应大家要求分析一下泰国，因为篇幅原因先介绍曼谷，其他的后续慢慢更新。
确实着急咨询，比如正在看项目怕被坑的，可以先加微信HF-hnb私聊。
1
曼谷，
到底是一个什么样的城市？
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如果你去过曼谷，一定会对曼谷的“堵”印象深刻。原本10分钟的车程堵起来之后耗你一个小时很正常。
曼谷为什么这么堵呢？一方面是基建确实有所欠缺，虽然交通规划做了不少，但建起来还是需要时间的。
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曼谷交通规划图
另一方面也是最重要的因素，曼谷人太多了。目前曼谷约有1000万人口，人口密度接近1W/平方公里，算是寰球人口密度比较大的城市。
曼谷的旅游业还会带来大批游客：2017年曼谷约有2000万国际过夜游客，他们大多会在曼谷住4-5晚，平均每天消费173美元。
所以曼谷堵车是一件常事，虽然令人懊恼，但大量的人口对房地产来说却是一种利好。
根据官方数据，曼谷整体的房屋出租率高达96%，空租率仅仅为4%，租金回报率大约5%-6%。
PS:官方数据一般都比你实际操作的情况略好一些。从我接触的实例来看，不同项目的出租率差别很大，后面会讲怎么避坑，中等水平的租金回报实际到手的钱会比这个略低一点。
当然，房地产市场发展的根本是经济。
2017年曼谷的GDP总量折合人民币是1.24万亿元，和杭州的1.26万亿元差不多。如果把曼谷放在中国城市里进行排名，它排在第11位，整体来看经济面并不差。
曼谷的一大优势在于它是泰国最核心的城市，所有的资源都优先堆到了这里，比如有当先的医护和服务、丰富的国际教育资源，而且泛亚高铁三条线路最终汇合到曼谷。
所以，倾泰国全国之力发展的曼谷，前景还是值得期待的。
2
你知道的曼谷，
未必是真实的曼谷
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很多人以为自己了解曼谷，但其实未必。
比如，国内流传最广的一句泰语就是“萨瓦迪卡”，还要加一个双手合十的动作。不管男女老少，几乎每个中国人都知道。
但其实萨瓦迪卡（你好/再见的意思）是女性专用的，男人们应该说 sawadee-krub，b不发音。所以，如果你在泰国听到一个男人娘里娘气地“萨瓦迪卡~”，那肯定是人妖。
曼谷楼市也一样，不要想当然地把中国炒房那一套用在泰国上。
首要要抛弃的就是，“能复制中国十几二十年前的炒房利润”这种想法。
实话说，我认为目前没有一个地方能做到这种暴利（如果金边柬埔寨现在房价2-3000倒还可是冒险一试）。要是有人跟你说能，直接掉头走人吧。
第二，泰国房子的便宜，不是你想的那种白菜价。
很多人对曼谷甚至泰国房地产的印象就是房子便宜，升值空间大。但实际上，曼谷房价绝不是大家以为的那种白菜价，可以简单看一下曼谷不同区域的价格：
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1️⃣文化体验区：皇家用地基本不能开发
2️⃣中央商业区：均价 28~40万泰铢（人民币6~8万）
3️⃣金融使馆区：20~25万泰铢 （4~5万人民币）
4️⃣ASOKE CBD区：20~25万泰铢 （4~5万人民币）
5️⃣苏坤逸商区 13~25万泰铢（3~5万人民币越接近ASOKE越高）
6️⃣大型生活区：10~15万泰铢(2~3万人民币 )
7️⃣拉玛九区：13~18万泰铢（2.8～3.8万人民币）
8️⃣中泰高铁新区13~18万泰铢（2.8～3.8万人民币）
9️⃣河西吞武里区: 7.5～13万泰铢（1.7~2.8人民币）
你可以看到，曼谷大部分房子已经在2万/平米以上，所以曼谷房产的单价并不低，为什么大家会有便宜的感觉呢？
首先，曼谷房子的户型小导致总价低，百万预算就够了。
其次，泰房产是永久产权（大部分）、精装修，按照实际使用面积计算，对比国内的房产很划算。
收关，泰国没有房产税和遗产税，购房税费只有2%（买家卖家各承担1%），税费成本比绝大多数国家都低。
这里补充一句，在泰国买万房后，应该收到三份证明文件——地契、土地局买卖合同、房屋户口本。
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3
曼谷防坑指南，
别人的房子都赚钱，就你亏？
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看到这里，很多人会觉得那曼谷不是稳赚？
当然不是。海外房产投资的信息不对称是必然的，市场上的项目肯定有好有坏。我们说几个最重要的地方：
首要，判断地段的好坏，要具体到XX巷！
泰国本地人对于住在哪条路有着很深的执拗，这对他们来讲是一种标签，甚至有一句流行语：如果你去相亲，男方说他住在Thong Lo，那你就嫁了吧。
或许在北京，住在国贸周围的都能说一句“我住国贸”，没什么大问题。但泰国本地可不是这样，本地人所说的住Thong Lo，就是指素坤逸55巷，至于附近的什么36、38巷可不算。
这是因为泰国几乎没有大型小区的概念，绝大多数公寓都是一栋一栋独立的，而在泰国当地有非常多的小巷子，不同巷子的发达程度相差甚远，它们的公寓在价格和投资价值上也完全不同。
PS：你可以近似地理解为深圳南山区的不同街道，只是泰国的巷比街道还要细化一些。
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于是，广告宣传就有了混淆概念打擦边球的机会。比如，我们都知道素坤逸地区的投资价值高，于是凡是能和素坤逸沾上边的，什么犄角旮旯的房子都顶着素坤逸的名头。
一般来说，这种打擦边球的项目不敢宣传XX巷，而真正地段牛皮的会写明素坤逸21巷（Asoke比较好的地段），因为这个地段本身就是项目最值钱的地方。
其他位置，比如Thong Lo的素坤逸55巷，Ekkamai的素坤逸63巷也不错。具体的还需要大家实地走访观察，亲眼看看周边的环境、人群、配套，这样就清楚了。
第二，一定要买大开发商的房子。
泰国人是出了名的只认大开发商，因为大开发商经验丰富，注重品质，他知道一旦一个楼盘出了问题，他的房子就再也卖不出去了。
现在泰国到处都在建房子，很多不知名的小开发商是私人买了一块地就开始注册公司盖房子卖，极可能是垃圾地段+糟心设计，这类楼盘在泰国人心目中的认可度是极低的。
第三，很多粉丝问：曼谷和吉隆坡的房子哪个更好？
其实，曼谷和吉隆坡是东南亚地区比较靠谱的，至于怎么选择看个人情况。首先考虑预算，吉隆坡的投资门槛比曼谷高，最少要100万马币（约160万人民币）。
其次考虑投资目的，曼谷更偏重投资火热，房价上涨空间和潜力更好，适合追求更高收益，也能接受一定风险的人；吉隆坡的房价是稳定上涨的，适合求稳而且有养老/教育需求的人。
收关，每场投资都有风险，每个市场都有坑，自己要给力一点。
如今的曼谷房产大趋势向好，投资到好项目的大有人在。但市场热起来必然会出现“林子大了，什么鸟都有”的情况。
在有钱可赚的市场，你投资的房子还不行，就不要一味怪市场了。自己动动脑子，该学习学习、该考察考察，基本概念总要有的，然后再找靠谱的机构去甄选项目。
自己一出事儿，就赖在大环境算怎么回事。收关友情赠送一张图：
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