中左右开始感受到危机的尖锐边缘。
ANZ首席执行官表示，就加大对明年发生个人和企业破产潮的预计，他一直在与他的高级执行团队和董事会进行讨论。
（点击图片，加入移民交流群）
“我们无法预测未来；我们为所有可能的情况做准备，”他说。“这是如何扩大应对并确保我们以道德的和适当的方式行事的问题。”
Elliott 先生否决了关于大流行是一场无法预计的“黑天鹅”事件的说法。
他说，金融危机平均每7到10年发生一次，虽然原因似乎不同，但基本面基本相同，因为客户的收入遭受了重大打击。
（点击图片，加入移民交流群）
病毒危机的较大区别之一是其非歧视性质，这种影响在全国各地，在大部分细分市场以及社会经济体系从上到下都感受到。
但是政府缓解了危机，是因为其行动速度比以前（例如2008年的全球金融危机）快得多。
Elliott 先生还淡化了住宅物业对银行业造成的严重影响，他拒绝将目前的情况与1990年代经济衰退中商业地产行业出现的坏账相比较——当时震撼了至少一家大型银行。
（点击图片，加入移民交流群）
要求还款延期的澳新银行的房贷客户的平均贷款价值比率（ loan-to-valuation ratio）约为65％。
绝大多数情况下，按揭债务低于借款人的房产的价值。
Elliott 先生表示，他与其他人一样担心商业房地产行业，这就是为什么该银行在这个房地产领域的风险最小的原因。
（点击图片，加入移民交流群）
他还说，由于借款人对租金收入的依赖，他对投资物业感到担忧。这就是为什么澳新银行更愿意向自住业主提供贷款的原因。
尽管该银行在四大银行中有着最小的住房贷款额，但其自住业主的比例却较大。
谈到承受较大压力的行业，Elliott 先生提名了住宿，酒店，零售和旅游业。
（点击图片，加入移民交流群）
在某些情况下，COVID-19的影响是“戏剧性的”，令收入从可管理的水平恶化到“零”。
在客户接受数字渠道后，其他一些行业正兴旺起来。
房市的未来会如何呢？你怎么看？请在留言区留言一起讨论吧！
素材来源：澳大利亚人报，msn.com
图片源自网络，如有侵权请联系删除
