房价上涨,又少掉了一个前提!

来自：海房君 0 0 2019-10-26

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★作者：双极分析师  ★来源：功夫财经


我们还能用60-70年前的指标，去看待今时今日的市场？


抛开城市化质量，城市化率没有任何意义。


大城市的小房间，装不下你丰满的灵魂。而你的卑微钱包，也配不上大城市高贵的房价。

国庆期间我去了一趟内蒙赤峰，在车上和司机师傅聊天。

“你们赤峰老城区的房价1万多一平米，当地还有人买吗？”

“当然有，周边县乡的人，如果不在市区买套房，都娶不到媳妇的。”

管中窥豹，城镇化似乎仍然支撑着中国的房产市场。

2018年，中国的城镇化率为59.58%，研究者们也总是喜欢拿这个类比1957年的日本，上世纪40年代的美国，80年代的韩国。
认为城镇化能够消化大量的库存，城镇化上行的趋势能够为房地产提供强力的支撑。
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1940年的波士顿市中心
但当我们将视线从这根管中移开，去观察过去数十年全球范围的城镇化和房产市场，就会发现城镇化早已不是那个城镇化，同样的数字背后代表的意义截然不同。
巨变之下，我们还能用60-70年前的指标，去看待今时今日的市场吗？在今天这个时代，城镇化对房地产市场总归意味着什么？
在下边的文章中，我试着回答这两个问题，问题的答案也是我从业来的一些思考和总结，发在这里算抛砖引玉吧。


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城市内部差距越来越大



众所周知，到城里去，改变人生的命运，这曾经是一代人的执念。

1950年，那时全寰球只有25.56亿人口。那一年，全寰球只有7.51亿“城里人”。这些“城里人”还大多属于发达国家。
2009年，寰球城市人口首次超越了农村人口。
而到了2018年，全球的76.3亿人口中，已经有42亿来自于城市。


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城市的人口规模变大了，可是城市中人与人的差距也在变大。
横亘在城市与城市之间，社区与社区之间的不平等隔离，甚至比1950年时城市和农村的差距还要大。
70年前，30年前，乃至10年前，我们都可以说，城镇化支撑了房地产市场的发展。
而到了上行通道逐渐收窄的今天，尽管很多地方的人还在持续进城，但他们恐怕很难再支撑城市商品房市场的发展了。




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城市化率，一个失去意义的数字


如果我们不去对比日韩，而去对比拉美和南亚，对这个问题便会有更直观的认知。


1965年的时候，美国的城市化率已经达到了70%，巴西的城市化率逼近50%，而中国和印度还处在20%以下。
而到了2010年，巴西的城市化率早已领先美国，达到了84.34%。印度呢？仅仅是31%。中国在2010年的城市化率也不过是47%。


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可即便数字如此，也没有任何人会真的觉得巴西的城市化水平比美国乃至中国高，所谓的城市化率，这里彻底异化成了一个统计符号。
我曾实地考察过全寰球城市化率较高的国家之一阿根廷，以及寰球上城市化率较低的国家之一斯里兰卡。
早在2006年，阿根廷的城市化率就已经达到了90.2%，2018年的新近数据则是91.9%。
如此之高的城市化率背后的现实是怎样的呢？
是无数找不到工作、无法负担城市生活的穷人，更是数不尽的人口密集、犯罪频发的贫民窟。
布宜诺斯艾利斯的华人朋友开过这样的玩笑：当你走进一个贫民窟，会有人热情的问候你，“冬天这么冷，我给你留双袜子吧。”然后，在那度过一个冬天之后，你就真的只剩下袜子了。
贫民窟中堆砌着从全国各地涌入到首都讨生活的人，还有很多生于斯、长于斯的贫二代乃至贫三代。
城市已然被折叠，跟这里的人聊过后，你便会得出以下结论：
这里的穷人，终其一生都跨不过城市内的“隔离”，我们理解的房产市场早已和他们失去了联系。
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阿根廷31号贫民窟，被浪漫的称为Villa
再来看斯里兰卡，2007年，这个国家的城市化率是18.27%，而到了2018年这个国家的城市化率仍旧只有18.5%。
从数据来看，这是一个城市化基本停滞了的国家。
可是，当你在工作日的早晨站在市中心的车站，你能够看到周边乡镇的年轻人，西装笔挺地挂在火车上，到市中心的国际贸易中心上班。
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这个时候你便会明白，尽管表层数据没有增长，但斯里兰卡农村的年轻人，是有希望进城买房的，是会有这么一日之内的。在这里，城市房产市场的购买力，是在向农村地区扩散的。


所以，对比下来，我的结论很简单也很粗暴，那就是抛开城市化质量，城市化率没有任何意义。



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中产才是房产市场的支撑



城市的发展速度能够承载如此多的新增人口吗？城市的就业能够承载如此多的劳动人口吗？城市的教育和医疗能够让孩子学有所成，让老人老有所依吗？疯狂涌入大城市的人口，他们能够居有定所吗？他们承担得起吗？


城市能够消化足够多的人口，城市的拆迁改造能够打破贫困和富裕之间的隔离，这是我们过往的经验。
而当上行通道开始收紧，很多的国家用了整整80年都没能消化过载的城市人口。
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巴西贫民窟
直到这篇文章截稿的前一日之内晚上，一位业内同仁仍然在跟我争论某个城市的房产市场，他认为：人口数量、人口密度如此之高，那个城市的房产市场一定前途似锦。
而在我看来，随着城市化达到一个阶段，只有城市中产人口规模，城市中产率的增长，才是决定城市房产市场未来的核心。
中国现在有2.88亿在城市务工的农民工。很多行业人士乐观地认为，随着这2.88亿人的购房需求的消化，商品房过剩库存的积压能够解决。
基于这个观点，前些年我们见过很多关于去库存乐观的估算。
然而，2013年，在务工地自购住房的比例仅为0.9%，2014年为1%，2015年为1.3%。
现在，我们的统计指标换成了进城农民工户中，购买住房的比例。2018年，这个数字是19%，与上一年持平。
所以，你会看到，缺乏增长通道的人口规模，对于房产市场来说只有长期负担，没有长期红利。
一个城市的房价不涨反跌，不是人口不涨了，是城市的中产规模不涨了，甚至城市的中产都在逃离了。

这不是我的城市。

这是过去一年，我在北京网约车上听过的最多的一句话。

我拼死拼活留在这里，只是为了孩子。

这是一位在二线城市打拼的粉丝朋友给我的留言。
大城市的小房间，装不下你丰满的灵魂。而你卑微的钱包，也配不上大城市高贵的房价。
听，这种冲突撞击的轰鸣声，正是下一个时代敲响的钟声。


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