为什么日本房产收益只有5%+，还有那么多人买？

来自：海房君 0 0 2021-06-06

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房产净收益只有5%？相信不少国人看到这个收益，想呵呵一笑，对比国内房价动辄上涨20%、50%，这是不是在开国际玩笑。但实际上，就是有很多国人去日本买房投资，为什么？为什么会去日本买，他们的思考点和逻辑在哪里。今天就带大家一起来分析。

其实，日本的房产收益率一般都是5%-10%之间居多的。但今天，我们就用5%这个低位收益来讨论，其实5%只是一个表面回报率，如果从国内多数使用现金投资买房的散户们来看，这个数字相比其它理财产品确实说不上有特别大的魅力，但对于在日本国内工作的、或者是在国内使用资金来获得贷款资质的投资家们来说，这个5%就不仅仅是5%这么简单了——因为他们可以使用日本的低息贷款这一大杀器使整个回报率发生翻天覆地的变化。

还是举例子来说，假如现在有一套价值1亿日元的房产，一年能回收500万日元的租金，那对于全额现金购买的投资人来说，本金是1亿日元，表面回报率就是 500万 / 1亿 = 5%；

而假如现在这个投资家能够以20%的首付和2%的年利率贷款买入这套房产的话，其初期投入的本金就是2000万日元，而利息部分我们将其视作每年200万日元（这个是一种叫作Yield Gap的估算方法），那么其表面回报率就变成了 (500 - 200) / 2000 = 15%！

这个数字是不是比刚才有魅力多了呢？当然，使用贷款之后就会有现金流的问题，在保证每月还贷过后仍然能保持盈余的前提下这样的投资才能长期维持下去，因此如何挑选在挑选房产时权衡房产的保值性和回报率，以及如何设计首付和还款年限以达到在维持健康的现金流的同时获取较大的收益便成了一门学问。

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所幸的是，得益于日本的低利率贷款，即使在现在这个高房价的时代要维持一个健康的现金流也并不算困难。因此，虽然像曾经国内房地产市场里说的『贷到就是赚到』有些言之过急，不过合理利用杠杆的情况下，日本的低息贷款确实是一个非常有用的武器。

有的同学会说，房地产能用杠杆，那股市、外汇一样能用杠杆把回报率做得比房地产还高，你这么比较是不是太不公平了？其实这里面较大的问题还是在于风险管理，房地产相比股市和外汇市场，具有更低的流通性和更平稳的价格波动，同时在日本房地产市场（特别是东京房地产）里还存在着大量的刚性需求支撑价格走高，因此总体来说在房地产使用杠杆的风险要远小于股市与外汇。

总结下来就可以作为问答题主的问题的要点之二，5%对于现金散户来说确实魅力不大，但是对于可以使用杠杆的群体来说仍然值得投资。资产转移与移民那么对于只能现金投资的国内散户来说，日本房地产投资是不是真的就没有魅力了呢？这其实也不尽然。理由之一是，因为日本的房地产在投资的同时还有很多边际效应可以享受，最重要的两点便是资产转移和移民。资产转移本质上还是要在降低风险的同时获取更多的经济利益。

众所周知的是，随着国内的经济发展，通货膨胀带来的人民币贬值在所难免，而对抗通胀的方法便是通过投资一些难以贬值的产品（例如黄金、避险货币、房地产等）来维持手里人民币的价值。而日本房地产在同时兼具能使用日元这一避险货币来结算与房地产本身的抗通胀属性，使得它也成为了国内投资家们用于对抗通胀的一大出口。

同时，邻近的地理位置、良好的治安环境、安定的经济局势也使得这一出口的魅力加分不少。再说一说移民，与欧美一些发达国家直接提供明码标价的投资移民签证不同，日本目前并未开放此类移民签证。而对于不具备在日本长期工作能力的国人投资家来说，只此的办法就是通过申请日本的「经营管理签证」获得在日的长期签证，并通过连续更新签证的方式达到获取永驻或者日本国籍的条件，从而实现移民。

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而日本的「经营管理签证」，要求申请人必须在日本成立法人，通过经营公司的方式获取稳定收益，从而在依法缴纳各类税收之后的收入仍然能维持申请人在日本的基本生活。

而对于不会日语、没有在日本工作经验，或者是出于国内工作或者年龄等原因无法学习的投资家来说，最省心、最可靠的方式便是成立房地产公司，通过投资日本房地产收取租金的方式使公司盈利，从而获取签证。

当然，这一模式的门槛目前仍然较高，需要至少600万人民币的启动资金才能稳定获取签证，算是少数富裕层人士投资日本房地产的一大动机了。

其实，日本房产之所以受欢迎，主要原因有以下三点：

1、日元为国际避险货币日元是国际上公认的避险货币。

每当有贸易紧张和经济不确定的局势发生，避险资产便会出现上涨，哪怕是在疫情面前也同理。2008年金融危机，日元上涨20%2010年欧债危机，日元兑欧元大涨10%2020年3月9日，受美联储紧急降息影响，日元兑人民币汇率涨破6.8日元汇率上涨直接拉动房产增值，收到的房租现金流也会更多，购置日本房产配置日元资产，是一种有效的避险理财方式。这样一来，又可以抵抗单一货币风险。很多高净值人群进行全球资产配置，优化自己的投资组合，其主要目的就是分散单一货币、单一市场带来的风险，避免把鸡蛋放在同一个篮子里。假如某一日之内风险降临，即使一个篮子的鸡蛋有所损失，也可以通过其他篮子里的盈利来弥补。这就是风险对冲，实现较大化的抗跌保值。配置日本房产，在未来风险来临之际，初始本金能够相对安全地实现较大化积累。

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2、日元房价稳涨不断。

根据东日本不动产流通机构的统计数据显示，在疫情最为严重的2月份，东京二手房成交单价上涨2.8%，房产价格大致在54.76万日元/平米（约为3.6万人民币）。日本经济发达，法律健全，房价无水分，持续稳步上升。在危机面前，房产市场最为抗跌。人们投资房产大多考虑的是长远投资，投资者不会因为危机来临马上卖掉，只要需求充足，整个市场就能保持稳定，投资者们也不会因为短期波动而担心。日本房产为永久产权，永久产权的较大优势就是通过长期持有，在经济发展红利与房价增长中使自己实现收益较大化。

3、日本房产前景乐观。

有关数据显示，日本高GDP区域的房产，房屋出租率可达90%或以上，收益回报有保障。以大阪为例，日本不动产研究院数据报告显示，在全球众多热门城市中，大阪净租金收益率以5.30%遥遥领先于其他国际城市。日本房产的高含金量还体现在它的市场前景，日本国际化程度高，是热门的旅行、移居、留学城市。此外，奥运会、世博会、G20、梦洲赌城等国际项目齐聚日本，都将推动日本房产的保值增值。当然，其中还会有更多的原因，但是能让投资日本房产可以增值保值的，以上三点是主要原因。

收关，总结为什么要买日本房产的5点理由：

1、日本投资性公寓的标的普遍比较小，房价低，投资门槛低。

2、日本租金市场稳定，空租率低，租售比合理，租金回报率非常高。其中大阪和东京在寰球租金排行榜中分列第二和第四位。

3、日本房屋多为永久产权，不用担心持有期限。

4、日元汇率，与前20年均值相比，还有至少20%涨幅。

5、购房流程简单，对海外投资者与本国国民同等待遇，不限购。