美国购房有风险，投资需谨慎！警惕高昂的持有成本 ...

    近些年，国人对于投资海外房产的热情有增无减，越来越多的中国客户漂洋过海来到自由女神管辖的国度，斥巨资购买美国房产。这些人出手阔绰，动辄上百万上千万现金付款，眉头都不皱一下，看的美国人瞠目结舌。根据房地产经纪人协会的的数据，海外买家每在美国房地产市场消费100万美元，有24万就是来自中国买家，是投资地产的佼佼者。2013年，中国籍买家共投资了220亿美元到美国房地产市场，比去年上升了72%。若干年前投资美国房产的中国人还集中在富人阶层，而近些年，中产阶级的大军也加入了这个阵营，有的是为了孩子上学而买房，以房养学，投资的好的家长在孩子毕业之后不仅以高价卖掉了房产赚了笔差价，这些年的房租也都省下了。有的是为了满足自己多年的心愿，买一块能种花种草的地方。
 
    但是，听起来很美好的投资前景却处处隐藏着陷阱，投资人在选择投资房产时应当仔细衡量收支平衡，切不可象在国内买房那样见到房子就抢，好像房子不要钱一样！要知道，美国的房市跟中国的是有很大差距，如果不了解这些就盲目投资，收关甚至能落得个赔钱贱卖的地步。今天，结合网上的科普贴，给大家总结下买了美国房产之后需要面对的那些避无可避的支出项目，作为买房时的参考，未雨绸缪总是好的。
 
  美国房地产的持有成本非常高，主要表现在以下方面。
 
  1.   房产税 real estate tax
 先介绍下美国房产税的由来，一个税收体，比如city或者county计算出明年用于建设和维护该地区的总费用（包括给学校的钱，钱多的地方就是好学区）除以该地区的所有房子价值，得出一个百分数。然后用百分数乘以你的房价就得到了你明年要交的房产税。新泽西是全美较高，高达1.7%。所以，不同的州，不同的城市甚至是不同的县，不同的街区房产税率都是不一样的，主要取决于当地的预算支出。而随着房价的节节攀升，房地产税也会越来越高，这样的地区一般都是安静、安全、学区好的地区。而美国很多地方的房价高低主要反应的就是学区好坏，如果您看中了好学区的房子，就要思考下自己是不是希望把钱白白花在建设学校上，如果您有孩子的话，就一定要选择好的学区来享受当地政府补贴的免费教育。
 
  2.   管理费common charges
 这个项目一般在公寓里才有，别墅是没有的。一个大楼里有一个management team来维护这个大楼，比如修理损坏的公用设施，清洁打理游泳池和健身房，清扫楼道等。住户交了这个费用就可以安心住自己的了，其它的就不用管，类似于国内的物业费。这笔钱一般是600-1000元不等，豪宅的物业费会更贵。如果选择了居住独栋别墅，则不需要交管理费，但是相应的屋主需要付起管理的责任。比如下雪天扫雪，自己或者请人来除草，花钱请专业团队来维修屋内损坏的部分。这笔钱一般来说不少，还要自己操心，不如住公寓省心。
 
  3. 房屋维护费maintenance
 公寓需要管理费，则别墅就需要维护费。养房子很贵，这和中国的国情不同，因为美国的人工相当昂贵。先说美国独立房的外部，约20年需要翻新房顶，每年都要检查房顶以防患未然，否则房子漏水修理更贵；木头外墙的10-15年左右需要漆一次，塑胶外墙30年寿命需要翻新，房子每年要高压水清洗；房子的引水管道要经常清理否则水会渗进房子里等，独立房的院子要剪草，花园游泳池等要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂等。再说房子内部，自己住比较爱惜的话约每十年都要彻底粉刷一次，若是租给别人住基本上每换一次租户就要粉刷一次；地摊得常洗，视磨损情况还要及时更新；管道漏水堵塞等还要找水管工，这是特别贵的，还有数不完的其他要修理的可能性等。此外还有，美国买房子的时候带中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机、干衣机、灶台、微波炉等电器，这些属于业主的，寿命大约十年，坏了就得更新，比如中央空调坏了，换一套新机器就花了5000美元。人不在美国的投资者遇到这些问题不仅要掏钱更新，还要补偿涉及的人工费用。
 
  4. 代管费property management fee
 当房东在美国并不是一件非常简单的事情。因为法律规定房东要赶走租客必须通过法院打官司，而法院通常会给租客一段时间找新房子。于是你的租客欠你两个月房租，你要赶走他，法院又给他三个月时间找新的，他就可以白住5个月（付不起钱的情况下）所以如果房东遇上这种没钱交租又不搬的租客，就索性倒给钱求他们搬。象中国那样直接把人赶出去是触犯法律的。所以，房东在选择房客的时候要十分小心，仔细查他的背景资料和信用历史。除此之外，房子还要定期维护和清理，按照房客的需求来改建改造。所以房东为免去麻烦，一般会雇佣管理公司来为自己操心，再付一笔钱（一般是租金收益的百分数）作为报酬。纽约市内的公寓楼一般都有自己的管理团队来打理，租金收益更为可观和稳定，房主更少操心。
 
  5. 保险insurance
 房子若是自住房，屋主需要购买一个homeowner insurance，个人住房的年保险大约是房价的0.2%，以保护房子和屋内主人的个人物品被自然灾害损坏之后获得相应的赔偿。在近水地区，还必须购买flood insurance，新泽西因为靠近纽约，很多房子都是近水房，看着风景非常好，但是每年的保险费不少交。如果是出租房，则需要购买rental insurance，这个保费一般比自住房低一些，因为保费里不包含租客的个人物品。法律还规定租房的房客需要购买renter insurance，用以保护自己的个人物品。但是现实生活中一般没有租客购买这项保险。
 
  6. 房屋空置以及赖租等成本
 美国租房出去是有空置期的，在美国租约一般一签一年，一年后租客续签还好，不续签了的话需要花时间整修清理出来，再签上新租客，运气好的时候很快就能签上下一个，运气不好会等很久，每年每套的平均空置期也接近一个月的样子。另外美国还有赖租房客的成本，美国租房一般都要查租客的信用记录，但还是不可避免要碰上赖租的，这时只有花钱走法律程序才能把房客“请出去”，这需要时间，有时甚至拖到输掉半年的租金，如果再遇到临走把房子破坏个烂七八糟的地痞的话，租房整年的利润都可能打水漂。以兮兮个人的租房经验来看，在曼哈顿买房理想选择是1室1厅，需求量远远大于2室或者3室的房子。选择租客很好选择纽约地区的留学生和有工作的人，他们一般讲信用，而且租期稳定。
 
  7. 个人收入税
 按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约（treaty）豁免，需要交联邦税，有的州还要征收州税。若房地产是只此的投资而不挂靠其他的商业投资时，全部租金（而不是净收入）都要交税，由房屋的管理公司直接扣除后上交国税局。当然投资者也可以请律师或公共会计师来选择税收优惠的商业投资模式，但国际投资专业律师一般都比较昂贵，“不交钱给山姆大叔就得交给律师”这句美国俚语的意思就在这里。
 
  8. 其他费用
 持有美国房产一定要保证投资合法、各种报税等齐全，律师和公共会计师等的费用不可忽略。不过这还没完，你要交易房产的话还会产生更多的费用。在美国购买房产的时候，买主需要支付房产户主易手的交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，取决各地规定的不同这些费用的总和可能会占到总房价的3%至5%不等。而在美国销售房产的时候又要支付一大笔钱，房产经纪人的佣金占房价的6%，房屋增值了还要交增值税，还有过户税和其他的手续费不等，所有加在一起的总数弄不好就会达到房价的10%，因此一般来说，在美国短期持有房屋一般是不赚钱的。
  
 所以，投资人在选择美国房产时，不仅要综合考虑当地的就业情况、经济情况、交通便利情况、居民整体质素，还要对房产本身即将产生的税费及各种费用了然于心，才能选择到投资收益较好的房产。
 
 总的来说，房地产是一种比较温和的投资方式，只要耐心持有，风险是很小的，收益也能确定。而短期内的炒房、倒房则可能意味着投资人将会顾此失彼，到收关反而亏了钱。（本帖内容来源网络，有删减！）