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大家好，我是文生，一直从事东南亚的房产投资，在东南亚来来回回好几年了，所以对整个东南亚的房产投资，算是比较熟悉的。今天主要是和大家聊聊菲律宾的房产投资。
开始之前，先和大家分享下我们最近的一些调研数据。下表是根据莱坊国际新近的房价指数报告，菲律宾首都马尼拉今年首要季度的房价比一年前增长了22%，全球排名首要。这也是马尼拉楼市连续两个季度房价同比上涨。22%的涨幅，大家有没吓到了？
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再看另一组数据。这个是CBRE统计的2020年东南亚几个国家的房价，在疫情影响下的情况。马尼拉今年疫情影响下房价不跌反而还涨了5%，有没觉得很牛逼？
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第三组数据，这个是我们调查的全球主要的城市房产租金回报率的情况。马尼拉的租金回报高达7%，排名首要。
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为何菲律宾的数据表现如此的好？这个是我今天要和大家重点聊的内容。
讲菲律宾之前，简单聊下东南亚市场。应该说是现在每个要做海外资产配置的中国人都会关注的，为什么？寻找中国过去30年的人口红利，所带来爆富机会。东南亚正在走中国过去30年的路。
现在寰球处于第五次的制造产业大转移，从中国转移到东南亚，产业转移根本原因在于企业寻找更多廉价的劳动力，便宜的土地成本，运输成本等。东南亚能够承接这样产业转移，和它的内在条件息息相关。
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人口年轻，正好承接全球劳动密集型产业的转移需求；同时整个东南亚都在搞城市现代化，建高铁，修高速，扩机场等等，城市发展得更好了，那这个城市才会吸引更多的人涌入，从而又带动城市的经济建设，消费等。是一个良性循环的阶段。
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而东南亚几个国家中，大家关注比较多的是泰国，菲律宾，柬埔寨，马来西亚，这几个国家有什么区别？这几个国家都蛮有投资价值的，但很好的是哪个呢？我觉得非菲律宾莫属。
主要说说几个国家首都的情况。
泰国曼谷，房产市场发展早，城市化比较好，地铁线在东南亚国家算是比较密集的，房价沿地铁线发展。城市人口1400万，国家城市经济都发展不错，需求端算比较旺盛的。但是，目前曼谷遍地是楼盘，市场新供应及存量都非常巨大，供需平衡，所以目前房产处于较平稳的状态，租金回报率4-5%，涨幅很少。
柬埔寨金边，人少并且很穷，借助中国的一带一路，当下发展很快速。把投资周期拉长到10年，可以博一把。
马来西亚吉隆坡，东南亚除了新加坡外，较具国际范的城市。人口600万，经济发展好，但楼市也是比较稳定的状态。
再来看菲律宾马尼拉，城市人口2400万，但是城市面积只有上海的十分之一，深圳的2/3，人多地少，住房需求和房子供应量，人口2400万，但目前市场的房子不超过100万套，矛盾非常的大。总结马尼拉就是，有人有旺盛的住房需求，并且还有很强的购买力，市场房子有限，供需矛盾，必然会带动房产价格的上涨。
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总结一个观点：资产的定价权一定是有其核心竞争力。对城市来说，表现在人口数量、经济产业如何、区位优势、城市建设等方面。
任何物品价格涨跌的内在逻辑，一定是供需两侧的不平衡导致的。简单的经济学原理，这个点很简单，但是经常被人忽略了。再说一次，任何物品价格涨跌的内在逻辑，一定是供需两侧的不平衡导致的。
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菲律宾主要有四个产业，第三产业为主，对比东南亚其它的国家，产业有独特的优势。全球知名的菲佣，每年能够给菲律宾带了300亿美金的外汇收入。之前和菲律宾很多当地人交流，他们家人有在香港从事家政服务的，而每年汇回来的钱，大部分是存储下来，用于购房房子了。
因为菲律宾全民英语，所以BPO产业非常的发达，很多跨国大集团的电call中心设在菲律宾，因为这里劳动力对比欧美的市场劳动力，非常的廉价。除此之外，菲律宾还有丰富的海岛旅游资源，每年都有大量全球各地的人到菲律宾旅游，比如巴拉望，宿务，碧瑶这些，有很多盛名的潜水胜地。我有个苏州的客户，买了马尼拉两套现房，并且还办理了菲律宾的绿卡，是个潜水爱好者，经常去菲律宾潜水。
同时，菲律宾也开启了一个大建特建计划。我们可以理解为是菲律宾版本的“四万亿”大放水。2008年中国四万亿大放水，加速了城市化进程，带动了固定资产价格的上涨。一开始说过，城市发展得更好了，那这个城市才会吸引更多的人涌入，从而又带动城市的经济建设，消费等，然后又推动房价的又一轮上涨。这是一个良性循环的阶段。所以现在投资菲律宾，时机刚刚好。
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很多人觉得菲律宾人很穷。我们之前做过实地的调查，了解马尼拉白领的收入情况如何。中产平均年收入12万人民币，4-8年经验的HR、程序员年收入基本是在15-17万落后人民币区间。按照他们的收入情况，对比当地五六十万总价的房子，房价收入比很低。每个菲律宾中产都是有实力买一套房子的。人口多，而且这些人还有钱，购买力很强劲。
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聊完菲律宾，那投资马尼拉怎么选区域项目？先说下我们在马尼拉选择项目的一些标准。地段要CBD核心区或者是人口密集区；马尼拉道路非常的拥堵，所以交通上一定是轻轨沿线；楼盘的开发商一定是头部开发商，保证项目的品质，并且能够按时的交付；对比周边楼盘，价格有决定的优势；租金回报能够达到7%以上，区域入住率90%以上；推荐买的户型，一定是市场主流的爆款户型。
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马尼拉有6个重点区域，马拉提，帕塞，马卡蒂，BGC几个，今天主要给大家介绍下，靠近马尼拉湾的马拉提区。
马拉提，马尼拉大都会最早的市中心，这里聚集的是大学，政府办公单位，马尼拉盛名的旅游景点。房价在2-3万人民币，对比马尼拉大都会的3-5万的均价，价格上有明显的优势。这个区的特点是本地人居住属性最强的，人口的流动性很低，所以稳定性非常的好，房屋出租率非常的高，基本是在90%以上的。
同时，马拉提是马尼拉最早同轻轨的区域，轻轨1号线贯穿整个区。从轨道交通方面，通过轻轨，可以达到马尼拉各个区域，各个CBD，出行非常的便捷。
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好，第二个总结，在马尼拉重点区域挑项目，一定要紧扣轻轨、地铁。为什么这么推荐？
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马尼拉人口2400万，但是土地面积非常的有限，长宽的距离不过15公里。再者，城市的汽车拥有量高达1100万辆。所以在马尼拉，工作日开车从南到北，15公里的车程，没个一两小时，你休想开得过去。但是通过轻轨和地铁交通，南北通行时间，可以缩减到40分钟。这个是非常快捷的。所以，距离轨道交通越近的楼盘，投资价值约高。
还有一点，目前菲律宾人还没有认识到便捷城市轨道交通，对房价的带动作用。现在提前买好马尼拉优势地段交通的房子，等本地人认识到这一点，房价肯定会涨。早买入，可以赚到更多的房价升值。
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