炒房客开始撤退了？真相没那么简单！

来自：海房君 0 0 2020-08-04

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李嘉诚的“撤退”路线上，总不缺接盘者。
 
近日，李嘉诚名下的长江实业集团发出公告，将位于四川省成都市的南城都汇项目出售给由禹州集团与成都瑞卓置业，两家企业分别持有50%的股权，此次交易完成后，李嘉诚家族将预计将获得38.11亿港元的收益。


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上图的资金往来让人头疼，但可以看出，这桩交易中买方诚心想要，但财力不足，所以需要长实集团垫付24亿的贷款。
 
表面上看，老李这单似乎并不怎么挣钱。
 
但实际上，2004年，南城都汇项目的1036亩土地，李嘉诚付出的代价是21.35亿，楼面价仅1030元/平。16年过去，土拍市场上南城都汇项目的周边土地，楼面价均已超过2万。
 
凶猛食利近20倍，老李深谙此道。据披露资料，南城都汇项目计划为8期开发，历经整整16年，至今第7、8期仍然没有对外销售。据统计，该项目总体可售单位为2.33万套，至今去化1.65万套，仍有0.68万套代售。


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老李的“超能力”，能把红利吃得干干净净。以上也就是说，禹州集团与瑞卓置业合力买走的，只不过是李嘉诚吃剩的三成不到。
 
话说回来，尽管李嘉诚食利凶猛，但其“撤退路线”中，仍有不少“接盘者”趋之若鹜，尤其是此桩交易中的禹州集团、瑞卓置业。
 
两家明显希望在这个风起云涌的2020，借一把老李的风头，再冲一冲。

1

两位买家，都想弯道超车


中体量开发商的“中产焦虑”。
 
禹州集团1994年成立于厦门，虽说入局时间不短，但此前以区域深耕为主，直到2016年总部搬迁至上海之后，2017年喊出千亿目标，开始全面进击全国。
 
2019年，禹州集团高调进入成都，以高达134.39%的高溢价拿下成都锦江区一宗土地，原本2020年将是禹州集团冲击千亿的关键之年，但“黑天鹅”的袭来让禹州集团有些“着急”。
 
今年4月，寰球权威金融分析机构标普将禹洲地产的评级从“BB-”下调至“B+”，展望为“负面”。
 
标普认为，禹洲地产的去杠杆化前景仍不明朗，且由于未确认销售有限，收入增长可能会放缓。其杠杆率于2019年进一步恶化后，预计在未来12个月内或也不会恢复。
 
被戳到痛处的禹州集团，在今年6月的业绩发布会上，现场回怼标普，指责其“双标”打分故意刁难。


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实际上，禹州集团2017年之后的高速扩张，确实带来了毛利率的逐年下降，以及负债水平的节节升高。
 
在年初遭遇黑天鹅之后，据公告，禹洲集团2020上半年累计实现销售金额428.5亿元，对应的平均销售价格16421元/平方米。禹州集团今年的千亿目标完成了约43%。
 
禹州集团急需一剂“强心针”提振精神——“老李的”南城都汇。
 
据媒体报道，南城都汇地块的位置十分优越，当年的成交价格问鼎整个成都乃至西部区域。
 
而且，如之前所说，南城都汇还有0.68万套房源代售，这些房源均为现房状态，接手之后立刻上马销售，“回血”效果将非常明显。


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而另一位买家瑞卓置业，据称隶属于重庆隆鑫地产，瑞卓置业负责隆鑫地产在四川、华东及华北地区的业务统筹。
 
2008年-2015年，隆鑫地产发生数次股权变更，一度消失在公众视野之中，2017年，瑞卓置业以47.66%溢价拿下成都医学院旁47亩地块，才让改名之后的隆鑫地产（爱普地产）回到台面上来。
 
以上，李嘉诚有意将南城都汇的0.68万套房源转手“套现”，实际上就是为以上两个中型房企提供了一道向上攀升的阶梯。
 
例如去年十月，李氏家族旗下长江实业以超过40亿的代价向融创出让大连西岗山黑嘴子项目。40亿体量的项目，远不是以上两类中型房企所能承受的资金体量。
 
话说回来，对于李嘉诚来说，纯粹的挣钱，远比所谓的情怀重要，这种彻底逐利的思维，并不违法，但招致了许多非议。

2

一个项目，开发25年


最为同一时代的风云人物，新加坡国父李光耀曾这样评价李嘉诚：

 

李嘉诚可有制造一件行销寰球的商品？没有。李嘉诚投资地产，收购港口、超级市场、电讯公司，全靠和垄断结盟。不过顺市而行，即什么行业当红便进入该市场。

 

作为前内地中小企业家的精神首领，这些年老李的口碑以肉眼可见的速度坠落。
 
2013年1月，一篇《李家的城》爆火网络，文章据称出自一位香港小学生之手，其中细数生活中的一切，几乎皆为老李旗下产业。
 
彼时的老李，正在谋划退休，这本来是一件功成身退的好事，只是老李养老的目的地，让人不太愉快。


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据不完全数据统计，在过去10年老李在中国的资产占比曾高达80%，陆续腾挪之后，现在仅剩10%。另一方面，老李对欧洲进行大幅投资，甚至成为了英国较大的单一的海外投资者。
 
2015年9月，新华社旗下媒体发了一篇《别让李嘉诚跑了》，文章严厉的批评老李“失守道义”，据说文章透露了“高层深意”。
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