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很多投资人到了美国，可能会有买房需求，但刚到美国人生地不熟又不知道从何下手，以下为大家整理了最基本的购房程序以供参考。
一、评估自己是否需要贷款
当你决定要买房产，首先需要先了解自己的经济情况，列出自己的财产和负债加上日常生活中的收入和开销计划，进一步的去衡量自己能接受的较高房价是多少，需不需要贷款，贷款的话每个月能承担的还款金额是多少。
二、贷款银行的预先批准信（Pre-Approval Letter）
若决定要贷款，可以先与贷款银行联系，了解自己的贷款资格和额度。初步核准的时间依每个人的个人情况而定，一般为1-5日。然后会从银行得到一封预先批准信，这封信是银行在审阅过欲买房者的经济文件（如收入，信用，负债情况，可付现金等）以后出具的，以证明此人满足基本贷款要求。但这只是表明银行“可能愿意”贷款给买方，并不是一个承诺，银行还是有可能在之后因为其他原因拒绝贷款给买方。
三、买方找地产经纪人（Real Estate Agent）
如果买方能直接找到房源，也可以略过找地产经纪人这一步，省下一笔中介费（Commission）。如果买家对于买卖房源完全没有概念，那么找一个合适的地产经纪人既可以省时又省力。聘请地产经纪人将会需要支付佣金，佣金的金额依合同而定，一般若没有合同另外规定，是由卖家支付，买家不需要支付佣金给地产经纪人。
四、看房
看房前，您可以先列出自己理想房产的条件清单，包括地理位置，治安，价格区间，和其他特别需求。凭着条件清单去筛选房产，也可请地产经纪根据您的需求替您找适合的房产。由于买房者不见得对于每一区都有一定认识，建议事先对各地区做些分析研究功课。
可以参考一下地区的犯罪率，在纽约我是用这个网站来看各地区的犯罪率【http://maps.nyc.gov/crime/】
关于父母会担心的学区问题还可以参考这个网站【http://schools.nyc.gov/SchoolSearch/】
此外，也可以请教在当地居住一阵子的友人或较有经验的地产经纪。另外必须特别注意的是，美国很多房产若要看房是需要事先预约的，一般没有预约是不得擅自进入他人的私人土地，可以自己或请地产经纪打电话预约看房时间。
五、下Offer
一般的情况下，自己或地产经纪人向卖家询问价钱，是允许讲价的，但卖方有选择是否卖给买方的权利。若双方达成一致，便可由买家向卖家下Offer，表达自己的购买意愿。
六、买家找律师（Attorney）
在纽约，如果想买房，是一定要雇佣律师的。律师的作用除了可以帮您审阅合同，同时也以法律的角度替您在各层面做个把关。买方的律师费由买方自行支出，一般而言金额会根据所买房产的位置，价格，和类型决定。
七、合同（Contract of Sales）
Offer被卖方接收后（卖家同意卖给买家），买卖双方将在各自的律师代表下，商谈合同条款。一般不会是面对面直接商谈，而是由卖家律师先用email或寄信的方式发来购房合同，您的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅和对您解说条款，根据您的个案情况进行更改，删减，或添加。同时，买方律师还要进行尽职调查（due diligence）- 审查关于房产的文件，告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。
在纽约可参考以下网站查询房产情况【http://www1.nyc.gov/site/buildings/index.page】
双方对合同，买方对尽职调查满意后，买家签署合同，一般的情况下支付房屋总价10%的房款作为首付款（Down payment）。卖方收到合同后，签署，再寄还给买方。一般为1-2周。一般定金是放在卖方律师的信托账户中（Escrow Account）,直到过户时，才会支付给卖家。
八、确认贷款银行是否发放贷款
如果买方需要贷款，将需要与银行联系进行贷款事宜。银行会需要买卖合同，可由您或律师直接发给银行专员。收到买卖合同后，银行会进行估价（Appraisal），若是估价报告和其它相关文件没有问题，银行会为您出具Commitment Letter，表明承诺贷款给买方，该承诺也有可能是附条件的。一般至少需要25-45天来出具该文件。
九、产权报告（Title Report）
产权报告是由产权调查公司出具的关于该房产产权的报告，买方律师会以买方的名义购买产权报告并审阅。对于买方来说，产权报告会揭露在该房产上存在的留置权，地役权，违规（Violations）等一系列的不利信息。一般的情况下，卖家是有义务去清除房产上的违规的。不过有些时候卖家会愿意降低房价，让买家自行清除房产上的违规。产权报告上会有关于房产的法律描述(地点，面积等), 房产税，贷款，限制等重要信息。这些讯息会决定该房产能不能过户。买方一般会同时于产权公司购买产权保险 (Title Insurance)（见注释1），以保护自己的权益。一般5-7个工作日后，律师可以拿到产权报告。
十、管事会审阅（Board Review）
如果您购买的是Condo（见注释2）或者Co-op（见注释3），那么您将在地产经纪的帮助下，向Condo / Co-op管事会提出购买该房产的申请。Condo管事会有在同等条件下优先购买的权利，即管事会可以拒绝您购买condo的申请。但是一般情况下，管事会会同意您的申请。相对而言，Co-op管事会较难通过，更容易拒绝申请。
十一、过户（Closing）
过户的前一日之内建议再去看一次房产以避免有什么疏漏。过户当天，双方律师会统整过户时所需的文件，协调各方（一般是买卖双方，，买卖双方的律师，和产权保险公司），确认过户时间，并出席过户。买卖双方在各自的律师指导下签署各类法律文件，完成过户的法律手续，转移房屋所有权。总的来说，过户一般是签订合同后的2-3个月。过户时，一般会需要付给产权公司的代表约100-200美金的小费。
十二、买方拿到房产证（Deed）
房产证（Deed）是新屋主所拥有房产的所有权证明，是办理房产过户手续之后新屋主所得到的法律文件。房产证上有房屋卖家和房屋买家的名字，房屋的详细描述以及房屋的买卖经过。一般是由产权公司递交给政府备案，在过户的几周后可以在网站上下载自己的房产证，同时政府也会将您的房产证原件寄给您或是您的律师。此外，房产证其实只是几张纸组合而成，没有封皮，与中国的房产证不太相同。
注释1：产权保险是防止过户后才发现一些“之前不知道”或者“无法预知”的产权问题。产权保险保险费只需要缴交一次，交过后，产权保险在该业主拥有房产的期限内一直有效。
注释2：Condo称为【产权公寓】，有独立的产权的公寓，业主拥有公寓的所有权，其中也包括部分公共区域的所有权，出租规定也相对自由。因为Condo拥有产权，完全同等的条件下Condo会比Coop贵一些。业主每年需要支付两笔主要费用：1.每年公寓的房地产税，将其交给市政府；2.物业管理费交给整个大楼的物业管理公司。
注释3：Co-op称为【合作公寓】。没有独立的产权的公寓，整栋楼是由一间公司所有，业主是拥有大楼（公司）的股份，而股份的多少取决于购买的总面积。业主需要交付“Maintenance”，其中一部分是大楼地产税和贷款还款利息，另一部分是物业管理费。 Co-op有自己的董事会，欲购房者需要通过董事会的审核和面试才可购买，董事会可以以”任何”非歧视性理由拒绝。Co-op一般只卖给有绿卡的人或美国公民，若想出租公寓，租赁者也需要提出申请和参加面试。
