前段时间在家闲来无事，偶然在网上搜了一部美国情景剧 （确实的偶然，一般本人不看文艺片），叫做乌云背后的幸福线－Silver Linings Playbook，还拿了好几个奥斯卡奖项。
当然，今天我们肯定不是来聊电影的，我也不是个文艺青年。但是这个英文片名倒是激发了我的“好学心”，Silver Linings是个啥玩意？因为实在是翻译不来。。。于是乎我问了身边几个洋人同事，这句话到底是啥意思呢？
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汇合了各种解释和自己还算可以的中文水平，silver linings 源自谚语Every cloud has a silver lining，指云的边缘会有太阳光，就是一切东西都有一线希望，天无绝人之路。
我倒是觉得“否极泰来”应该是最适合的解释！ （其实因该感谢谷歌和百度，哈哈）。
然后我就想开去了，为什么呢？
因为最近遇到一些朋友和客户都来咨询过一些类似的问题 － 离婚了，分居了，房子怎么办？贷款怎么分？一定是两败俱伤的结果吗？是不是房子一定要卖？贷款是否要还清？
所以今天，我们不讲案例，不讲伦理，更加不讲法务。就从贷款和资产的角度来谈谈，如何让双方的利益都得到保障甚至获益，来聊聊到底有没有silver linings让这片乌云可以随风而去。
闲话少说，我们先来看看以下几种常见的情况：
1. 房子从联名变成一个人拥有，资产负债保持在同样的银行
通俗的理解，就是一方把另一方一半的产权买下来，同时把一半的负债也买下来。因为离婚导致的财产分割基本都需要尽快处理（当然啦。。。），贷款通常还处在锁定期内。
如果此时做这样的更改，银行都会有一定的罚金产生（等同于贷款锁定期内提前还款等情况）。贷款要重新计算，负担能力往往不一样，甚至要多还一部分的贷款，同时很多时候联名账户也需要关闭，房屋保险需要改名字等等一系列的事宜。我相信，一般人都会觉得，好亏啊！真的是雪上加霜，伤口撒盐。。。可能很多人就真的认了。可是，接下来就是知识点哦，请记好笔记！
2.房子从联名变成一个人拥有，资产负债转去其他银行
简单的说，就是refinance。通常情况下，只有到自己的贷款到期了，大家才会考虑转银行，因为没有罚金嘛！并且每个银行对待新贷款都可以聊一下更低的利息，更高的现金。目前而言已经算是共识了。
但是既然无论如何都有罚金，那干脆就一股脑转出来。这样，需要达到的目的一样达到，需要付的罚金，当然还是要付，不过因为有了现金返还政策（目前还是有哦），这部分就可以和罚金，甚至refinance 的律师费抵消了（还要看具体金额）；同时新银行提供的相对低的贷款利息，也会让客户剩下不小的一笔。在新银行也可以根据自己的情况，开设个人账户等事宜。也算是一举多得吧。至少，没有再撒把盐，添个堵了。如果双方有多套房产需要分割，可以重复以上步骤。
3.不保留房产，选择出售
这种情况下，其实就很简单了，房子卖了，贷款还了，大家互不相欠，好聚好散。不过其中有些情况也是需要大家注意的。
因为双方都想在最短时间内出售房产，如果当时的市场比较平淡（比如季节，房产政策等等）， 是否可以卖出个好价格，就无法好好掌握了。而且卖房子也会产生相关的费用（中介费，广告费等），还有双方投入的时间和精力。更不用说其中的分歧等等（双方本来就不开心了。。。）。这些只有让当事人们去权衡了。
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不论选择以上哪一种，一些常见的注意事项大家也拿小本记一下吧！
注意事项 1
分割资产负债的依据是什么？这里有一个法律文件叫做Separation Agreement. 这是由律师起草，双方在各自律师的审核之后，都同意的一个书面的合约。在这里我们就不细说，因为我没有律师执照哈哈。但是在办理双方房产负债分配的情况下，这是银行，贷款中介的权威的参照文件。
注意事项 2
以上任何一种情况，都会牵涉到律师，银行，以及贷款中介。所产生的费用，也是每个人需要考虑的。尤其在分居离婚这种不愉快的情况下，往往会疏忽些细节。举个例子，当准备把贷款转出来或者物业出售的时候，发现之前在银行获得的cash back 因为还未待够规定的时间，必须还给银行。这就会让大家都措手不及。所以，做决定前还是先咨询专业人士，帮着多想想和多算算。
注意事项 3
在重新审核贷款的时候，往往和最开始联名贷款的审核结果有出入因为收入变成单独一个人，又或者一方负担抚养孩子，另一方又要负担child care expense. 希望大家和专业的贷款中介沟通好。
注意事项 4
如果房产转让或者出售，涉及到税务方面的问题，尤其是近几年新的投资房税务和公司税务政策，建议还是先找个靠谱的会计算算账。以免得不偿失，被IRD追着问。
注意事项 5
收关，希望大家遇到这种情况，一定先去咨询律师，因为这里面的法务法规还是比较专业，甚至繁琐的。本篇文章只探讨贷款和房产的处理方案。
离婚和分居，是当下越来越常见的一个现象，不论是在国内还是纽村，身边有不少的例子。随着时代的变更，也不是一个难以启齿的话题了。说了那么多，其实还是希望大家可以幸福美满的过日子，不会面临我们谈到的这些情况。不要走到这一步。我们在这里，也只是在事情发生后，能让每个人都不要因为已经不开心的事更不开心，避免一些可以避免的损失。
愿每个人都能执子之手，与子偕老！
