专家简介｜Peter（Peterteam88），海那边美国分公司总经理，德第三大古老大学“罗斯托克大学”经济学硕士，10年海外房产投资经验，成功服务千余位高净值人士置业海外。
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活久见，开发商*上法庭举报自己
真是活久见，西安楼市出了一件奇事：不少开发商上法庭告发自己“无证销售房产”，要求认购者退回认购房屋，并承担全部诉讼费用。
最早的一起诉讼案出现在今年2月（日前在莲湖区法院开庭），那时西安房价一路飙升即将破万。
被告者陈女士在2016年8月与闻天公司签订了内部购房合同，全款购置了紫杉庄园的一套240平米的房子，总价166万，平均6916元/平米。但当时开发商还没拿到预售许可证。
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于是，原告闻天公司“大义灭自己”，一面高呼“我违法了”，一面把陈女士告上了法庭。理由如下：
双方在签订合同时，都明确知道闻天公司开发的紫杉庄园项目没有预售许可证，根据相关法规，双方签订的合同应为无效合同。
同时，闻天公司请求“确认双方签订的内部认购合同无效，由陈女士承担全部诉讼费”。
问题是，现在西安房价暴涨，而陈女士所购置的房子，由于地段、配套较好，更是从当时不到7000元直接涨到了2.5W左右，房子已经增值了400多万。如今要求退换房子，2016年西安楼市愁云惨淡的时候你咋不提无证销售呢？
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利益，是很好的试金石
说到底，不过是为了钱。
自西安房价从2017年开始就慢慢涨了上来，尤其是2017年下半年到现在，西安房子均价几乎翻了一倍：
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如此巨资，开发商又怎么肯相让？更何况，在钱面前，开发商的无赖远不止如此。
为了赚钱，西安各大开发商都加入了举报自己违法的行列，比如西安华峰置业有限公司、天朗控股、西安宝枫实业开发有限责任公司等，甚至还有上市公司牵涉其中。
更有甚者向早期的认购者提出：要么房子涨价，要么法庭上见。据悉，目前该开发商已把认购者通通告上了法庭。
不得不说，利益，永远是很好的试金石。
监管、法制的缺失，是祸根
可是，单方面指责开发商唯利是图是片面的，在这场滑稽的“组团诉讼”中，政府监管、法律制度的缺失，才是真正的祸根。
2016年，西安房价稳定在6000元/平米，整个市场悄无声息，甚至有些愁云惨淡。为了资金周转，绝大多数开发商在没有拿到预售证的时候就开始卖房签合同，政府对此也睁一只眼闭一只眼。
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没想到，下半年西安房价就开始回暖，到了2018年楼市愈发火爆。但以往的诸多问题还广泛存在，于是政府不得不出手规范市场。
万科西安因无证销售被罚13项目停售、金地西安千亩大盘无证销售被罚，房管局公布128个涉嫌无证销售项目……
紧急严控之下，楼市乱象是消停了不少，可开发商却由此发现了商机，也就出现了上面的诉讼案。说到底，这场闹剧还是监管失衡导致的结果。
不看中买房的美国人，却把监管体系做的滴水不漏
此前，Peter就对海内外房产做过多次对比，在监管制度上，我们确实落后太多。今天，我们再来说一下房产交易的问题。
在美国，是根本不会出现这种违规销售房产的情况。
首先，在美国购房时，业主交付的所有款项都不是直接打进开发商账户的，而是打进一个监管账户。如果交房前，房子出现任何问题，这笔钱都不会到达开发商手中。
其次，如果购买的是期房，开发商需要定期将项目进度以邮件等形式同步给购房者。如果出现延期等问题，开发商需要承担相应责任。
收关，为了保障买卖双方的合法权益，美国房地产交易有一个正式的交割程序。通过交割程序，双方在合同、文件上正式签字，转让方将产权转移给受让方，受让方将购房价款付给转让方。
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当然，在交割开始前也需要做好各项准备工作，包括：买方和卖方的结算陈述报告、合同、贷款文件、产权保险文件、业主人身保险、产权契约、首期款和交割费用等。
关注海外房产的人都知道，美国人对买房没什么执念，不少美国家庭在有了第二个甚至第三个孩子的时候，才会考虑买房。
而国内，一套房就绑定了你家族的六个钱包、你的婚姻、你下一代的教育，直至绑架你的整个人生。要论对房子的看中甚至执念，中国人可以甩美国人几条街。
但不怎么在意房子的美国人，却把房地产市场的监管体系做的滴水不漏，甩了国人几个银河。
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