台湾民代与洛杉矶地产经纪 文：海纳愚夫 举世瞩目的台湾大选已经落下帷幕，民进党小英主席不孚众望，赢得台湾总统大位。 自2016年开始，民进党将在台湾开始从地方到中央，从立法院到行政的全面执政，台湾自此进入一个新时代。 愚夫有幸全面观察了台湾各党派，各世代的政治人物在台湾的演义。小英历经八年磨剑，带领民进党在废墟上重建。先后经历2008年惨败，2012年再败，2016年胜选，个中滋味，相信没有经历的人，是无法感受的。 小英在2008年民进党败选后，以民进党党主席身份下基层，老百姓唯恐避之不及，那种感受，或许够小英主席用一生去回味。凤凰涅盘，八年重生，与民进党对自身的改造，与民进党党内众多有理想、有追求的新生代，长达八年的付出与努力，密不可分。 百年老店的国民党，这几年的沦落，在台湾彻底失去政权，与国民党内的文化息息相关。这不仅是历史发展的必然，也是民主政治发展的必然。 纵观国民党内的政治人物，老气横秋，青黄不接，观念陈旧，与时代脱节，与年轻人脱节。密室政治，大佬政治，金钱政治，在民主政治的开端，或许还能有一定市场，但是，随着民主政治的草根化，脱离公众与大众利益，被扫入历史的尘埃之中，将是一种必然！ 愚夫结合自己的职业，一直在观察与思考台湾民代如何赢得选民的心，如何赢得选票？这些对愚夫能够产生什么启迪？ 洛杉矶地产经纪多如牛毛，如何从竞争中脱颖而出，一直是愚夫在思考的问题。圈内有一位在洛杉矶经营超市的兄长，他曾经多次说过，在美国，产品质量好，服务优，是本分。价格便宜，才是参与市场竞争，赢得消费者青睐的法宝。 近期的沃尔玛关店，大型批发购物中心COSTCO的崛起，这就是美国自由市场竞争的结局。COSTCO仅仅百分之十五的毛利率，让经营超市的这位兄长，感到惊叹。在感到惊叹的同时，他也感受到美国商业竞争的激烈与残酷。 自由市场竞争与民主选举政治一样，最终获益的是消费者与选民。民主政治或许不是世界上最好的制度，但是，民主政治或许是世界最不坏的制度。 地产经纪作为美国房屋交易的中间人，是美国房屋买卖双方交易的桥梁，拥有专业的知识，是从业的基本要求。 但是，为什么很多专业经纪人没有生意呢？以专业能力自居，缺乏服务的意识，自以为是，当然无法取得客人的信任，达成交易，也就无从谈起了。 中华文化，虽然源远流长，但是，数千年专制文化的流毒，已经或多或少浸入每一个华人的肌体，无论您身在哪里。 华人在美，随着美国人口结构的改变，将在十年后，或将成为美国第三大族裔。但是，华人社会的生态，依然需要大家来改变，来努力，来奉献，来付出，我们或许才能在这个社会赢得更多的尊重，获得更高的地位。 而作为一名地产经纪，要想赢得更多的客户，拥有专业的知识是根本，具有

老美经纪也一样，在利益面前，只有人品高下之分，没有种族国界之分。

谢谢。【图片】

是的，毕竟华人身后有一个巨大的市场。 || 回复carterliu2005:感觉华人做房产经纪的好像还不少

六十五说美国买房——美国房产交易的一些基本游戏规则（3） 文：海纳愚夫 买家获得钥匙后，房屋的交割手续并没有全部完成，买家需要对房屋的水、电、气进行过户，通常在三天内必须完成。因为此前水电气账单还在卖家名下，房屋并没有中断这些供应，如果时间过长，对卖家将不公平。 水、电、气过户，通常通过电话即可完成。 水、电、气账单，在美国是一个非常重要的居住地证明文件。孩子就近入读公立学校，就必须提供这些文件。不论租房，还是自购房，只要凭借这些文件就可以申请公立学校，就近入学。学校不能，也不敢拒绝孩子的入学申请。 美国房屋交易规则，简单、透明、完善。只要按照规则行事，通常被坑、被讹诈的现象还是很少。 美国作为一个契约社会，规则众多，如果不守规则，将麻烦不断。 前不久媒体曝光的华裔女房东被房客讹诈现象，在美国属于个案，不具有普遍现象。美国达百分之三十六的租房群体比例，如果房东都像华裔女的遭遇，谁还敢投资房屋，谁还敢做房东。 华裔女的遭遇，全是咎由自取，不遵守美国租房市场基本规则造成。在美国租房子，与买房子一样，房东可以要求租客提供资金证明、收入报告、纳税记录、租房记录、信用记录。如果租客有任何不良记录，房东都有权利拒绝。所以，在美国信用的重要性，不低于一个人的生命。否则，一个不注重自己信用的人，将被社会彻底边缘化，落入社会最底层。 华裔女房东完全忽视美国租房市场基本游戏规则，自以为是，引狼入室，受到惩罚，当然是一种必然了。 美国房屋买卖，华人买家因为语言能力的限制，在交易过程中，遇到不良经纪人，被坑被骗现象也时有发生。 身边常有刚刚来自大陆的朋友对愚夫讲，他们不怕坏经纪人，但怕愚夫。不能忽悠愚夫随处乱看房，只看不买。因为忽悠俺一次，他们内心就有愧一次。 愚夫不怕他人骗，愚夫害怕骗他人。当然，历经岁月沉浮，看尽世间沧桑，见得多了，愚夫也能够平静对待一切了。而且久经风霜，愚夫已经练就一双火眼金睛，很多时候，保持沉默，或许就是人生最好的一种状态。 愚夫相信，一个经纪人，具有了专业的知识，服务的意识，过硬的人品，就一定有众多客人趋之若鹜，就不怕没有客人。日积月累，就一定可以掌握选择客人的主动权。人以类聚，物以群分，适合于各行各业，各类人群。 愚夫最近观察台湾大选，一直在思考选民与民代的关系。要获得选民的选票，民代应该怎么做？要从洛杉矶激烈的房产经纪人中脱颖而出，经纪人与客人应该建立什么样的关系呢？ 我们地产经纪人能否以台湾民代的意识，去服务于洛杉矶的华人客户群体呢？愚夫正在思考写作一篇《台湾民代与洛杉矶地产经纪》的文章。 祖国大陆地产市场虽然进入寒冬，但是，交易规则的完善，将是未来发展的必然。作为美国房产市场交易规则的熟悉者，我们能否未雨绸缪，为大陆房产交易规则完善，贡献一点什么呢？ 未完待续：六十六说美国买房

六十四说美国买房——美国房产交易的一些基本游戏规则（2） 文：海纳愚夫 凡是只要在美国生活几年，相信身边都会有很多房屋经纪人。入门美国房屋经纪容易，但是在这个行业生存下来，就极其困难了。 由于竞争异常激烈，很多经纪人可能连一笔买卖也无法完成，就会选择离开这个行业，另谋出路。所以，在很多长居美国的人眼中，房产经纪算不上一个正常的职业。是与工作不稳定者之流，属于一路人。 所以，对一个房产经纪人来说，成交，意味着一切！为了成交，就有经纪人不择手段，达成目标。将一个职业经纪人的基本责任：专业与服务，置于脑后。当然，最终的必然结果，依然会被淘汰出局。 从接受客人咨询，到选房看房，到进入公证行（ESCROW）完成交易，这个过程，每一个环节都必须体现专业的知识，服务的意识。否则，很难达成与完成一笔交易。 作为一个服务行业，必须学会接受各种各样的客人。客人可以无礼，我们不能无礼；客人可以不讲道理，我们不能不讲道理；客人可以胡说八道，胡言乱语，我们绝对不能。 但是，很多经纪人在从业过程中，是很难接受与承受这份职业的要求。所以，最终被淘汰出局，不是偶然，而是一种必然。 在买卖双方达成交易协议后，房屋进入公证行（ESCROW），办理房屋交割手续。通常情况下，现金只需要一到两周，即可完成交割手续。如果贷款，在头款资金已经进入美国国内银行帐户存期满两个月或者一个月（以最后一笔进入银行帐户资金算起），通常需要45天。 房屋进入公证行，买家通常需要在3天内将房价3%的定金汇入公证行，表现出买房的诚意。接下来，由第三方房屋检查公司，进行房屋检查。 通常七天内，买家可以无条件退出交易。在房屋检查结束后，买家根据房屋实际状况，可以与卖家再进行一次讨价还价。如果交易继续进行，买家就不能再以房屋质量为由退出交易。 如果是现金，买家将所有购房款全部汇入公证行，公证行通常在三天内即可完成全部过户手续。公证行对资金进行分割，首先付清房屋的所有负债，包括房屋银行欠款、房产税等附加于房屋的债务，保证房屋产权的干净。再由公证行在市政府完成产权的登记转移，房屋由原有屋主过户到现有屋主名下。卖家获得剩余资金，买家获得钥匙，整个交易完成。 如果是贷款，通常卖家会要求买家在21天或者30天移除贷款审批条件，所以，买家贷款前期准备工作就非常重要。在约定期限时，买家必须给予卖家一个准确答复，贷款能否批准，交易能否继续进行。 在约定时间内，如果贷款被否决，买家可以安全退出交易，退回定金，损失房屋检查费用及一些公证行费用，大约在几百美金。 如果此时贷款还在审批阶段，贷款方不能给予肯定或者否定的答复，就会陷买家于尴尬的境地。 如果继续，就需要移除贷款附加条件，如果买家贷款被批准，买家不会有损失；如果买家贷款被否决，买家定金就将

六十三说美国买房——美国房产交易的一些基本游戏规则（1）文：海纳愚夫美国房产交易市场，因为美国数百年的市场经济锤炼，让美国房产交易规则变得也非常成熟。公开、透明、完善的交易规则，使美国房屋市场交易非常活跃。美国房屋虽然木制结构，但是，其房屋的保质期依然可以达到数十年，乃至上百年，所以，城市的变化与改造，非常微小。特别是成熟社区，几十年，上百年没有多大变化。由于社区变化小，所以，美国房屋市场交易也主要以二手房买卖为主。在房屋市场上，房屋卖家通常会找一个经纪人独家代理销售自己的房屋，面对所有客人与经纪人开放。独家代理约定时间通常为两个月，两个月能否销售出去，主要取决于卖家的开价，以及卖房的主观意愿有多强烈。卖家开价过高，放到市场上就无人问津；卖家开价过低，大家就会哄抢，争相竞价。市场就像一只无形的手，调节着房屋价格的高低。所以，优质的房屋，进入市场，很快就会完成交易。开价过高的房屋，在市场上停留上百天，甚至几百天也很正常。一切都由市场说了算。做卖家经纪，只要卖家有诚意卖房，而且尊重市场，开价合理，卖家经纪人就比较容易赚取佣金。做买家经纪，通常是根据客人需求，到市场上去为买家找到相应的房屋，完成交易后，买家经纪才能获取佣金，赚得回报。买卖双方都不需要见面，房屋进入市场后，买家通过自己经纪人联系卖家经纪，约定进入待售房屋参观，通过书面OFFER出价谈判。在出价过程中，买家必须提供资信证明，现金或者头款加上银行贷款证明。没有资信证明，卖家经纪将视这些出价要约（OFFER），为无效OFFER，直接进入垃圾箱。资信能力，出价高低，购买诚意，将直接决定卖家的选择。因为，在房屋要价合约达成后，买家可以反悔，而卖家不能反悔。所以，在选择买家时，在同等条件下，卖家一定会选择一个最有诚意的买家。愚夫在交易过程中，因为客人的犹豫，我们虽然给予了很好的开价，但是，还是被卖家淘汰。我们也有因为客人足够的诚意，条件没有竞争对手好，而击败对手，买下理想房屋。多人竞价的房屋，经过第一轮竞争后，第二轮通常进行暗标，即由所有买家出一个自己可以接受的最高价格，避免恶性竞争与厮杀，也避免买家后悔，增加交易成本。卖家再从所有出价的OFFER中，根据买家资信能力、出价高低、购买诚意，选择一个最理想的买主，达成交易。如果房屋未能出现多人争抢状况，买家就可以与卖家进行讨价还价。如果卖家卖房诚意足够，通常会在价格上做出一些让步。价格越高，杀价就越多；价格相对低，杀价就相对少。未完待续：六十四说美国卖房

正宗中年屌丝！什么大咖？！

中国人美国买房贷款工作收入证明样本【图片】

谢谢啦！

美国房价120年来的铁律 作者：长江商学院副院长 金融学教授陈龙 过去一百多年中，美国房价年平均增长率与通胀率的关系精准地预测着美国房价，投资者的回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，都可以此为参考。 2013年，除了一线城市房价创新高，也是国人海外购房前所未有的“出海年”。 绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目；复星国际以总价格7．25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场；SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40％的股权；中国平安以24亿元买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼；万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼……中国企业在欧美大都市购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。 根据中国财富研究机构胡润的研究，64％的中国百万富翁已经移民或正准备带着他们的财富移民，而有三分之一的中国超级富豪(亿万富翁)已经移民。如果假设这个高净值人群把5％的可投资产投资在海外房地产，将产生上万亿元的需求，还不包括其他的配套服务。这种需求，加上人民币升值的预期，以及国内房地产的限制和风险，构成了海外扩张的主要原因。 熟悉历史的人会不由自主地想到20世纪80年代末的日本。那时的日本正在经历长期的地产和股票市场的牛市。很多大企业成立了理财部，经营地产和股票投资，其盈利甚至超过了主营业务。日本大东京的地价据说可以买下整个美国。日本的企业和富人，在经历了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投资的一个主要标的就是美国的房地产。其标志性事件是1989年三菱地产用13．7亿美元买下了纽约曼哈顿的一个地标建筑——洛克菲勒中心。无独有偶，20多年后的今天，根据胡润报告，中国海外购房的第一目标仍然在美国，曼哈顿的地标建筑频频被国人拿下。中国人已经成为仅次于加拿大人的美国最大海外购房团体。 作为投资者，关心的几个问题是：美国现在房价贵吗？ 美国房市的主要规律是什么?现在在美国购房，会有多高回报率？ 房价涨幅等同通胀率 根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(

是啊。

六十二说美国买房——洛杉矶华人置业几大顶级区域之异同 文：海纳愚夫 很多第一次在洛杉矶置业的客户朋友，对洛杉矶华人置业几大顶级区域的认识、熟悉与了解程度还不够深，愚夫结合自己的实际工作经验，特写下自己的肤浅认识，供客户朋友们参考。 华人置业主要分布在大洛杉矶地区东边一带，以圣盖博为中心的华人老区，以罗兰岗为中心的华人新区，以尔湾为中心的华人新贵区，以库卡蒙格为中心的特区，以喜瑞都为中心的边区。 愚夫今天重点交代老区的圣马力诺、南帕萨迪纳、雅凯迪亚；新区的核桃市、南钻石吧、约巴林达、奇洛岗；新贵区尔湾，这几个城市房屋的一些特点，以及他们不同的一些格局。 老区三个顶级城市圣马力诺、南帕萨迪纳、雅凯迪亚的房屋，主要有地大，豪宅多，历史悠久，便利性（因为距离洛杉矶华人商业中心圣盖博近），人气旺等特点。但是这些城市由于年代久远，看上去都有历史的沧桑感。 一百万美金上下，在这三个城市，要想买到理想完美的独立屋，已经非常困难了。圣马力诺，很旧的独立屋，起步价已经在150万美金了。要想在圣马力诺买到一个不错的房屋，预算需要在300到500万美金之间。 南帕萨迪纳是传统老美白人城市，两所大学落户于此，以及靠近洛杉矶市中心独特的区位优势。有很多华人高端群体选择定居这个城市，这个城市的房价因为多个族裔高端群体在此竞购，房价因此早已超越2006年高点。 雅凯迪亚原本也是白人定居的一个城市，因为这个城市独特的区位优势，自1980年代开始，台湾、东南亚有钱的华人及亚裔，开始在这个城市置业，并世代居住。近年来，大量的大陆有钱华人，也选择了定居于这个城市。导致这个城市房价节节攀升，数百万，乃至上千万美金的房屋，比比皆是。 一百万美金上下已经很难在这两个城市购买到理想的独立屋，或许，联排别墅，美国俗称康斗，是最好的选择。 新区以核桃市为顶级学区的区域包括核桃市与南钻石吧两个区域，这两个区域的独立屋建设时间以1980年代前后居多，比老区1940年代前后的房屋更新一些。 一百万美金上下在这两个城市置业，核桃市可供选择的余地越来越少了。南钻石吧还能够找到建筑面积两千多尺，占地面积8000多尺，不错的独立屋。 紧邻这两个城市的约巴林达，是一个以白人为主要居住群体的城市，房价涨幅与核桃市比较，相对理性。但是，随着大量华人群体的进入，这个城市可供选择的理想的上市房源并不多。 再看奇洛岗，这是一座相对新兴的城市，这个城市近年来，涌入了大量的华人置业群体。但是，由于它供求面相对大一些，房源更充足一些，六七十万美金上下，在这个城市就能够买到建筑面积2000多尺，占地面积8000尺上下的，不错的独立屋。 尔湾以漂亮、安全闻名于全美，这个城市以布局、规划更加现代化，吸引了大量的新移民定居这个城市。但

真实、诚信，责任、担当；专业、专注、专一。用心、用诚、用情；用心相交、以诚相待、以情动人。——与读者朋友们共勉！

抱歉不能送书了，可以去淘宝购买或者加微信购买，谢谢。

故事很多啊，等俺有闲暇时间，再一一道来！【图片】

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【图片】 || 回复烟雨肖邦 :“收尸女”。。这叫法也是醉了。。

六十一说美国买房——愚夫岁末对于美国房市的观察与思考 文：海纳愚夫 据美国官方数据，美国家庭拥有自住房比例在63%左右，这个数字直接打破很多人认为的美国人不喜欢买房的说法。在2008年以前，这个比例更高，但是，2008年的金融危机，让很多房屋拥有人破产，失去自己的房屋。 美国作为一个自由的资本主义社会，在这个社会生存，需要更多的智慧，特别是想获得更好的生活。但是，社会现实是每一个人能力有高低，水平有高下。美国社会机制会让每一个人在这个社会中找到自己的位置，强者有天地，弱者有尊严。所以，美国自南北战争以来，社会能够平稳向前发展，没有暴烈的社会变革。 愚夫观察了美国近百年的房屋走势，美国房价一直是持续上涨，当然，中间会有回调，但是会一浪高过一浪。美国房价持续上涨，也有美元贬值的因素。所以，只要长期持有美国房屋，保证资产安全的前提下，运用金融杠杆，都会获得超值回报。 当然，介入美国房屋市场的时机也是非常重要，美国房市8到10年的一个调整，如果您在高峰买入，而无法抗过低谷，结局就是破产。 2008年的房市危机，百年不遇。2008年后破产的是一些什么人呢？2008年后买入房产的又是一些什么人呢？ 2008年后破产的都是一些超低首付，甚至零首付，完全没有市场抵御风险能力的人，估计这部分人也不读书，不学习，完全没有风险意识，自我麻木，当危机来临时，这部分人必将首当其冲，受到伤害。 2008年后买入房产的是什么人群呢？能够在危机中拿出现金，以及还有信誉获得贷款的群体，这部分人群，在大家都恐惧的时候买入，有的人还大量买入，能够仅仅用运气来说明他们的幸运吗？愚夫认为他们就是社会中的佼佼者。 2009年至2012年，美国房产长达四年的筑底，2013年的直线上升，2014，2015年再连续两年的跟涨，特别是美国一线城市纽约、旧金山、洛杉矶等大城市，房价已经补回了2008年以后的跌幅，有的甚至已经超越前期高点。 美国房价连续三年的上升，有大幅回调的可能吗？美元升息，有利有弊，弊端在于购房人持有成本增加，利好在于全球资本回流美国。 而随着美国经济复苏，刚性需求会稳步增长，在2008年后失去自己房屋的群体，又会继续住拥有自己房屋的美国梦。 据愚夫参与市场交易看，目前市场上开价合理，位置，格局，屋况不错的供给非常有限。房屋持有人都想将自己房屋能够卖出个高价，但是，开价过高，市场不会认可，所以，目前市面上有很多明显开价过高的房屋，长达上百天，甚至几百天都卖不出去。 市场就像一只无形的手，参与市场交易的各方，谁都