专家简介｜Peter（hf-peter），海那边美国分公司总经理，德第三大古老大学“罗斯托克大学”经济学硕士，10年海外房产投资经验，成功服务千余位高净值人士置业海外。
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被美国民主耽误的旧房子
去过美国的人都会发现，美国的老牌大城市里几乎都有破旧的老楼，印满了岁月的痕迹，与大城市的繁华格格不入。
更有人疑惑：为什么不拆了重建？不但破房子能变新房子，还有大把的钱能赚。
这就是美国和中国的不一样之处了。打个比方说，如果你作为开发商想在洛杉矶弄一个类似于“棚户区”改造的项目，首先需要政府部门审批，美国的政府部门可不像国内一样只要领导批准然后搞定拆迁户就可以了。
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点击加入投资交流群最麻烦的两道槛，小区业主投票，州议会投票（如果涉及大的城区改造）。“民主就是七嘴八舌”，大家商量着来就会造成效率低下，很可能一个方案要讨论一个多月。而且小区里只要有一户不同意，方案就没有办法通过。
这就是原因了，并不是美国人舍不得拆，而是大部分开发商都耗不起啊。所以虽然说美国楼房质量不错，但是也没法否认美国城区建设确实被民主耽误了不少。
受这个因素影响，美国想靠“棚改化”刺激房价快速上浮，基本不可能了，因此美国房价也比中国稳定了很多。
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点击加入投资交流群到底在美国众多房产中只此可能房价大幅上涨的，只有那些突然建了政府机构，或者大型企业建厂选址的地方。
但这个和中国国内一样，除非提前很久就收到可靠的消息，否则等你去买，房价早就涨到没有倒手的余地了。
美国房子还值得买吗？
就像前面说的一样，因为美国的房地产市场特别成熟，暴涨暴跌的可能性比较低，如果自住或作为固定资产保值的话，美国的房子大部分都是特别适合购买的。
无论是传统的独立屋（也就是中国的别墅），还是公寓楼（类似于中国的商品楼房），都是一个不错的选择。
尤其是从今年开始，美国经济复苏，今年6月份特朗普提前晒出的GDP涨幅接近4%。再加上美联储蓄势待发的降准和美国本土企业回流，整体的货币汇率又会出现比较大的波动。
在当前形势下购买美国的房产，也算是资产保值和避险的重要手段。
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美国房产投资的选择不多
如果是想要投资，获得比较高的收益率的话，那么可以选择的城市就没那么多了。
打个比方，作为传统工业城市的底特律，直到二零零几年的时候，房地产市场都是十分火爆的。但是随着近些年工业结构变革，底特律大量企业外迁，城市活力慢慢下降，房价也一落千丈。
美国的房产投资收益，主要来自于两个方面，一个是房价上涨，另一个是房租收益。
目前美国房价大幅上涨的可能性不会很高了，因为房地产市场足够成熟，炒房者基本很难操作。
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旅游城市的房产，收益更高
跟中国的新城市很像，美国的有些城市租房人口比例可以超过50%，主要集中在类似于洛杉矶西雅图这样的城市，这些城市有很多高薪的工作机会，所以房租普遍都不低，而且因为很多美国人都买了车，所以高房租小区的辐射范围往往都比较大。
但是和中国不同的地方在于，不少美国本地人对于租房的接受程度特别高。
很多美国人都是直接租住别人的房子，然后住一段时间，感觉想换环境了直接退租换一个地方。
美国人的生活方式也都比较随性，每年都会抽一段时间出去旅游度假，像奥兰多的迪士尼，还有洛杉矶的好莱坞，都是美国人热爱的度假胜地。而且基本上每次度假都会住一两个星期。
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点击加入中产投资圈在美国超过3天的度假，很多人都会选择租度假屋而不会选择相同价位下的酒店，这也为这些旅游城市培养了良好的租房市场。
在奥兰多，不只是美国当地人，全寰球慕名而来的游客每天都会出现在奥兰多的大街小巷，因为这里有全寰球较大的迪士尼乐园。加上奥兰多得天独厚的地理位置，造就了十分适合度假的环境。
在奥兰多当地，开发商们也建了不少为了度假人士而设计的别墅区。目前无论是独栋别墅还是联排别墅，都十分受度假者们的欢迎。
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点击加入投资交流群为了照顾海外的买家，开发商也会有别墅的代管和代租服务。扣掉房产税、水电、房屋维护、代管费和服务费等等之外，很多都能保证有8%~15%的年化收益。
奥兰多就是这样的一个“租房度假城市”。自然也成为很多人投资美国房产的理想选择。
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