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国内的楼市存在泡沫吗？
如果我说不存在，估计14亿同胞都会朝我扔鸡蛋。
但是呢，有泡沫没泡沫，不能光凭感觉，不能感觉房价现在涨了那就一定有泡沫，我们需要通过数据去看。
截至2017年年底，中国的广义货币也就是M2已经达到167万亿，而1999年的这个数字是12万亿元，仅仅20年人民币的数量增加了14倍。
折算成美元高达25.28万亿，这个资金大不大？可能大家没概念，但是我要告诉大家这是美国13.8万亿美元和整个欧洲的12.97万亿美元的货币总和。也就是过去几十年，咱们中国印出来的人民币是美国和欧洲印出来的货币总和。
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点击加入房产交流群大家想想，我们中国去年的GDP规模是12.2万亿美元，而美国是19.4万亿美元，经济规模只有美国的6成，货币却比美国发行多一倍。
这么庞大的货币，如果没有进行疏通和控制，通货膨胀恐怕早就上天了，大家现在应该要提着个装满钱的麻包袋去菜市场买菜了。而事实上，我们并没有。但这么多的钱到底流到哪里去了呢？没错，大部分都去到楼市了。
在中国，没有什么投资或者消费能够取代楼市这个较大的人民币蓄水池。尤其是经过过去两年房价的普遍大涨，楼市这个蓄水池变得更加无比庞大。
当前中国房地产的资产市值大约是430万亿人民币，什么概念？是自己GDP的5倍，可以买下2个美国。
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点击加入房产交流群大家听到这个数字先别开心，这并不是一件好事，要知道我们中国的经济水平和真实实力和美国还有很大差距，经济才是承载房地产上涨的较大基础，那你经济比别人差凭什么你的房地产市值可以买下人家整个国家呢？
这不太合理呀。所以这一刻，你说中国楼市有没有泡沫呢？答案已经显而易见，只是哪里泡沫大、哪里泡沫小而已。
上个世纪90年代初，日本发生了一次巨大的房地产崩盘。在崩盘之前，日本的货币量也达到史上较高，房价也是在大涨仅仅1987年东京房价就涨了53%，当时在东京买房也要摇号，甚至当时有一句口号喊得很响：“卖了东京买下整个美国！”
是的，当时一个东京的房地产市值真的能买下整个美国。但是口号喊出来没几年，日本楼市全面崩盘，直到现在都没有完全恢复过来。
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点击加入房产交流群当前中国的楼市和日本崩盘前像吗？
房地产市值可以买下几个美国，一年房价可涨50%，到处都在摇号买房等等……是的，历史永远都在重演，悲剧发生前的形态也都大同小异。
这一刻，中国楼市泡沫一旦被挤破，出现房产抛售狂潮，房地产瞬间就会崩盘，地产崩盘，银行就会崩盘，各行各业都受牵连，整个国家的经济起码要倒退20年。
值得庆幸的是，还好有日本在前面给我当了教材，同时我们的国家是清醒甚至是智慧的。从2016年一系列政策的出台到现在，我们就已经在预防和化解这场危机。
在楼市上进行限购限售，所谓限购不是有钱你想买，想买就能买，最狠的是限售，房子买了不是你想卖就能卖，直接把房子的流动性给锁死。
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点击加入房产交流群而在货币和金融政策上实行利率上浮、贷款收紧、外汇管制等一系列政策，利率上浮贷款收紧是为了去杆杠，而外汇管制就是为了防止资金外逃，因为中国有一批在这场暴涨中赚得盆满钵满的人，早就想获利了结往外投资了。
这一刻，我认为中国房地产崩盘是铁定不会的，但是有一点可以铁定的是泡沫肯定有的。在泡沫之下，国内的房子不能随便买了，要买也要挑那些有价值支撑的城市。所以，哪怕在外汇管制下，海外置业照样成为了房产投资的一大热门。
海外房产成资产配置热点
做理财，我们常说“不要将鸡蛋放在一个篮子里”，而这一刻做房产投资也一样，我们要将房产在不同地域进行合理配置，在保证资产收益的同时较大化的降低风险。
那么为了对冲国内风险，通过一定程度的在国外进行资产配置就是一种很好方式。
这种风险对冲体现在两方面。一方面，通过海外置业对冲国内资产泡沫的风险，另一方面，通过买入他国货币资产对冲人民币贬值的风险，双重保险之下以求实现增值。
过去10多年，海外投资的热潮无非就是那几个发达国家：英美澳加，而最近两年东南亚开始登场成为的国人投资海外的热点。
而其中有两个国家，成为了东南亚中的最热门：一个是经济快速发展、楼市相对稳健的泰国，另一个是因为教育资源而盛名的马来西亚。今天我们先来说刷我的卡的国家——泰国。
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点击加入房产交流群经过两次深入的考察，有一些心得体会和大家分享。最开始，我先来和大家分享三组泰国有趣的数据。
兼具稳定房价涨幅和高租金回报率
过去5年，泰国的房价年涨幅一直稳定维持在8%-10%，这个数字对于经历了房价暴涨国人来说，感觉好像不怎样啊。你看深圳2015年涨了74%，广州2017年涨了32% 。
但是，大家必须要注意的是，我这里指的是全国，不是特指某个城市。
实际上，中国2017年房价平均涨幅是5.5%，而房价大涨的2016年，全国平均房价涨幅也就10%。
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那么过去5年，泰国的房价平均增长速度可以比得上2016年房价涨得最猛的中国。区别是，中国是间歇性暴涨，泰国是相对稳定的上涨。
更令人惊讶的是，泰国的租金回报率也高。一般来说，房价涨得过快，租金收益就会变得比较低。
现在的中国就是典型的例子，过去两年很多城市房价翻了倍，本就不高的租金回报率被搞得更加不堪入目，普遍只有1%-4%，尤其是房价较高的4大一线城市连2%的租金回报率都没有。
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点击加入房产交流群但泰国在房价稳定上涨的同时，租金回报率同样维持很高，几个热门的城市：曼谷、普吉、芭提雅等，租金回报率整体可达6.49%，几乎相当于中国一线城市的3倍。
总归什么原因能让泰国保持稳定的房价涨幅和高租金回报率呢？我们再来看另一组数据。
东南亚首要的外国旅游人次和复游率
2017年到赴泰旅游的外国游客达3500万余人次，超过泰国总人口的一半，是全东南亚外国旅游人次较高的国家，一个国家就占了整个东南亚旅游人数的1/4，远远超过马来西亚2500万人次、新加坡1740万人次这些旅游强国。
而泰国国土面积只占了东南亚11%，小小的一个国家，为什么能占了东南亚1/4的旅游人数呢？
一方面是泰国的旅游资源和服务业发达，而另一方面就是因为泰国的复游率高！
什么叫复游率呢？指的是第二次或以上来这里旅游的人数占总旅游人数的比例。每年泰国复游率约55%，也就是说100个人中有55个人是第二次甚至是第三、四次来泰国旅游的。
泰国曼谷▼
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点击加入房产交流群而在一份对中国游客的调查中，更是有9成曾经去过泰国的游客表示后期还愿意再次前去泰国旅游。
所以为什么泰国能够有稳定的房价涨幅和高租金回报率，在这组旅游数据中或许可以找到一点逻辑支撑。
每年3500万人次的游客，为泰国提供了庞大的外来流量支撑，在流量为王的时代，就像当前的互联网公司一样，谁流量越多谁的估值就越高，谁就越遭风投追捧。
泰国普吉岛▼
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但关键是，仅仅对泰国的楼市而言，这种人流量总归是有效还是无效？我们来看收关一组数据。
外籍人口占比大，外国人持有房产比例高
看有效和无效，有个很重要的点就是这些外国人多不多是长期来，甚至是留下来的。
根据泰国官方数据，目前光是在泰国生活的外国退休人士就有180万，也就是说有180万的外国人退休后在泰国生活养老，而其它在泰国工作或者长期度假的外国人口那就更不用说了。
泰国泼水节，很多外国人参加▼
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人在国外首先要解决的是什么？
当然是住啊，解决住无非就是买房或者租房。泰国稳定的房价涨幅和高租金回报，很重要的原因就是因为有大量外籍人口的住房需求支撑。而且能出国的人，经济实力都不会差，对于房价或者房租的支付能力也就更强。
而另一个数据是，根据泰国政府的统计，泰国房产近一半是由外籍人士持有。
以首都曼谷为例，曼谷1200万的人口中，有接近200万是外国人口，也就是说6个人中就有1个是外国人。所以，在曼谷你会有一种联合国的感觉，各种肤色和语言你都能碰到。
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