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以下文章转载于：正和岛 （ID：zhenghedao），作者孙允广
口 述：冯仑 万通集团创始人、御风集团董事长
采 访：孙允广
来 源：正和岛（ID：zhenghedao)
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01
人们为什么总是抱怨房价高？
在 2017 年楼市调控之后，北京和其他几个大城市的房价跌了，而且下跌得惨重了一些。一些人在调控政策发布的前几天买了房，就此被套住。
房价上涨，很多人不开心；房价下跌，同样有很多人不开心。
如果放眼全国，中国的总体房价在 2017 年调控之后反倒上涨了。所以，住宅调控政策并没有减少人们的抱怨。
我称中国房地产调控的模式为“无规律调控”：在调控密集的时候，一个月来一次，甚至半个月来一次，也有三个月来一次的紧急时刻，可能每半年也有一次大调控。
梳理一下中国楼市调控史，我们就可以发现：在 2004 年土地出让市场化改革以后，大型的房地产调控一共有4轮，分别在 2006 年、2010 年、2013 年和 2017 年，大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。
对民众影响比较大的，还有大调控里的小调控。大调控定方向，而定了调子后实施的小调控，会在执行层面影响到每个人。
很多人对频繁的“国字头”调控都不陌生：2005 年 5 月的 “国八条”，2006 年 5 月的“国六条”，2010 年 4 月的“国十条”，2010 年 9 月的“国五条”，2011 年 1 月的“新国八条”，2013 年 2 月的“新国五条”，2015 年的“330新政”“930 新政”，2017 年的“317 新政”，等等。
后来，中央不统一正式发文了，改由各地政府自己制定楼市调控政策。从调研、制定政策到实施，地方政府的操作更灵活，调控频率越来越高，无规律调控出现得越来越频繁，“京八条”“沪九条”“苏十五条”“津十六条”等搞得大家都很崩溃。
中国房地产行业进入市场化发展 20 多年，经历了多少次调控，根本数不清。
为什么人们还是抱怨房价高？因为大大小小的调控策略和方法，实际上在相互影响，上一次调控的效果也许很快就被下一次的调控抵消了。
全寰球的房地产发展模式总共可归纳为三种：美国式、新加坡式、德国式。
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美国模式的核心是市场解决一切。新加坡模式把两条路分开，该政府保障的归保障，市场的归市场。德国模式类似于我们现在熟知的“房住不炒”。
绝大多数国家的楼市发展或者说调控都可以归到这三种模式上。这三种模式也造成很有意思的现象。德国由政府福利制度主导，所以一个拥有8 000多万人口的国家却没有什么大型房地产企业。
中国香港虽然只有 700 多万人口，但它采用美国模式，所以拥有众多大型房地产企业；即便按照新加坡模式（只给20%的市场空间）的比例计算，香港的开发商数量也比德国多。
中国楼市调控政策在不同模式间转换，尚不稳定。开发商什么时候开盘，到底要不要拿地，拿多少地，为谁拿地，这些方面应该由谁决定，政府还是开发商，这个问题需要回答清楚。
中国楼市调控的初衷是好的，但房地产经济这样的微观行为很难把控。如果政府在微观细节上管得太多，一来，开发商没了积极性，二来，买房者也蒙了。想兼顾每次楼市调控的目标和原则，是不可能的。
如果方向定了，无论采用哪一种调控模式都是可以的。就怕无规律调控把一个好好的楼市，搞得“内分泌失调”，房价反而越调越高了。调控次数过多，系统就紊乱了，这就是后遗症。
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归根结底，中国的房地产市场太需要回归健康的状态了。
02
房子，差不多了
这两年，中央对住宅的定位很清楚，就是“房住不炒”。
前段时间，中央政治局会议明确提出出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，人民日报当时发了一个微博发表评论：炒房，此路不通。
这些迹象表明，中国的住宅房地产，迎来一个重大而且深远的拐点——房子，差不多了。
在“房住不炒”之前，很多人说“住房比老婆都要好”，因为房子不仅是消费产品，更是财富的一部分，同时又有投资价值，你白天睡觉、晚上睡觉，它都能帮你挣钱。
这样的话人们就追逐，拥有超过实际需要的住房。如果一个人有5套房，4套都是出租、经营、投资的，一套是用来自己住的，难免会造成市场一些虚高。就像股票有投资功能，起伏变化就很大。
现在更强调它的居住功能、公共服务功能和福利功能，来淡化甚至取消它的投资功能，地方政府的限购、限售，甚至是限跌政策，都围绕“房住不炒”进行。
此外，各地又支持长租房、廉租房，政府提供的公共住宅的比例越来越大。比如在深圳，租房已经占到了65%，新加坡是80%，已经达到很高比例。
中国经历了40年快速发展，可以说基本解决了住房问题。1978年的时候，城镇人均住房面积是1.8平米，当时的人口是8亿多。现在人口增加到13亿，城镇人均住房面积为39平米，超过了日本的人均住房面积了。这是很大的进步。
特别是过去20年，快速地城镇化，快速地建设住宅，很多房子增值，很多人靠房子赚了钱。
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另外，从需求方面看，中国人口越来越接近“倒金字塔”结构，不仅新生人口没那么多了，而且将来老人会留下很多房子，可能租都租不出去。
房子不能老是一线明星，红完了就该进入二、三线了，甚至就该退出了。接下来，是人工智能、生物医药、物联网智能制造等新兴明星的舞台。我们这个行业，我们这些人，也马上就变成了三、四线小明星。
房子不可能永远地盖下去，老百姓不可能永远地买下去。
但这并不是说，房地产马上就要崩盘了，也不是说现在就应该卖房子。而是说，整个社会都围绕房子转，人们所有的心思都扑在房子上，所有的钱都投在房子里的阶段，已经过去了。
将来的房地产，会迎来另一个百花齐放的时代，文旅地产、养老地产、长租公寓都是未来趋势，如果政策良性发展，整个房地产会进入一个正常发展时期。
03
关于房子的3个问题
1. 纯粹居住的房子是不是财富？
