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这年头干什么较赚钱？包租公包租婆咯~
之前我们分享了租赁派投资（和包租婆差不多），无论市场好坏，他们都有很好的租金收入。
当时，我们以美国的亚特兰大都会区为例，教大家判断美国哪些都会区适合开展包租婆业务。（点击收关的阅读原文，可查阅该文章）
结果，最近后台有粉丝咨询，怎样在都会区里选中较赚钱的房子（也就是最适合包租婆买的房子）？
今天就放干货、讲实例，教大家几招：
1
会赚钱的房子，长啥样？
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对投资者来说，买房的较大目的就是赚钱。那么，什么样的房子较赚钱呢？
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成本低：房子总价和持房成本都低。
收益高：租金回报率和房价增值高。
有人说，你这不是做梦吗？
这样的地区和项目少，但确实存在。一个城市/地区，在特殊的发展阶段和环境下，就出现投资者常说的“价值洼地”。
而我们在挑选具体房子的时候，不需要关心房子的颜值、泳池花园之类，只需要关注硬指标（回报率、空置率、规划、人口、就业等），然后根据市场情况计算它的投资回报。
给大家看个实例：
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这套房屋位于美国亚特兰大都会区，是美国典型的Single Family House（带土地的永久产权的大别墅）。
房子带3个卧室、2.5个卫生间，套内面积2274平方英尺，占地面积5051平方英尺。
这套房子的回报测算如下：
首要次支付投资成本总计：11.6W
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PS：美国大部分房子能贷款5成左右，对投资者来说贷款往往能放大收益
每个月持房成本总计：1328.96美元
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一年的租金净收入：5000+美元
根据场行情，我们预估月租金收入是1750美元，那么扣除所有成本后净租金是421美元，年租金净收入是5000多美元。
总结一下，我们实际上需要支付11.7W美元买下这套别墅，此后用租金抵消开支，最终每年净收入5000美元，净租金回报率高达4.34%。
PS：很多海外投资报告上会写租金回报7-8%，这是没有扣除成本的毛租金。当前能达到实际到手的租金，回报率在4%以上的很少。
同时，这个测算只考虑了租金回报，如果加上房子增值，那就更高了。
今年2月亚特兰大的房价涨幅为13.2%，全美较高。而亚特兰大都会区多年掌控着全美涨幅较高的地位，具体到各个地区涨幅在6-12%不等（这部分后面会详细说明）。
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美国各大都会区房价涨幅情况
考虑到抵押贷款利率上升，对房价增长和市场需求有一定抑制作用，预计整个亚特兰大地区今年后续的涨幅会放缓到7.6%。
综合来看，花费11.6W美金买房，此后每年会有500美金实实在在的收入，同时还有7%左右的房价增值。
PS：虽然房价增值的收益，只有在卖出房子之后才算真的赚到手，但亚特兰大的房子完全不愁出手。后文会详细说明。
什么是能赚钱的房子？这就是较赚钱的房子！
2
这些回报测算，靠谱吗？
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肯定会有人怀疑，你这些回报测算，是不是假的？
说实话，市场上肯定有虚高的数据，尤其是各类广告恐怕不在少数。所以我们买房的时候，需要先做功课进行判断，排除掉那些“大坑”。怎么做呢？
首要，查询当地租金水平，判断预估租金收入是否合理。美国的房地产比国内透明很多，无论是房价还是租金都在网上能查到，最常用的网站就是Zillow。
比如，我们前文说的那套房子，能查到亚特兰大同样条件的房子，现在的租金是多少钱：
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zillow网站查询，根据前文举例的房子条件，设定租房条件进行查询，包括：亚特兰大地区、3个卧室、2+卫生间、套内面积2000-2200平方英尺、占地面积5000+平方英尺。
从我们查询到的结果来看，租金范围在1200到3200不等，再考虑地段因素，1750是比较接近实际租金水平的。
这个数据查询呢，是最基本的。要想真正做到预估租金，还是比较复杂的。这里分享一下我们自己的一些技巧，大家可以酌情参考：
比如，我们美国公司的专家会在实际考察的时候，对比周边同类型社区的租金水平和出租率，甚至考虑房屋设计对租金回报率的影响。
像这个区域，3个卧室的房子最受租客欢迎，出租率较高；而没有增加地下室和地块升级的房子，房子总价更低，但租金和出租率却不低，从而能实现更高的回报率。
PS：这里插一句，房子好坏会直接决定你的收益。我们推荐的房子，出租的时候甚至经常帮客户面试租客，专门挑选高素质、长租约的。而市面上有些不好的项目，既租不出去，又没人管理。
第二，好房子一定是市场表现的，往往卖得很快，而且买家没什么讨价还价的余地。这两点可以通过下面两个指标进行判断：
一个叫挂牌天数，指房产从挂牌到有购房合同之间的天数，用来反映市场的冷热程度。天数越短说明房产越抢手，像亚特兰大地区的房子，一般12天就卖出去了……
另一个是市场总体上成交价格与挂牌价格（卖家喊的卖价）的比例。亚特兰大这个比例的中间值是99.5%，这说明大家抢着买以至于买家都没什么讨价还价的资格。
在这种情况下，房子回报高是正常的，到底市场就很健康。而且美国人都抢的房子，肯定不是专门坑中国人的。
第三，回报高的房子，一定要在当地找到经济支撑点。
很简单，如果一个地区的房子房价和租金齐齐上涨，那只有两种情况：一种是假数据，就是卖家骗你的，里面有数字游戏的坑；另一种就是当地有经济/人口/就业上的支撑。
我们前面分析过亚特兰大的经济情况，。
这里再简单列举一下举亚特兰大去年的经济情况，作为补充：
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这只是列举了部分企业去年的发展情况，收关再补充一下亚特兰大整体的公司分布情况：
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所以亚特兰大的经济、就业、人口都是利好的，这个阶段房地产赚钱是很合理的事情。这就排除了泡沫、虚假的风险。
其实经过这些考量之后，房子基本没什么大问题了。
3
别人踩过的坑，
千万别再掉进去了
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收关说一个投资客户，被坑的案例吧。大家买房的时候可以规避：
A先生，在亚特兰大的东南方向，一个叫Lithonia的地方，买了一套独立屋，是学区房，总价才13万多美金。
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Lithonia的房价水平
A先生本来以为自己捡漏了，结果发现房子出租一塌糊涂，简直不敢相信是亚特兰大的房子。
问题出在哪儿呢？地段没选好，Lithonia这里的房子都不行：
首要，亚特兰大的城市发展方向是向北，而Lithonia在东南方向，没什么发展前景。
