7-11将出售墨尔本多处重要门店! 完美符合专业挑选加油站投资的标准!

来自：澳洲第一传媒 0 0 2019-10-03

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对于一部分商业地产投资者而言，加油站可带来稳定的回报。但是，也有一部分投资者不谨慎地选择加油站，导致自己的收入减少。

悉尼Burgess Rawson副总监Kieran Bourke提醒各位：在进行加油站投资之前也得做好功课！

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Bourke先生表示，尽管加油站是引人注目且高收益的投资机会，但大多数投资者在购买购置加油站的时候，都要比其他类型的商业地产更为谨慎。

他补充说：“地理位置和关键基础设施是一个加油站的关键，并且会影响到潜在的投资收益。作为一个想要找到运营起来不麻烦、适合长期投资的加油站的商人，错误地评估这两个指标会严重损害您的投资收益。”

Bourke先生接着解释了在考虑购买或出售服务站投资时要考虑的问题。

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购买加油站

Bourke先生建议，购买者应考虑租户，位置和建筑物的年龄等常规因素，同时还要考虑环境因素。

“基础仍然是关键。例如，将物业租赁给坚强的贸易租户，这些租户更大概率会一直续约，从而较大限度地减少了重新上市和支出方面的潜在未来管理成本。”

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Bourke先生建议投资者们思考以下几个问题：

承租人是谁？

“它是诸如Caltex之类的总公司直营的，还是连锁企业？与联塑企业相比，总公司直营的是更强有力的契约，售价也会更高。”

房客要支付多少租金？

“如果‘租金过高’，租户可能无法长期承担租赁费用，从而导致未来租金被迫下降或租户在租约到期之前迁出，那么就需要支付转租成本。”

其他注意事项包括：

•场地是否处于可以维持运营的繁忙商业位置？人流量是什么样的？
•附近有哪些竞争对手，他们是否在争夺相同的流量？
•油箱已经用了多久了？由什么制成？如果加油站较旧，则地下油箱很可能是钢制的，而不是现代的玻璃纤维。

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“随着时间的流逝，钢制储罐会腐蚀并将燃料泄漏到地面，从而造成污染。如果需要更换地下储罐和管线，并且需要对受污染的场地进行补救，这对于房东来说可能是一笔巨大的费用。”

因此，投资者还要认真看清“环境场地评估”报告，该报告详细说明场地及其设备的任何污染问题，此类报告的有效期最长为12个月。

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出售加油站

为了能提高销售价格，出售其服务站的卖家应给出具有吸引力的租赁条款，例如：

•长期租赁，选择灵活的期限
•至少3％的年租金增长率

•净租赁，租户负责所有支出，包括市政费，水费，土地税（以单一控股为基础）和保险费
•让租户负责地面和地下燃料系统的维修和保养以及对燃料系统的持续监控
•使用条款以确保租户对承租以来的任何污染负责

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高回报商业地产投资机会

《时代报》报道称，7-11便利店将于10月的收关一个周三举行现场拍卖会，拍卖事宜由投资组合拍卖公司Burgess Rawson负责。

所有出售的这些门店包括，位于悉尼Clyde地区Parramatta Rd的7-11分店，预计将卖出$300万澳元的价格，另一个则位于墨尔本北部Campbellfield地区，预计将带来$700万澳元的收入。

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其他拍卖地分别位于墨尔本的Mornington、Rockbank、Croydon、Ferntree Gully，悉尼的Seven Hills、Colyton、Liverpool、Toongabbie和St Marys，堪培拉的Holt，珀斯的Ellenbrook以及纽卡斯尔的Marks Point等地。

据悉，7-11集团通过其拥有的700家企业和特许经营门店网络，占据了澳洲燃油和便利市场约38%的份额。

该集团房地产主管Jimmy Mouzakiotis表示，此次投资转让将为7-11腾出资金，用于再投资于其扩张——该公司每年新增约30家门店。