中国楼市，正遭遇20年的低谷期
11月初，中国人民银行就发布了《中国金融稳定报告（2018）》。
与以往不同的是，这份对我国金融系统稳定性有重要作用的报告，专门辟出了两大章内容，分析房地产市场风险和住户部门债务。
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这是非常罕见的情况，而分析的结果，并不乐观：
报告显示，过去十年（2008-2017）里，我国住户部门的债务总规模40.5亿元，相当于全国GDP的一半。
其中，房贷占了全部债务的54%，也就是20多亿。如果加上没有被统计在内的消费贷，那么我国房地产的实际债务规模，恐怕要在20亿的基础上再翻一番。
这样庞大的债务规模，其实是全民加杠杆堆起来的：
过去十年间，我国居住部门杠杆率从43.2%增长到了112.2%，居民的杠杆率也从17.9%迅速攀升到49%，堪称全民加杠杆。在这种形势下，我国房地产市场一旦出现变动，很多家庭将会瞬间破产。
这并非危言耸听，我们对比一下其他国家的杠杆率，就一目了然：
在同一时间里，美国杠杆率从95.4%下降到78.7%，日本从59.5%下降到57.4%，欧盟从60.4%下降到58% ……
正是因为形势过于严峻，所以近年来，政府对房地产的调控异常严格，各项政策纷至沓来：
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在经济形势和政策调控的双重影响之下，国内多个城市的房价开始下跌，甚至引发退房大潮。这其中包括万科、碧桂园等大型房产公司，下调房价5到7折，大批民间投资客惨遭套牢。
比如，曾经热门的投资地——燕郊，房价直接腰斩，从高峰时期的3W多跌到现在的1.7W左右，投资者大闹售楼处的同时，也不得不面对惨重的财产损失，甚至有文章宣称“爆仓现象的出现，让房子开始吃人了”。
不管怎么说，大陆房地产市场的非理性繁荣期正走向终结，寒冬已然来临。
聪明的钱，早已开始撤离
国内房地产市场不景气，受损的不仅仅是购房者，开发商的日子也不好过：
融创掌门人孙宏斌宣称“安全首要”，万科一边喊着“退出房地产”，一边高呼“要活下去”，而碧桂园在经历了高周转导致的多起安全事故后，也开始收拢。
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这些开发商看起来在艰难求生，但实际上，他们早就找到了新路子：
万科在美国房地产市场砸了50亿，房产项目遍及纽约、旧金山、西雅图、洛杉矶、奥兰多等；
碧桂园在印度、马来西亚房地产市场砸了10亿后，又在泰国投了13亿做公寓；
华润置业拿着28亿跑到英国伦敦开发写字楼……
与此同时，国内高净值人群也顶上了海外置业：
胡润研究院调查显示，2017年国内60%以上的高净值人群（80万人），已经配置了海外房产，投资总额达395亿美元（约2500亿元人民币）。
海外房产投资，已然成为一种趋势。
凛冬将至，打好资产保卫战
网上流传一首打油诗——《跑不跑》 ：
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其实，跑不跑无关紧要，重要的是守护好自己的资产。当下，无非三种途径：
现金为王，等待低的时候买入机会；
配置美元资产，与国内人民币资产对冲；
配置海外房产，做好保值增值。
对于中产阶层来说，如果投资海外房产，有两条理想选择——美国或者东南亚。
先来说一下美国：
美国房产作为美元资产的一种，可以和国内的人民币资产进行对冲，具有更好的保值增值效果。
同时，美国自从特朗普上台后，资金回流国内，经济持续走强，就业情况明显好转。在多方利好的局势下，美国房产的投资收益将更有保障。
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至于东南亚房产，地理位置上靠近中国，方便考察，同时投资成本低，收益前景好。目前，比较看好的是泰国和马来西亚：
泰国曼谷目前的房地产市场的发展程度接近十年前的深圳，近两年的房价都保持着两位数的增长幅度，租金回报率也在5%-6%，收益可期；
马来西亚吉隆坡的房价已经连续十年保持稳定增长状态，风险相对较低，同时租金回报率在6%左右，收益稳定可观。
