◎ 来源 | 子木聊房（zimuliaofang）

日本房子“0元抛售”算是全球地产界的大事，我一直想写篇分析，给大家提个醒，也给点建议。后来看到子木的分析觉得非常到位，所以直接引用了。文末是我个人的投资思考，欢迎随时交流。

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昨天上网查东西，偶然看到日本房地产专栏的头条赫然挂着几个大字，「0元售房」。

心想这房子也不是小物件，再便宜也不能白送吧，日本人何时如此大方了？点进去看了之后，才明白了其中的意思。

总结为一句话就是，日本正在遭遇前所未有的「空置房危机」。

据日本富士通研究所的报告，2013年日本有820万个空置住房，空置率达13.5%，按照现有趋势发展，到2033年，日本全国房屋空置率将达到28.5%；即便在考虑新拆除住宅数量增长的情况下，该数据也将达到22.8%。

这意味着日本每100套房子，就有20多套都是空着的，连租都租不出去。

为此，日本各地还专门为处置空置房成立了房屋转让组织，Akiya银行。但结果依旧很糟糕，有些空置住宅，屋主“低价甩卖”也少有人问津，在部分地区，甚至大规模地贴出0元出售房产的信息。

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但是按照正常人的思维，房子即使不值钱放在那里就好了，没必要免费送人，那么，是什么让日本人如此嫌弃自己的房子，甘愿免费送人呢？

答案就是，继续持有一套房子成为了一桩“赔钱买卖”。

这些0元出售的房子其中大部分是乡镇地区的老旧独栋房屋，有的是上一辈留下的财产，而日本法律规定，任何人如果想拥有父辈的遗产，都必须要缴纳高额的遗产税和资产税，不仅如此，还必须得自行担负翻修费用和拆除费用。

房子是资产，但当资产的实际价值不足以抵消成本的时候，资产就变成了负债。

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当然，日本遭遇空置房危机，如果再去追寻深层次的原因，我认为大致可以归为三种：日本老龄化和日渐萎缩的人口、继续城市化和不合理的贫富差系数。

相对于国家的发展，人口就是燃油，如果灯尽油枯了，这个国家也就走到了尽头。日本的人口问题很严重，严重到什么地步呢？

根据日本总务省前段发布的统计数据，截至去年10月1日，日本人口总数为1亿2670万人，其中60岁以上的人口已经达到了4300万，占全人口的33.94%。

而日本处于15-60岁的“可劳动人口”，如今仅剩6850万人，占比54.06%。

这么多的老人，日本政府是养不起的，而用54.06%的年轻人养活33.94%的老人，这让年轻人背负了巨大的生活压力。

于是日本前段时间还出台了法令，拟将退休年龄提升至70岁，这也意味着大部分人一辈子都要进行工作，不再有养老生活。

人口凋零，老龄化严重，导致日本空置房产越来越多，而年轻人为了养活老人，也降低了生活欲望，更别说是对住房的需求。

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第二个是日本的城市化问题。

尽管现在依然还会有年轻人络绎不绝地从乡镇流入城市，从小城市流入到了大城市，而东京作为日本首要大都市，一直都在维持着人口净流入。但日本的城市化率已经达到了93%，高度发达。

同时因为人口城市化，乡镇和小城市的房子空置率越来越高，而东京等大城市因为房价温柔，租赁市场发达，根本无法刺激年轻人返乡置业的欲望。

所以日本乡镇、小城市的空置房屋数量越来越多，房子的价值只能依附于居住属性，更别提升值了。

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第三个是贫富差系数。

合理的贫富差距，是一个国家的经济动力源，但如果贫富差距过分拉大或者缩小，也会导致市场经济的崩溃。这个很残酷，也很现实。

日本在90年代房地产泡沫破裂之后，进入了失去的25年，长达25年的真正原因正是源于不合理的贫富差距。

90年代日本房地产泡沫破裂后，大部分中产一夜回到解放前，所有人的生活水平被拉到了一个层次。自古以来，所有人都是“不患寡而患不均，不患贫而患不安”，当所有人的财富都一致的时候，底层便失去了向上跃进的动力。

再者，日本房地产危机，让年轻一代亲眼目睹了勤奋的前辈们一夜落贫的悲惨经历，他们开始变得无欲无求。在日本年轻人嘴里经常能听到一句话：“我即使再努力，结果都是一样，又何必如此辛苦呢？”

与此同时，日本政府还下令征缴高额的遗产税和财产赠与税，又把贫富差距拉低一截，日本变成了低欲望型社会，年轻人对房子的欲望越来越小。

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三个社会问题的共同作用，导致了日本房地产的空置房危机，这一危机从之前的乡镇地区快速蔓延到如今的大城市及城郊地区，并开始阻碍城市新设施的建设。

当然日本政府也想过应对方法，例如未来将减少一半的新动工住宅的数量，同时将新拆除住宅数量翻倍，但这仍然无法有效减少空置率，洪水逼近，日本房地产的未来在何方，连他们自己都不清楚。

中国学者喜欢研究日本房地产问题，是因为日本房地产发展极度成熟，成熟到经历过了一次完完整整的大崩盘。而因为房地产问题促发的种种经济问题、社会问题，也是需要我们所警醒的前兆。

对于中国人口问题，我的观点是，虽然中国人口面临危机困境，但按照现在的中国人口基数，2030年，总共可以创造20个以上的千万级人口城市。但中国现在拥有661个城市，那么除了这些人口集聚、快速城市化的城市（一二线城市），其他城市该怎么办，会不会像日本那样，遭遇空置化？

答案是肯定的，大部分都会如此。

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前段时间，住建部政策专家委员会副主任顾云昌抛出一个言论：“现在中国住宅户均1.1套，人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。”

这个数字，在中国相对属实。而且中国大部分城市的房地产都存在空置化问题，其中东北是空置化最严重的省份，而内蒙古鄂尔多斯市是空置化最严重的城市，高达70%的空置率。

这个数据也被各种机构证实过，按照现在中国的现状，有一类说法相对靠谱：我国城镇住宅整体空置率水平在24%左右，其中三四线的空置率远大于一线城市。

这个数字危不危险，你应该心里明白。

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如果你有一个买房投资的圈子（骗钱的就不算了），你会发现那些会投资的人不买三四线城市，或者只是短期持有、快进快出，捞一笔就走。

赚快钱有两个可能，一是你侥幸赚了，二是被套死在市场里，比如燕郊。所以我是不建议这种操作的，因为谁也无法预判市场的变动，任何一个因素都可能导致连锁反应。

而2010年以后真正靠买房卖房赚钱的，要么买在一线城市，要么去国外找新的市场，放长线钓大鱼。

这个思路很简单，买核心城市，因为人们总是前仆后继奔向好地方，不担心房价下跌，也不愁无人接盘；买发展中城市，好比二十年前的北京，城市和国家的发展所带来的收益远比你自己孤军奋战强得多。

这里所说的核心城市，指的是中国的一线城市、美国的纽约曼哈顿，而发展中城市指的是泰国的曼谷，以此类推。

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目前适合投资的，我认为有三个类型：

首要是美国这种，未来可期待，现实很安全。全球首要大经济体手里握着货币体系的核心，尤其特朗普这货很会给自家捞好处，这个市场无论是市场规范性，还是市场的发展前景呢，都堪称全球最安全的市场。

无论是租金较高的奥兰多，还是涨幅最快的西雅图，或者是价值洼地亚特兰大，都可以考虑。

第二是泰国曼谷这种，有点类似于北京——一个国家的政治经济文化中心，但更接近二十年前的北京——曼谷正在吸取整个泰国的资源以实现城市的快速膨胀。

当然，在一个快速发展的城市买房投资，首要的就是地段。尤其如果你考虑当下的租金收益，那么距离BTS站点尽可能近，周边配套尽可能齐全（商场、医院、学校），以及周边人群属性（外企高管居多），这些因素都得好好把握。

第三是马来西亚这种，简单来说就是稳加实惠。稳这个有点像美国，不过吉隆坡的房价十年来都处于稳步增长的状态，而且租金回报率在5-6%（去掉持房成本），整体而言当地市场是健康而有活力的。

至于实惠，一是基于房价，虽然吉隆坡也要3-5W人民币/平（值得投资的），而且外国人最少要买100万马币，也就是165万人民币，但即便这样比国内一线以及美国很多房子还是便宜的，更何况可以用4.2-5%的利息贷款五成；二是基于马来西亚的很多资源，比如教育、医疗、食品安全等，如果你自己住，其实也很爽歪歪。

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收关补充几点大家很少关注的坑：

首要，泰国公寓不要买13楼，13在当地是非常不吉利的数字，会影响你后期的转手；

第二，现在的美国房地产市场，低房价地区的交易比高房价的要活跃，而且从租金来看，低房价的回报率更高（不考虑增值）；

第三，马来西亚尽量不要买新山和马六甲，投资和自住都不划算。

今天写的东西有点多，希望对你们有所帮助。

其实我们一直有开设海外房产投资课堂，都是邀请大咖讲课——可能是美国某地产公司的CEO、可能是泰国地产开发商的某个高管、可能是混迹马来西亚房地产十多年的华人。

在投资上，大佬终究是大佬，他们的投资格局、策略甚至对未来走势的预判，会让你受益良多。