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最近，楼市发生了两件影响深远的大事，而这，将悄然改变楼市风向。6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布了一个通知，明确将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转由税务部门征收。自7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。
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没有纳入试点的省市，先做好准备，从明年1月1日起，就会全面实施征管划转工作。所谓“国有土地使用权出让收入”，其实就是“卖地收入”。这无疑是对我国楼市一记最为强悍的暴击，甚至彻底改变楼市底层逻辑。要明白这句话的深层含义，首先就得先了解我国目前的地方土地财政收入方式。在目前的政策中，国有土地出让收入都会落入地方财政手中。而依赖土地出让金作为最主要财政收入的城市，不是一般的多。别说二三线城市 ，就连一线城市如广州，都属于超高土地财政依赖型城市，以卖地来提升收入。根据财政部的统计，今年1月到4月我国政府性基金预算收入为2.4万亿元，其中国有土地使用权出让收入为2.1万亿元。
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所以，楼市一直在调控，但一直在涨，但这样的财政结构谁能相信楼市会降温？而这一次改革，国家的目的很明确，卖地的钱划入财政部，直接收归国家。以前地方财政没钱了就卖几块地赚钱，这种方式既简单又来钱快，很容易就上瘾了。虽然这直接助推了城镇化进程，但却导致地方债务因而无序扩张，城投债的底层资产都是土地。直言这是楼市经济都不为过，再这样下去，一旦楼市泡沫破裂。现在政策落实后，地方卖地的收入划归中央，想要用钱还要审批。原本钱都落入地方，地方如何使用都是自主性的，现在中央直插地方，势必会让地方卖地的热情骤减。那么通过疯狂买地高周转的房企，一下就遇到了阻碍，崩溃只是时间问题。全国的22个重点城市将集中发布土地出让公告和集中组织土地出让活动。所以就出现了诸如捂地不拍，分小块出售等抬高地价的行为。而两集中政策直接收回地方的权利，土地怎么拍，拍多少都是中央亲自主意。两集中再加上新近出炉的出让收入划归中央，这无疑表明:值得一提的是，这次改革试点在7月1日正式实行，并在明年1月1日全面推行。在收入端，由税务部门征收，征收的严格度和规范度将明显提升；地方在土地出让环节的影响力和操控力会有所降低，这是高层推动地方摆脱依赖“土地财政”的强烈信号。在支出端，是将国有土地使用权收支从“政府性基金预算”转变为“一般公共预算”，换了一本账，地方想花钱没那么容易了，很多三四线城市的城投公司，以前都要靠土地出让金还债，未来财政支持的力度肯定会降低。他用了一句很有意思的话来总结：原来收多少私房钱，老婆不知道，可以自己花。现在收多少私房钱，老婆都知道，还能怎么花。可以说最近的楼市调控政策，已经开始趋向顶层逻辑的再设计。而作为影响到楼市根基的土地出让金改革，从试点到全面铺开只有半年时间。日前，中国银保监会发布了一个关于理财产品销售的办法，对个人投资者来说，有三大方面的变化。2、如果销售机构宣传某产品“保本高收益”，这就是欺诈。3、银行理财产品购买前要“三查”，查机构、人员和编码，以防遭遇虚假产品。银行业理财登记托管中心发布的数据显示，截至2021年3月末，我国银行理财市场规模达到25.03万亿元，也就是说，25万亿的银行理财市场迎来了重要变化。
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经济学家姜超曾列出过一组数据：由于银行理财的收益率远高于存款利率，因此，在2012年以后，银行理财规模飞速扩张，从2011年末的4.6万亿，上升到2016年年末的30万亿，年均增速接近50%。理财的收益率比存钱高得多，这就造成银行表外理财资金成本很高，靠发贷款已经不能覆盖银行的成本。因此，银行理财大量对接被监管限制的高风险贷款，尤其是房地产和地方融资平台贷款。他的结论是：房企的高负债，很大一部分是靠影子银行在支撑，通过各种信托委托贷款，可以支持地产企业高价拿地。这事并不新鲜，经济学家沈建光曾列出的一组数据更触目惊心：主要信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募，最终也是进入房地产。真正跟实体企业有关的，也就是20%左右，能进入工商企业的资金连10%都不到。换句话讲，10万亿的信托流向了楼市，还有5万亿通过金融、私募渠道绕道进入房地产，地价、房价上涨，与信托、理财共同组成的“影子银行”有密切关系。现在，理财新规对准入门槛做出了种种限制，这是资管新规的延续，更是银行高收益理财时代结束的又一标志。换言之：继央行发布的“限贷令”后，流向楼市的水，再次被“截流”。楼市风向收紧！25万亿银行理财生变，8.4万亿卖地收入“搬家”了这两件事，一个与土地出让金有关，一个与银行资金流向有关，其实是针对房地产“资金面”的一场大规模封锁。说“封锁”这个词，可能有点严厉，但趋势已经明朗，不管是地方上卖地的钱，还是通过银行贷款、理财流向房地产的钱，都被管控起来。对楼市再乐观的人都得承认，2021年，风向越收越紧了。只要管住了钱，靠高杠杆撬动的大拆大建模式，就难以再持续，地价、房价就能恢复平稳。各地“土地财政扩张基建”的红利越来越弱，银行无法再靠房地产贷款扩张规模，购房者无法再轻易买房“致富”，喧嚣长达20多年的房价上涨潮，终将落幕。
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