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老周，北京人，在北京四中读了六年，大学去了外经贸，后来在美国德州拿下了金融硕士学位。
毕业后留美工作有十多年了，曾就职美国能源部，也做过房地产生意，对加州的洛杉矶和旧金山、华盛顿州的西雅图、佐治亚州的亚特兰大都很熟悉。
上个周他回国，我们聊了美国房产的投资，也希望从老周，一个在美打拼十年的老华人的角度，给大家一些投资参考和建议。
1
中国炒房客的想法，
已经落伍了
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我在中国长大，又去美国打拼了十年，自认为对中国和美国都有所了解，如有不周全的地方，欢迎探讨。
我发现中国人买房只关心一个问题，就是房价还会不会涨，甚至期待能再复制二十年前买房的暴利。
坦白说，现在没有一个国家和城市能做到。如果越南和柬埔寨现在的房价不是几万，而是几千，那倒有搏一把的机会。
所以我有时候会觉得，中国炒房客有些落伍了。
美国人不像中国人那么爱买房子，但也有一批投资客很会玩房地产，而且无论牛市熊市，都能赚得盆满钵满。
业内把他们称为租赁投资派，最典型也最成功的代表就是山姆·泽尔。
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20世纪70年代，美国大部分房产投资者都是“买房—翻新—出售套现”，只要房子及时脱手，就有不错的利润。但这只适合行情好的时候，一旦行情不好房子卖不出去，资金链就会断裂。
1973年就是这样，美国房价受石油危机的影响全线崩溃，没人愿意买房。很多房产投资者甚至开发商，都只能眼睁睁舍弃那些好项目。
山姆·泽尔恰恰相反，他主要靠租金获利，一直有不错的现金流，即便熊市也是如此（人们可以不买房，但租房生活）。
于是他大肆低的时候买入买房，甚至做过首付一美元买房的生意。
1976年，美国楼市逐渐进入繁荣期。山姆·泽尔低价买入的房子爆炸式增值，个人资产也增长到30亿美元，被称为“坟墓舞者”。
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以山姆·泽尔为代表的这种投资模式，就是我们说的价值投资，更看重价值投资面，而不惧牛市熊市。
过去中国楼市一直涨涨，以至于大家只知道“买房-涨价-卖房”，而忽视了价值投资。现在，带着这种投资观念进入美国市场是很危险的。
像美国这样开放、健全的房地产市场，价值投资远比一锤子买卖更靠谱，也更赚钱。
2
我有200万，
够去美国买房吗？
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这段时间，我还发现一个问题，就是有些投资客对美国房价完全没概念。我刚回国和朋友小聚的时候，饭桌上有个拆迁户问我：
“我想在美国买套房投资用，但现在手头只有200W（人民币），你看够吗？”
说实话，这是典型的“只有钱，啥也不懂”，俗称小白。这样去投资如果没遇到靠谱中介，都得挨宰。
大部分人对“美国房子很贵”的印象，几乎都来自纽约、旧金山、加州。这些地方都是华人去美国的首要站，名气大、经济好、发展快，非常适合华人居住（前提是有钱的华人）。
粗暴点说，这些地方相当于中国的北上广深，房产中位数都在50W刀以上，一直盘踞在全美房价金字塔的最顶层。由于信息不对等，很多人把这个价位当成了整个美国的房价水平，这是非常不合理的。
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美国大部分城市的房价是什么水平呢？
今年2月，美国房子中位数是22.6W美元（约150万人民币），相当于200万人民币可以在美国很多地方全款买别墅。
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所以，美国房子，根本没你想的那么，不要轻易抹杀自己的投资机会。
3
美国房子到底怎么买，
才能赚钱？
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我回国以后，好多人问我美国房子怎么赚钱……这里说下最核心的吧。
就像前面说的，价值投资更靠谱，也更赚钱。那么价值投资主要考虑什么呢？
首先是投资成本和租金回报。美国房产有一个笑脸投资地带，是投资价值相对较高的地区。我们就直接从这里入手，目前他们的房价水平大致是这样的：
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PS：数据来自zillow，为2019年2月各都会区房价中位数；
图中标注的是全款价格，美国房子一般能贷款5成左右。
笑脸投资地带的房子，按房价可以分为两类：
首要类价格比较高，中位数都在50W美元以上，比如西雅图、旧金山、洛杉矶、波士顿、纽约，租金回报率在3-4%左右，优势在于稳定安全，保值好，适合自住以及土豪人群。
第二类价位比较低，中位数多在20-30W之间，比如达拉斯、休斯顿、奥兰多、迈阿密、亚特兰大，租金回报在5%以上，有的能达到7-8%，更适合投资者，低成本高回报。
当然，现在的租金回报高，也不意味着就能稳赚。
其次要考虑保障租金收益的要素稳不稳。
那些突然冲到了房地产投资回报榜单TOP5的城市，十有八九是坑。比如现在的金边和胡志明市，根本没有高回报的支撑点。
租金回报稳不稳涉及的因素很多，包括城市经济、就业情况、人口流动等，我们主要以一个都会区举例说明。
亚特兰大整体而言是比较符合价值投资标准的。首先这里有很多国际知名公司，比如可口可乐、联邦快等都把总部建在这里：
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PS：可口可乐在这里有个博物馆，售卖各种纪念品，但要收门票费，忒小气……
其次，中国也有不少公司在这儿经营，但他们是买地 - 建厂 - 制造商品 - 出售商品，打通了整个生产销售环节。
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PS：中美贸易战时，这些亚特兰大的中国企业幸运地躲过一劫。
另外这里的港口很有活力，我曾亲眼看过萨凡纳港的热闹。
当时有远洋巨轮（主要是欧洲、南美、远东地区的）进港，船几乎塞满了整个河道。船上装载的货物都堆得很高，有些船过桥的时候离桥底就剩下1-2米的距离，让你很担心它会不会撞到桥上。
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除了传统产业之外，亚特兰大的高新技术产业发展也不错，在全美高新科技产业城市中排第五位，主要归功于亚特兰大政府对本地高科技公司的培育扶持。
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